澳洲当今市场悉尼的澳大利亚房地产策略

在澳大利亚地产投资



大家好，过去几周我一直在阅读 Somersoft，访问 REA，检查房产，与抵押贷款经纪人交谈（感谢 Medine！）现在我认为我有一个合理的计划，但我想听听你的意见 我现在 25 岁，有一份相对较高的收入和稳定的工作，年收入约为 75,000 美元（明年可能会达到 90,000 左右）我目前“拥有”；我的 PPOR（23 万美元的抵押贷款，抵消约 27 万美元）我的生活方式（过去几周我一直在留出这笔钱）我开始调查位于 South YarraToorakMalvern 地区（最远到 Camberwell 和 Hawthorn East）、价值 30 万美元的 2br 公寓，希望能出租大约 270-280 美元/周（收益率约为 46%）我正在考虑的另一种选择是在其中一个地区购买 2 或 3 居室联排别墅（成本约为 60 万美元），这可能会带来略低的收益（可能只有 470 美元/周租金，4% 的收益）电子表格有公寓在大约 15 年左右的时间里实现正现金流，而联排别墅可能需要接近 25 年 我想我面临的问题和我的问题是： - 购买一些更小、更高收益（但仍然是 CF-）的房产还是更大、更贵的房产会更好吗一 - 我的时间相对较少（我有三分之一的周末工作），所以很难参加拍卖、检查等事实上，这几周我有时间的唯一原因是人们要求换班和我一起等 - 或者我应该在其他地方寻找投资机会 每个人如何看待墨尔本内东区在房地产周期中的位置 提前感谢大家的任何想法
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根据您的年龄 (25) 和收入，您可能对成长感兴趣 我唯一的建议是“保持简单”；做你的尽职调查，我认为你应该为你的第一个 IP 买小东西，并从中学习这样做会给你的第二个放大器更多的选择； 3 未来 5 到 10 年你的情况可能会发生变化（家庭、孩子、旅行和工作），所以灵活性很重要随着你的投资知识随着实践经验的增加，你的目标可能会改变，你可能会开始关注不同的交易和领域 请记住，最重要的是采取行动！
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感谢您的回复 WillG 每个人如何确定房产是否值得购买 我刚刚使用电子表格，正在分析一切 -确定每周的投资成本和收回投资所需的时间似乎变小是可行的方法（更好的现金流，类似的增长前景），但在我看来，您承担的风险越大（通过投资 60 万美元的房产与 2 或3 $250-300k 房产）回报越高应该是 Justin
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gt;我应该瞄准什么样的数字；好问题 这将取决于您的目标和您允许实现这些目标的时间框架 例如，如果您的目标是在 5 年内获得 200 万美元的净资产，那么您可能应该关注更多具有必要资本增长的房产，而不是大量现金流如果您的目标是在 5 年内购买 20 处房产，那么可能必须专注于具有良好现金流的 IP，否则您可能会遇到可维护性问题 说了这么多，我选择了混合投资组合，其中包含一些产生良好现金流的 IP，并且其他产生良好上限增长的IP
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Inspire，你有一个相对较高的收入，所以我不会打折购买新房产以获得折旧收益以增加这些收益的价值 MJK
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嗨，启发，你可以做得比这更好 15 到 25 年，然后你才停止掏腰包来弥补短缺谁把它放在你的脑海中 我的第一条建议是寻找更高收益的房产，例如，你提到了 3 美元00K 房产回报 $270-$280pwno way，不要这样做，你的钱可以更好地为你工作55-6% 最低收益率，是你想要的你也可以在蓝筹郊区得到这些，所以不用担心......从什么我在读，你的策略是长期买入并持有，等待下一个繁荣时期的大发薪日，如果你能坚持下去，发薪日会大得多重新属性，并以 46% 的收益率，你会过早地成为可维护性墙是的，我知道这听起来很明显，但是 15-25 年引起了我的注意，因为你不想进入乔治 “杠杆直到你下降” Grubar
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这可以归结为你的风险承受能力和支持能力 1 空缺 2 流动性 3 租赁市场 干杯，Y-man
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任何你的理由d 去这些地区的联排别墅 以这样的价格，你将进入一个成熟的时期家园 http:wwwrealestatecomaucgi-biamp;fmtamp;headeramp;c66827013amp;svicamp;tm1164181404 虽然目前回报可能有点普通，但应该对CG来说是一个很好的范围（特别是因为我们回到了2003年的价格）干杯，Y-man
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谢谢大家的回复 建议非常有帮助！正如我所提到的，我最初的策略是在墨尔本蓝筹郊区寻找高租金收益的地方——我实际上会提供一些报价（在上周错过了一个我踢自己的for) 我的预算目前允许我购买 60 年代和 70 年代建造的未装修的 2 居室公寓 我应该看什么，我应该注意什么 关于数字的另一件事 - 我应该看什么样的基准对于 Grubar30 建议 55-6% 的收益率（我假设对于这些收益率，我会在市场的低端寻找 - 1 和 2 居室公寓） 是否有一些关于何时房产最终应该成为 CF+ 的指南？这些是一些我正在查看的两个地方的具体数据，都在 ToorakSouth YarraPrahran 地区 - 2br 未装修的公寓，16 栋，就在火车线后面 没有停车场 要求 255,000 美元 隔壁街区的翻新公寓要价 270 美元/周租金（ 55% 收益率）持有成本约为 76 美元pw 税后 - 另一个 2br 未装修的 27 街区顶层 在一条主要街道上 一个车位在标题上 要求 $280k，租赁到位 $290pw 直到 8 月收益率 53%（目前租户在起居室！）税后持有成本为 $82pw 我在某种程度上将我的问题指向了 Y-man，主要是因为我似乎对他有类似的投资方法，但这些数字是我在area 如果我假设 CPI 增长 1%，这些地方的净现值在大约 4 年后变为 0，并且在 15-18 年范围内都变为 CF+（假设 LVR 为 95%）再次感谢您的帮助！ （另外，如果我要提出报价，他们将比他们要求的价格低 10% 左右）
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先自己弄清楚房产的价值，然后提出报价，不要依赖引用的“要价”来指导您的报价 - 这完全不可靠，我觉得这不是最好的方法，但很多人似乎仍然这样做 GSJ
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我们的 2BR 公寓在 Prahran 的价值为 $280k，租金约为 $250pw（你现在可能会得到更多） 车位在该地区非常重要 我必须说我从未在 cf+ 日期计算过，因为我打算将其保留为CF- 尽可能直到我卖掉它，即一旦我闻到资本增长的味道，股权就会被提取 干杯，Y-man
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你好，我会看房子，而不是个人公寓如果您可以承受 $400pw 的打击，那么您显然可以转为负数，所以我会关注 Melb 和 Bris 的内郊区（不是 CBD），它们具有很高的 cg 前景 Residex 出售这些郊区的报告，以及未来 5 年和 8 年的预期增长 pa Tubs

Grubar，我发现在蓝筹郊区获得 5% 的收益率非常困难，你正在寻找哪种类型的房产（或策略）来获得这种回报
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5% 回报 在布里斯班的几个快速搜索显示一些符合该标准的例子 1 块土地 190K 盖房子 ~ 175K 成本大约 15 - 17k 顶部 完成时间 ~ 6mths 租金当前类似 ~ 350 周（保守） 建成时租金 ~ 380 周（基于当前的租金增长，未来六个月） 这接近 5%，并且位于布里斯的一个高速增长的郊区（Victoria Pt 示例 2 购买价格 $259K（老房子，Deagon） , 布里斯班) 清理后预计租金 270 周（支出低于 5k） 这大约是总回报率的 5% 税后净额实际上低于示例 1，因为没有折旧方面 增长前景不如 1，但是还可以
评论< BR>Inspire，从您的帖子中，我发现您对房地产投资非常了解也许您是从 t他的书
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再次感谢大家的回复 基本上我所学到的一切都是从阅读论坛中学到的把一些理论付诸实践！我有过几次挫折（因为报价太低而被拒绝，许多周末检查代理商推荐的超出我的价格范围的物业做出了糟糕的投资选择即将崩溃等）但我希望在接下来的几周内开始我的投资组合我一直在将数字插入电子表格，运行场景 任何人都可以对以下内容发表评论： 假设：我知道我可以负担每年大约 20,000 美元的投资 - 除了我的薪水之外，我已经存入 400 美元/周，生活入不敷出等 没有立即开始家庭的计划等（也许什么时候我已经完成了大约 8 年的培训）未来 5 年利率将保持稳定（或者我可以确定未来 5 年的利率）如果我在蓝筹郊区找到并购买平均收益率为 5% 的房产大约 1% 的持有成本（法人团体理事会水保险空缺等应急费用），在 95% 的 LVR 下，这意味着我可以持有大约 100 万美元的财产（当然银行可能不这么看，可能需要几年时间按我的方式工作那里）我计算出，如果年均增长率为 1%，5 年后我将拥有 266,000 美元的股权，持有成本约为 144,000 美元，总收益（由于缺乏更好的术语）净值”;大约 122,000 美元 如果收益率接近 4%，那么持有成本总计 199,000 美元，总收益为 67,000 美元，我觉得我在这里遗漏了一些东西！只要有正增长（甚至比 CPI 高 025%），即使收益率为 4%，年化回报率也在 5% 左右（好吧，到那时可能值得把钱存入 ING）我'我没有考虑投资于表现更好的资产（甚至是直接储蓄账户）的机会成本，但似乎如果你有能力承担负扣税（并且你有税收优惠），那么事情最终会好转风险是与房地产市场负增长和利率上升有关的过程（尽管这可以通过固定利率来抵消一点）还有风险包括长期空置、意外维修、租金收益率未保持在 5% 这个计划似乎对每个人来说都是正确的
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听起来不错，如果：a 房价按 CPI 上涨 b 租金按 CPI 上涨 c 您的工资按 CPI 上涨（因此您的储蓄也按固定百分比上涨） d 债务保持不变一样和兴趣是稳定的一个amp； b 意味着该物业最终将变为 CF+，因此您可以购买更多，这得益于 c 的收入增加和 d 的还款额（比例）下降“收入不错，您可能还能从税收中再获得 2% 或 3% 的回报 所以这留下了您每年需要投入的投资组合价值的 3% 如果房地产价格上涨（大约 3%），您将最初是“收支平衡”，但随着必要的增长量下降到 2% 然后 1%，在以后几年会领先k 几乎立即（例如在第一年或两年内） 这是 3 x 20 万美元的 IP 或 4 x 15 万美元的 IP 然后，随着股权和现金流的改善，可能每隔几年左右再购买一个 你最终会税收减免已用完，但这将被收回更多成本的房产部分抵消（例如g 60% 而不是 50%）为了提供帮助，从低收益高折旧（新）到高收益低折旧（旧）的转变可能有助于致富大师的数据基于每年 7-10% 的资本增长 但如果你能制定一个策略那只需要每年 3% 的增长（即 CPI）来“收支平衡”，那么我认为这更安全（70% 的年份可能有资本增长 > 3% 但只有 30% 的年份资本增长 > 10%）彼得
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但这不是一个好的租金收益如果你的目标是好的租金收益，那么你可以做得比这更好内容你做的不错，只要收益好，房租还房贷，立马买得起5+IP 如果担心空置，考虑买房 单位一般租户周转率高，家庭租房住得更久 我的亲戚买了一栋全新的房子 10 ye以前租给同一个租客到今年最后把他们赶出去，把租金提高到现在的市场价格新租客可能会再住10年如果你问我我们的房产需要多少年它变成了现金流+我什至不能告诉你这很好知道但不是一个好的心态我喜欢Grubar的建议如果你购买更多的房产，在所有领域利用你的风险，那么肯定，一些房产可以在不到10年的时间内成为现金流+
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我对此的反驳是如果以一所房子的价格，您可以购买 2 到 3 套公寓 一次全部 2 或 3 套空置的可能性低于让一所房子（您的整个投资组合）空置 如果营业额更高，那么也许有更多机会增加租金干杯，Y-man
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对于蓝筹，高增长，墨尔本内城郊区，5％或更高的收益率实际上是相当不错的收益率，而且很难找到4% 更典型，这对于单元房来说更糟 除非，当然，除非你在主要繁忙的道路或火车线上找到一些东西 - 但你的成长会受到很大的影响 只是我的观察 干杯，Jen
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