澳洲澳洲房产房产？从长远来看，这会是一个很好的投资吗？悉尼

在澳大利亚地产投资



我知道当有人说“这次会有所不同”时，人们会持怀疑态度，但我有兴趣开始讨论关于房地产价格是否可以以 10% PA 的共同基准上涨，或者说翻倍的意见每 7-10 年 即使在 10 年内，根据上述假设，悉尼的中位数将达到 100 万美元，20 年 200 万美元，30 年 400 万美元 在当前工资增长环境为 4-5% 的情况下，确实不太可能要在中期改变，我们必须达到房地产价格长期增长与工资增长相匹配的点，否则新进入市场的人将停止购买让我们展望未来今天平均工资 50,000 两个收入 100,000 平均房屋 500,000(悉尼) 5 倍家庭或 10 倍收入 75 岁时平均还款 25 年贷款，10% 存款每月 3325 美元或每年 39900 美元 单身收入 38500 美元，两份收入 77000 美元税后因此，这将占平均两份收入家庭的 52% 的税后收入平均单人收入的 103% 10 年平均家庭收入 162,000（两个收入增长 5%） 平均收入 81,000 平均房屋 100 万 625 家庭平均收入，或平均收入的 125 倍 25 年贷款的平均还款额为 75 和 10%每月存款 6650 美元或每年 79800 美元 虽然我们不知道 10 年后的税收制度会是什么样子，但假设 25% 的所得税将留下 121,500 美元（160,000 的 75%）因此这将占平均两个人的 POST 税收收入的 66%家庭收入或平均单身收入的 130% 20 年平均收入 260,000(5%), 平均房屋 200 万 77x 两次收入 155x 平均收入 75 岁时 25 年贷款的平均还款额为 10% 存款每月 13,300 美元或每年 159,600 美元 虽然我们不知道 20 年后的税收制度会是什么样子，假设 25% 的所得税将留下 195,000 美元（260,000 的 75%）因此这将占平均两个收入家庭的 82% 的 POST 税收收入或平均收入的 160%家庭收入 30 年平均愤怒收入 432,000(5%) 平均房屋 400 万 93 倍双倍收入或 19 倍平均收入……我想我已经表达了我的观点 所以即使使用保守的财产增长，积极的工资增长和两个平均收入（100,000 家庭收入将非常远高于我想象的平均家庭收入），您可以看到随着时间的推移，可负担性因素急剧下降 必须有一个平均收入自住者无法购买房产的点 从投资者的角度来看，似乎资本收益增加在这个水平上，租金必须增加超过当前长期平均水平 3-5%，否则未来投资者的收益将如此之低，以至于无法证明投资的合理性 然而现实是，租金不可能长期增加 10%用来证明投资者收益的术语，因为租金与工资增长挂钩……很简单，租房者只有有限的钱可以花，如果租金超过工资增长，就会有一个确定的点平均租金将超过租房者的支付能力加上，政府勇敢的新世界 IR 法律意味着，低于平均收入的低技术人员的工资的长期增长将相对于长期通胀下降 这些是租房的类型而不是购买 为证明投资者收益而增加 10% 的租金从长远来看是不合理的 我的观点是，从长远来看，一般来说，我无法看到房地产价格上涨超过工资增长和通货膨胀，除了理想和声望很高的郊区，如果出现以下情况，我深表歉意这已经讨论过了，但我很想听听意见和评论
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我认为未来甚至没有人考虑在内城的土地上买房例如，看看像东京和新城这样的地方约克，普通人只会想到公寓 公寓在10年内不会翻倍，它总是会变得越来越小，所以人们买得起 这是假设首府城市的人口会不断增加g，如果不是，那么我们将不再获得每 10 年双倍房价的周期
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我想作为投资者，我们希望它是真实的，这会影响我们的观点，我确实记得当悉尼平均房价突破 20 万美元时，类似的论点现在很少有单间公寓低于这个标准 人们想知道 FHB 将如何进入 20 万美元以上的家
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是的，这是真的，但关键是他们仍然引用可以负担得起”，根据平均收入，他们只是比上一代承担了更多的债务占收入的百分比债务不是因为缺乏需求或足智多谋，而是因为它会吃掉他们税后收入的 60-70% 或 80% 再次，我想重申一下，我的评论只是基于简单的算术，所以它们是可操作的仔细审查
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主要的一点是，“中位房屋”会随着时间的推移而改变，它曾经是距离悉尼 1 公里的 3 床小屋，然后是 4x1 5 公里，然后是 5x2 10 公里等等。您目前正在看的将是负担不起的，它们不会是中等房屋要获得它，您需要搬到更远的地方或搬到新城市！
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您提出了一些有效的观点但是，平均抵押贷款是整个经济体的 LVR 明显低于 90%（根据你的例子） 我已经看到这个数字被报告远低于 50%（不能保证它的准确性或者我在哪里看到它，虽然很抱歉！）毫无疑问，杠杆和借贷的能力对所有资产价格产生通胀效应 但是，在一个增长的经济体中，我们已经有一段时间了，一些房地产价格通胀的资金将来自各种来源，即股票收益，房地产价格收益和收入增加 您可以通过翻新和重建为房产增值 Wh在过去十年中，移民（尤其是技术移民）的增加不断增加住房需求，20056 年移民人数在 130-150k 附近（移民部 amp;公民人数），其中技术移民接近 10 万
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你说得对，大多数贷款的 LV 比率低于 90% 但是，你必须从某个地方开始，有人在 20 年内购买了他们的第一套房子只是无法根据这些数字来做到这一点所以我的观点是，您根据价格上涨 10% 推出首次购房者，并根据价格上涨 10% 推出新投资者（因为收益率低）但是这是另一个问题 假设人口增加，现在买不起房子的年轻人和移民被迫租房 这给租金带来压力，但正如我提到的，租金只能增长到工资的比例，所以投资者收益率有一个上限
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一路上只是一个小问题，还款的计算是基于 25 年的抵押贷款 从现在开始的 10 年的机会 - 50 年的抵押贷款将是常见的地方 另外我会说那时共享股权贷款也将很普遍（即银行股份在价值的上涨）虽然这些对人们来说可能不是最好的想法，但它会降低每月还款额等占收入的百分比，并允许他们进入市场，即使它只是公寓加银行总是会来在 10 年的时间里用新的方式向我们借钱——这是他们的事！我不禁想到，在 20 年后，我们可能会变得更像 USEurope，更多的人（在大城市）住在公寓里，这会更便宜所以是的，也许是郊区的 3br 2bth house未来将是不可能的梦想 我的理论（没有数字）基本上是这样的：如果你现在在公寓上使用上述产品，比如 20 万美元，而不是在 25 年抵押贷款上进行 90% LVR - 计算它好像这是一个 50 年的抵押贷款，并且与银行分享股权这两个事情即使现在也可能会大大降低每月付款，因此您在示例中使用的不是今天税后收入的 53%，而是可能下降到只有 30今天市场上夫妻收入的百分比，再过 20 年或更长时间可能只会达到 53%（因为显然工资也在不断上涨）我可能没有解释得太清楚，希望你明白我的意思，干杯史蒂夫
评论BR>或者只是去获得 IO 贷款并滚动它 - 这实际上是无限贷款绝对最低还款额
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我认为下一代购房者将得到他们的婴儿潮父母的帮助现在放
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回到你原来的问题 与什么相比，房产是一个好的投资吗？如果你不相信房产，那么你认为你会在哪里获得更好的增长和回报世界气候、基础设施、法律和秩序中最好的生活方式，即使我们的经济疲软，也可能是教育，中国、印度和其他地方有很多新兴的富人，他们可能想要更多的美好生活（以及对我们资源的所有权）我预计移民、外国买家和高薪的全球移动劳动力将继续推动澳大利亚的优质房地产
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另一件事是，任何已经进入市场的人都可能会继续交易新的购房者s（或前几代人没有任何财产的人）可能会发现东西越来越难以负担，但已经拥有或准备继承财产的数百万人不会受到不利影响，并将继续受到影响。能够负担越来越大的抵押贷款，因为他们已经持有的财产的价值也随着我们的一些精彩城市成为世界富人的生活方式选择，将继续上升和上升这有意义吗天哪，我知道现在还早，但我想我需要去睡觉非精神疾病
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在欧洲生活和工作我很惊讶澳大利亚房地产与其他首府城市相比有多便宜
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卢斯说得好
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我正在考虑开设一个题为“负担能力不再重要”的帖子，但你打败了我！在可预见的未来，房地产将是一项伟大的长期投资，原因有两个 - 人口统计 对优质住房的需求正在增加，供应有限 价格将上涨 正如之前的海报所提到的，90% 的购房人口的 LVR 较低 只有 FHBers首付为 20%房价和工资中位数之间的关系是否有任何相关性 负担能力是否重要 我最近读到，自 1920 年以来，房价平均以通货膨胀率加上 GDP 增长率的速度上涨 通货膨胀率目前为 2-3%，GDP 增长率约为 3 -5% FHBers 将不得不做其他人做过的事情；在他们负担得起的地方购买，等待资本增长来做它的事情用更大的押金升级
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说得好基思评论！

所以普遍的共识似乎是价格将继续以与过去大致相同的速度上涨，并且如果您不是“已经”拥有房屋的机会；将会变得越来越苗条 有人谈论升级是市场的驱动力 但是每个人都意识到，相对而言，升级成本变得更高，工资差距越大，即从 500,000 美元的房子升级到今天收入 100,000 美元的 600,000 美元的房子比以 160,000 美元的收入（增长 5%）从 100 万美元升级到 1200 万美元的房子要少得多（如果我错了，请纠正我）你的债务比你买的要多 10几年前 这是可持续的吗？我想从投资者的角度更进一步年，如果我们假设房屋每 10 年翻一番，从逻辑上讲，工资增长（以及支付租金的能力）不能维持房价增长。唯一合乎逻辑的结论是收益率将继续下降增加或投资者将停止购买我当然不希望表现出消极，我只是真的有兴趣听到关于这个问题的讨论和意见任何意见或评论
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嗨 J Martin 我刚刚注意到你假设您的长期平均利率为 75%，20 年前超过 14%，我现在不想支付这个利率而且 RBA 的增幅为 1%，而不是 25%，并且在 10 年内，我预计它们会下降到 1% 之间银行和政府 我希望胡萝卜总是触手可及，只要我们能够了解购买房产所需的巨额数字
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马丁，不，那不是我们的完全合乎逻辑的结论我们从你刚才阐述的逻辑结论中得出了这个结论，我们终于在 3 年前得出了这个结论，现在是购买非工人租用的资产，因此他们能够支付的租金与他们的能力无关支付这与他们制作公关的能力有关ofits（股东有时会在某种程度上不受限制）将您的财富车搭在公司上，赚取可观的利润，或者政府向公众征税，而不是公司和政府不断试图为他们所做的一切努力的工薪阶层无论如何，这就是我们如何绕过私人公民租户无法支付体面租金的问题，该租金以体面的速度升级也就是说，略好于 4% 的总收益率，在 CPI
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哇，好主意令人眼花缭乱！如此简单，但有道理作为一个重建地段更有价值 所以你可能有一栋老房子以非常低的收益率出售，但后来它被重新开发成联排别墅或单元，收益率“重置”到市场（5%或6%或其他） 20年的房子可能会改变蓝领工人住到高管住 然后，它会变成雅皮士亚历克斯住的一栋单元
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大家好，收益率和上限增长之间的关系充其量是微不足道的几年前，我遇到了一些数据，显示悉尼住宅物业的总体收益率可以追溯到 1900 年代初期 除了不时的涨跌之外，从 1900 年到现在，收益率总体呈下降趋势这种趋势不会继续我希望我能再次找到这些数字但是从记忆中，它们在 1900 年接近 20%，并且低点是最近的低点再见
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我和比尔在这个那里将纯粹的收益率分析应用于住宅物业是否被低估或高估的局限性如果我们谈论商业房地产，我更倾向于将帽子放在资本化率和收益率上，但我们不是住宅房地产房地产是一头不同的野兽 忽略片刻由投资者驱动的需求——人们将住在他们想住的地方并且能够住（大体上） 这是一种迂回的说法，例如，悉尼的海滨或努萨的海滨将继续升值（及时）只要人们需要住在那里（需求渴望住在那里，有经济能力支持住在那里） 收益分析不能考虑到这一点 从下面的图片（取自本文）中可以清楚地看到，住宅价格一直在上涨，而住宅收益率一直在下降（一段时间以来）这对收益率分析在住宅物业价格中的应用提出了一些严重的质疑 M
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什么是链式加权措施
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链加权测度是一种加权测度，其中权重随时间变化以反映不同的行为模式 以 CPI 为例 CPI 是价格变动一篮子商品和服务，并且在该篮子中的商品和服务各自具有不同的重量（“重量”；是相对重要性的衡量标准）因此，篮子中某些商品的价格变动对 CPI 的影响大于其他商品的价格变动 在标准（非链加权）时间序列中，权重不会改变——它们将保持不变，但在链加权中时间序列 CPI 权重随着消费者偏好的变化而变化 澳大利亚的 ABS 每隔几年就会改变篮子中商品和服务的权重 - 因此澳大利亚有一个链式加权 CPI 我希望对您有所帮助 M
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谢谢我一直了解加权统计度量，但从未听说过“链”；有点之前，想知道
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