澳洲澳洲房产酒店公寓，你怎么看？悉尼

在澳大利亚地产投资



我注意到很多酒店公寓提供较低的入门成本，而且大多数情况下似乎是一个不错的、值得的投资，同时回报良好，但我不喜欢的是不能完全控制一切，出于某种原因，我对这些交易有点粗略, 你觉得有什么问题 没有资本增长 我们在说保证租金吗
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问题: - 103 单元与 426 单元完全相同，这意味着你不能区分你的单元来增加价值 - 因为有这么多，而且它更多的是 RE 的利基市场，没有那么多需求（只有投资者购买，而不是投资者业主），这意味着需求与供应减少 - 不能为房地产专业人士增值：基本上如果你能锁定 8- 9% 的回报，您可以 100% 借入，不需要物业经理，因此可能是现金正数，这意味着您可以控制 200k 美元甚至 3% 的 CG，只需支付 12k 美元的成本因此获得 9kyear 美元**当然所有估计**
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LMI ma y 禁止任何高于 80% LVR 的东西 不知道如果管理酒店的公司想要退出会发生什么 租金回报保证用完后，您的回报也可能急剧下降
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难以融资 难以出售CG差 没控制 运营成本高
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我的两个IP是酒店公寓（一床和两床两卫）我会列出我认为的利弊作为背景，我的一家大型、信誉良好的服务式公寓供应商 优点：1) 保证租金（收益也不错），每月第一天支付（他们从未迟到或犯过错误），锁定多年 2) 否物业管理费 3）他们为所有东西投保和维护，包括家具（这是我的） 4）能够以低于市场价格的价格购买（更多关于这个进一步下降） 5）如果管理公司破产或迟到 30 天在租金上，使用目的恢复为标准住宅 缺点：1）可能很难借到第一单元需要 80% 的 LVR，第二个单元需要 70% 的 LVR 银行并不真正了解发生了什么我的比其他一些更难，因为我没有逃生条款（即不能提前 3 个月通知酒店）2）资本增长仅限于“块”，并与租金回报紧密相关 3）很难出售，因为只有核心投资者才能购买并感兴趣 4）我的矿场每 3 年进行一次租金审查（但收益率很好，所以不用太担心关于这一点，我买了这些单位，因为当我购买它们时，它们是 8 年的 10 年租约，酒店管理公司可以选择 3 x 5 年 由于这些条件，这些物业以比住宅市场显着折扣的价格购买（可能比同等住宅价值低 30%）因为收益率很高（净回报超过 6%），而且公司规模很大，显然很可靠，我想我会很乐意购买一些由其他人管理、维护和维护的资产现在为我还清，有几种情况可能发生，我相信所有这些情况都适合我作为所有者投资者： 情况 1) 公司拥有所有延期选择权，我对未来 16 年基本上没有控制权 这意味着未来 16 年我保证定期租金，没有空缺，没有额外费用，并且在他们离开的 16 年期结束时支付抵押贷款，并且价值一夜之间跃升至等效的住宅物业价值 (20-30%) 这是我可以接受 情景 2) 公司选择在 16 年到期之前的某个时间离开 再次，所有费用都已支付并保证租金，直到他们离开，此时价值跃升 20-30% 再次，可接受的结果 情景 3 ) 公司破产或无法支付 我失去了 30 天的租金，他们离开了，财产价值飙升 我失去了一个月的租金，但更早地获得了我的收益 我可以忍受这个 我想真正的问题是它很可能更难为其他投资提取股权nts，但到目前为止，这并没有阻止我扩大我的投资组合，我将在稍后（当价值发生变化时）联系抵押贷款所在的银行，并协商一种方式来获得一些股权。 3 年度审查，上涨了约 20%，所以这对我有利 此外，这些房产现在税前现金流量是中性的，税后现金流量确实是正的 对于任何关注这些房产的人，我会提供以下建议：1 ）不要考虑任何面积（不包括阳台）小于 50 平方米的东西银行在那个面积上有一个分界点，你让你的生活（和下一个主人的生活）比它需要的要困难得多是 2) 只签订管理公司保证租金的安排，无论他们是否租用房间如果他们想分摊他们的公司部分业主，算了 3) 仔细阅读退出安排的规定 你能在给定的通知期内将他们踢出去 如果他们不支付租金会怎样 4) 仔细阅读管理规定，并确切地知道他们是什么正在提供 5) 只与信誉良好的母公司打交道 这些类型的财产并不适合所有人，但如果它们适合您的方法和风险状况，它们可能是一种高收益、低努力的资产
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请注意这些本质上是伪装成住宅的商业地产，因此具有上面列出的所有商业地产的优点和缺点 租金保证几乎总是包含在价格中 您的转售市场仅限于投资者，占总市场的 30% , 只有一小部分人对这些类型的公寓感兴趣 如果您可以像 VYBerlinaV8 这样以低于市场价值的价格购买并适合您的策略，它们可能是有意义的 我会为独立的 va 买单银行在这些方面放贷较少是有原因的，因为它们被认为风险较高 他们几乎会告诉您以这种方式投资什么（即，如果他们提供资产 A 的 95% 和资产 B 的 70%，这确实你认为他们更喜欢）
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高杠杆是我策略的一部分，因此它们不适合我
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好吧，它们是商业性的，所以银行就这样贷款 所以 70% LVR并不少见 所以它不是租赁担保，因为这样的长期商业租赁，根据上述原因，这降低而不是增加购买成本 基本上有两种类型 - 一种是商业租赁，您是纯粹的业主和租户经营业务并支付大部分（如果不是全部）支出，并提供良好的收益和较低的费用，无论入住率如何 入住率不是您关心的业务，除非业务当然破产 在这种情况下，您需要一个好的退出条款另一种类型的你都是道具rty 所有者和企业所有者，您的收益取决于入住率、清洁和维护成本等 除非您想参与这项业务，否则这将是一种冒险的方式 如果业务不景气，您的财产价值也会下降 不要将此选项与被动物业投资混淆就物业本身而言，有些是纯粹的酒店房间，而另一些则是传统的住宅物业，如果需要，可以转换成这样
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好吧，我已经完全被官方强制放弃了这个想法，对吧现在，我在资本增长和杠杆之后成为一个合适的候选人，为未来尽可能多的贷款提供服务，我没有退休，不需要现金流，应该直接针对我正在研究的所有房产的转售，我也决定投资于澳大利亚不同地区以实现多元化，我听说北领地的凯瑟琳正在经历 9-10% 的高收益，谁知道增长历史是什么样的
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