澳洲澳大利亚房产 你会利用多远？悉尼

在澳大利亚地产投资



你好！长期阅读，第一次海报！我是 Brad Sugars 和他的想法技术的忠实粉丝他认为还清和拥有自己的房子并不是有效利用资本，因为没有杠杆作用鉴于我们希望从 100% 拥有的 40 万美元的 PPOR 转移并拥有 22 万美元的股权在我们的 IP 中，你认为什么是一个很好的策略 干杯彼得
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取决于很多事情你的服务能力（收入，更重要的是你节省了多少），你对服用的舒适程度更多的债务，你是否真的相信购买房产等等事实上你没有抵押你自己的房子，这表明你是那种一直相信偿还你的 PPOR 抵押贷款的人，这很好，但是以 PPOR 借款可能涉及思维方式的重大变化 Alex
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嗨，你问的问题是一个很难回答的问题，因为它取决于你的风险缓解水平，你可以利用 1 到 8，所以杠杆说 100k，贷方会给你80% 通常在 resi 财产上，你可以 5 比 1 买 500 美元每 100 美元通常是对冲基金和种子资本投资，您可以使用 10 比 1 的杠杆资本（目前被打到 be anz 的人会看到这个），或者您可以使用 25 比 1（资本支持股票），因此每 100 美元您与差价合约交易一样获得 25 美元，但股票差价合约略有不同，但不会去那里 25 比 1 是我去过的最高水平，我目前的项目是 25 比 1，是股权借贷所以200 万股本是 5000 万贷款，在你问不之前，你不能参与，所以我会走多远 25 比 1 为什么因为那是我能得到的最高价
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嗨 Smudge 我曾经认为 80 % 很好，在目前的情况下，我不想超过 70% 只是为了让我远离银行的雷达 这取决于你的风险状况以及你想要多快成长 Cheers kaf
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55% 努力工作在接下来的 12 个月里把它降下来
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谁能用另一种方式解释这篇文章，因为我无法理解它我能理解 resi 的东西杠杆 存入 40k 银行将提供 160k - 80% LVR 但其余部分我迷路了-请帮助解释
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我喜欢尽可能高的杠杆（高达 90%），只要我有足够的现金储备来应对最坏的情况，例如利率上升、失业 大量现金意味着：有足够的钱来维持生活，还有足够的钱来偿还三年的贷款 对我来说，这意味着 200,000 美元的现金、股票或额度creditredraw facility
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我同意 Nth Brisbanite - 这完全取决于你的现金流 我现在正努力将所有事情都投入 95%，但很快我完成后将在抵消账户中拥有巨大的缓冲我目前的发展我不知道为什么现在每个人都对 LVR 感到害怕，这并不是说您可以对财产进行追加保证金 - 这完全取决于您是否有现金流或缓冲来支撑您利率上升导致房产价值下降为此，我现在相信抵消账户而不是n 可能会蒸发的信贷额度 此外，目前收益率一直在增加，进一步有助于所有重要的现金流 最后一点，LVR 可能有点学术性，100,000 美元的 95% 与 1,000,000 美元的 95% 之间存在巨大差异！！现金流量，现金流量，现金流量
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我也同意第 N 个布里斯班尼特和土地，所有这一切都取决于你的风险状况，尽管风险越高，回报就越大，我不希望得到 55%，直到我快退休了
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杠杆是投资者的朋友，如果你买的好，在好区域的中位价格范围内，你可以把你的20k或其他什么，银行200k，然后把它变成x金额，为了回答你的问题，我尽可能高的杠杆，因为我看到它的方式是，我来这里赚钱，杠杆让我这样做，我喜欢为意外情况存点钱，我从来没有必要到目前为止，除了新的空调外，使用其中的任何一个，用大笔投资并不舒适，我为什么要准备将我的大部分收入用于财产，因为我相信它，而这笔钱还有什么用除了假期和汽车我会暂时推迟并提前退休，这对我来说已经足够了
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作为其他几个人已经提到 - 我目前没有看到 LVR 数字大惊小怪假设你有足够的安全现金流来支持你 - 如果 LVR 数字是 20% 或 90% 有什么关系我目前大约 70%，但在接下来的几个月里会毫不犹豫地回到 80%（那只是因为 80% 是我被允许的最大值）
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杠杆是我们的原因选择住宅物业投资作为实现我们长期目标的工具 所以我们正在为我们的 p 获得尽可能高的 LVRurchase，目前 95% lvr 总贷款超过 1 百万，一旦我们拥有股权，然后在每个后续 IP 上寻找 105% 这是一个全有或全无的方法，我们在 20 多岁，所以如果出现任何问题，还有时间重新开始
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无法理解为什么你只能得到 80% 那里有贷款人会在有竞争力的条件下给你更多 如果你能轻松应付它，你会疯掉没有更高的 LVR 作为有人告诉我“为你工作的优质资产越多，你就会变得越富有”
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嗨 Viewburn 这种杠杆并不适合所有人，我将尝试解释 5 比 1 的杠杆和它是对冲基金的用途或首次公开募股，您有 1 美元，为此，贷方将借给您 5 美元兑 1 美元，然后您现在投资 1 美元证券支持的 5 美元，如果桌子对您不利，您仍然涨了 5 美元，但你桌子上只有 1 美元，所以你在小河上没有 p addle（当时是 murphy 先生），银行拿走你买卖的证券和你的 1 美元，然后追着你，要他们拿回的差价说 25 和他们给你的 5 美元，如果桌子很好，你赚了 5 倍的钱，现在杠杆率是 10 比 1 银行在 10 比 15 比 1 之间，并且有 1 家有黄金存款，所以每 1 美元的黄金他们在市场上就有 10 到 15 美元因此它与差价合约交易非常相似，因为您不是购买股票，而是购买 % 的股票，然后如果股票变动，您可以通过杠杆获得更高的回报，您正在借入一个项目，而该项目必须堆积起来，而不是去银行说我可以在这个项目上借 2500 万，比如说 80% 的土地和 100% 的建筑，你去做一个杠杆交易，你提出 100 万并做 25 个杠杆头寸，是的，它在一周中的每一天都不是你的普通经纪人现在在银行冒着风险借给你isk 是说建筑商确实建造了等等，银行拿走了该网站并出售了，你留下了一点损失，你可以用这种规模的杠杆用其他股票来弥补你走了，待会见，不要通过如果项目不继续进行，那么风险会更高，所以你要做的是对冲三件事（与股票或差价合约相同），在我的情况下，对冲是我有一个大哥会购买项目的安全用途25 比 1 的资助者来资助和使用他的建筑商和你的职位我的职位通过在前端支付尽可能少的钱来减少这正如我所说的并不适合所有人，除非你有一个非常高的疼痛阈值和一个非常强大的心脏我如果您确实想了解这种类型的金融，就不会去那里有很多关于它的信息它不是一种规范的贷款类型，并且是必须构建的东西希望这有帮助我不能再简单地解释它了
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grossreal 我不得不说你的格式很臭，让你的帖子真的很难读但是你似乎总是知道你在说什么，所以无论如何我仍然会读你要说的话
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如果你有大量现金储备，你的杠杆率不会像你一样高可以去quot;你只是伪杠杆尽可能高！
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拥有 55% 的 LVR 为你提供缓冲你们正在谈论的 80%-55% 总投资组合的 25% 可用作储备当你的投资组合是在我看来，不仅仅是一些低 lvr 的微不足道的房子，它是一个很好的风险管理工具，并且是必要的 它允许什么 如果房地产价格保持平稳，他们可以长期资本化利息 谁说银行无法收回我多年前在该行业工作过的贷款，如果他们对房地产市场的某个特定部分感到不舒服，请相信我，他们会让你降低你的 LVR 如果你不能，那么你应该能够弄清楚其余的部分！年轻时失去一切不是鲁莽的理由 说你可以重新开始，实际上在精神压力消失后重新开始很可能会让你在很长一段时间内停滞不前 我已经 20 多岁了，相信我，我不会想重新开始！无论如何，值得深思
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Low doc 我所在的贷方只允许 80% LVR 将来我可能会寻找其他提供低 docs 高达 90% 的贷方（例如 RAMS），但是你也开始受到更高利率的惩罚 我的贷方给我的利率和其他人一样（+批量折扣）无论如何我目前的交易只会让我达到舒适的极限，然后我必须等待收入增加
评论< BR>嗨，戴夫·胡珀，没问题，如果你需要任何东西，一定要解释一下，问这些类型的资金或投资不是常态，但如果是的话，我就不会参与了
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我很高兴地说我现在已经变得非常规避风险y LVR 坐在 33% 并且每天都在下降 在过去的 3 个月里，我变得更加悲观，因为我个人认为澳大利亚将比人们想象的要承受更大的信贷危机虽然 55% 的杠杆是安全的，但我不想处于边缘70%-80% 的杠杆 银行合同是这样写的2 我将现金存放在 Offsets 中，因为它们是存款账户，而 LOC 是抵押贷款 3 我已将我的投资组合多元化到悉尼的 40%、阿德莱德的 30% 和墨尔本的 30% 4 我至少藏起了我总资产的 10%如果我失去工作，现金投资组合以弥补我的自我 因为游戏已经从获取资产变为紧抓资产 虽然最坏的情况可能不会发生，但最好做好准备 参加过几次研讨会（Bi ll Zheng) 关于全球前景我认为我确信我在做正确的事情 另外，通过套现，您可以抓住通过的便宜货 请记住，银行已大幅收紧标准是的，在您的简单描述之后，我仍然难以理解这一点尝试查找更多信息 Oscar，我同意您的帖子在不给我的日常生活施加压力的情况下，我认为接近那里的贷款限制并不能为资金短缺提供任何缓冲说这个每个人都不同，有不同的需求我目前的计划是为我的再融资房产到80%LVR才有资金和一些闲钱购买下一个IP这样我应该可以购买不受融资和结算后拿下一个产权到市场获得资金为它提供进一步的缓冲在这个论坛上很多，这可能会让事情变得有点慢，但我愿意花一点时间来降低我的风险 从 agian 开始对我来说不是一个选择 干杯保罗
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这是很多人的确切观点不明白 说得好伙计！！
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如果你的LVR没有超过80％，那你在这里太慢了
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我可能应该详细说明一下我以前的评论更多 我在最大化 LVR 方面非常积极，但不是现金流 我确保当我做这些数字时，在不降低生活方式标准的情况下支付抵押贷款后留下充足的现金流 然后我着手处理那里的每一个保险在那里（房东，内容，建筑物，生命和收入保护），以尽量减少损害f 任何意外情况 在工作中，我比同龄人多付出了 10-20% 的努力，这样如果出现裁员，我希望我不会是第一个被裁减的人 然后继续教育，确保我的技能得到提升迄今为止，在就业市场上有价值的我已经尽我所能将风险降到最低，所以如果由于宏观环境因素仍然失败，至少我不会后悔
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我仍然没有得到高 LVR 的问题是我有现金流银行通常会“收回”贷款 这种情况以前是否真的发生在任何人身上%，如果我仍在偿还利息当然，他们的安全性已经下降，但是如果他们“收回”贷款，他们会合并损失（我的损失），而如果我继续偿还，我非常怀疑他们会'调用'任何贷款因此，只要我有现金流，就没有问题 当然，这围绕着有现金缓冲，收入保险，选择总是有租金需求的房产另外，因为我不知道市场什么时候会再次上涨（而且它会再次上涨），我不想错过任何一点的增长，我现在都会尽可能多地购买并在另一边获得回报就像其他人已经说过的那样，还有什么可以花钱的反正我是在争取时间，这是唯一的我真正想要的商品
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土地，你是从“投资者”的角度来看的；观点 银行是 SECURITY 贷款人 简单明了 他们将贷款比率建立在 SECURITY 类型上 当 20034 年墨尔本的房产陷入困境时，NAB（我当时为之工作的人）实际上确实将 resi 的 LVR 降低到 75% 大多数银行家没有严格遵守（不是这里的重点），但它确实说明了他们基于ir 抵押贷款 顺便说一句，看看 NZ 大多数 Lo-doc 贷款现在是 65% lvr 要记住的事情
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现在我想起来了，获得高 lvr 有一个优势，因为贷款很可能会受到抵押保险公司的保护，我不认为抵押保险公司允许银行收回未拖欠的贷款此外，银行会愚蠢地收回具有资本保护的贷款然后他们正在承担风险 100%
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hi viewburn 看看对冲基金和杠杆 看看非上市信托和上市信托 上市信托和杠杆非上市成为上市信托 上市信托杠杆融资的立场 deuch 银行在上市信托方面的杠杆地位

关于 LMI 的贷款确实如此，但是 LMI 提供者可能会破产 此外，请确保您没有在同一家银行拥有高额现金存款LVR 与 无论如何，即使保险公司向银行支付 t嘿嘿会追你赔！目前，我正在调整我的贷款并释放证券，因此银行只拥有 LMI 的债务 有现金储备来弥补任何短缺 此外，我有 7-8 年的支付大额抵押贷款的记录，这在这种情况下也有帮助
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Oscar，谢谢你的内幕消息，那太好了。不过我想澄清一件事：我知道在风险时期，如果我试图取出一个新的银行，银行可能不会提供高 LVR贷款，但我想知道的是，我已经获得了 95% 的现有贷款 - 他们是否会“调入”我以前从未听说过的现有贷款，并且怀疑贷款合同是否允许他们这样做如果您没有拖欠并且永远不会错过付款因此，如果我永远不会错过付款，即由于出色的现金流，那么我无需担心 LVR 高所以对于所有试图快速降低 LVR 的人，我我假设他们担心自己的现金流和满足repa的能力yments
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Hi Land 这很极端，但它可能会发生这些房产的 LVR 我的现金流来自做交易 我出售了很多交易并将 LVR 降低到： 1 长期支付利息 2 如果需要，靠股权生活 这也消除了交易流失的需要交易后满足我的日常开支我每个人的情况都不一样
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自从HIH倒闭后，APRA对保险公司的审计要求非常严格，而且最大的2家抵押贷款保险公司Genworth和PMI都属于美国公司，他们不得不经历痛苦的​​SOX审计全年不断r 并且信用评级通常等于或高于大 4，银行更有可能在 MI 死亡之前破产 这是他们希望借款人相信的，但实际上他们除了不断提醒借款人付款外无能为力返回 如果借款人确实还款，这对他们来说是一个奖励
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喜地，不确定您最近是否检查过您的抵押贷款文件，如果没有，如果价值下降，我会认为 lvr 正是贷款与价值比率并且贷款与价值比率确实由贷方决定，而不是由您决定他们是否要求更多股权或偿还贷款它纠正了这是真的，但他们不必这样做，并且在贷款文件中，条款和条件可以随时更改，他们可以随时调用，因此房地产是一种节省投资的说法是相对的是的，我相信有些人已经超过 80% lvr 并且在lakem ba、fairfield、blacktown、campbelltown 和 waitara 有些将有 80% 的 lvr 贷款，但将有 130 和 150% 的 lvr 我在悉尼有一个专业，当贷款被取出时持有 60% 的 lvr，现在超过 300% 的 lvr因此，如果出售将无法支付 35% 的贷款债务并且仍被持有，但它针对的是律师团体的账户，因此它们仍然是安全的，但贷方不能或不会追加保证金的想法房地产客户没有已经完成了，但是我们已经有一段时间没有像这样陷入困境了 ps 我会
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嗨，土地这是我正在经历的第一个适当的经济周期（有意识地），我很惊讶当涉及到风险时，情况如何随时间变化 仅 12 个月前，还有保证金贷款可以让您获得高达 95% 的“安全”；银行股 这现在感觉完全愚蠢且难以理解ieve 任何人都会这样做，当时感觉还可以！所以我现在以我的风险水平坐在围栏上，不想太谨慎，但如果出现问题，我不会是那个被砍头的人 去年我会很舒服有抵押贷款保险，但现在如果保险公司破产怎么办（如果有很多违约情况，这可能）银行会回来并基本上给你的财产追加保证金 他们可以做到，并且考虑到他们最近在股市上的震动他们可能不确定可能性，但我觉得很有可能，我觉得我不需要处于我可能会发现卡夫的情况
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卡夫，我认为你太谨慎了以上可能会发生，但可能性很小，因为尽管澳新银行遇到了问题，但澳大利亚的银行系统非常健全严重的经济衰退 我们可能不得不经历的痛苦与我所经历的相比将是温和的 改变风险状况的唯一方法是通过教育，即使在困难时期也要努力
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感谢所有人感谢所有人的反馈 我完全同意股票上 95% 的 LVR 是疯狂的，我个人不会超过 50%，因为它们的波动性和容易受到追加保证金的影响 这是一个非常有趣的关于房地产追加保证金的前景我同意 Grossreal西悉尼将有大量房产为负资产，因此他们可能会受到这样的呼吁，但我认为这将是最坏的情况，因为如果银行开始这样做（当人们实际上并没有违约时）在还款方面），它将使房地产市场陷入自由落体（很像美国目前的情况），这不会很好地为银行服务，因为它会破坏银行对剩余的 resi 抵押贷款的其余安全性。抵押腰带 有人同意这一点吗？我只是认为这将是一个极不可能的情况，尽管 Grossreal 并非不可能——你有没有想过做一次采访 尽管你的格式真的很难阅读，但我的印象是您在投资方面拥有丰富的知识，我很想阅读您的旅程 任何人都可以帮助接受 Grossreal 的采访
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我的意思是，我尽可能多地借钱而不放任何我的现金交易并将现金保留为储备银行将杠杆定义为贷款价值除以财产价值您是否使用杠杆您不应该区分伪杠杆和正常杠杆您对杠杆的定义是什么
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我同意你的观点 Nth Brisbanite，我想这一切都归结为 SANF 我仍然认为在这次低迷时期，公众的巨额债务是一个新的方面，可能需要一些时间来解决嗯，我在 2000 年之前读到的内容实际上很难获得贷款，而且 105% 的 LVR 贷款将非常不寻常（根据您的经验，这是正确的）所以我想我不想成为测试这些的豚鼠我不得不说，尽管我们有一个相当大的投资组合（在我看来，与这里的一些明星相比），但在这一点上，现金流比杠杆更重要，但我不得不说如果我们现在想快速增长，可能会更加积极正如之前有人说得非常好 - 现在也变得非常重要了 干杯卡夫
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嗨，我还没看过它，在这个阶段我不认为这是我在吉祥物上的一个小项目，我在中间，我有我的大哥，所以它全速前进，我不确定我或他是否愿意被重定向到其他领域，其中有很多工作要做，我不得不放弃关于我的团队的信息或给出的信息将是零碎的，因此我认为这不是一个好的阅读我认为我们正在进入的这个领域对投资者来说是一个非常好的市场，但需要拥有非常高的风险来赚钱我正在关注的市场是已经纠正的市场（因为它很难纠正两次，如果租金高于金钱成本，那么唯一出售的人就是死者的贷方和会计师并且两者对房地产的感情都很少，这就是我喜欢利用的方式，您必须确保即使您要利用房地产，您也可以覆盖您的位置，但可以很好地回退位置，然后是另一个后备位置，依此类推，所以在这个阶段着陆它没有我的面试卡并且不希望它有一段时间，但这只是我，至于利用它使用金钱或股权来获得更多的金钱或股权，使用有或没有现金的乘数保留杠杆作用与或没有现金储备无关，因为杠杆是一个公式
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你对 105% LVR 贷款是对的；他们在 10 年前是不可能得到的 我不明白如果你有一个相当大的投资组合，你怎么会遇到现金流问题 很容易获得重提和信贷额度，这将使你度过即将到来的任何风暴 与一些在这个论坛上最近的帖子中，我认为澳大利亚不会出现经济衰退无论如何这是另一个主题理论上是的，银行可以要求贷款，但实际上我从未听说过，即使在 90 年代初到我们最后一次经济衰退，除了我知道的一些商业地产贷款例子评论

嗨，kaf 另外一点要记住，银行只有在他们能从中得到任何东西的情况下才会要求贷款，所以如果他们查看贷款，您有能力通过退出来偿还债务，当这种能力不存在时，对于很多人来说，问题将是，并且根据我的话，最后统计的那一堆中大约有 300,000 cba 在街上寻找大约 10 亿美元的资金，因此将澳新银行 1 增加到 150 亿美元保险公司，除非抵押贷款保险公司被评级机构降级，否则这种情况永远不会发生如果我有能力偿还债务，就可以贷款所以你是说高杠杆实际上会保护我免于被要求贷款（因为银行无法获得太多）我会认为 IP 是安全的如果该证券可能无法支付债务（因为高杠杆和价格下跌），债务和银行会收回贷款 - 所以就像追加保证金一样只是想理解你的观点我并不担心正常情况贷款，但不知何故我觉得我有抵押贷款涉及的 nsurers（通常高于 80% LVR）会增加您在信用危机中的风险——这是我目前不需要承担的风险哦，还有北布里斯班——我们两个人在投资，而我是积极的投资者，哈比设定了他乐于投资的界限 用债务偿还债务是我们偶尔会做的事情，但不是作为一种策略 再次，这会减慢我们的进度，但这就是 SANF Hubby 的代价，不会让我进入当我想如此谨慎时，保证金贷款被证明是一件好事（因为去年我会非常看好它们） kaf
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我同意银行有兴趣降低整体 LVR他们的贷款账簿但我认为他们会更关心保护他们的现金流和盈利能力 在借款人定期还款时收回高 LVR 贷款会立即将利润变成亏损 做出该决定的银行家需要有一个真的很好的理由t o 证明这一点 与股票保证金贷款相比，银行很少要求住房贷款的原因是 1) LVR 通常较高，因此更可能在出售后无法收回资金 2) 房地产价格不像股价那样明确, 在决策时无法知道可以收回的确切金额 3) 出售房产的周转时间比股票长得多，增加了银行的不确定性和成本 4) 出售房产的交易成本巨大（代理费，估价师，拍卖费，银行工作人员协调销售的时间）尽管如此，有很多贷款要么违约，要么拖欠，银行已经人手不足，无法单独处理这些贷款，我怀疑他们是否有时间或接触普通贷款的动机
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你总头寸的负债率（这也是线程发起人要求银行在管理你的仓位风险暴露时毫无意义的）好吧极端的例子，20 万美元b ank (equity mate) 和 $200k on ippporwhatever @ 80% lvr 根本没有使用它的伪杠杆，也就是说，这个地方的杠杆对他们没有任何作用，他们没有准备好，因此不会比他们没有采取任何更快的速度去任何地方贷款得到它！
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克莱顿杠杆，当你没有任何杠杆时你拥有的杠杆
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好主意！
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杠杆 很好的一点 他们不是准备好或去任何地方，但确实有安全缓冲 20 万美元不是如果有 200 万美元的债务，那么大的缓冲 我很感兴趣其他人用什么来计算他们保留的缓冲，以确保他们可以在糟糕的时期持有财产 我的想法是杠杆率偏低，但要确保我可以获得尽可能高的 LVR（只有 80%），但我的真实 LVR 比这个低很多 其他经历过艰难时期的人如何在那里工作缓冲资金 我正在考虑有足够的缓冲来支付利息还款期为 2-3 年，即 10%，然后定期审查 对很多人来说，这可能没有足够的杠杆作用，但我在这个游戏中更愿意购买，而且永远不会想要或由于服务而被迫出售 LVR 之间是否有共同的术语 例如 ip 的价值 $100 万 LVR 80% $800k 真实 LVR 30% 即仅欠 $300K $500 重绘 我对 LVR 的想法仅与最后一家银行估值一样好他们同意借给你的东西也许真正的百分比数字是两者之间的差异看看你有多少钱，你欠多少一些专家对此一定有一些想法
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