澳洲澳大利亚房产 The Interview #13 Sydney

在澳大利亚地产投资



我们幸运的第 13 位受访者是 ozperp，我衷心感谢 Tracey 同意与我们分享她的故事，我相信每个人都会喜欢它 http:wwwsomersoftcomforumsshowthreadphpp388546#post388546 Ruby
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Good onya Tracey - 顶阅读 很高兴看到你咬紧牙关，在事情变得有点危险时坚持下去 享受冒险并成功的回报 向前和向上 !!!
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伟大的想法 Tracey 喜欢你的积极态度！
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嘘，谢谢 Dazzling 和史蒂夫！当形势严峻且您的财务未来处于危险之中时，您肯定会学得更快，嘿
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特蕾西读得好！一定要爱上你积极、乐观的态度 - 并感谢 Ruby 组织了另一次精彩的采访！
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非常感谢 Tracey，（和 Ruby），非常有趣的阅读 Lol 在无门禁的庄园！在你的学生 ACC 项目财产上做得很好，非常喜欢阅读这一切，感谢分享到目前为止发生的所有事情
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很好的采访特蕾西 - 读起来非常令人耳目一新，并给了我和我的伙伴一些额外的热情让球滚得更远感谢您花时间与社区分享！
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好故事Trace;很高兴看到那些坚持不懈，承担计算风险和信仰飞跃，并从错误中吸取教训的人如何获得成功，甚至有一对双胞胎的时间
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非常有趣的采访特蕾西很多人会崩溃与您遇到的一些障碍祝您未来的努力好运

很棒的采访和对每个投资阶段的人们的非常可靠的建议感谢您对交易法律方面的见解也做得很好到目前为止的成就，祝你未来的抱负一切顺利
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谢谢大家的支持我有点担心分享，我必须承认但你们是最棒的！是的，斯坦，合法性是惊人的。我的律师可以如此公然搞砸并花费我近 10 万美元，并且不承担责任，这仍然让我有些吃惊即使我最终获得了豁免，联合排水管的崩溃仍然花费了一大笔钱延误和租金损失，我们几乎破产了 更不用说无形成本 - 我们的心理健康和信用评级 但因为我是一个传奇人物并设法从这场灾难中挽救了利润，法院认为那是如果我的律师做得好，我不会有利润，因此即使他有疏忽，我的损失为零，他不欠我任何东西 我的直觉反应是“是的，但我会有更大的利润如果我的律师没有搞砸”，但我现在明白这是合同法和侵权法之间的区别换句话说，如果我们与之签订合同的供应商告诉我们没有联合排水，那么我们会有针对的诉因他们为额外的费用但是涵盖可归因于合同第三方的损害赔偿的法律属于侵权行为，这是衡量损害赔偿的不同标准无论如何，API杂志的“我们的财产噩梦”中也用图片概述了整个崩溃;在四月版中 一个可疑的荣誉，那个！！！！我希望“向上移动”如果我再次进入杂志，请转到不同的部分！
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感谢分享 OP 一本好书 你介意我问一下你的学生宿舍的保险和消防税是多少吗？它看起来像吗这个
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嗨，特蕾西，非常感谢你讲述你的故事并分享你旅途中的跌宕起伏;interviewsquot;
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谢谢，水手和WW 是的，那是我的财产，WW 保险是通过专门从事多租户业务的经纪人完成的，我有一大堆不同的保单，我想补充一下每年最高约 5000 美元 有公共责任，有建筑责任，有商业责任等等 没有详细说明，因为我的经纪人是个宝石，我知道他问了我没有的所有正确问题公共区域的内容被覆盖，因为它会非常昂贵，所以我“自我保险”；这些关于消防安全，我外包我有一个顾问 - 他把我介绍给经纪人，他们都专注于这个领域 - 他建立了消防系统，每月检查财产，制定消防安全管理计划，回应警报，一切如果发生火灾并最终出现在法庭上，他代表我出庭 最初设置花费了我大约 10,000 美元（标牌、FSMP、应急照明、烟雾报警器、灭火器、控制面板等），我每年每月支付的费用不到 1000 美元检查，对 FSMP 的更新，所有必需的测试等
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Tracey，我是否遗漏了什么该链接上的最后一张照片是一个小小屋 - 不可能有 13 间卧室它是否看起来很深！
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很深 Stevecheck 卫星视图
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WW 说的很对 骗人的，不是吗 它实际上有 16 间卧室 它很深，有阁楼内衬（上面有 3 间卧室），而且它在一个向下倾斜的街区，远离街道，楼下还有另外三间卧室和一个厨房实际上，什么鬼，一张照片值一千个字在这张图中，地板排列得相当好，与底部的街道
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欣赏分享 OPI 在未来 10 年看到这类事情有很大的上升空间认为你可能会在增长和现金流方面做得比预期更好放宽城镇规划和建筑规范以允许更多的东西可以这样，但我仍然看到供不应求 我交谈过的人估计，随着中产阶级的建立，更多的中国大陆人会想在奥兹学习并在这里度假把英语作为第二语言如果他们扩大英语，那么你会期望更多的学生在这里度过一年，然后中国的成功将推动越南和马来西亚在这里寻求教育或英语同化伙计们可能已经尝试重新开发并放弃了对你的排污权，因为你承担了大笔承诺的风险，这很糟糕，顺便说一句，我永远不会同意你的政治，我开始相信你不是一个呆滞的 Dymphna 奉献者
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哇，好骗人！几个后续问题 Tracey： - 没有更大的内部公共区域，这很奇怪 - 从卫星上看，房屋内似乎没有停车场 - 街区的宽度是否在 11m 左右 这让我对 Enfield 有了一些想法！可能无法拥有第二层，但根据我的快速计算，我将能够并排建造 2 个主层住宅，总共大约 15-20 间卧室（提供或接受） 还没有真正探索这条大道还没有
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顺便说一句，注意你的厨房亚洲学生有一些有趣的习惯嘿特蕾西，看起来你宜家的账单会很大 令人印象深刻的结果 我猜大多数学生没有车 干杯迈克
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谢谢 ozperp，我也觉得它很有趣，但是你的学生从哪里得到 175 pw 一定很努力
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我不知道 - 我希望做得很好一旦你在一个巨大的洞的底部，没有什么比天真更好的了，除了尝试爬出来之外别无他法！真的是三个，马上就五个了 1) 客厅 2) 甲板上也有一张桌子和六把椅子 3) 楼下的院子很舒服，有两张桌子和十二把椅子，所以人们在那里很冷， 4）如果你看过卫星，你会看到后面有一个很大的棚子，以前是卧室，我打算用它，但邻居反对，这是不合法的所以我正在把它变成一个娱乐室，放入一个投币式桌上足球和自动售货机（更多收入），以及一些椅子等 5）我在棚子和主楼之间安装人造草，并放入一个几个户外设置，遮阳帆，盆栽植物和烧烤所以他们现在在公共区域做得很好，很快就会被宠坏了谢谢你，Mike F 不，我的房客都没有汽车有一个后通道和大约可容纳 3 或 4 辆车的空间，但根据总理的建议，我不允许任何租户将车停在房屋内es 所以不，不提供停车位 还没有人问，这也让我感到惊讶，我想我们的目标是想要住在城市的市场，他们主要想住在那里，因为他们没有车，想要能够走到我没有测量过的任何地方！不过听起来差不多，它有点不到 400 平方米，而且比宽的要长得多 恩菲尔德可能是学生的好地方吗？根据我对阿德莱德的记忆，我不会认为它是那么理想，即不靠近大学（虽然这可能在我住在阿德莱德的 20 年里发生了变化！）这个策略主要在我的案例中奏效，因为 Spring Hill 是外国学生中排名第一的郊区哦，是的，而且很难获得城市规划批准，也是-在我的情况下，“使用的材料变化”； DA 已经到位 但是如果这是一个学生想要居住的区域，绝对值得调查 我每周都有清洁工，到目前为止厨房已经上来了 好的，我已经放了成堆的电饭煲、燃气灶和炒锅等，所以希望他们开心 是的，在宜家花了大约 25,000 美元 我天真地问我是否可以享受批量折扣 他们说“当然，我们提供的折扣在25 万美元显然，对于宜家来说，即使是 10 万美元的订单也是每天都会发生的事情！并且还显示了他们正在努力的微薄利润——即使是 25 万美元我认为他们只提供了百分之几嘿，我认为这也接近于抢劫，但事实证明这在布里斯班很便宜 我们实际上提供了一个这个学期打折，因为还有一些作品还没有完成 PM 估计六月我们可以去至少 195 美元
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哇！这真是令人印象深刻，尤其是卧室的租金，我不敢相信 $175 pw总是）鼓舞人心的东西对于“在 PI 之旅中退后几步”的人来说，看看可以取得什么成就 期待在未来听到更多的成功！还要感谢 Ruby 协调这次采访，我很喜欢这些采访，并且在我的后续阅读收藏中加入了书签 干杯，Horizo​​n
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感谢特蕾西，我上个月第一次想到这个，还有更多我想 - 位置对我来说似乎很好 我被派来了一个专门从事学生租赁的 PM 一个关于位置的 PM，所以会看看他们说什么距离主要大学所在的 CBD 6 公里，距离 Mawson 约 5 公里另一个方向的 Lakes 校园 到 Main North Rd 步行大约 2 分钟，每 15 分钟就有双向巴士（到 CBD 大约需要 20 分钟车程），并且非常靠近快餐店、超市、公共图书馆等我制定的这个arvo的一些粗略计划和该网站看起来适合2个并排的大房子，每个都有8间卧室和2间浴室（每间房子总共有4个淋浴和4个厕所），室内大型公共区域和一个大小适中的后院还有前排可能有 6 辆车的空间（2其中在 gge 中）我也有一个议会规划师给我回电话，告诉我他们可能对这个想法有任何问题，但他似乎很积极他对我说，基本上就议会而言，这将只是 2 个标准房屋建成但他提出要调查这一切我注意到诺斯菲尔德有学生宿舍，与恩菲尔德相比，这是一个更不方便的位置 - 所以我很有信心
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Tracey 多么棒的工作 -做得好！！关于运行成本的快速问题 - 包括清洁、保险、费率、互联网、PM 成本（由于利基租赁市场而更高）等与“正常”相比，寄宿公寓的运行成本要贵多少？出租 谢谢！ kaf
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谢谢，kaf，溜冰者，Horizo​​n (Sean)，你的客气话 还有史蒂夫，你可能是赢家；有方便的公共汽车，恩菲尔德的位置可能比我最初想象的要好 祝你好运！经营这个地方的成本肯定比正常租金要高 我每年的成本大约是：物业管理 15000 美元（满时；10% 不变，但没有额外费用） 保险 5000 美元 电费和天然气 2000 美元（我只支付普通的费用）地区的电力；每个房间都单独计量，因为空调和租户付费） FoxtelphonesinternetVoIP 每周清洁 $12K 消防系统维护 $1K 维修 $8K（EST）土地税和费率 $10K 总计：$59K 我有 16 个房间，总租金收入每年 150-165K 美元（两个房间是双人间）而且我还从投币式烘干机（每年 4000 美元）和自动售货机（每年 2000 美元）获得收入，而且我的折旧扣除额只是前几个年;我对 J-O-B 有贬值，如果在融资成本之后，我们损失了大约 10 万美元的账面损失，我不会感到惊讶。不幸的是，在 DT 中，我们无法抵消丈夫的现收现付收入，但这确实允许DT 将获得 10 万美元的免税收入，这应该会在未来一两年内实现
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感谢特蕾西提供的成本信息，太棒了！您遇到什么样的空缺，即有这么多房间，是否很少一次将它们全部填满此外，在您的收入估算中-您计算每年有多少周租户以及您是否预测空缺，例如平均 1518房间满了，每年有 40 周等在我的预测中，到目前为止，我一直在预算 18 间房间的全部入住，但一年中只有 40 周，其他 3 个月完全空置（我不记得大学年是如何工作的） ，所以我只是按照学校的规定去 - 我是不是太保守了）
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这取决于布里斯班对这种住宿的需求是什么，需求很高，所以我们可以在一定程度上决定条款而且我们的条款是无论如何当你搬进来的时候，你必须是在六月下旬或一月下旬结束的定期租约——即你的两次什么时候最容易让我的 PM 管理许多学生住宿和平均 GT； 98% 的入住率通过使用此政策这是我的第一个整个学期，所以很难说，但如果我们从这里开始接近满员，我不会感到惊讶 13 间客房已准备好迎接今年年初在 2 月初的大约 2 周内填满了 3 间仍待出租的房间（阁楼房间）直到本周才可用，因为我正在等待回顾性 BA（更多邻居的投诉），所以我不知道现在最忙的时期已经过去了，我要填满这些人会有多麻烦 PM 仍然有人来拜访 OFI 所以希望他们会在一周内填满 所以总结：不要让人们来来去去适合他们；只让他们以固定期限租约，而且他们有时不得不结束，这样您就可以轻松地重新出租如果市场不够强劲，您可以施加这些条件，那么您显然会有更高的空置率率
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OP，是你的PM数字，包括出租费我几年前看过一个寄宿公寓，除了更高的营业额外，保险，消防税和现场经理都杀了底线把出租费推高了
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感谢所有的反馈 Tracey 相当令人兴奋的前景！
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对不起，不包括出租费我的意思是没有邮资amp;小费，或一些代理商收取的所有其他费用 但他们的租赁费减少了 - 这是一个固定且非常合理的 50 美元而且我们有至少 4 个月的租约，尽管目标是 5 或 7 个月（即 6 月到 1 月，或 1 月到 6 月) 但如果他们直到 2 月才搬进来，他们有 4 个月的租约给 Jun 我的房产不归类为寄宿公寓，我不是注册的住宅服务住宿提供商；我的租户是标准的 REIQ 租约，这既有优点也有缺点 在昆士兰州，如果您有超过 4 个单独租约的租户，除非您属于豁免类别，否则您必须注册；学生是这些豁免之一 这给了我选择的选项，我选择不注册，在这种情况下，我的财产被认为是“大型共享房屋”；而不是寄宿公寓 如果您是寄宿公寓，则消防安全要昂贵得多，合规开销要多得多，通常会有更多租户问题，并且违约率更高 但从积极的方面来说，驱逐人更容易（即一旦他们的租金逾期 48 小时）
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啊，好吧，我想知道你的消防税怎么这么低，那么你怎么提前几周支付租金
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提前两周
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感谢 Ozperp，终于读完了整个故事，我喜欢这些采访，这主要是我仍然收到 API 杂志的原因之一，你玩得真好，期待第 2 部分再过 5 年
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谢谢，redwing 是的，希望第 2 部分不那么重要！
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感谢分享 感谢分享 Tracey，我喜欢阅读这些采访中的大多数都有很少有共同点，但我从中得到的主要内容之一是，尽管遇到挫折等，但参与其中的每个人似乎仍然接受它他下巴向前迈进 像我这样的初学者的良好体验 Cheers Tracy, Phil
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嗨 Tracy 刚刚阅读你的采访和评论 哇，如果你有时间，我很想再次与你见面 我和我的妻子目前 BIG（Better Investors Group）的成员每月在索尔兹伯里开会 我目前将时间花在我们的房地产投资上，我们目前正在寻找学生住宿区以进行下一次投资问候，尼尔
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热门阅读感谢 Tracey 向您分享荣誉 您在申请重新开发时是否有很多反对意见 有哪些问题 问题所在 该物业是否需要任何特别许可（或土地使用）： - 用作大型合租房屋 - 拥有多个厨房 - 有多个厕所放大器；淋浴 - 在住宅区使用类似商业 - 街上街外停车要求 - 其他任何东西 除了建筑工作，将普通住宅 1 区物业变成像你这样的学生宿舍需要什么 谢谢这是采访在《房地产投资者》杂志上，我怀着极大的兴趣读到了这篇文章，我很乐意做你所做的，减去整个联合排水管，因为奥尼亚没有屈服于宇宙并坚持下去发生或继续发生这一切都是值得的大约九年前，当我们进行一次重大翻新并增加了一个浴室委员会时，我们的 PPOR 出现了合并排水问题我想找我们建立一个新的独立连接，从我们的房子到下水道 联合排水管在我们下坡邻居的财产上，他们已经铺好了 这是他们的问题，但如果我们有的话，我不想和他们吵架挖掘他们新铺设的铺路并修好无论如何，幸运的是我们的水管工在球上，并在我们购买时通过搜索得到的排水计划中注意到，理事会已经提到我们已经准备好连接他们犯了一个错误 没有联系，他们希望我们支付的费用显然约为 1 万美元或 1.5 万美元（不记得确切） 我们坚持我们的立场，水管工正在努力说话 结果是他们不得不支持他们发布的文件并以他们的成本进行排水 但是，它在议会中持续了大约十周，而每个人都将它传递到其他人的托盘中以采取行动 水管工告诉我们这会发生，因为没有人希望在他们的预算中使用它 建筑工作停止了十个星期以来，我们对一个场地做了绝对的噩梦，膝盖深陷泥泞，后门有一条山羊轨道（前楼梯早已不复存在）水管工在山羊轨道上铺设了一条大腿水平的临时水管，所以一切都必须来通过弯腰或爬上来进出（直到丈夫修好它 - 祝福他的小棉袜） 幸运的是，水管工发现了错误
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弹性是一个非常有价值的特征 我认为没关系给自己一些“发泄”的时间，但不要太久，以至于你开始闷闷不乐发泄，然后继续解决问题，并努力解决问题我并没有特别打算做学生宿舍；我刚刚找到了一个我认为很划算的房产，非常适合这种用途所以我有点意外地进入了它，但根据我的 PM，很高兴分享我对布里斯班市这个行业的了解理事会，您确实需要提交 DA 并获得批准该物业为多租户的重大用途变更 (MCU)，是的，这涉及通知、与邻居协商、工程在我的情况下，这已经是在购买之前就位，并且您概述的所有问题都已在该 DA 中得到解决 以前的所有者拥有所有直系邻居，所以我想这就是他们发现它更容易通过的方式 我认为它通常会更容易已经有这种类型房产的地区（例如，圣卢西亚、春山、西区），而不是在一群独户家庭中间 所以说实话，我帮不了你太多，因为我一切顺利 - 一切就绪，不过我必须说，我在 BCC 镇的经历规划师非常积极 - 我发现你可以打电话给城市规划师，告诉他们你想做什么，他们很乐意与你一起完成所需的工作 负责我所在地区的规划师非常有帮助 是的，那是我们在四月 API，是的，我强烈建议在没有联合排水的情况下再次这样做进入它 一旦我进入它，我别无选择，只能找到一种方法，我现在明白 Kevin Doodney（wwwpropertygamecomau，非常有趣的演讲者）说“了解财产的最好方法是让自己遇到一大堆麻烦，挖出你的出路！”哎呀，谢谢（脸红）欢迎随时挑选我的大脑，无论你能找到什么很高兴你的大脑得到了对你有利的结果谁可能会觉得联合排水不是什么大问题 - 可以 分配远未得到保证 布里斯班周围有数百个地块 - 许多在其他情况下绝对是优质房地产 - 议会拒绝批准例如，您可能会遇到这样一种情况，例如，在 1930 年代，一组 8 所房屋中安装了联合排水管，但由于某种原因，其中一所房屋没有在排水管上安装马桶（可以负担不起或其他什么）快进 70 年，那所房子现在无法安装现代冲水马桶，除非他们支付所有 8 所房子的费用以单独连接到下水道，每所房子的成本约为 25-30K 美元（这些天) 而且你必须拥有每个业主的 pe授权，他们可以自行决定扣留（例如，不想挖花园，或者只是为了变得困难）根据我的液压顾问，每当您在布里斯班的旧地区开车时，例如看到一辆旧的 QLDer英亩在阿尔比恩什么的，它被遗弃了，被遗弃了，想知道“为什么坐在那里的黄金地段被忽视了”？ - 这很可能是因为它在一个联合排水管和一个neig上hbours 拒绝了许可，所以在可预见的未来 - 没有内部厕所 而且现在大多数人似乎都想要一个抽水马桶 这是一个荒谬的政策 所以要非常警惕布里斯班旧区的“廉价”，不发达的房地产
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哎呀，这些天人们都想要它！一旦他们得到一个单独的排水管，你就会知道他们也想要安装淋浴！
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正如我们房东所知道的那样，那些爱发牢骚的房客永远不会停止想要，想要，想要
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别忘了空调、洗碗机和宠物！
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