澳洲澳大利亚房产 房产是投机性投资？悉尼

在澳大利亚地产投资



财产是投机性投资吗 Wiki 说 Wiki 将投资定义为 赌博 使用这些定义，没有什么可以完全确定地投资 政府债券通常被认为是无风险的，但是俄罗斯在 1998 年确实违约所以所有投资都是投机和所有赌博也是如此 但是有不同程度的投机 赌博处于一个极端，而“无风险”的政府债券则处于另一端 介于两者之间的是股票、商品、期货、知识产权、债券以及更多的知识产权属于投资的定义 - 它提供经常性收入和/或资本收益 A cf + ve 财产可能被认为更接近频谱的低风险端，而高度负面的资产可能更接近赌博端 A large ASX 的一部分包含从未产生收入的公司，并且有合理的机会完全损失资本 - 这些是投机资产 IMO 任何资产可能产生不断增加的收入，具有资本增长的潜力，至少跟随收入流，资本完全损失的风险很小，不能称为投机，IP当然具有这些特征
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完全同意通常现金流是投机和投资的经典定义的区别，但根据我个人称之为体育博彩投资的定义，高负债资产更接近投机，因为我能够从长远来看持续盈利，但大多数人会认为这是赌博 - 两者之间确实有一条非常细的界限 也许是“投资”这个词；应该重新定义为“任何与个人以管理和或计算风险的资本支出以换取预期利润有关的任何活动
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我认为你说得很好基思投机的定义不是直截了当或一致的我找到了一篇可能会引起某些人兴趣的论文——我剪切并粘贴了我喜欢的部分 http:misesorgstory320 这可能是我对当前“使用价值”财产的看法。不能证明当前价格是合理的 当前价格是由对更高价格（交换价值）的预期驱动的 所以我认为它是投机驱动的 你必须问自己 - 如果 CG 和租金在未来 30 年内保持不变（即随着 CPI 上涨）会例如，您仍然持有财产而不是定期存款
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只是为了补充我之前的帖子投资对我来说是当存在或存在预期使用价值（收益 - 即租金) 将证明自己持有该资产的合理性
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实际上，是的，这足以证明投资于该资产类别的合理性，即 5% 的租金收益率 + 4% 的通货膨胀 CG 9% 的总回报 这超过了成本目前为 88% 的资本，该成本将在不久的将来下降 更重要的是，资本收益不征税，但 5% 的现金收入与 88% 的现金支出之间的差额可享受税收优惠明智的做法是让您也因持有该资产而从政府获得更多报酬 奖金！假设你按 30% 的边际税率征税，那么折旧和现金流扣除会给你额外 15% 的奇数回报，使总回报达到 15% + 02% 超过成本的 17% 假设你投资了购买价格的 10%并将剩余的 90% 杠杆化，那么您将获得 100% 的 17% 回报，但这是您投资资本的 17% 的杠杆回报率，这严重超过了您可以在定期存款中实现的 8% 几率，而且，那 8 % 将被征税至 5% 的净回报因此，房产为 17%，而定期存款为 5% 现在，如果我们也加上货币时间价值的影响，情况会变得更好 购买房产的资本成本保持不变，而租金则保持不变随着时间的推移，资产随着通货膨胀而增加 所以，你的利息成本是固定在购买价格上的，但是你的收入会随着时间的推移而增加 每年增加 17% 不错！啊，好吧，你确实问了干杯，迈克尔
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你还应该考虑一下你有多少现金用于定期存款，与数百万抵押贷款的收益相比，甚至比较都是愚蠢的

在我的粗略示例中，这就是通过杠杆将回报从 17% 放大到 17% 的原因吗？为了更具体一点，如果上面的内容对某些人来说太迟钝，这里是基于我的 IP 的硬数字：$750K 购买价格 90% 贷款按 88% 收取利息 $595K 租金 $650pw 34K (451% 收益率) 通货膨胀资本收益 4% $30K 假设 30% 范围内负扣税现金流损失退税 $75K 总回报 $715K（租金+ CG + neg gearing) 总利润 $12K 投资资本，价格的 10% $75K 投资回报率 (ROI) $12K$75K 16% 好的，在现实生活中为 16%，而快速推测的例子为 17% 不太远！我会ke 16% net 超过 5% net in a term deposit for my $75K Investment 假设租金只随着通货膨胀而上涨，那么明年租金收入将从 $34K 上升到 $35K 我的税收减免减少了 $300，但我总现金流回报仍然高出 700 美元此外，资本收益正在复合，所以它不是 3 万美元（从 75 万美元的基础上），现在是 78 万美元的基础上的 3.1 万美元所以，我的总回报增加到 14 美元K 而不是 $12K，但我的成本是固定的 我的投资回报率从 16% 增加到 19%！而且每年都在增加 哎呀，我喜欢复利的力量！我当然不会把这种猜测称为允许保守假设的计算投资 干杯，迈克尔
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谈到投机：我注意到澳元正在下跌这是否意味着投机者正在准备将他们的钱从澳大利亚撤出对于什么问候乔
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是的类似于迈克尔所说的杠杆是关键如果我必须以100％的现金首付购买该物业，那么答案是否定的，那里有更好的投资但是如果我可以80% 或 90% 或 100% 的齿轮，那么答案显然是肯定的 通货膨胀适用于齿轮投资者，而不是反对 让银行的钱因通货膨胀而贬值对我来说非常有利，而我持有的资产正在升值，但我没有无论如何都不打算偿还本金，但即使我决定在 30 年后偿还贷款，它的实际价值也会比现在低很多 如果利率是 8%，租金收益率是 4 % 和负扣税回报 40%，则初始持有成本为负利率的 IP 约为 24% (8 - 4) x 06 24 显然，持有成本会随着租金回报的上升而下降 当然，持有成本会随着利率的上升和下降而增加或下降 为了简单起见，我没有包括维护成本或折旧收益等，这些都倾向于相互抵消，对最终持有成本没有实际影响因此，持有成本为 24%，该物业只需要以 CPI 通胀率的名义价值增长，比如说 3%，我就领先了 任何高于 CPI 的价值增长都是红利 租金回报率的任何增加也是红利 规划法的任何变化，让我可以拆除房子并建造三座联排别墅，都是红利！这样一来，长期持有的住宅物业，是一个非常安全和稳定的投资选择，我认为这不是特别投机，但显然任何形式的投资都存在投机因素，甚至将你的钱留在银行部分投机 影子
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绝对其他人已经处理了杠杆问题 我会增加税收效率、折旧和购买优质房地产的潜力 未来发展机会作为额外的上行空间 TD没有上行空间 较低的利率 我想知道什么然后会发生
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而且，如果你然后用现有股权的10％押金（无现金）购买相同的房产，那么资本回报率是
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数字的符号在哪里8 在我的键盘上！干杯，迈克尔
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有趣的定义 如果租金上涨到足以使使用价值达到合理水平，那么它是否会不再成为投机性投资 想必所有的OO都认为使用价值证明当前价格是合理的 我不认为许多 OO 基于投机购买 问题是使用价值是一个滑溜溜的概念 它受到许多外部因素的影响 - 租金增长滞后、IR、其他投资风险和；回报我同意任何繁荣萧条周期都会受到价格上涨预期的影响在繁荣之后，价值下降或使用价值赶上（或两者兼而有之）并且这种投机衡量标准没有提到平均工资或房价中值
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投资的初始购买价格需要应用使用价值因素，否则永远达不到你说的那个合理水平例如我有一个IP花了我2003 年 105,000 美元 那时租金为 180 美元/周（收益率 89%） 现在价值 220,000 美元，租金为 270 美元/周（63% 收益率） 根据今天的购买价格，它的使用价值已经下降，但基于是2003年的买价，现在收益率是1337%，所以使用价值增加了​​，是个不错的投资
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或者是预期租金会涨到足够涨，结果不会是一种投机性投资（根据这个定义） 例如，您认为某个地区的租金需求会上升，这将推动租金上涨 如果没有理由认为这一点并且整个游戏只是转售，那么我认为这是投机性的，因为它从来没有任何真正的基本面 我认为 OO 是出于恐惧而购买 没有价格太高，因为他们担心下个月的价格会更高不知道最近这种心态是不是已经死了还是刚刚在融资紧张的情况下休息了大概同意我在等待追赶不知道需要多长时间
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稍微离题，所有投资真的是100％的，更多如果考虑到购买成本 例如，用 7 万美元的贷款购买 10 万美元的房产，然后自己存入 3 万美元 那 3 万美元要么存入储蓄账户（如果你有 PPOR 贷款则很愚蠢），在床垫下或重新存入从另一笔贷款中提取 无论哪种方式，将其用于新投资都是有代价的，你忘记了一些东西，兄弟，cpi 没有应用于你的租金并且复合了 30 多年，这将在 10 层后爆炸，无法全部计算出来，但简单的数学很容易 2 $35360 yr 3 $36774 yr 4 $38245 yr 5 $39775 yr 6 $41366 yr7 $43020 yr 8 $44741 yr9 $46531 yr10$48392 所以在 10 年内你的基本产量每年会增加 15k
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哎呀，我没看好你的帖子哦，我计算得很好，所以我现在把数字留在上面
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所附图表显示1957 年至 2007 年 50 年期间澳大利亚股市的十年滚动回报 你会注意到，在每十年期间，澳大利亚股市甚至在截至 1987 年的十年内都没有出现单一的负回报，这包括著名的华尔街崩盘，本地股票市场仍然设法实现每年 244% 的平均回报率 考虑到滚动的 10 年平均值，在过去 50 年中只有 3 年的回报率低于 10% 对我来说看起来几乎没有投机性，如果多元化和长期发展
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24% 的平均回报率从哪里来 对我来说看起来大约是 13% 虽然这是一个很棒的图表 我发现非常有趣的是高通胀期间的更高回报率，高八十年代的利率时期 Bill L 和其他人说房地产的表现如何在高通胀下，orms 更好，从外观上看股票也是1987 年期间 24% 的回报，伴随着巨大的通胀和利率，与低通胀时期相似的实际回报 干杯 87 年 10 月，Oz 股市减半 人们忘记的是它在前 12 个月内翻了一番 一定是有史以来最大的泡沫 甚至03 年超过悉尼房价出现泡沫这张图表显示了从 1957 年到 2007 年同一 50 年期间的一年回报正如您所见，在过去 50 年中，澳大利亚股市出现负值的可能性为四分之一回报 在 87 年崩盘之前，前两年的单年回报率几乎是 45% 和 50% 如果你看到房地产价格在 2 年内全面翻倍，就会期待崩盘
评论< BR>当我做了一些AOAI 的 30 年滚动 5 年回报 我发现只有两个月你可以预期负回报是 87 坦克之前的两个月 可能需要指出的是，今天通过 ETF 和指数获取这些回报要容易得多与过去相比，大多数乔投注者并没有在 87 年的市场上进行多元化投资，而是骑着企业家股票被遗忘 可悲的是我的遗产
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