澳洲澳洲房产 墨尔本房产出租投资？悉尼

在澳大利亚地产投资



墨尔本房地产租赁投资有什么吸引力 1997年我在StKilda购买了一套不错的投资物业，并已出租了十年 计算数据后，我发现墨尔本房地产不像我最初的投资那样有吸引力认为忽略潜在的价格升值和潜在的房屋净值信贷，因为我不打算出售我的投资物业，也不打算将其用作自动取款机。在维护成本、租金管理成本和租金收入纳税之后，我获得了净被动租金收入10 年每年 28% （请参阅下面更全面的计算，数据并不完美，但你明白了）幸运的是，我能够在购买后三年还清这个地方如果我仍然支付利息，我预计我的回报是 0% 我支付了 1997 年的价格，但现在正在收取 2008 年的租金 所以支付 2008 年的价格并收到 2008 年的租金真的不会加起来 那么房地产的吸引力是什么？在墨尔本投资 确实，每年都能获得被动收入而不费吹灰之力是件好事，但定期存款的利息同样可以提供，并且需要更少的管理我想吸引力在于潜在的价格升值，拥有房屋的情感满足，以及对通胀的平均对冲 我确实相信房地产，我目前正在南美购买小型房产，那里的价格是合理的但在墨尔本，这些数字似乎并不值得我只有墨尔本的一处房产，经验有限也许一些经验丰富的房地产投资者可以指出我遗漏的一些因素，（最好是那些用他们努力工作的钱建立自己的帝国的投资者，而不是家庭资金或父母的财产路线对我不可用）还有另一个问题 支付代理在墨尔本管理出租物业的标准费率是多少 租金的 75%感谢您的任何评论，放大器；新年快乐！ Martin --- 1997 年购买的十年概览 价格 143,000 澳元 利息和额外费用：印花税 1997-1998 年约 4,290 美元 1998-1999 年约 5,000 美元 1999-2000 年 4,015 美元 1999-2000 年 3,677 美元 法律费用 500 美元总额外费用 17,482 美元购买价格 + 额外费用 160,482 美元超过 10 美元十年物业平均每年赚取 9863 美元的总租金 物业维护管理的平均成本 每年 3530 美元 (36%) 平均租金 - 租金成本 6333 美元 平均收入税 1773 美元 (28%) 平均租金 - 成本 - 税 4560 美元十年平均被动收入 $6333 $160,482 39% 税前总投资平均被动回报 $4560 $160,482 税后总投资平均被动回报 28% 注意：负扣税会稍微减少应税收入，此处未计算< BR>评论
所有这些数字只是让我头晕 数学不是我的“东西”；但我会认为只是略读他们，35% 的租金作为维护费用非常高，并且很好奇你十年前得到的租金和现在的租金是多少，而不是平均水平对我来说最明显的是贷款有减少（在你的情况下，完全消失）并且租金增加了，这就是我喜欢 IP
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嗨 Martin o 我目前向我的 PM 支付 5% + GST，与 Dione 交谈Chisholm and Gamon Pt Melb 现在该物业的价值是多少，您需要将其纳入计算中以获得准确的投资回报 现在并非所有物业都一定是一项不错的投资 我认为大多数仍在墨尔本投资的人会正在寻找转折点，例如未来的发展潜力、增值能力或远低于市场价值的购买能力以及满足现金流要求的能力 这也取决于他们对未来房地产表现的想法 房地产投资总是需要一点c水晶球凝视时代是好是坏，每个人都需要做出自己的决定 干杯皮特
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martin_o - 欢迎来到论坛 正如你所看到的那样，投资可再生能源几乎完全是浪费时间租金回报（这就是为什么我只是没有得到一些人参与在偏远地区购买现金流+ve RE的策略-但这是另一回事）正如您正确指出的那样，您可以在固定利息的情况下做得更好银行现金 但是，您在提供的数据中忽略了资本增长 (CG) 您在 1997 年以 143,000 澳元购买的资产现在价值多少，大约 11 年后即使您确实管理要获得 0% 的租金回报，那么您设法持有该物业 10 到 11 年，到现在它应该已经翻了一番（或更多）所以回答您的问题 - 我们这样做是因为 CG 标准是 77%包含 GST 的企业t 可以高达 88%（与 WA 相比仍然相当便宜）如果您有多个 IP，可以协商将其降至 55%
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天啊，我很想拥有那种现金流没有良好的现金流基础很难继续购买房产！任何机会您都可以提供有关您的南美交易的一些细节
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不要通过出售来切断 IP持有房产的时间越长，即使现金流变得越来越好 大部分持有成本（例如 70% 以上）通常是债务利息 30% 是其他事情，例如市政费、保险、维护等 只有这 30% 需要缴纳CPI 上涨 70% 受 CPI 上涨保护，仅受利率影响 换句话说，如果 CPI 为每年 3% 并且利率是静态的，那么您的支出将每年仅增加 1% 假设您的租金收入随着 CPI 上涨 那么它是每年增长 3% 每年 3% 的收入增长和 1% 的支出增长让您每年都过得更好 在最初几年不会明显（尤其是如果房产是-ve geared），但最近一年会比你的第一次好多了ar 随着收入和支出之间的盈余不断增加，最终您将进入基于购买价格的租金收益率上升到 15% 或更多的阶段即使价值停滞不前，也没有二流的东西可以抵挡合理资产的那种回报但是你需要持有资产多年才​​能意识到这一点，急躁的人可能会在房产进入最富有成效的阶段时犯下出售的错误另一种解释好吧，如果上面有点抽象，请看这张图片注意到这个女人的腿之间的角度（别担心 - 她是 G 级） http:wwwsuperstockcomstock-photos-images255-22520 由于稍后会变得明显的原因，将一条腿的收入和另一条腿的支出标记为单位1997 年购买的 St Kilda 可能在不远的时候就开始了中性负债，即租金收入应该涵盖几乎所有的利息，也许（如果你幸运的话）还有一些其他的持有成本，尤其是税后。精确的数字无关紧要——只要假设它们大致相等 随着时间的推移，你在腿上工作，每年几厘米 请注意，标有收入的腿和标有支出的腿之间的距离会随着时间的推移而增加那个距离代表收入超过支出的盈余，并且每年增加（假设利率不变），因此对您来说是纯收入 腿之间的距离在靠近大腿的地方开始非常小 实际上几乎毫无价值 小到您可能会考虑出售 但是看看膝盖——现在距离更大了 脚踝之间的距离更远了 那里有巨大的回报；可能有 15% 的购买价格回报 这比 2008 年购买类似房产的任何人希望得到的回报要高得多如果你根据今天的租金而不是 10 年的平均值再次计算这些数字，它们会看起来非常好，因为房地产现金流是随着时间的推移会变得更好的一件事
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正如我们之前多次说过的 - 现在是市场时代 我们40年前开始收集投资物业和租金，现在我靠租金过得很舒服如果我们把钱存入定期存款，我们就会错过资本收益和随后的租金上涨通货膨胀会吞噬掉原始价值 克里斯
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你提供了很多信息，但不是少数可以让我评估投资的数字 我会是有兴趣的是购买价格 购买描述 购买时的收益 持续运营成本 当前价值 当前收益（基于购买成本） 换句话说，多年来，该物业从您那里得到或拿走了多少 St Kilda 传统上是资本增长而不是收益区域
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感谢所有深思熟虑的回复和评论 lt;Propertunitygt;，谢谢，这几乎回答了我关于租金回报的问题 StKilda IP 在 2008 年初被随便估价 40 万美元以上，所以我猜 CG 是根本原因为什么大多数投资除了我之外，CG 是不相关的（无论如何现在），因为我不打算出售或使用 IP 作为股权工具 另外关于资本增长，我在美国股市平均每年大约 25%过去几年（幸运的是包括 2008 年！），但我显然不能依赖这些回报，就像我不能依赖 RE CG 我想我只是期望太高，应该满足于 3% palt;蜘蛛侠;关于 CPIrent % 增加的有趣想法我不认为 lt;ILovePropertygt;关于南美房地产投资，IMO 是个大话题交易，提供法律指导和文化导向 作为一个澳大利亚人，我很难独自做到这一点而不被敲竹杠
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嗯，150% 的回报，你借来的钱，你不想要利用该股权并在另外几处价值 50 万美元（100 万美元）的房产上再赚取 100% 以上的收益如果你做得好，至少要减持股票并投入美国股市
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嗯，SA听起来很有趣你对全球金融危机有任何恐惧吗？你如何减轻那里的风险你有吗？例如防弹租客
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每个人都有不同的目标每个人都在di他们投资生活的不同阶段
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在这种情况下，商业或工业财产可能是你更好的工具 干杯，Y-man
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南美洲 金融危机 实际上，部分我在南非投资的原因是减少我持有的美元，因为我怀疑政府的救助将引发未来的美元疲软通胀 减轻南非的风险 总是存在潜在的政治不稳定或制度化腐败的问题，但该国一直过去几年在国际投资方面表现良好 世界新兴房地产市场：http://wwwforbescom20080401how_0402realestate_slide_8htmlthisSpeed20000
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谢谢马丁，感谢回复，一切都很有趣 祝你好运！
评论< BR>当然 但是，对于现金流来说，一个人需要大量股权 现金流不是来自于少量股权 如果他的目标是现金流，那么他拥有的股权处于有利地位 如果他追求 eq uity，现有的股权将是一个很好的基础来使用和建立更多的股权在某种程度上，他有钱坐在那里无所事事
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