澳洲澳大利亚房产 解释如何继续积累房产 悉尼

在澳大利亚地产投资



阅读了一些材料，但尚未涉足房地产投资，我很难向我的妻子解释，当一个人的现金流（工资收入）用于偿还仅利息贷款时，投资者如何积累财产，而不改变任何人都可以请给我们一个直截了当的答案
评论
鉴于这种特殊情况，您不能将房地产投资组合扩大到您目前可以服务的范围之外（请记住，这可能是几个房地产），除非：1 该房地产产生更多现金来自租金比所有费用加起来 2 你从其他来源（例如股票、彩管）获得更多收入 希望这有帮助 Y-man
评论
你通常不能在财产之后积累财产 总是有限制 限制取决于：你借多少钱（尤其是与一个机构——100 万美元推动友谊） 有一个百分比限制，也有一个绝对限制 超过 80% 的贷款可能会产生额外的成本 你可以提供多少服务——如果那么您可以继续还款，以应对困难时期 房产价值多少 您可以获得多少收入（租金收入通常会被削减以允许空置） 您可能还有其他事情 您如何积累 选择高增长房产 您可以多借点 选择高收入房产 你可以多服务 是的，这是一个矛盾——通常情况下，高增长并不伴随着高收入 真正能积累的人有策略 可以做到 但要过关需要努力
评论
野马：可以做到一旦你被刷爆了，你想全职做这个，你需要资金合作伙伴不断积累我在过去的6周里买了10个房产，不管是在我的拥有或与投资者分享 Geoff 也像往常一样有许多优点 评论 干杯 Oscar

这很简单 如果您无法偿还贷款，您将无法获得资金 债务会杀死您 您的银行很乐意借给您钱和他们唯一关心的是如果您的违约将成为此类违约雪崩的一部分尽管您可能会阅读，但绝对没有投资是万无一失的我们已经在 6 年的时间里完成了 12 处房产）您需要休息一年左右，直到租金和/或资本增长赶上，然而，当购买新房产的喘息时间正在发生时，我们正在我们拥有的房产上建造 3 栋联排别墅 - 所以该物业的租金收入将大大超过目前的水平，并且将提供比我们购买 3 个单独的物业更好的回报 - 例如，3 个独立的物业以 $350kea 的价格和租金 $300wk 等于 $900wk 的回报1,050,000 美元的支出 这个开发成本 100k 美元 + 建筑景观成本 165,000 美元和 265,000 美元，但仍将带来 $300wk 等于回报 $900wk 的支出为 $795,000 希望这是有道理的，因为它对我来说基本上是深夜哈在这个平静的时期，我们要更聪明地投资，并在无中生有的方式上发挥创造力 - 阅读更多关于增值的信息，即细分、小型开发、学生住房等
评论
租金上涨，增加您的现金流 我的第一个 IP 在我购买时以 $215pw 的价格租用，现在正在租用 $275pw 或者，使用您 IPs 中的股权投资于能够为您带来高于抵押贷款利息的收入，例如 LPT、一些股票、债券等你也可以做细分、开发、厂商融资、钱合伙人等等这些对你来说都是学术性的，不是吗为什么不买一个，然后看看会发生什么如果你最终只有一个IP，那仍然是一个比你想象的要多 人们确实买了一个又一个的房产 除非你自己做，否则你可能不会相信很多人开始投资时甚至不相信他们可以拥有一个房产 当我刚开始的时候，如果你告诉我 6 年后我会拥有我所做的 IP（和债务），我会说你疯了 在实践中，你买了一只，习惯了现金流，等待租金上涨，也许买几股也在增长的股票，最终你认为你有足够的现金流来购买更多 在这段时间你抓住了一只更多周期 归根结底，买总比不买好 如果你在退休时只多拥有一套房产，那总比没有好 你听过多少次“如果我们买了隔壁的房子就好了”这句话' 不要想得太远，让自己瘫痪 在一处房产上运行数字，购买它，然后习惯它 Alex
评论
我希望那是我在 Geoff 中流行的下一张 CD 这些太棒了！记住，如果你不投资 - 它每周 300 美元的养老金、碗和死亡 RJ
评论
对不起，题外话，但我喜欢草坪碗（以及相关的冷版，冰壶）我在大学时第一次尝试许多年前，和最近我和我的妻子在当地俱乐部上了几节课所以对我来说退休将涉及碗和死亡，无论我是否投资约翰
评论
所以投资，并在家里拥有自己的私人草坪碗亚历克斯
评论
你已经在上面得到了一些很好的建议 大多数房地产投资者的职业生涯都有一段时间遇到了所谓的“可维修性墙”。有一些创造性的方法可以解决这个问题，但是对于普通人，直到财产编号 3 或 4（-我可能不正确，我与平均水平有点不同，不确定）如前所述，如果你能达到这个水平，你将领先几年大多数这些创造性的方式是Y-man列出的它们基本上是将股权转换为收入的方式我也认为我们将转向更多基于资产的贷款，就像在美国一样（LVR几乎就是一切，DSR几乎没有）< BR>评论
我不是最了解房地产投资的人，因为我仍然是新的，但是我发现的一些事情是，它们大约有 3 种不同的方式可以让您发展您的房地产帝国 这些是：虽然这对于任何想要投资甚至购买房屋的人来说都是很常见的，但它不能被低估您获得的大部分利润发生在您签订购买合同时 寻找低于当前市场价值的房产，以低于成本的价格购买房产会自动为您带来回报 在这个市场上，如果您查看并做你的研究 我个人认为纽卡斯尔及其周边地区将在未来 3 到 10 年内成为一个强有力的赌注 重建 - 翻新、建造、扩建、发展 为您的投资增加价值也将为您带来收益 以上情景不仅会提高您的现金周转率和财产价值，还会提高银行估值，从而使您能够借到更多资金 最后购买、持有、借入股权 建立您的投资组合并借入资产积累财产
评论
你好Mustang，相信可以做到相信你可以做到做到可以取得无限成功，如果你想问候，
评论
这如何增加收入假设你借钱装修要高租金，你还是要付装修费的利息 Mustang，我和你在同一条船上我正在寻找我的第一个IP股权对我来说不是问题，我有能力为几处房产借足够的钱，但无法偿还这笔债务 我的部分计划是在明年购买 2 个 IP 但是我发现自己担心购买某处房产会阻止我获得另一处房产，例如，如果第一个IP 的服务成本为 1500 美元，第二个 1000 美元，如果我的可服务性限制为 2000 美元，我将无法同时购买两者。我得出的结论是，最好在第一个 IP 上获得最好的交易，再看看怎么样，以后再担心第二个 有总比没有好！
评论
更多信息http:wwwsomersoftcomforumsshowthreadphpt22826amp;highlightequity 此链接可能会添加到此线程上的评论 祝你好运
评论
杰夫，您能否进一步扩展您认为“临界质量”的内容？点，请
评论
请记住，您可以使用其他投资策略来补充房地产股票和企业是其他资产类别，可以帮助您克服可用性障碍 每只狗都有它的日子（甚至是现金）干杯，Aceyducey< BR>评论
leapyeah，Geoff 无疑也会参与进来，但我认为这一点是你达到一个或两个借款限制的地方，即你的偿债比率 (DSR) 或你的贷款估值比率 (LVR) ) 您的 DSR 是基于您的收入或现金流量的限制 银行只会在您负担得起还款的情况下才会借给您 您的 LVR 是基于您的净资产或权益的限制 银行只会将一定比例的证券估值借给您，并且希望您自己投入一点 克服这些障碍是真正将投资者带到下一个层次的原因 恕我直言，我自己还没有这样做，所以仍然认为自己是新手入门级投资者以下是克服这些障碍的一些方法： DSR ：您可以使用您的闲置股权，并以现金债券的形式将其转换为定期年金您可以将现金债券的收入用于您未来贷款申请的申报收入您还可以投资于正现金流资产类别，例如作为管理基金来帮助您的可偿付性方程只要管理基金超过您的借入资本成本，那么它就是正现金流，并且可以计入其他贷款的可偿付性请注意，尽管银行确实会折现这笔收入，但您可以增加当前投资的收益率有无数种方法，比如提高租金，或者增加价值如下所述通过翻新或开发的房产 时间增加您的 DSR 增加租金和增加个人收入都有助于您的可服务性方程 LVR：“购买批发”；是迈克尔·亚德尼（Michael Yardney）用来描述以低于市场价值的价格开发房产从而创造公平和良好收益的术语 这使您可以更快地获得更多房产价值高于装修成本 偿还债务是增加 LVR 的一种明显方法，但速度相对较慢 同样，时间也有助于您的 LVR通过 LOC 并用于购买更多房产 这只是我在这方面的想法的简要总结 我目前处于 DSR 和 LVR 的极限，因此需要开始发挥创意以继续购买更多房产，或者特别是有能力开发我目前的 MUH 开发网站我可能也能够从我现有的资产中筹集足够的股权来勾选 LVR 框 正式的开发可行性研究应该向银行保证，只要我能够偿还贷款，他们就可以安全地投资我的开发项目 干杯，迈克尔
评论
你说的比我说的好 迈克尔
评论
谢谢你们 我真正追求的是你认为“临界质量”的东西是什么？我了解 DSR 和 LVR，但我想我真的想知道是否有一个点（例如，与 LVR 相结合的投资组合规模等）你认为是临界质量 - 可能会打开一系列全新的融资选择up 或者你已经“达到了一个新的水平”；不知何故我会猜一下临界质量是当你刚刚突破“服务性障碍”时
评论
当我们达到并克服了服务性限制时，不知道会有一系列新的融资开放更像是“被迫寻找其他形式的融资”；干杯，Y-man
评论
嗨，野马，欢迎来到论坛'认为没有一点 - 一路上有各种各样的关键群体我的第一个是当我的银行拒绝向我提供更多贷款时 - 我通过从他们那里拿走一些贷款来克服那个问题对我来说，他们正在通过借给我 1100 万美元 - 任何超过 100 万美元的东西都可能让他们感到不舒服 即使一路上那些关键的群众也会因人而异
评论
似乎没有其他人提到的是最重要的事情之一 - 时间！例如，随着时间的推移，您的财产将变得中性，最终为正，为您提供额外的现金流一旦您开始（最困难的部分），这个过程将随着时间的推移而复杂化，并允许您稳定地积累财产直到退休 老实说，没有真正的任何快速解决方法 正如其他人所提到的（现金债券、股票和其他任何东西），有一些方法可以加快这个过程，但时间仍然是最重要的因素之一，没有什么可以替代时间我将以我自己的情况为例，我目前拥有两处房产 1 2001 年购买，2001 年为负数 现在几乎是中性 2 2003 年购买，仍然为负数，但租金上涨良好，到 2008-2009 年可能为正数 所以这意味着在 2009 年我可以购买更多房产，所以on
评论
杰夫，你是指一次 100 万美元还是总共 100 万美元
评论
总共（当时我买的平均房子是 25 万美元）弗兰克的观点是很好，我正在重新谈判贷款我的商业收入并没有为银行提供足够长的时间——但我所有的房产这些年来租金都上涨了，以至于他们正在寻找纯粹的租金来满足可服务性
评论
太糟糕了，我想我'即将用约40万美元的价格烹饪
评论
（顺便说一句，一家银行总共是一家银行，几年前，如果您有问题，那就是与我们的一位居民抵押经纪人交谈）< BR>评论
这种适用性差距让我感到沮丧！！！！我将尽一切努力找出如何击败它并快速击败它！ RJ
评论
Mustang，这就是我使用 CashbondAnnuity 来继续购买 IP 的方式 我将它与我的 CGA 策略结合使用 - 当你拥有几个 IP 时，服务能力最终将成为一个问题 银行放贷人会由于您不符合他们的标准贷款标准，因此不借给您钱正如您所知，银行放款人根据 2 个模块计算可服务性 - LVR amp; DSR 大多数投资者开始获得借款的地方能力与 DSR 或偿债比率有关 换句话说，没有足够的现金流收入来偿还您的 IP 债务 现在，如果您可以增加收入，这并不是真正的问题，但是您如何做到这一点？显然，头脑有很多方法但大多数投资者知道的主要方法是增加您的 PAYG 收入和或增加您的 IP 租金收入 由于这些方法相当依赖并受限于市场条件，很多投资者不知道从那里去哪里很多忘记了过去的资本增长随着时间的推移创造了低 LVR 的股权存储 这就是现金债券或年金发挥作用的地方 - 这是我为解决缺乏可用性问题而实施的方法，并允许我继续借款以建立我的投资组合现金债券基本上通过将现有股权转换为现金流量来增加银行贷款人眼中的收入。它的工作方式如下 -您从保险公司购买 CashbondAnnuity 或保证收入计划，然后该保险公司会在指定期限内将其加上利息 - 通常为 5 年 您使用从 LOC 提取的资金购买 Cashbond 例如，如果您购买了 100 美元， 00000 现金债券，期限为 5 年，每年您将获得 20,000 美元外加利息返还给您现在，当您去银行贷款购买下一个房产时，您可以在收入方面显示 20,000 美元收入的 100%您在现有 Payg Income amp 之上的贷款申请；你所有的其他租金收入换句话说，你实际上增加了你的借贷，因为你在银行眼里有额外的 20,000 美元收入 相当整洁的干草 你也可以用现金债券收入来支付你的投资组合持有成本，这让你晚上睡觉的因素知道您可以轻松地偿还债务这就是我能够继续购买的方式现在我知道这种方法并不适合所有人这完全取决于您的情况、目标、时间框架和；您的个人投资者风险状况 希望这为您提供了帮助；其他人都有一些值得深思的地方
评论
野马，正如你所看到的，如果你遇到了维修障碍，有很多方法可以克服但是，这不是你现在需要担心的事情 你没有还没有遇到障碍，所以你只需要确保你能买得起下一个房产你确定你的妻子没有问如何积累多个房产，因为她担心投资的整个概念我注意到有人在担心倾向于问无关的假设问题在你的情况下，因为你没有遇到服务障碍，这是一个无关紧要的“假设”问题亚历克斯
评论
弗兰克一针见血它需要时间 有时比其他人更重要，这取决于购买时市场的走势 如果您是游戏新手（尤其是在平坦的市场中），请不要急于扩大大型投资组合腰带，如果需要的话，改进它，甚至可能寻找有更高用途的东西，增加你的可以租时租；几年后，您将为您的下一个做好准备。就这么简单！不要过度分析，去做吧。我认为有时候新投资者会因为这里有很多经验丰富的投资者而感到有点害怕。期望几乎在一夜之间拥有一个庞大的投资组合 每个人都必须从他们的第一个开始 拥有大量投资组合的大多数投资者现在已经存在了一段时间 如果你坚持下去，几年后你将成为经验丰富的新手之一
评论
感谢您的建议感谢所有为我的幼稚问题做出贡献的人sqaure 同意其他人的说法 有很多方法可以解决可用性障碍，Cashbonds 工作，共享工作，管理业务工作 您需要找到适合您的方法 似乎人们仍然在农村地区找到 +cf 房产，这是另一种克服可维护性的方法 开发是一种选择 只是取决于什么对你有用 夜间睡眠因素是一个主要问题 Cheers quoll
评论
举个例子，这可能有点超出了论坛但是它与我写的主题相关，涵盖了我的股票的看涨期权以提供额外收入它在过去 9 个月中并没有完全发挥应有的作用，但它肯定没有给出负回报我非常怀疑房地产贷款人是否评估我的收入会在他们的计算中给予这笔收入过多的权重，但它确实有助于我的保证金贷款利息我试图表明的是，有很多方法可以增加现金如果只有一种方法可以翻新股票以产生股权，那就太低了！
评论
你能去粉刷董事会会议室吗
评论
如果它们是The Body Shop的股票，你只会想做表面上的变化
评论
是的，有——但在大多数情况下，这是相当大的资本密集型，因为你需要买下足够大的股份才能在投票中拥有绝对的权力干杯，Y -man
评论
很棒的帖子 Rixter - 提供了 KUDOS！只是稍微偏离主题 - 现金债券的典型投资金额 100K、250K 什么提供最佳回报 当您说“保险公司”时；你说这个是什么意思我必须敲谁的门才能实现这一点 RJ是的，RJ 说的同上 Rixter 也试图获得荣誉，但我必须传播我的爱，但无论如何还是谢谢你
评论
嗨，RJ，我基本上购买了10 万美元的 CashbondAnnuity 或称为“保证收入计划”的产品名称；来自一家名为 Challenger Financial Services 的金融服务公司 有许多金融保险公司，包括一些提供此类产品的银行 您可以自己直接联系他们，也可以通过您自己的注册财务顾问与他们联系以获取报价，并找到可用的最佳回报 希望这能为您提供答案
评论
太棒了！这正是我一直在寻找的答案很抱歉在这个线程中又跑题了，但我还有一个问题想问最好是投资自己的钱而不是借钱我的意思是如果你借钱投资，那么您是否必须偿还贷款，其中包括会侵蚀利润的利息在 100,000 美元的现金债券投资上，按什么利率计算利息 谢谢伙计，RJ PS 我喜欢这个！ quot;收入支付频率向年金受益人支付年金的频率；每月，每季度，每半年或每年quot;
评论
嗨，Rixter >评论
Low docs真的是为自雇人士准备的，不是因为有人用完了服务能力，ATO目前正在打击这种Cashbonds允许您在传统收入无法再提供服务时使用正常的日常贷款
评论
不想为GoAnna说话，我想她明白其中的区别但她的观点我同意当现金债券刚开始流行时，Lo和No Doc贷款都相对稀缺，而且利率要贵得多- 比标准贷款明智 在那种环境下，现金债券可能是一个更好的选择，但即使是早期最直言不讳的现金债券支持者现在也主张仅将其用作最后的手段，因为可以轻松获得更便宜的资金。这并不是说现金债券不是' t 有用 - 对于有些人在市场的某个阶段，他们是一个方便的工具 显然，对于 Rixter 来说，这是在正确的时间做正确的事情 但是随着简单灵活的信贷、非银行贷款人和优秀的抵押贷款经纪人的激增，以及不确定在不久的将来（在所有州）房地产市场将走向何方，我建议人们在走现金债券之路之前调查所有选择 论坛上有优秀的经纪人可以以比使用现金债券 Jamie
评论
现金债券可能非常有用，但它们会花费如果你有 10 万美元的股本，但收入不足以显示可使用性：你借 10 万美元购买现金债券 你可能要支付 7%偿还贷款 您的现金债券（相当于年金）每年以债券总价值的 20% 向您支付您的资本每年减少 20% 这显示为这 5 年的收入 如果您有将相同的金额投入到其他投资，比如年利率为 10%，您会显示出小得多的现金流——这可能不足以购买“那个”；财产 但是一段时间后您将拥有完整的资本（嗯，希望如此）
评论
为什么不只是要求您的雇主大幅加薪！那么你可以更好地偿还贷款并要求更多的钱 星期一早上走进他的办公室并要求加薪，除非你是个体经营者
评论
练习的重点是要摆脱激烈的竞争，不只是让它更舒服 RJ
评论
LoNo doc 不允许您将资产基数增加到 lono doc 贷款借入金额的 4 倍 CB 在 5 年期限内偿还给您 有一个由于利率差异，仍有少量未清余额 这仍然可以扣税 如果您资本SE LOC 上的投资组合费用 如果将purley 用于投资目的，利息仍然可以扣除 干杯
评论
谢谢你，Rixter 现在和以前的帖子中的精彩帖子 我感兴趣地阅读了它，因为它可能对我有帮助情况 我的银行现在已经达到了 LVR 和 DSR 比率 是的，银行似乎有 1,000000 美元的借款限额 用我的 PPOR 的 LOC 作为存款和预先批准的 IP 贷款，我只能购买现在有 2 个 IP 我想获得 3 或 4 个关于 LODOCNODOC 进一步贷款从另一家机构的想法，但也许现金债券可能是答案（最好保留任何不足）我知道我需要与我的会计师交谈，并进行一些数字运算 我的问题是关于挑战者保证收入计划我注意到有 2 个选项：RCV100 和 RCV0（剩余资本价值 100% 与剩余资本的价值 无）根据我的理解，使用 RCV100，您可以在到期时收回您的资本，但收入较少，而使用 RCV0，您会丧失初始投资资本，但您会获得更高的收入所以，如果我选择 RCV100，并投资 100,000 美元，可能 3 年（5 年让我有点紧张），我每年将获得 20,000 美元的收入（或者按照你的策略说每月 1,666 美元），并且在学期结束时，我仍然可以拿回 100,000 美元 减去 7% 年利率的 LOC 利息被税收减免等抵消是这样的吗？我以前从未这样做过，所以我对此很陌生 只是想集思广益不同的可能性 听说过现金债券年金过去，但当时我无法理解它现在对我来说更有意义任何反馈将不胜感激谢谢你，GMG
评论
GMG，这是正确的 RCV100 你还有你的初始资金到期日，RCV0您的资本（加上利息）退还给您，到期时没有剩余资金 如前所述，首先使用 CB 的全部目的是提高银行放款人眼中的可服务性 因此，为了最大限度地提高您的借款强制能力 您选择整个期限内的资本回报选项，以向您的银行贷款人展示可能的最大收入 银行贷款人需要知道的是您收到的收入 他们不知道该收入是如何获得的（即资本放大器；兴趣）他们只需要知道每年的总额 希望这能有所启发
评论
嗨 Rixter，非常感谢你 是的，你的回复非常有帮助 现在我更好地理解了 CB 的要点而且它很高兴知道银行对收入是如何产生的不感兴趣，只是收到了！我没有意识到在“创新技术”下还有关于这个主题的另一个主题。论坛到现在 感谢您的耐心和非常有帮助的回答 干杯，玛戈
评论
我一定今天过得很糟糕，因为你完全失去了我 你能用数学方式证明你的意思吗 如果你说 20 万美元股权并使用 10 万美元创建年金，另外 10 万美元作为押金和购买成本，这肯定不会比使用全部 20 万美元作为押金和购买成本更进一步根据我的计算，20 万美元将购买价值为如果使用 lo doc 贷款，则为 77 万美元
评论
GA，如果您已经用尽其他选择，那么您将使用 CB 作为最后的手段，因为使用 CB 会花费您这样做 您实际上是在购买收入流来满足银行放贷人对可服务性的看法 我所说的“4 次”是什么意思？如果您以 15 万美元的价格购买了 CB，它可以让您使用正常的银行贷款将您的资产基础持有量增加约 60 万美元
评论
有点像你每拥有 1 美元的收入，你就可以多借 4 美元 Redwing< BR>评论
所以 - 我完全迷失了，因为不明白术语是像澳大利亚资本储备目前宣传 12 个月的 8% 回报，按季度支付或复利直到到期 - 所以如果你借了，比如说，100,000 美元以 7% 的房产利率，并获得 8% 的复利，那么您的收入将高于您的还款额，这是正确的
评论
正确的 lizzieyou 支付贷款人 7000 美元的利息，澳大利亚资本储备根据投资的 100,000 美元向您支付 8000 美元
评论
我也是个新手，但假设你借钱买了 300k 的房产，你有 50k 的押金，如果你使用 100k 来在 5 年内增加收入约 20k，而不是把 100k 投入现金流100k 借 150k 而不是 250k，这减少了还款，提高了 DSR ac实际上，如果你有薪水，你的 IP 1-5 LVR 似乎比 DSR 更重要
评论
万物皆有灵如果你的存款比你需要的多 10 万美元，这足以再存 2 笔存款并控制 3 个 IP 的资产基础，而不仅仅是 1 个
澳洲中文论坛热点