澳洲澳大利亚房地产正向与负向悉尼

在澳大利亚地产投资



看看墨尔本周围的房产，似乎不可能真正以低于 450,000 美元的价格买到任何像样的东西 假设一个花费您 450,000 美元的房产每周可以为您赚取 380 美元的租金 您借了 400,000，因为您有 50,000 首付 现在只需支付利息每周大约 620 美元，但租金只有 380 美元，所以你额外支付了 240 美元，这使它成为负利率 那么人们谈论购买的所有这些积极的房产在哪里呢？我的 450k 房子价格的一半，但赚取相同数量的租金，这似乎是不可能的！这里有点糊涂
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你为什么要付8%的resi贷款
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你一定是新人
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目前没有（墨尔本）楼市如果你做这些数字是“不正确的”，但这并不意味着你不应该购买，只是意味着你需要对你的优先事项进行排序你购买房产是为了什么你想要快速 CG 并“翻转”它是为了利润 你想要 CF+ 回报 如果答案是肯定的，那么我认为你在当前市场上不走运 如果你想找地方住，为长期做好准备并且可以获得融资然后去争取市场时间
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如果他是或不是，那既不是问题，也不是他的问题 假装他支付了 686% 的利息 回报仍然是负数 我认为你没有帮助回答他的问题，你亚历克斯一世相信 pauly，人们投资于负扣税的房产，希望它很快就会让他们不花任何钱来持有，最终它会变成正数，并且在贷款还款的同时它的价值也会增长不会上涨所以有些人持有并积累更多的财产，有些人将它们从希望中转手卖掉，这有一点帮助
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嗨，保利，如果你自己花一些钱来支付抵押贷款的差额；租金，取决于你的工资，你可能会从你的纳税申报表中获得一些这些美元的回报（或者你可以向税务员提交一份差异表格；在你的工资中每周获得这个估计回报，而不是一次性年末总和）折旧计划也可以增加您的纳税申报表的价值如果您将此纳税申报表添加到物业的租金中，它可能会增加“x”数量，因此实际持有成本该物业可能每周只有“y”数量您说得对，目前市场上似乎没有很多现金流为正或中性的物业有一些方法可以在您的物业上制造更好的租金，例如微小的改进，洗碗机，空调来提高租金（取决于您所在地区是否有需要），或者将一所大房子变成学生住所，例如 6 个房间 @ 100 美元每周 600 美元（只是一个数字从蓝色中拔出）优于 380 美元每周出租虽然有许多其他事情要考虑与学生住宿在梅尔哪里b 你在看 问候, Mamp;M
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不确定你是否读过 Nathan 的帖子 Nathan 定期购买正齿轮房产 这个帖子读起来很有趣 http:wwwsomersoftcomforumsshowthreadphpt61566 问候 Jason
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对不起对于语法错误，当我在网上输入这些内容时总是很匆忙它附上，让你们看看，告诉我你的想法，虽然很基本 http:wwwsomersoftcomforumsattachmentphpattachmentid6572amp;stc1amp;d1285052587 我们正在寻找长期，只要我们可以购买和持有我猜你说 jaycee ;我相信 pauly，人们投资负扣税的房产是希望他们很快就会不花任何钱持有，最终它会变成正的，它的价值也会增长，而贷款不应该增加 quot;但是，如果购买负利率资产的目的是等待它变成正利率资产，为什么不从正利率开始，这样你就不会把自己的钱投入其中，你的利润可以进来房子的升值方式以及可能从租金中剩下的任何钱

找到正向负债（您了解正向负债和正现金流之间的区别）财产并不容易，至少不是在时刻 可能在您不愿意购买的领域，或者涉及您不愿意从事的工作 对于很多人来说，问题不是“我买的是负扣税还是正扣税的房产”，而是“要我买了一个负利率的房产或根本不买，因为我似乎找不到 +vely 利率的房产”所以问题变成了“我是否愿意将一些钱投入到我认为会上涨的房产中，或者我是否保留寻找积极的齿轮，并抓住我找不到的机会任何事情和想念也有人可能会争辩说，那些收益率高的地区（例如，国家房地产）的增长可能更不稳定 重新电子表格，如果您的还款金额是硬编码的，那么所有这些信息的意义何在
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负扣税实际上真的很好，因为它有助于减少你的税单
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是的，正扣税意味着你要支付额外的税，所以不能很好 - 对
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嗨，保利，我认为人们出于各种原因而选择负扣税，例如高收入、缴纳大量税款；需要用其投资组合中的“损失”来抵消这一点，或者他们购买了一个-'ly geared'，假设该物业将实现的增长最终将超过最初的“损失”，就像在蓝筹股地区一样，您可能正在寻找传统上可能无法实现与靠近 cbd 的房产相同的增长的区域或国家地区（采矿城镇等可能会揭穿这一理论）取决于您希望通过您的投资组合实现什么：资本增长超过较长期或目前无法自给自足的房产，但可能永远不会为您带来（例如）某些蓝筹股区域所获得的收益（两者显然都是理想的）实现良好资本增长的房产理论上可以让您借贷它比租金支付贷款放大器的速度更快；一般有较低的 CG 同样，理论上，这应该可以让你更快地增长你的投资组合这些只是我的想法，所以不要把它当作福音 问候，Mamp;M
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谁说 Neil Deltaberry 尝试向这个人解释如何看待负扣税，因为他没有完全掌握投资的财产权当然正扣税会增加你的税收，但是为什么会很糟糕0-如果我因为这样做而获得加薪和我现在做的一样的工作，我会接受，即使如果租客给我双倍的租金，我会支付更多的税，这会让房产变得很假，我当然会接受，我不会；'说，不，我不要你的钱！我相信 Deltaberry 也会这样做
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我一直听到这个说法 - 或者它的轻微变化你犯的第一个错误是假设一个“体面的”;房产必须花费 450,000 美元或更多 它没有 这是一种太常见的心态 这是一个体面房产的例子 - 我们的 - 我们没有做任何特别的事情来购买它 我们实际上出去看看，有预算不多，那天买了一个 没有真正的 DD 除了说我们知道这个地区相当数量 - 弗兰克斯顿 这是一个带庭院的 2 x 1 床别墅单元，在 10 个综合体中的 SLUG，建于 1991 年（折旧）靠近所有便利设施的中心位置 2004 年以 152,000 美元购买 现在价值 220,000 美元，租金为每周 220 美元 如果您今天购买，您会说“没什么特别的”；我同意，但是基于我们的购买价格的租金回报是合理的，我们有合理的上限增长，除了正常的磨损和很少的空缺外，我们什么也没做即使是马马虎虎 - 基于今天 22 万美元和 220 美元每周租金的数字 - 如果你有其中 2 个，你将拥有 44 万美元的房产，每周租金约为 440 美元 这比你的情况要好一些我可能做出了购买它的 cr@ppy 投资决定所以，需要关闭眼罩你目前在墨尔本的任何地方都不会得到 pos，但是通过一些聪明的购买，你可以获得 pos 税后现金流 -考虑到所有租金、税收减免和折旧后的整体现金流回报比持有它的支出要多
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Jaycee - 我想你会发现达美航空和尼尔·保利一样正在承担责任 -人们将资产投入到会产生收入损失的资产中，希望他们会产生资本收益e 唯一合理的解释
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墨尔本房价已经上涨了一段时间，所以在墨尔本找到 cf+ 可能不是一件容易的事 事实上，在墨尔本的首都找到 cf+ 的东西并不常见最好的时光 这并不意味着它们不存在，只是很难找到，或者您需要对它们做一些创造性的事情来制造这种收益 这里是悉尼郊区收益良好的房产示例 I '不是说这是最好的地区，我也不是说这是该国唯一一个产量高的地方，但这是一个离我很近的地区，我不需要做任何搜索来展示一些例子http:wwwrealestatecomaubuyprist-1activeSortprice-ascamp;sourcerefinements 这个地区的房子租金在 $285-$300pw 之间 没什么特别的，租户负担得起，给投资者一个很好的回报 我有几个，我什么都不做除了将它们保存在 r 中稳定条件 他们可能会吸引那些有福利的人（他们必须住在某个地方），但他们通常有稳定的收入来源 不过要注意的是，如果投资于经济适用房，您需要确保您有一个像样的 PM、良好的保险和在你的后兜里放一点东西，以防万一，如果你明白我的意思有些人会试图告诉你，你必须在 CG amp 之间做出选择；产量，但我发现情况并非总是如此。如果您在需求旺盛的地方购买，您通常会得到两者
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溜冰者，人们似乎花很多时间争论 amp;确定这存在或不存在并显示各种例子但我有时想知道问这个问题的人是否真的试图找出答案你认为有必要看看你的cas
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是的！通常是因为他们是新手，没有意识到他们在外面，或者他们很懒，希望别人做我不介意帮助新手，但我不会帮助懒惰的人对不起，我不明白你在这里想说什么
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虽然存在正现金流的房子，他们是否需要积累才能在这项投资中取得成功我也不认为新手也懒惰，他们只是不明白如何什么时候为什么在哪里 - 如果他们真的很懒惰，他们不会成为新的投资者或想成为投资者，只是抱怨他们如何不能投资，因为除了他们之外，这太难了。只有幸运的人才有可能，我认为这是我看不到的特质
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这取决于很多事情就我个人而言，我更喜欢增加收入的东西，而不是从中获取，但是，如果你只是收入低，你可能买不起每周花费你 $$ 的东西课程放大器；我认为你在这里误解了我的一切我并不是说新手很懒 见鬼，我们曾经都是新手 我很乐意帮助新手，但我不会为那些提出问题的人而竭尽全力让某人为他们做这一切 两件完全不同的事情，但有时（当然并非总是）交织在一起，但是就像之前有人提到的，如果有人向您提供每周 500 美元的租金，而您的房产之前只有 250 美元，并且从 -'ve 到 +'ve 的负债率，如果您支付 50 美元，这怎么可能是坏事东西，你从税收中得到 25 美元，它仍然花费你 25 美元！我宁愿赚 50 美元，然后被征税 25，所以我仍然有 25 的利润，而另一个人仍然处于亏损状态，好吧，让我换一种说法，就说我和你并排拥有 2 套房子有完全相同的抵押贷款并得到相同的租金有一天我决定将租金增加很多，这清楚地体现在资产负债率的两个方面我们都欠相同的钱，我们都向银行支付相同的钱我们每周的贷款金额，但我从我的租户那里得到了更多的钱 那么怎么会有人为此提出反对声明即使您要求退税，即使您处于最高税级，它仍然会花费您的钱拿回你 48% 的钱，它仍然在花你的钱，而我现在正在让我赚钱
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这会让你大吃一惊：当你扣除折旧时，你还没有为此支付任何现金所以如果您的边际税率为 30%，并且您要求 1,000 折旧，那么您最好减少 $300 获得它
评论< BR>嗨 pauly，我认为我们都想停止弥补我们的负扣税资产的不足，并让他们最终以自己的方式支付但很高兴知道负扣税的存在以及它是如何运作的，如果我们不能；无论出于何种原因，从一开始就购买现金流积极的房产 Alexlee 谈到了折旧 - 伟大的扣除，你会是一个忽略的傻瓜！ ATO 让您支付多年来用于建筑和其他物品的更换成本，因此您可能会在一年内申请 2000 美元，这是一项扣除，但您没有支付它
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嗨 Pauly，我认为你需要这样做对您感兴趣的领域进行更多阅读和研究 您的示例根本不可行，除非该块当然还有其他事情要做（例如细分的机会等）而且您的数据不包括购买成本，这会增加每周再增加 25 美元 购买负利率的东西以希望它有增长并不是一条通往财富的好途径在不需要的时候每周使用亏损 我不知道 Deltaberrys 的评论是否是在开玩笑，但为了减税而亏损根本没有意义（除非这纯粹是账面损失，而不是实际损失）负扣税资产的问题在于它限制了您增加投资组合的潜力 您只能购买这么多，然后才买不起很多人在这样做时陷入困境利率上升 祝你旅途愉快
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没有理智的人会反对！您的逻辑问题在于，没有人会为您的相同财产支付更多租金，而不是邻居为他们的财产支付的租金；市场决定租金（和资本价值） 我认为基本前提，很少或没有明确说明，积极与消极的倡导者，是总回报，租金加上资本增长，对于所有地点的所有房产来说都是大致相等的因此，主张存在这种选择的人* 认为您的选择看起来像这样（仅名义上的数字）： [* 让我重申一下，我不是其中之一，但我正在与您分享我认为他们的逻辑是什么] 黄金地段（物业 1）：3% 的租金收益率 + 12% 的资本增长 15% 的总体回报 较低的社会经济区域或专业住宿（例如采矿城镇）（物业 2）：9% 的租金收益率 + 6% 的资本增长 15 % 总体回报 观点认为，获得资本收益比获得收入更有税收优势，因为 1) 当您实现收益时，您只需支付 CGT，尤其是因为 2) CGT 仅按一半税率征税 所以让我们说你在两处房产上的现金支出（inte休息和其他支出）总计 8% 每年，您的折旧（非现金）费用为每年 2% 假设，为了演示，这些房产都是今天以 50 万美元购买的，并且您有边际税税率为 30%，并在恰好一年后出售 示例已简化，例如，省略了可从资本收益中扣除的其他费用，例如借款费用 现金流量财产 1：3% 租金 - 8% 现金支出 -5% 现金否定，或 -$25K pa 税收方面，它是 -7%（折旧加到费用中），或 -$35K pa 损失 35K 美元的税收节省 03 * $35K $10,500 所以税后，财产 1 花费您 $25,000-$10,500 拥有 $14,500 ，在第 1 年财产 2：9% 租金 - 8% 现金支出 1% 现金，或每年 5000 美元 税收方面，它是 -1%（折旧加到费用中），或 -5000 美元每年损失 5000 美元的税收节省03 * $5K $1,500 所以税后，房产 1 在第一年为您赚取 $5,000+$1,500 $6,500 资本收益 房产 1：上涨了 12%，即 $60K 如果您在年底出售，只有其中一半或 30K 美元将被征税，因此您将支付 9K 美元的税，剩下 51,000 美元的现金财产 2：上涨了 6%，或 30,000 美元您只需支付一半的税，即 15 美元K，因此您支付 4,500 美元的税款，剩下 25,500 美元 在年底，尽管两处房产的总回报率为 15%，但您最终手头有现金： 房产 1：-14,500 美元 + 51,000 美元 +36,500 美元 房产 2： 6,500 美元 + 25,500 美元 32,000 美元 产生 4,500 美元差额的原因是因为您可以全额抵扣收入损失（房产 1 为您节省了 10,500 美元，但房产 2 只需支付 1,500 美元，或差价 9,000 美元），但只需对资本收益缴纳一半税（房产 1 必须与财产 2 的 4,500 美元相比，纳税 9,000 美元）因此，如果您处于较高的税级，那么它更具税收效率 - 如果整体回报是固定的 - 因为更多的回报来自资本收益而不是收入极端，如果你有能力持有它，你会想要 05% 的收入和 145% 的资本收益（你需要一些收入来证明减税的合理性） f 支出）但是很明显，如果你不能承受负现金流，那么购买负扣税的房产是没有意义的，即使它更具税收效益 正如其他人所说的那样，我不相信总体而言回报是固定的 我认为您可以获得正向资产，这些资产经历了惊人的增长，而负资产则几乎没有增长对 Somersoft 的贡献
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你好 Pauly，一本可能对你有帮助的书是 Stuart Wemyss 的“财产之谜” 在这本书中，Stuart 提供了三位投资者在其工作生活的不同阶段和不同的案例研究收入水平 他提供了如何使用现金流法和资本增长法积累房地产投资组合的情景和实例 他得出的比较非常有趣 情景os 还展示了每个投资者如何使用投资组合来维持生计，以及他们可以退休的年龄（大约）（财务自由）你自己的 Jan Somer 的书也很出色（尽管这些数字已经过时，但这些概念仍然有效）两位作者都提倡在每个月底留下盈余的重要性，你可以用它来建立缓冲 通常这笔钱来自你的工资（或其他投资） 这笔钱可以存入一个抵消账户，这将减少你的贷款利息并被用来资助紧急情况 问候杰森
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嗨，保利，可能值得考虑可能充分利用每种情况的人的类型 这是一个概括 - 完全负齿轮 最适合那些忙碌的人高收入者 与其他形式的房地产投资相比，寻找投资所需的工作更少，只需寻找最好的郊区 他们可以抵消他们支付的巨额税款并获得可观的回报 缺点是没有非常大的收入，在在某些时候，投资者的可服务性将阻止他们添加到投资组合中 没有人能够负担得起使用完全负扣税来持续增长投资组合 - 负负债正现金流 这就是由于税收要求的好处，电子财产是现金正数 最适合不是处于最高工资等级的中小型投资组合投资者 或者那些有更多时间学习的人 研究侦察 需要更精细地了解现金流如何可以使用负杠杆可以让投资组合较小的投资者通过更频繁地购买房产来扩大投资组合 但保持投资组合现金流为正也意味着投资者不会因为可偿还性而被收回贷款 - 正杠杆由更保守的投资者使用，他们通常是那些已经拥有大量投资组合并且纯粹为了收入而参与其中的人 通常他们开始使用上述一种或两种情况 他们的平衡点不是现在增加他们的投资组合，而是靠收入为生其他各种复杂情况（例如以公平为生），甚至在上述三个之间也有渐变 第三个最好的方法来更深入地了解它是阅读它（jingo 的建议很好）第二个最好的方法是使用软件来预测各种投资组合场景，使用你自己的输入（我使用 Jan amp; Ian Somers PIA 软件）最好的方法是在工作中学习并开始做
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我知道我给出的例子是不可能的，但我只是用数字来尝试表明一个观点好吧所以从所有给出的例子中，你是说+'ve geared属性的增长不如负geared属性那么从-ve geared属性中，你从资本增长中赚钱，而从+'ve geared属性中，你从超额租金和一点资本增长是正确的，如果是这样，为什么会这样你看看在 90 年代可以正向调整的投资物业的百分比与现在相比，它要高得多，这意味着现在的估值比过去高得多。我说的是整体市场，而不是个别物业所以另一种看待它的方式是我是否以大约的估值购买8 倍平均收入或置身于房地产市场，等待收入赶上价格——例如，未来十年左右价格横盘整理，或投资其他投资市场，如股票市场
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哦等等，我想我也遗漏了一些东西，如果考虑到房子的资本增长，负负债仍然可以是正现金流，例如，用 50k 存款购买房子的成本是 450k，所以 400k 贷款还款是每周 700 美元，租金是每周 380 美元 这意味着我必须每周投入 320 美元，320 可以免税，并且在 38c 范围内意味着我将获得 1216 美元因此我每周只支付 1984 美元或每年 103168 美元所以现在我出去了每年的口袋里增加 10,3168 美元 但是房子的价值可能会增长 6%，即 27,000 美元 所以 27,000-10,316 美元 16,684 美元所以如果你包括我房子的股权，我现在实际上一年上涨了 16,684 是否正确？这就是今天卖东西的典型例子
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资本增长不是现金流根据折旧水平，负齿轮仍然可以是正现金流如果在资本增长（或缺乏）之后某些东西仍然是负的，请远离它
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-'已经齿轮属性是那些属性已经升值了，远远超过租金上涨普遍的看法是那些会继续升值的人但是如果普遍的看法是正确的，那么租金将继续跟不上你最好的选择是做更多的研究并在一个现在收益率很高但在不久的将来会有资本收益的地区购买你的投资 做这些事情并不容易 但是如果它很容易，那么所有的盈利机会都会很快被抓住
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不，我不是这个意思让我们忽略资本收益，现金流是真钱易手与出售您的财产无关 完全负扣税是指在年底您的投资从您身上收回资金 您将要求一些损失，但总体而言您会亏损年底，您的投资会在您的纳税申报后将少量资金放入您的口袋 如果不是因为纳税申报，您将是负数 请参阅正杠杆率是当您从租金中获得大量利润时，所以在年底欠税人钱的那一年 大部分投资者说的是正现金流，意思是负扣税，正现金流 但是像素太多了
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保利，先去读几本关于澳洲房产投资的书 你可以倒水时不要留水把它放进筛子里你没有问正确的问题，你需要先了解基础知识
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是的，它们确实存在 这是很好的建议 在这个阶段，你能做的最好的事情是阅读，并提出问题 不会花很长时间停留在这里，在不知不觉中，您将能够为下一轮新手回答一些基本问题
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我刚刚购买了Stuart Wemyss的Property Puzzle根据用户的推荐在这里 如果您有任何其他书籍要推荐，请告诉我 是的，我知道我很新，但我敢肯定你也有一天像我一样有愚蠢的问题 我刚完成工程学位并且做一些大师的工作（所以我不是一个完全的nuff nuff），但我仍然住在家里，所以除了过去几周外，我没有丝毫接触过房产 好的，我想我现在有了更好的理解，仅仅因为该物业具有像 Perps 1 号示例那样的现金流量，您仍然因为资本收益而领先s 我想它附带的负面含义让我感到困惑，它仍然是一项不错的投资 -'ve cashflow lt;-- 这次我是正确的
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你读过它吗我们中的一些人读过书首先学习基础知识与其说是愚蠢的问题，不如说是错误的问题只会让您更加困惑更重要的是，您没有理解答案的知识以及工程学位教给您的有关房地产投资的知识就投资而言，学位和“硕士工作”意味着 zilch 和 nada 这是一个借口
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当我说我购买它时，我实际上是在 10 分钟前在线购买的 所以希望在接下来的几天里它会在这里，我会阅读它，然后我可以带着更多问题回到这里正是我的观点，我没有接触过市场或术语，因此我应该意识到我的谈话可能只是胡言乱语所以再次感谢帮助，有人请给我推荐一个几本书
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嗨，保利，不是每个人都喝茶，但我真的很喜欢迈克尔亚德尼的“如何发展数百万美元的房地产投资组合”它解释了我如何使用一个房产的股权来融资我购买的下一个放大器；等等 干杯，Mamp;M
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没有人说你很愚蠢 唯一愚蠢的问题是你不问的问题 至于书籍，它们有很多基本易于理解的励志内容投资将包括：巴比伦首富和富有的理发师关于人们做得好的不同方式的故事：Jan Somers Story by Story 和 Jim McKnight Ordinary Millionaires 对于基本的新手正现金流，你可以试试 Robert Kiyosaki 或 Margaret Lomas 我有发现这些作者通常很适合人们开始考虑投资，但是很多人从那里继续前进然后对于更多房地产的东西，你可以尝试 Jan Somers 的任何东西（有点过时，但原则保持不变到你有的时候通过这些，你应该对它的工作原理有更多的了解，甚至可能对你想要如何进步有一个想法谢谢滑冰者和 maryamp;mat 会得到他们
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现金流这个词与具体有关ly to cash in v cash out 在您的示例中，您每年损失 $10,31680 但是，您的投资回报或 ROI 是实际投入的金额，除以总回报，然后乘以 100 因此，您的10,31680 美元，除以您的 27,000 美元上限增长 382 乘以 100 382% 您当年的投资回报率为 382% 相当不错 正现金流一词意味着在所有因素都已通过租金、费用、税收等因素考虑后的净现金流扣除和折旧是钱回到你的口袋里
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