澳洲澳大利亚房地产 现实增长预期 悉尼

在澳大利亚地产投资



大家好， 只是想了解一下房地产专家认为在未来 10-20 年期间，地理位置优越（地理位置优越，意味着坚持位置的基本原则，靠近交通）的年增长率的现实预期, 便利设施等）我进行了一项民意调查并开放供讨论
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我认为每年大约 8% 的增长是一个相当安全的赌注而且不可否认，可以少一点，我可以多一点，但找出答案的唯一方法是多年来重新审视这个话题 我们必须记住：房产一直很昂贵 这从来都不是一件容易的事 在 60 年代购买你的第一套房子同样艰难 规则不同，但原则同样想象这些天必须拿出 25% 的押金！
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同比增长 718% 这意味着它每十年翻一番比这个略差 反正这是我的看法
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我相信财产但仍然收费l 未来 10 年不会是表现最好的时期 我们很可能会在 10 年期结束时看到惊人的增长，但我预计从现在到 5 年的缓慢时期将拖累整体年平均下降 6%只是猜测，但嘿，它是长期正确的 我的地区自 2003 年以来才刚刚恢复亏损，现在又开始走软 我预计会看到整整 10 年的最低增长（2003-2013） 它会再次回升，只是还没有干杯
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我放3-5%，主要是因为我的目标假设我的IP在未来15年的当前价值翻一番，这使得增长率略低于5%pa 这是一个保守的假设，不过，在 15 年的时间里，我希望它会比 7% 左右好一点，根据我所在地区城市过去（几十年）的平均增长表现，我预计至少 8% 我建的一个本迪戈，（2003 年完工），花了我 145,000 美元，现在价值 280,000 美元左右，基于其街道和附近街道的可比销售额 购买好有帮助，2008 年在我以 55,000 美元购买的另一个地区城市中没有人想要的便宜是现在大约 120,000 美元（基于可比销售额、类型、规模、面积等） 这是一个复杂的问题 我个人认为我的区域城市继续强劲增长和多样化，成为更大的集水城市实体 我估计的 8% 可能会超过但我会继续尽可能做最好的交易，尽可能多地购买，在“交易”多种方式剥财产猫
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截至今天，如果你看图表上的列，转它们是逆时针方向的，它们看起来像一个正态分布的钟形曲线 有趣的是！
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太难挑选了，因为这些东西是块状的，而且超过 20 年的时间框架很大程度上取决于宏观因素和政策因素 你可以两年内商品暴跌我在一年内给你一个负面的 25% 一个公平的猜测在 20 年内大约是正面的 4-5% 我想在 10 年内更少
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我认为 4-7% 是合理的较大的城市（即悉尼、布里斯班、墨尔本、珀斯、阿德莱德）这意味着房产将每 10-15 年翻一番 所以 50 万的房产将在 2021 年至 2029 年之间价值 100 万美元 请记住，价格越高的房产价格越低100 万美元中的 4% 仍将在 5 年内上涨约 235,000 美元 由于可负担性而价格较低的房地产将更快地移动 此外，区域房地产可能会保持在规模的低端，更像是 4%-5% 再次，可负担性将决定增长比以往任何时候都多
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我倾向于同意 Delta 和 Sash 我对位置合理的房产投了 3-5% 这就是通货膨胀加上 1-2% 的溢价
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我投了第一个选项 是的，总是有一个 如果《经济学人》的研究是正确的，并且澳大利亚的价格被高估了 60%，而且通货膨胀率仍然很低，那么它就是很有可能 10 年后名义价格会更低，20 年后会略高 高估 60% 需要下跌 40% 才能纠正 如果房价跟踪工资（考虑到席勒的长期研究运动），那么我预计每年的自然增长率在 3% 到 4% 之间 十年内的增长率在 35% 到 50% 之间 所以到 2021 年，我认为房价可能在 80% 之间今天的 % 和 90% 十年内每年将是 -1% 到 -2% 到 2031 年，我预计它们会更高，而我非常粗略的模型表明当前估值将上涨 10% 到 30% 超过在那个时间范围内，您将获得每年 05% 至 15% 的平均增长
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格雷姆赛，如果价格为 80-90，从现在起 10 年这些房产的大约收益率是多少今天价值的百分比 是什么让您认为投资者之前不会跳入并推高价格 其次，可用于偿还债务的平均工资和大约可支配收入是多少 如果您认为偿还债务的可支配收入在 10 年后会更高，那是什么？让您认为人们不会花那么多钱来购买更大更好的位置的房子，从而通过推高房价干杯，甲骨文
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由于通货膨胀率约为 3%，平均增长率为 5% 至 7%是合理的 但是，我们不应该忘记租金增长 在住房短缺的情况下，租金的压力应该保持不变，所以租金增长应该在相同的范围内（5-7％），租金也应该在 10 年左右翻一番
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正是如果我们最终会像政府、澳洲联储和经济学家预测的那样至少在未来 10 年出现矿业繁荣，我们必然会面临通货膨胀环境 这仅意味着更高的工资、更高的建筑成本，而这仅意味着一件事楼价他们w急需上去 干杯，甲骨文
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在短期下跌之后宁愿矿业繁荣中的高增长矿业股也不愿高持有成本高增长的房地产投资最高回报，其他任何事情都是愚蠢的
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我不确定很多人认为它会持续 10 年 如果价格保持远高于成本甚至 5 年，我们的能力就足够了，更不用说巴西、印度、中国自己的等等了 当然每个人对此都有意见但我准备打赌，由于澳大利亚、巴西等地的产能上线，高矿物价格不会持续超过另外 36 个月我会说 36 个月将是最喜欢的我没有做出承诺，他们可能运行时间更长，我只是不认为价格比成本高出这么多的供应投资可以持续那么久 毫无疑问，尽管目前的资本投资管道可以说是阻塞的 价格下跌时的投资不会在一夜之间关闭但它会开始就像 08 年一样在几个月内受到伤害
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杠杆起作用 例如，200k 矿业股的 12% 回报率与 450k 房产的 5% 增长大致相同 + 你可以更安全地钻研，以应对增加的 val房地产而不是保证金贷款对股票价值增加的利弊各
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我不是专家，但有朋友在大矿工的财务管理职位上工作显然这些公司准备的预测是向上的到 50 年后，普遍看好 相信增长将继续，这些公司由于此类预测而大量投资
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抱歉，在价值小幅飙升之后以及随后的撤回，这反映了股市中所谓的阻力水平 什么阻力，我不知道可能是可服务性、银行股本、与租金相当的抵押贷款——或者在突破障碍之前的组合，将会有滞胀房地产市场的滞胀意味着相对而言现有库存变得更便宜，因为新建筑材料会受到 2-3% 的通胀影响，因此新房的建造成本会更高，但它们的价值会受到完全贬值的旧库存的拖累当然，市场可能会向上爆发，旧股的重置价值增加，从而拖累现有股票价格，但是，由于新的发展已经被扼杀了 4 年，因此有很大的负担< BR>评论
10 年以上 1-3% 可能，但亚伦 20 年以上 20 年不是我个人会盲目投资任何东西的时间框架，没有至少 5 年的中期审查，只能希望在 20 年几年资产会更值钱 你会发现在那个时期，我们有所有繁荣之母和所有萧条之父之前说过，再说一遍 - 希望不是一种投资策略
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我没有想听起来太学术ab但是行业周期是一个很好理解的现象，并且已经一次又一次地被见证，即这是传统的经济智慧，我们没有证据表明这次是不同的 结果是价格超过成本的时期 商品能力建设一座矿山从规划到生产大约需要 5 年时间。与此同时，澳大利亚和我们的各种矿业公司正在投资数十亿美元进行产能建设，其他大宗商品生产国及其矿业公司也是如此。保持远高于成本 产能将满足需求，价格将下降 这个特定的周期被称为“超级周期”。因为它与这个星球上人口最多的国家的发展有关，所以我必须承认 50 年是我要告诉我的如果我是一名矿工，我肯定不会相信工业周期的持续时间大约是该产品中新产能上线所需时间的两倍我不认为产能赶上需要 50 年可能考虑到我们目前处于当前周期的投资阶段，正如我上面所说，我们可能还有大约 2 到 3 年的时间这至少是铁矿石
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假设租金跟踪工资，十年后租金将增长约 50% 所以收益率的增长将是：15 08 1875 ~ 85% 到 90% 我预计事情会从 4租金收益率 7% 资本收益 7% 收益 4%一个严重负利率的投资组合可能无法如此轻松地借到利用这一点但是我怀疑会有人做得非常非常好也就是说，这取决于市场的表现我的计算是基于一致、稳定的增长率在英国 1989 年达到顶峰之后，价格下跌了七年，最低点在 1996 年 90 年代后期开始回升，在 2000 年左右开始反弹，然后在 2007 年秋季再次达到顶峰 这种趋势是 U 形 如果澳大利亚市场遵循这条轨迹，那么市场的底部将在 2017 年左右或 2018 年，到 2020 年价格仍可能下降 30% 或更多，到 2030 年可能会是现在的两倍以上 尽管整个周期可能更长中位数收入转化为抵押贷款压力 我不了解其他市场，但我怀疑墨尔本也是如此这未来 10 到 20 年作为其他海报
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格雷姆 同一城市内的城市和郊区并不完全相同在 Newtown (Sydney) 买一套价值 1 亿美元的房子，你需要 20 万美元的家庭收入和一笔可观的押金。那些不符合这些要求的人可以花 50 万美元买一套公寓，或者他们可以搬出去 30 分钟花 50 万美元买房子 前几天我实际上在纽敦遇到了一个人 他来自英国，花了 18 美元买了一套他要装修的房子 所以重点是，有些人有钱，或者他们赚了很多钱，可以因此，您看到的负担能力调查不时发布，让您了解中位价格与澳大利亚平均工资的比较，但实际上它们没有意义。比较应该在郊区进行，并与那个特定郊区的平均工资
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这只是数字，而且由于当局希望在中位地区价格的基础上鼓励购房，我仍然认为在最近的洪水之后，昆士兰州的布里斯班河滨高端地区的一些房产的价格将在几年内持平并且非保险损失也需要数年才能恢复到 2011 年 1 月之前的价值，它以前发生过，现在正在发生，你永远不会从快钱肥皂盒扬声器或房地产边秀纸处理员那里听到这一点
评论 < BR>一天结束的时间会告诉我们，但我投票 7%pa 谈话很便宜，虽然讨论很有趣
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租金不跟踪工资，他们跟踪房价 他们徘徊在 5% 左右（在大多数澳大利亚首都）然后在房价上涨时回落，这可能会突然发生（因为租金通常被锁定在 6 到 12 个月的租约中，因此会滞后），然后当房价趋于平缓时它们会过冲，因此周期会持续十多年（典型的完整 RE 周期）它们通常会增加ase 大约 100%，就像房价一样，除非它是“这次一切都会不同”；
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数学课我不想在这里煽动，但大多数海报不掌握复利以几何级数简而言之，在中长期内房价不可能比收入增长得更快使用我的 Demographia 帖子中的数据：2010 年悉尼的家庭总收入中位数为 82,000 美元，房价中位数在悉尼是 640,000 美元，假设工资（和家庭收入）每年增长 4% 如果房价通胀在 7% 和 10% 之间，那么中值倍数将达到： 2015 年至 2025 年 10 倍 2027 年至 2049 年 20 倍 30 2035 至 2063 年 40 次 2040 至 2073 年 50 次 2044 至 2081 年 60 次 2047 至 2088 年 70 次 2050 至 2093 年 80 次 2052 至 2 年098 2054 到 2102 之间 90 次 2056 到 2106 之间 100 次 2097 到 2186 之间 1000 次 2138 到 2267 之间 10,000 次 2179 到 2348 之间 100,000 次 2220 到 2429 之间 1,000,000 次人们根本付不起更多的钱 房屋净值将变得无关紧要，因为房价代表了资金从年轻人到老年人的转移，而首次购房者没有任何财产 当然可能会有遗产，但我希望这将在某人的 60 多岁或 70 多岁时到达 这可能会使您的孩子受益多于它会使您受益
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Annnnnnd 便士滴
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啊，我确实喜欢这里的数学手艺简单地说，你可以' t 比较房价随着时间的推移，尤其是墨尔本，因为每所房子都是不同的 回到 20 年前，当时不太理想的地区现在是今天的中产阶级郊区 这一切都是由于以前是农田商业用地的地区的发展 这些新的 es tates 的价格仍将低于成熟的郊区，因此“普通”人将始终能够买得起房子，只是不在最好的地方（这就是当代人现在想要的） 更理想的地方被买了由那些收入远高于平均水平且拥有大量资产的人，你怎么能把它和在丹德农一家工厂工作的人相比
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哦，我明白了，所以你是说他们可以总是搬到新的和/或贫民区寻找负担能力同时所有蓝筹郊区都将充满个人，他们可以在 2050 年之前以 100 倍的价格买得起房产 那么这就是超级富豪的大规模扩张吗？当前所有郊区都以 100 倍的价格变成蓝筹郊区，还是会出现价格调整
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a 栏和 b 栏 - 如果资本主义的过去有任何意义
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是的，没错，我给你举个例子：最负盛名的pl你可以住在香港的王牌在太平山顶 - 这是英国殖民者曾经居住的地方 有人在那里买了房子，大约 140 澳元，香港平均工资更像是 3 万澳元 多重问题 有钱人关心吗“普通”人能买什么 当然不是 离家更近 - Point Piper 的房子要价 3000 万美元，但悉尼的平均工资可能只有 ~70kagain，谁在乎平均 joejane 做了什么
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如果通货膨胀平均 3-4% 那么建造相同规格房屋的成本应该每年上涨 3-4% 如果房产平均上涨 7%，那么一定是土地升值，而不是建筑物，这是有道理的，因为土地是有限的，但我们总是可以建造新房子 如果是建造成本，它可能是：1) 房子越来越大 2) 房子越来越豪华 3) 合规越来越难，例如 5 星能源等级 缺乏土地的合理解决方案是在我们的中央商务区附近建造更多高层公寓主要城市
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是的，总会有超级昂贵的房子 Wunderbar 但是要持续平均 7%+ 的增长，导致平均工资的 100 倍的乘数，澳大利亚目前所有的房子 (8+百万房子）将是那些超级富豪的房子要么突然之间每个人都会变得超级富豪来负担得起这个（不会发生），要么通过短期或长期趋势进行修正（或两者兼而有之！）常识哥们
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常识告诉我，50年前，澳大利亚没有800万套房屋，说有400万套，基于1000万人口（我在这里凭空捏造数字）拥有所有那些 50 年前存在的房产变得比普通工薪阶层能负担得起的要贵得多 我会说是的，这就是你所说的不可能发生，因为每个人都必须超级富有才能负担得起。然而，目前有些地方平均工资收入者能负担得起这怎么能e 答案是随着人口的增加，房产的数量也会增加 50 年前的 400 万套现在是 800 万套中的 4对于没有大量存款的平均工资收入者来说是负担得起的（例如，通过出售现有房产）如果建造了新的、更便宜的房产（新的外围区域、现有房屋的单元等），目前的房屋数量可以继续增加不是说他们会，但他们可以在不违反常识的情况下，目前的 8 多万套房屋对于平均工资收入者来说都变得太贵了，例如，这是 50 年来我们拥有的 2000 万套房屋中最贵的 800 万套< BR>评论
同意，但是在边缘仍然存在土地的情况下，边缘房屋应该跟踪通货膨胀，即因为生产在跟踪通货膨胀的成本上，边缘街区没有因为政府已经改变了它看待发展的方式，从 50 年代的支持发展到受制于 NIMBY 最重要的是，因为信贷使更昂贵的房屋变得更实惠还使政府能够将新的发展推向完全可行的地步。我们人口最多的城市缺乏发展就证明了这一点；悉尼虽然价格远高于不包括政府税的原始成本
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是的，好电话对我来说，现在是建立企业而不是过分沉迷于房地产的最佳时机我过去的收益很好，从目前的环境中不存在我认为我可以通过建立我的其他投资类别（一项有利可图的业务）做得更好，然后在下一个周期再进一步重新审视房地产如果我现在有现金流，我会在西悉尼购买一个 IP 只是为了它的地狱，但现在看起来有点紧张，所有人都在甲板上，每一美元都投入到业务中，我不能贪心一次承担太多，否则业务也会失败并建立一个成功的业务，以后你可以拥有5个房子
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对我来说，随着时间的推移，边缘不再是我有一张地图的边缘就在 20 年前 整个郊区根本不存在 虽然是的，但变化例如，基础设施的支付方式会产生影响 确实，金融放松管制使信贷更容易获得 如果出现永久性回调，支付更多费用的能力也会下降 我不认为供应不足是阻碍虽然价格上涨但我不会争论每一个细节我不是说房地产肯定会继续上涨我是说在某些情况下，一个给定的财产（不是代表整个市场的某个价格）可以继续上涨你可以争论情况和概率，直到奶牛回家我要说的唯一一点是它是可能的
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我想和你一样关于正在建造的数量 担心每个新住宅区的生产成本 边缘土地变得越贵或开发成本越高它在未来不会是边缘的，因此它的价值将超过边缘的街区然而，人们可以预期它会跟踪通货膨胀的边缘街区，即 1980 年 Baulkham Hills 的一个街区将与 Rouse 的一个街区类似的通货膨胀调整90 年代后期的希尔他们不是，但这是因为在 80 年代和 90 年代之间这些边缘街区的政府成分增加，加上城市整合政策限制了可用于城市发展的街区数量，我希望这些政策西澳自由党州政府在 12 个月前表示，他们将释放更多土地并释放土地供应，而且房价确实在苦苦挣扎鉴于预计的估计是从现在开始的 10 到 20 年，我认为没有理由为什么房地产不能以与其长期历史路径相似的轨迹移动，即每年 7% 左右对不起空头，但预计的时间框架足够长，可以“冲刷”任何近期超过 pr结冰问题 空头也犯了一个严重错误，他们假设长期工资增长率仅为每年 3-4% 这假设未来 10-20 年的通胀环境较低 我认为这是一个很大的假设，你知道假设太多的说法，你冒着把自己弄得一团糟的风险
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IV，但是你是说房价可以上涨7%，因为工资也会上涨7% 也就是说，价格将跟随工资增长 我认为有可能而且事实上很可能，给定房产的价格，现在存在并且您可以购买的房产，其价格上涨幅度将超过工资增长
评论< BR>所以风险在于政府将释放这么多土地以压低价格在边缘可能，也是我不投资边缘的众多原因之一显然价格的关键是供求关系有边缘郊区有大量潜在供应 但是附近有火车线路的街区有多少供应 那就是我的东西go for 外边房会受到其他外边房供应的影响 即使外边房因为政府突然释放大量地皮而停摆，也没有人能想出一条铁路线
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这当然更安全，是的，但我确实相信边缘的价格和内城区的价格之间存在联系 同意现有地块也将移动更多从长远来看，它比通货膨胀从边缘转移到更受追捧 但是，如果边缘的价格贵 50%，即没有基础设施且实用性较低的街区，那么说哈伯菲尔德的街区也将增加 50 % 以百分比计算可能不一样，但我怀疑以美元价值计算，内城区的增长比边缘地区的增长幅度更大，同样，如果意外发生并且新南威尔士州的政府突然改变其城市整合，它们会下降得更多悉尼的政策 在上一次经济衰退中（理论上悉尼在全球金融危机之后有一个），当时他们将新房的印花税减半一次过
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比如说，如果新南威尔士州突然大规模放宽细分规则，房价会下跌 有可能，但这变成了概率问题 他们可能会，也可能不会，但我看不出来逻辑c 说'不要购买，因为如果政府大规模改变其发展政策，价格会下跌' 那是根据可能性做出决定，对我来说这没有意义 我根据概率做出决定无论如何，如果我去对于房屋，那么即使改变开发规则也可能不是一件坏事房屋作为积木获得更多价值
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格雷姆西或任何人发布的那篇无弹性的供应曲线文章是我读过的最好的文章有一段时间 澳大利亚有更严格的环境和规划法律 这意味着新地块的供应相对缺乏弹性 我认为无论需求如何，它们都会释放大致相同的数量 (*) 这表明随着需求波动的潜在价格上涨或下跌高于过去，即供应曲线有点像石油（*）我怀疑如果价格下跌，未来是否会有大量土地释放政府将不得不建设基础设施并在这方面更有能力，迄今为止无法做到的事情尽管我认为他们仍将释放相同的金额，并且他们适用的征税将取决于使收入最大化的方式如果现有股票的价格低于他们可以出售的价格，那么他们将不得不减少征税移动股票并最大化收入这将与过去 20 年发生的事情相反无论如何，这个地区目前他们通过税收从政策中获利，并且更多的释放这可能会破坏政府的肉汁火车当然我的信念是尽管这是我们在过去 20 年中即使在通货膨胀之后也有价格增长的原因在 90 年代初得到控制 如果我们有像德克萨斯或休斯顿那样的土地使用政策，我们会对更高的价格有同样的市场反应 我想如果你持有我的观点，最好的购买地点是边缘地带，目前是不适合开发的区域 找到没有开发希望的区域，并将其作为 PPOR 购买。这样，如果现状仍然存在，您将有一个很好的 PPOR 区域，如果它们确实改变了，您将获得金币像悉尼的 Sackville 或者 Kurrajong 一样如果土地使用政策发生变化，那么这些将比现在更有价值； http:wwwrealestatecomauproperty-residential+land-nsw-kurrajong+heights-2827818 当然似乎比kellyville的一个街区更有价值 那说你必须在工作时间以外通勤
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嗨，Tom32，我有一个农场在悉尼的Bringelly 考虑到这一点，我希望它会在某个阶段被重新划分，但整个机场的事情一直处于不确定状态 它可能会在未来20年的某个时候被重新划分，无论房地产市场发生什么问题是土地税收是一个杀手，确实会随着时间的推移而积累 而且租金收益率非常低，所以你必须有足够的财力才能度过这段时期
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听起来是一个足够体面的策略，因为即使土地使用政策没有改变你没有为它付出的期望它会被开发，即当你购买它时你没有与开发者竞争你可能会在 20 年内将它卖给一个人，但对我来说，我认为你真的必须住在那里并做到这一点您的 PPOR，因此您可以避免这种情况土地税 通勤肯定会很痛苦 我还以为初级生产用地在新南威尔士州免征土地税
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这个是那样的美丽 http://wwwrealestatecomauproperty-house-nsw-greendale-107027646 看来比许多住宅区都更接近悉尼！
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关键词是“可能”他们也“可能”（又是那些词）是现在的两倍
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实际上, 我想已经有很多开发者在那里购买了，他们是迄今为止无效游说的一部分，以取消该地区的机场发展限制我认为游说团体甚至有一个名字，我不记得如果在那里建一个机场，那将是一个奖金但是，这不会发生，但是开发冻结意味着它不能转换为商业区我没有将其作为 PPOR 购买，因为我不想住在那里 您可以将其用作农业企业和免征土地税，但租金收益非常低，我不想种地, 一些企业是允许的，这就是我所看到的 靠近主要道路很重要，M24 通道也很重要这就是为什么我没有去温莎看 离廉价劳动力池（利物浦）太远而且道路通道效率低下使得温莎对潜在的未来商业用途没有吸引力如果它被重新分区，我想我唯一一次看温莎是在他们在那里建造一条高速公路之后那将主要用于住宅重新分区，无论如何我都不怎么感兴趣粗略的数字：100万土地价值土地税： 16ka 利息：50ka（在 70% LVR 上）您需要每周获得 1,400 的租金才能使其现金流中性 这是一个挑战 您可能需要额外花费 400k-1m 来开发这个潜力，建造一个直升机停机坪或锯木厂或任何东西 有城镇用水，污水处理很重要，如果房产还没有这个，连接可能要花费 20-50k 在购买重新分区工作之前，您可能需要一份商业计划 我最后一份在利物浦，花了 12 年发生 资本收益是 400% 我认为小玩家进入它的主要方式不是为了重新分区的潜力，这只是一个奖金，而是因为他们有一个可以利用这块土地的业务，并且投资的资本回报率可以接受 大多数人（其他比开发商) 只为重新分区而购买 没有耐心或现金流来度过它 是否会重新分区存在固有的不确定性以及无法预测的各种政治问题 购买被低估的商业房地产可能比购买被低估的商业房地产更容易做上面的，但我从 2004 年开始就没有看到任何让我感兴趣的东西 但是我也没有很积极地寻找很有可能许多房产的价格将是现在的两倍 大多数房产的价格将至少高出 50% 因此，今天以 50 万美元出售的房产将至少以 75 万美元的价格出售 这只是 4% 的增长，没有任何意义壮观，但这是可能的最低增长，并且可能会更高的百分比今天以$ 350w租的roperty将增加到至少$ 570w 同时房地产空头将等待房地产价格下跌，面包价格也回到$ 1面包不要屏住呼吸，因为它不会很快就会发生
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不，我并不是说房地产定价的单一因果因素仅仅是工资但是我是说从长远来看，“中等价格”的房地产将与工资相关 这里有区别 首先为了解决您的第一点，我的意思是从长远来看，价格应该上涨 7% 左右，因为这是历史上发生的事情 长期统计数据是长期未来定价的一个很好的指标（这就是为什么我没有接触资源股票，从长远来看，相对于潜在需求，大宗商品的价格总是略高于边际生产成本）但是这 7% 可以从多个角度创造：(a) 通货膨胀 (b) 生产率增长 (c)-(y) 其他因素 (z) 减少土地面积的长期行动 现在因素 (a) 到 (z) 将如何发挥作用我不知道但他们从历史上看，所以他们应该在未来（这里再次强调长期）记住我们是在这里谈论总数据（即不扣除通货膨胀） 关于您对个别房产的第二条评论 是的，我非常同意，但附带条件是有些会跑赢大盘，有些会跑输 从长远来看，我认为会跑赢大盘的房产将取决于基础价值放大器；土地内在价值的增长率 关于潜在表现不佳的最简单的例子，就是“生活方式”公寓的价格明显高于土地的潜在内在价值
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对不起，BV！面包可能会减至每条 1 美元
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是的，它会用干草做的，我等不及了
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如果我可以更悲观一点，过去十年的特点是低通胀和持续增长 但其中大部分是建立在廉价信贷的容易获得之上 看起来像是未来十年的主导主题，外部至少澳大利亚将去杠杆化 我预计经济增长和工资将低于迄今为止的水平 混合衰退的可能性，因为它们往往每十年左右出现一次，而且我每年工资增长 4% 的预测可能是乐观的 我知道，我今晚很高兴 Intrinsic_Value 的帖子也让我认为价格上涨可能是由其他因素推动的 通常的关系是，随着人们变得更富有，他们花钱有效地抬高了房产, 因为他们将更多的收入转移到这但是这其中有多少是来自购买更大更好的房子在英国最常见的中型车一段时间以来一直是宝马 3 系列 20 年前它将是福特所以消费者瞄准更负盛名的徽章可能同样发生在住房方面本质上这将与IV的选项z相反，尽管我不确定典型的澳大利亚房屋的建筑面积是否以每年百分之几的速度增长
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Graeme 欧洲去杠杆应该不会让你感到惊讶（毕竟他们的政府被迫采取了所有紧缩措施）然而，这并不一定意味着房地产价格会自动下降，供需原则适用我不知道你是否知道，但在全球金融危机之后，那里的房地产投资者并不多，因此房地产价格主要由自住者推动，需求相当稳定，这意味着至少与通货膨胀保持一致
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哪个趋势 如果你看长期趋势，1955 年前的房价增长等于或低于 CPI+GDP 增长 http:wwwstubbornmulenet200906property-prices 1955 年后的当前趋势是名义上的 9% 这是哪里来的？从这个持续的价格增长超过收入增长意味着增加杠杆 http:wwwdatadiarycomau20100427how-much-above-trend-are-australian-house-prices 我对 CGT 效应真正感兴趣的是什么目前的 CGT 法律将是可怕的在高通胀、低或负实际回报的环境中，您支付之前在 CGT 上所做的 50%，但没有通胀指数化因此，如果房产每年升值 5%，则通胀为每年 5%，10 年内，您会：零实际回报名义 63% 回报 CGT 和 25%（40% MRT） 您的财产没有实际增加，如果您在 10 年内出售，您需要支付 25% 的 CGT 当前的 CGT 法律强烈鼓励持有期为正好 1 年，你只支付 50% 的 CGT，你只支付 1 年的通货膨胀 CGT 这当然有利于交易成本低的资产（即股票） 如果我的数字有误，请纠正我 不考虑通货膨胀和税收在计算名义回报时是个错误
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Hi Contary 没有多少人愿意为投资房产支付现金 不考虑杠杆是错误的正确的是，财产并没有实际增加，但我的资产有，这是我感兴趣的部分 Cheers Pete
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