澳洲澳大利亚房产永不出售？悉尼

在澳大利亚地产投资



我认为有些人陷入了这样一种想法，即他们“必须”拥有越来越多的房产，直到他们负债累累，过着简朴的生活，想知道如何克服“可用性问题”或“墙” ;或者等到下一次房地产繁荣时才意识到他们的劳动成果并以溢价出售并进入下一个“实干家”； PPoR 用于减税，并再次增加价值“永不出售”；看来，无论是财产还是股份管理基金，都有其局限性，有时出售以实现利润并将资金转移到表现更好的投资中可能是谨慎的做法think Never Sell
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也看你买什么 一堆cf+可以让你买而不需要卖 低收益的租金已经看到大量的CG可能需要出售才能实现任何利润 股权丰富, 现金贫乏的情景
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我认为quot;从不卖”;线有时会有点硬 这个概念很简单 永远不要卖，因为无论你卖什么，将来都会更值钱 虽然我认为可以肯定地说是的，它们会更值钱 那个刷子有太多变数中风覆盖我们所有人债务问题，家庭问题，健康问题所有很好的出售理由还有更好的机会可能在其他地方) 度过短暂的风暴并关注最后的游戏是一个小建议 但最终每个人都不同 持有或弃牌取决于玩家
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好话题， redwing 我认为有些人可能会从字面上理解“永不出售买入并持有”，也许会走极端我相信，像 Jan Somers 这样的作者写了他们的书，以展示长期持有住宅物业的可能性但是，可能有时间出于生活方式的原因，或者为了投资于表现更好的投资（例如将资本从住宅转移到商业或股票以产生收入），出售母鸡是必要的像这样的时代使持有显着负负债的投资具有风险 在这种情况下抛售可能是有道理的 但话又说回来，人生阶段也对决定何时持有和折叠资产 其他可能影响投资者继续持有投资的因素是如果他们出售，他们可能需要支付的资本利得税金额，以及未来回购市场的成本这些成本显然与财产相比非常巨大，与股票相比，我也认为量入为出的投资也属于玩我永远不能为了持有负扣税的投资而剥夺我家人的生活奢侈品（其他人可以和h虽然 - 每个人都有自己的）问候杰森
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但也要勇敢地放开狗
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我和你的伴侣必须放开狗以获得领先市场时机，如果你要受苦或破产，那就放弃它，把现金重新投资到别处毕竟，你的本意是为生活方式而投资去旅行不是目的地
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完全100%明确同意 股票操作员回忆录中有一个精彩的章节：土耳其先生：这是一个牛市，你知道！作者：Edwin Lefevre 2007 年 5 月 5 日星期六 在 Fullerton's，有平常的人群 所有年级！嗯，有一个老家伙和其他人不一样 首先，他是一个比其他人大得多的人 另一件事是他从不主动提出建议，从不吹嘘他的奖金 他是一个非常专注地倾听别人的好手 他似乎不太热衷于得到小费——也就是说，他从不问谈话者他们听到了什么或知道了什么。但是当有人给他一个时，他总是非常有礼貌地感谢小费者有时他会再次感谢小费者——当小费转动时out OK 但是如果出了差错，他从不抱怨，所以没人知道他是跟着它还是让它溜走。这是办公室的一个传说，那个老跳汰机很有钱，可以摇摆不定但他不是以佣金的方式向公司捐赠大量资金；至少没有人能看出他的名字叫鹧鸪，但他们在背后给他起了个绰号叫“火鸡”，因为他的胸很厚，有一个习惯大摇大摆地走在各个房间里，下巴抵在胸前 顾客都渴望被推搡做事，把失败归咎于别人，过去常常去老鹧鸪并告诉他某个内部人士的朋友的朋友建议他们在某只股票上做什么 他们会告诉他他们没有用小费做些什么，所以他会告诉他们应该做什么 但无论小费他们有没有办法买或卖，老家伙的回答总是一样 顾客会说完他的困惑，然后问：“你认为我应该怎么做”？老火鸡会把头偏向一边，带着慈父般的微笑注视着他的顾客，最后他会非常令人印象深刻地说：“你知道，这是牛市！”；我一次又一次听到他说，“嗯，这是牛市，你知道的！”好像他在给你一个价值百万的意外保险包裹着无价的护身符当然，我不明白他的意思有一天一个名叫埃尔默哈伍德的人冲进办公室，写了一份命令，然后然后，他冲到帕特里奇先生礼貌地听约翰·范宁的故事的地方，他无意中听到基恩向他的一个经纪人下订单，而约翰所做的只是一百股的区区三分，当然，在约翰卖光之后，股票必须在三天内上涨 24 点。这至少是约翰第四次告诉他这个悲惨的故事，但老火鸡却像第一次一样同情地微笑着当他听到它的时候，埃尔默为老人做了，没有向约翰范宁道歉，他告诉土耳其，“帕特里奇先生，我刚刚卖掉了我的 Climax Motors 我的人民说市场有权做出反应，而且我可以以更便宜的价格买回来 所以你最好r 做同样的事情就是说，如果你还有你的quot;埃尔默怀疑地看着这个人，他给了他最初的小费以购买这个业余或无偿的小费者总是认为他拥有他的小费的身体和灵魂，甚至在他知道小费将如何变成之前 quot;是的，哈伍德先生，我当然还有！”土耳其感激地说道埃尔默说，好像他刚刚为老人开出了存款单从他的语气和举止，保守估计是万股，但帕特里奇先生遗憾地摇摇头，嗫嚅道：“不！不！我不能那样做！” “什么”埃尔默喊道“我根本做不到！”帕特里奇先生说，他遇到了大麻烦，“我不是给了你买它的小费吗？” “你做到了，哈伍德先生，我非常感谢你 的确，我是，布特先生” quot;等一下！让我说！那只股票不是在十天内上涨了七点吗？ quot;确实如此，我非常感谢你，我亲爱的孩子，但我想不出卖掉那只股票。 “你不能”埃尔默问道，他自己也开始怀疑起来。大多数给小费的人都习惯接受小费“不，我不能”。 “为什么不”埃尔默走近了“为什么，这是一个牛市！”；老头子说得好像已经解释得又长又详细了：“没关系。”埃尔默说，因为他的失望而看起来很生气，“我和你一样知道这是一个牛市，但你最好把你的股票扔给他们，然后在反应时买回来你还不如为自己降低成本” ; “我亲爱的孩子”老帕特里奇苦恼地说——“我亲爱的孩子，如果我现在卖掉那只股票，我就会失去头寸；然后我会在哪里引用；埃尔默·哈伍德举起双手，摇摇头，走到我身边求同情：“你能打败它吗？”他在舞台上低声问我“我问你！”我什么也没说 所以他继续说： quot;我给他一个关于 Climax Motors 的小费 他买了 500 股 他有 7 个点的利润，我建议他出去买回来现在当我告诉他时他会说什么他说如果他卖掉他就会丢掉工作你知道吗” quot;对不起，哈伍德先生；我没有说我会失业，”切入老土耳其 quot;我说过我会失去我的位置当你和我一样老并且你经历了和我一样多的繁荣和恐慌时，你会知道失去你的位置是没有人的事情负担得起;甚至约翰·D·洛克菲勒也没有，我希望股票能做出反应，并且您将能够以大幅度的让步回购您的生产线，先生，但是我自己只能按照多年的经验进行交易我付出了高昂的代价，我不想浪费第二次学费但我对你的感激之情就像我在银行里有钱一样这是一个牛市，你知道”；他大摇大摆地走开了，让埃尔默茫然不知所措 老帕特里奇先生所说的话对我没有多大意义，直到我开始思考自己在大市场上如此正确的情况下，自己多次失败，未能赚到应有的钱。研究得越深入，我就意识到那个老家伙是多么的聪明他显然在年轻时也遭受过同样的缺陷，并且知道自己的人性弱点事实证明对他来说很昂贵，就像对我一样，当我终于意识到当老帕特里奇先生不断告诉其他客户时，我认为这是我交易教育的一大进步，“嗯，你知道这是一个牛市!quot;他真的是想告诉他们，大笔资金不在于个别波动，而在于主要走势——也就是说，不是看盘，而是评估整个市场及其趋势
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所以这里是基本问题：住宅的主要上涨趋势是否进入了可持续的平静期，还是仍然是“牛市” 只是在股市中“买入并持有”的人已经吸取了教训，是时候让住宅物业持有人学习同样的教训
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就像那些不想出售的人达到了负担能力的上限一样，那些以不断上升的股本和正现金流获得足够房产的人也达到了“需求”。上限（即进来的钱使你需要快乐舒适的东西相形见绌） - 确实有一个点，即使你为该利润纳税以巩固或偿还其余部分，获取一些利润也是完全合理的投资组合，这样你就可以把一些钱花在自己身上你的生活方式我从小就和从未卖过任何东西的人（亲戚）在一起在 70 年代，他们有 2 处房产，工作 6 天，他们的生活就是回家，喝啤酒，看电视，睡觉 80年代他们有10套房子，工作6天，他们的生活仍然是回家，喝啤酒，看电视，睡觉 90年代他们有14套房子, 工作 6 天，他们的生活仍然是回家，喝啤酒，看电视，然后睡觉 现在他们完全拥有一切，工作 6 天，他们的生活仍然是回家，喝啤酒，看电视，然后去睡觉唯一改变的是银行的数字，更多财产的压力以及时间t他的会计师花费了所有我的意思是的，当然，拥有几百万美元的已还清财产和大量资金涌入银行账户真是太好了，但最重要的是你达到了你的“需求”。 80 年代的天花板，因为关于啤酒和电视的事情是它们很便宜 应该获利，合并，然后去钓鱼 花不必要的 20 年工作 6 天，这样你就可以对更大的数字或离开感到温暖和模糊更多给你的孩子，因为你忘记了有钱的全部意义是过上更好的生活是可悲的
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我认为每个穷人，工作或有抱负的人都会同意但是，我认为每个非常富有的人都会不同意这个

非常富有的人通常会付钱给其他人来为他们施加压力
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同意 特别是如果你可以用它来存钱的话目前看起来便宜的质量更好的投资 考虑这个例子 假设你在（比如说）一个矿业城镇以 9-10% 的收益率购买了一个单位 它的价值上升了很多，收益率下降到 6% 左右 管理费有点高而且偏远你不能做太多你自己增加价值 该单元是正现金流，但几乎没有土地价值成分，并且作为一个单元，没有细分或开发潜力同时您发现在离家更近的远郊的房屋租金收益率很低（5％或6％），但管理费和市政费较低 其中一所房子比采矿城镇单位便宜得多而且它的价值更高，因为你可以得到房子和土地，而不是土地本身在更远的边缘庄园中自行出售所以你卖掉了用钱买两套房子 你甚至可能有足够的钱直接买其中一套房 由于 LVR 很低，两套房子作为一个套餐是 CF 正值 它们的价值波动可能较小（因为它们是首都，而不是矿镇）并且具有更高的资本增长潜力（事实证明确实如此） 是的，代理人和税务员可以减税，但有时可以退一步前进 2并在不影响现金流的同时提高投资组合质量如果周围有明显更好的机会出售没有错
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我拥有的第一处房产，价格保持不变约 7 年是的，如果我会考虑出售认为价格在很长一段时间内几乎不会上涨，这笔钱可能会得到更好的利用买方愿意支付所有这些只买不卖的理论可能并不一定适用于每个人
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我仍然打算永远不卖，主要是因为我有一个现金流为正的投资组合，未来有很多租金增加和其中的CG（我相信）我也有足够的时间和高薪工作，所以没有麻烦或与控股妥协也就是说，如果情况发生变化或出现问题，我'我很乐意重新评估我的职位并在需要时出售 妻子实际上在周末向我指出，如果我们在 Braddon ACT 和 PPOR 出售我们的 IP 之一，我们可以在山上买她喜欢的大房子那是待售的，没有 PPOR 房屋贷款 嗯

通过高收益租金和出售我的 PPOR 和 IP 的组合在 25 年内还清了我的 PPOR - 这真的取决于你的生活方式和什么阶段如果你有 4 个都在上学的孩子，你不会卖你的 PPOR
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我可能会错过一些东西你通过卖它来偿还你的 PPOR
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卖掉原来的 PPOR 可能直接拥有新的 PPOR 评论

绝对 我的老人总是建议，在权衡投资决定时，问一个简单的问题； “这个动作是让我更接近还是远离我的目标？”永不出售的理论肯定会让投资者支付更少的 CGT、代理费和印花税但是，IMO，它也充斥着机会成本；如果（有时，这是一个很大的“如果”）我们可以找到一个更好的投资地点，那么出售房产是非常有意义的
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我是否也错过了一些东西，如果价格更低，你必须出售比买方愿意支付的价格 永不出售的产品线是由许多房地产经纪人推出的，他们会为您找到“最佳”；投资房产，通常在黄金海岸 如果你不卖掉它，你永远不会知道你为那个房产付出了太多 获利没有错，唯一的选择是借“你的利润”，在我看来这是一个灾难的秘诀 但是人们仍然喜欢这种策略，去图
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锤子遇到钉子，干得好先生，好帖子
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哈哈哈是真的，即使亨利凯的客户最终也赚钱
评论< BR>抱歉措辞错误-有时买家会为您新装修的地方支付更多费用，而不是中位数价格
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通过出售我的PPOR和一些IP购买了PPOR
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这也是我们的策略查看我们如何使用 CG 几年，当我们可以用 IP 利润（更少的销售成本）来还清 PPoR 时，我们会这样做，然后如果我们愿意重新开始，那么在我看来，还清 PPoR 是成功的一半实现财务自由 - 即只做足够的工作来支持生活方式 在这个阶段，我认为这是我的雇主支付 ANZ - 我只是中间人一个没有佣金的
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这完全取决于你个人的策略、目标和情况就我个人而言，我从不打算出售（如果我不需要的话）但是，我不想拥有一个巨大的我的目标是拥有足够多的 IP 和足够的租金收入来为我的退休生活提供资金（鉴于我 29 岁，这仍然是一段相当远的距离——我总共可能会考虑五六处房产）但对我来说，租金收入才是目标 我的孩子在我离开后选择如何处理这些房产 - 我可以不在乎，他们是否愿意出售或保留我知道的租金收入取决于他们大多数人进入房地产是为了寻找资本收益对我来说这只是奖金（以及为未来收购提供存款的一种方式）但是如果我接近退休并且我发现通过出售我的一个房产我可以还清（或显着减少）其余财产的债务，我当然会考虑这样做
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可悲的是，我一直看到这些交易，几年前的最后一次销售，当你追溯这些数据时，你意识到他们一定是两层受害者 一个是我 7 年的 PPOR 旁边的一个单位，新南威尔士州的所有者谁多付了至少 20k（售价仅为 85k） 这是盗窃（在这种情况下是股权盗窃），但通常隐藏多年正如 JamesGG 所说，您需要问自己一个“神奇的问题”TM“这是不是行动让我更接近我的目标”；顺便说一句很好的问题
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这听起来像是那些告诉成功的房地产投资者“房地产价格过高”的人。或“传销是有风险的，但人们喜欢这种策略，走吧”； 1000 万美元的房产投资组合，50% LVR看到很多风险 在最坏的情况下，您可能不得不在几年内将支出限制在 80,000 美元，或者卖掉一些东西 这样做比卖掉一些资产基础并靠租金过活更有效 粗略计算在这个例子中，如果你出售了价值 5500 万美元的资产来偿还 500 万美元的贷款，那么你将剩下 4500 万美元的资产基础，而这可能有 12 万美元的年净租金收入小得多，你只能获得一半的增长我计划出售的唯一时间是如果我有信心找到表现更好的资产，或者如果我需要降低 LVR 或者如果我离婚等等
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Srini，如果您可以将您的 ppor 债务转移到您的 IP 上作为您的贷方的担保然后释放呢？你的 PPOR 头衔给你 你已经有效地释放了你的 ppor 头衔，现在把它放在你的保险箱里，所有这些都没有产生任何销售成本 我做了一段时间，我必须承认它给了我一种温暖的模糊感觉，知道我已经取得了“伟大的澳大利亚梦”，但从财务角度来看，它确实创造了很多“死资产”并失去了“机会”成本如此之多，以至于几个月后，我把我的地契从保险箱里拿出来，交给另一个贷方它再次对我有效地工作 深思
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非常有趣 不确定我是否遵循 虽然你能不能解释一下我向你保证，不是你，是我 谢谢
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我明白策略，它的工作原理与反向抵押贷款相同，通常会导致银行在您最终出售房屋时拥有您的大部分房屋 该策略假设您的房地产投资组合的增长率将大于资本化利率的增长率在不可扣除的 loa 上n 和年度提款 当增长率跟不上您的预期或您提款过多时，该策略将呈梨形 使用您的示例以及其他一些参数，您可以对各种情况进行建模 就业状况：退休年龄：55 兴趣利率 8% 投资组合价值 1000 万美元 债务 500 万美元 净收益率 375% 利息资本化：是 收入下降：每年 15 万美元 成本基数 500 万美元 增长率 X% 结论：任何低于 5% 的年增长率都会导致增长LVR 以及可能完全侵蚀您的资本 增长率 5% + LVR 永远不会接近 100% 4% LVR 需要 50 多年才能达到 100% 3% LVR 需要 26 年才能达到 100% 2% LVR 需要 18 年才能达到接近 100% 1% LVR 需要 13 年才能接近 100% 0% LVR 需要 10 年才能接近 100% 风险是当您开始这样做时，未来 10 年市场将保持平稳，您将失去一切！我不是说增长率会是 0% 但是风险是如果你不走运并且当你在接下来的 10 年开始这个策略时增长率是 0-2% Ewwe 另外如果你不退休后有工作 我怀疑银行会让你超过 90% 的 LVR 所以重新调整结果你得到这个 5% + LVR 永远不会接近 100% 4% LVR 需要 47 年才能接近 90% 3% LVR需要 21 年才能达到 90% 2% LVR 需要 14 年才能达到 90% 1% LVR 需要 11 年才能达到 90% 0% LVR 需要 9 年才能达到 90% ps 我的时间太多了手！！！
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如果你从租金收入中支付你的生活费用，而不是从借来的资金和资本化任何现金流短缺没有不可扣除的债务
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Srini，提供您有足够的 LVR 向您的 IP 提供资金的贷方，将当前在您的 ppor 上的债务再融资到您的 IP 以确保安全，并且由于安全性不再需要您的 ppor需要 贷方现在为您提供您的 ppor 地契以妥善保管 这是否对您解释得更好
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永远不要出售只是行不通 有些地方需要数年时间才能恢复，并且可能无法恢复通货膨胀可能会带走您的债务，但当你的资产价格减半时，等待通货膨胀开始吧即使你没有发生冲突，有时你也需要卖出去买更好的东西或做更大的事情
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这假设这个人是一个没有头脑的无人机，即使他看到资本被侵蚀，也会保持现状我很确定一个能够积累 1000 万资产基础和 50% LVR 的人能够无论如何，当资本被摧毁时调整策略只是 IMO PS 感谢您进行计算，将事情放在正确的角度 干杯
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您假设该物业已成为问题物业 某些地区的购买从未有过问题 许多人拥有无法“恢复”的财产 从不出售，对某些人有用，而对另一些人则不然他们对“任何事情”（无论是出售、持有还是其他）的立场都不灵活，他们总是会错过改善自己处境的机会——就像生活中的任何事情一样
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干得好，我真的”我对这些数字很满意，任何能够积累价值 1000 万美元财产的人都会有足够的智慧知道这种策略何时开始变得有风险
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同意我认为有些人在解释“永不出售”;就字面意义而言，真正的意思是“在所有其他条件相同的情况下，您最好持有房产并获得其股权以资助进一步的投资而不是出售它”；当然还有更好的机会，投资组合 LVR 重组，或离婚等，然后出售是一种选择 我们经常听到“永不出售”；因为许多初始投资者认为扩大投资组合是为了获利而购买，然后出售以获取利润通常需要向新投资者进行深入研究，即使用股权为新投资提供资金而不是从出售中获利更有效
评论< BR>非常清楚，我从未停止向这个论坛上的人学习 非常感谢这个想法不是问题 srini 很高兴帮助那些愿意提高知识水平的人 这种方法非常适合增加您的资产基础并增加您的数量贷方，从而将您对他们的风险降至最低 您不仅可以发布您的 ppor 产权契约，而且您还可以发布其他 IP 产权契约并将其交给不同的贷方作为借贷和杠杆的担保 我希望这会有所帮助
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同意出售是随时的选择 不，那不是真的 那是靠股权生活的，你在以后的帖子中已经很好地描述和计算了它 但是，还有第三个，d我说的是不是卖的更好的选择，论坛上的大多数老年人都知道，它被称为 LOR，或者靠租金生活 这种方法 (LOR) 不考虑利率，不考虑增长率 她只是收集租出去花在任何你喜欢的东西上 忘记资本增长 - 没必要

稍微修改（如果我可以的话）让你描述得很好的 LOR 策略感到眼花缭乱 生活很好
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大家好，之后长期以来一直相信永不出售任何东西的口头禅，当有机会在一块突然出现的土地上建造新的 PPOR 时，这完全改变了我们决定出售 1 处房产，因为我认为它的价值低于我们实际上可以得到（根据代理），他是对的！这很有趣，我知道新房子的价值将是我们出售的房子的两倍，因此我帮助证明自己出售它是合理的，所以即使我们出售了一处房产，我们的总资产基础更大，而且我们银行里还有一些美元可以依靠，或者再投资，或购买一些盲目景观等积累资产很重要，但我开始意识到生活质量更重要，所以如果卸载资产可以增加你的生活，那么我说卖哇，从没想过我会大声说出来，干杯，内森< BR>评论
那是一本好书，这么多点，这就是我所在的地方，我到处看看，不卖不卖，持有持有 从年轻投资者的角度来看，我已经总是把房产转过来，直到你拥有自己的房子，最后明天有和解，快乐的日子好吧，所以它被抵押了，用于其他投资，但是现在没有不可索赔的利益，下一步该怎么办，我还要翻吗如果我正在做 reno 的分层标题和新版本，我是否保留一些，我计划仍然把它们翻过来，但是把收益投入到新建的出租房屋中，以便从新住宅中获得良好的折旧率结束了 2007 年的最后一次繁荣从他的角度来看，他说你错过了所有的资本增长，在我的辩护中，我总是在 2 个月的销售中买入，所以我认为资本增长分散在项目中添加啤酒和同样的谈话出现了，破纪录，太可怕了哈哈哈我想从其他投资者那里得到一个看法，不仅是为了下次我和我的老人喝啤酒时武装自己，而且因为我想去我要去的地方尽可能快，是时候认真了
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你能通过再融资将目前不可抵扣的PPOR债务转变成可抵扣的IP债务吗？银行抵押贷款人经理告诉我，ATO不允许这样做
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我上面描述的方法用于向您发布您的 PPOR 标题，但是对于您提出的问题，我的理解是它可以通过债务回收来实现，我建议您阅读它以进一步澄清我希望这会有所帮助
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谢谢你，我一定会进一步调查
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我是从不卖的原始概念的忠实粉丝，但最近卖了一些东西只是因为我们需要这样做因为银行不愿意再借钱，所以就像这里提到的另一张海报：我们卖了一个以增加一个价值两倍于前一个的财产，所以我们的资产基础比没有卖的要大所以有黄金例外规则但如果你只是为了它而出售并重复购买房产相同价值或将利润花在垃圾上，那么你很可能会倒退
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我曾经宣扬不卖，但随着我敞开心扉，听取其他意见，我改变了态度 持有没有用如果市场无处可去并且每个月都要花钱我最近卖掉了一个单元来购买其他东西并且正在寻找出售另一处房产因为它可能在几年内不会改变价格生活中的事情就像孩子一样突然出现，失败的企业（我属于这一类）和其他机会
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Redwing：沿着“无论怎样让我更接近我的目标”，我的意图是建立资产基础，然后回顾并看到股权的最佳利用，由于我最初购买时赚钱，这一切都来得更快，而不是更晚 当你玩得开心时时间确实飞逝 住宅物业对我来说是一个很好的跳板 会有一些销售，已经做了一些改组，重新聚焦，未来更多
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要考虑的另一件事是建筑物的年龄和郊区正在做什么郊区已经开放 装修当时的回报太少，无法保证成本 虽然我花了将近 18 个月的心痛来重建我本可以带来的东西 现有的同样存在年龄和低回报的问题 IP 成为我的住所，我卖掉了木制我住过的小屋
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