澳洲澳大利亚房产 学习把柠檬变成柠檬水？？悉尼

在澳大利亚地产投资



在一个叫 Emu Plains NSW 2750 PP 的地方拥有一个 IP $355,00000 目前保守的估价 $370,00000 约 700 平方米的地块，前道入口有一个 3bd 砖块，前道入口有一个车库，后道入口有 3 个车库 它靠近车站，学校和商店 历史上曾以 $370pw 出租房子，后车库以 $50pw 出租 总计 $420pw，因此租金回报率约为 765%（不符合我们的喜好） 最近认真考虑拆除后车库并建造砖瓦 2 bd 独立的奶奶公寓，后部有独立道路入口的车棚 虽然不够大，无法细分，但对我们来说是长期持有，双占用，现有房屋的预期租金回报为 $400pw，GF 为 $330pw，总计每周 730 美元，房产价值增加至 500,00000 美元 949% 的租金回报 收益将是： 正现金流房产 增加房产价值 能够通过增值获得股权 增加每周收入 我们可以好的，第二个 IP 然后 Penrith 委员会谋杀了我们的希望和梦想哈哈（可能有点戏剧性，但不远）他们最近宣布该物业位于一个低洪水岛上，因此在 1:100 洪水中它将被水包围，并且与道路隔绝，大约 1:150 年后它会被弄湿 他们不允许任何会增加房产可容纳人数的改变 非常敏感的议会女巫的建议是出售并购买另一处房产 quot;如果是那么简单的爱情，我昨天早就卖掉了” IP 的邻居去年建了一个奶奶公寓 我们似乎错过了这条船 我们从中吸取了教训 所以现在我们回到了策略的绘图板上 我们是 20 多岁的丁克夫妇，想要在一个big way 我们的目标是多个投资物业（我们倾向于正现金流或接近） 我们也想要一些股票和更多 Super 另一半对议会的调查结果出人意料地“不安” “不知道他们是否会批准它，如果我们在计划中加入了一个用于紧急疏散的直升机停机坪”； (lol) 采取“摆脱它”的观点 关注以下方面： 洪水风险 降低潜在的无法开发 对转售价值的潜在影响 所有有效的担忧 但是另一方面，我接受了“拉皮条”的观点；坚持住，充分利用它在房间里租房子（我以前对此房产感兴趣过）这样可以赚大约 $600pw 这更像是 1098% 的租金回报 想法< BR>评论
不知道你的财力有多大，但很多被拒绝的开发商去土地和环境法庭 http:wwwlawlinknswgovaulec 议会浪费数百万纳税人的钱来为这些开发商的案件辩护并且经常输掉
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好的，所以一旦您处于 1-100 年的洪水区，您就无法获得 10 天的私人认证机构批准奶奶公寓，但还有其他方式 任何新建筑物都必须有 AHD（澳大利亚高度基准）水平建在上面的楼层 您需要与理事会的水文工程师交谈 - 但谈话会让您知道您的下一步行动 此外，如果您能遵守这个高度，（我认为需要在支架和托梁上，而不是板）然后您可以通过DA 过程 对听取“非常敏感的议会女巫”的建议保持谨慎，他们经常年薪 4 万美元，并认为他们什么都知道（他们可能不知道）
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嗨，伙计，发生了变化在今年 2 月 25 日的立法中，允许您在低风险易发洪水的土地上在经济适用房 SEPP 下建造祖母房 这样您就可以在议会系统之外进行合规开发 ARH SEPP 中没有任何内容关于这一点，但是参考了代码 SEPP（主要的豁免和合规开发 SEPP）的 Cl336B 和 336C，详细说明了您需要做什么查看我已链接到 ARH 的 ARH SEPP 附表 1 中的标准SEPP 关于易受洪水侵袭的土地的内容在代码 SEPP 代码 SEPP 中包含在 336C 中，应该以某种方式解决您的问题 如果您遇到问题，请给我一个嗡嗡声
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正如我所说，这已经改变了 这里是洪水易发地合规开发相关章节(1) 本条款适用于： (a) 本规范规定的在防洪区进行的所有开发，以及 (b) 除本规范规定的所有其他开发标准外 (2) 开发必须不得位于防洪区的任何部分，除非该部分已由理事会或专门从事水利工程的专业工程师为签发相关合规开发证书的目的而证明不属于任何以下内容：#8203;(a)蓄洪区，#8203；(b) 泄洪区，#8203；(c) 流道，#8203；(d) 高危区，#8203；(e) 高危区 (3) 开发在洪水规划区域内的范围内，必须： (a) 所有可居住的房间不低于议会为该地段设定的楼层水平，并且 (b) 开发的部分处于或低于洪水规划由与洪水兼容的材料建造的水位，并且 (c) 能够承受洪水、碎屑和浮力的力量，直至达到洪水规划水位（或者如果提出现场避难所，则为可能的最高洪水位），以及 (d)不会增加洪泛区其他地方的洪水影响，并且 (e) 可以让行人和车辆可靠地从开发项目（至少等于开发项目的最低可居住楼层高度）到安全避难所，以及 (f) 开放不低于 20 年洪水位的停车位或车棚，以及 (g) 停车位之间有车道 a nd 在 1:100 ARI（平均重复间隔）洪水事件期间不会被水深大于 03m 淹没的连接公共道路 (4) 子条款 (3) (c) 或 (d) 中规定的标准是如果专门从事水利工程的专业工程师和专门从事土木工程的专业工程师的联合报告确认开发项目：建议在现场避难，可能的最高洪水位），或（b）不会增加洪泛区其他地方的洪水影响
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这是非常好的建议，当我遇到这个问题时，我总是有一个问题议会、政府部门、银行的情况，不管它是什么：“这是你的意见还是议会的政策”；他们必须诚实地回答，因为如果他们不这样做，可能会让他们陷入深深的痛苦。这个简单的问题为我省去了很多麻烦
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是的，也同意，特别是如果你要求他们提供一个参考相关部分
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谢谢大家的建议我有新的希望与理事会进一步调查我绝对愿意给它一个炽热的去但是，最坏的情况如果我建议你建议什么策略不能把它越界干杯
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你能细分一个在后面盖一栋新房子而不是一个奶奶公寓吗？可能更好
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这个街区只有702平方米 细分需要800平方米（2个400平方米的街区） 但是由于这个洪水岛，即使我有一个2000平方米的街区，因为它是自动取款机，我仍然无法细分和建造另一个住宅 [他们说他们收到了很多投诉] 议会争论的基础如果发生 1:100 年的洪水，该物业和邻近的物业将被水包围，没有方便出口的道路因此居住者将不得不被疏散或在“岛上”等待，他们希望在那个位置的人更少所以他们不允许开发允许该地区容纳更多人
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基于700平方米的街区，鉴于该地区现有的开发模式，获得DA进行细分是不寻常的 从记忆中，该地区的大部分地区都有最低限度无论如何，大约 450 平方米的地块大小（但检查一下）虽然可能能够做联排别墅风格，但再次检查 LEP Cloudedhouse：如果您卡在符合要求的开发项目的一部分，请给我发送 PM 或发布问题，我应该能够帮助我很好地了解立法
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您可以在较小的街区上做一个附加的双occ（背靠背）而不是一个独立的可能是增值检查的一个选项与你的委员会规则
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干杯我打电话的想法d 理事会在之前的帖子中与第三位开发工程师交谈，我告诉他，据我了解，我的街区不是：（a）蓄洪区，（b）泄洪道区，（c）流道，（d）高危险区，(e) 高风险区 而只是在一个低洼的“洪水岛”上，这意味着它不太可能发生洪水，但可能被洪水包围 我确认已经有一个砖和蓝板建筑在后面目前用作三车位车库的街区，我希望将其拆除并重新开发表示该开发项目不太可能导致更多人占用该街区，而是会促进居住者以“最佳使用”的方式使用该街区 他们建议我们现在预订提前会议
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感谢我更新的信息给你的deokudos
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理事会仍然没有真正的进展 理事会表示银行将在财产安全包中包含第 149 条 让 CBA 召回 SP 他们的回应“包中没有任何内容表明财产处于高风险洪水”； “数据包中没有第 149 条证书”；然而，一位理事会官员确实透露，在过去 12 个月内建造了一套祖母房的 IP 邻居通过私人认证机构 Stuck 获得了批准
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为什么要打扰理事会认真地私人认证机构是要走的路所以麻烦少得多 为市议会的 S149 支付 50 美元（不同的市议会的收费往往会有所不同），看看它说了什么，然后将其交给私人认证机构 如果市议会不证明它是无洪水的（如不能）那么私营部门的水力工程师将能够做到 离开议会问讯处并进入光明 议会不希望你私有化，原因很简单 他们不收取费用 PM我如果你卡住了，我会再给你介绍一下
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你好 CloudedHouse 在开始像你这样的任何项目之前，你需要完成一个可行性 * 你的房子现在价值多少（实际价值，未假设）* GF 的成本是多少，有合同或至少是确定的招标工作从 * 房产完成后的价值是多少，尝试根据该地区已售出的类似房产以及 GF 进行估算 * 如果您将来为此出售该房产，您所在地区是否有需求某种设置 * 自 2011 年 2 月澳大利亚发生洪水以来，银行收紧了对受洪水影响的房产的贷款做法 最后你首先谈到的回报，是净回报还是总回报 如果特别是净回报，那么你并没有那么糟糕 祝你的投资组合好运
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物业估价师，这是很好的可靠的一般建议 但是我们已经过了那个阶段 2010 年以 355,000 美元的价格购买了这个 IP 我们的银行使用购买价格作为价值 第二银行说它在购买时价值 37 万美元 我们留在我们的银行 价值猜测的原因是由于财产尚未重新估价，因为事先正在等待议会批准 但是预计最近不会低于 37 万美元销售和房地产经纪人的迹象 我有两个 GF 的实盘报价都在 1000 美元之内，价格为 99 -100K 美元 我们现在要额外增加 10K 美元的连接费用 但是可以获得更多的 150K 美元（最坏情况） 我们有会见了三个当地房地产 所有人都表示，在完成时估计价值 50 万美元 GF 最近在距离房产 2k 半径范围内出售了两个类似的房产 但是这些房产都超过 30 年并且没有翻新，这与我们购买的主要住宅不同。也不是砖瓦，像我们一样将是 Property 600m from station, close to school, M4, Nepean river 和 Blue Mtns 开车到 Penrith CBD 很短所以这个地区对租金的需求很大 至于销售，我们一直在寻找持有 15 年 CBA 已确认他们更乐意借给我们进行这项建设，因为该物业没有得到我们 1:100 年的洪水 他们认为这不是高风险截至昨天降息，在 IO 上现有的支柱erty 现在正在支付抵押贷款 所以我们知道我们的情况还不错 但是，我们希望在未来几年内快速发展，以方便搬回北部海滩，甚至可能冒险走上为人父母的道路 花费 11 万美元建造第二套住宅并获得每周 330 美元的租金 对我们来说似乎是值得的总 (330x52) (110K x100) 156% 我们的想法是，我们已经拥有土地，我们已经支付了地税 为什么我们不应该“最好地使用它” ' 我不知道在其他许多情况下，我们可以花费 11 万美元并赚取 330 美元/周，而无需购买新的房地产放大器；支付额外费用
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谢谢Ideo，认为这绝对是我们必须走的路 我首先要通过理事会的唯一原因是由于银行想要理事会批准印章，以便他们可以这样做作为建筑贷款我们有一点进展预计到本周末第 149 条，建筑商将在
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