澳洲澳大利亚财产 我对流程（大部分）的理解对吗？悉尼

在澳大利亚地产投资



嗨，SS-ers，IP#1 购买*几乎*完成，我想确保我对接下来 2 次购买的理解是正确的 欢迎所有反馈、Qs 和批评 - 现在最好是在什么都没有发生的时候犯错'实际上在里面 这里和那里有不同主题的问题（又名可能有点长） 目标 在 10-15 年内更换收入，以允许我和我的伴侣至少兼职（每年至少 65K 净） CF+ （无 LOE）每年购买大约 1 处房产，以后可能会出售一些以偿还贷款 粗略的时间表 IP1 - 2013 年 2 月结算 PPOR - 2014 年第一季度结算（这是一个 OTP 公寓） IP2 - 购买 2014 年底或 2015 年初 财务 IP1两个名称下的所有权和贷款 LVR 97%，按当前贷款利率在税前进行自然调整 对 IP1 进行翻新（通过 PM 安排的最佳方式是什么？一般来说，他们这样做要花多少钱） 重估，例如增加可以从 $190K 到 $230K 再融资以 90% LVR，释放 $25K + IP2 存款节省d 成本（或分拆贷款有任何差异） 将额外资金保留在贷款上，直到准备好购买 基金不应通过储蓄账户或抵消以保持可扣除性 IP2 所有权以我的名义从 IP1 再融资和储蓄存款 LVR 90% - 95%（如果可能）向不同银行贷款，而不是交叉抵押 PPOR 所有权和以两个名义贷款（贷款是否可能仅在合伙人名下） 我们每个人的税前收入约为 65,000 美元，在超级储蓄之后，将我们购买时至少有 40% LVR（17 万美元左右） 目前计划在 6 年内还清 目前不知道它是否会变成 IP（合作伙伴不想考虑它，直到“我们在物业并考虑一下'）除非我可以与合作伙伴交谈，否则股权可能不会用于 IP -man
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易收拾 - 油漆，浴室重铺（或直接更改为它又旧又漏水），厨房整理，换地毯 物业远低于该规模的中位数和可比销售额，所以我希望我可以将价值转移并在那里租一点 计划是在空置时进行- 目前的租赁合同在三月结束，所以如果他们决定离开，那么我会在过渡期间完成，否则，稍后他们离开时虽然，我希望他们在那里时可以进行一些维修（清洁排水沟和屋顶), 漏水的浴室, 等等
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贷款可以是一个或两个名字 - 但不会有太大影响 如果它可以用作投资为什么还要偿还我建议使用抵消的IO贷款< BR>评论
PPOR贷款-如果以他的名义贷款对我的服务能力会更好吗如果我想以我的名义积累更多的财产合作伙伴不喜欢不“拥有”房屋的想法感觉，因为他感觉他随时可能被银行踢出去——他想至少呆上 5-6 年，而且每年都不动（我们一直在这里租房，现在在这里待了几年）请注意，他对投资不太熟悉（我也不是专家）我花了 6 个月的时间来解释为什么投资房地产，我预计需要更长的时间来解释为什么如果我们想要抵消更好几年后搬到下一个地方，因为这个单位是“家”（对他的情感价值）所以我这次的解决方案是从我现在拥有的（IP1加上储蓄）中排列下一个IP，直到我说服他对时机，不过，要在岩石上打个洞，我一次只能锤一个
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啊，我明白了，你还有大把的时间来说服他，一步一步慢慢来
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哈哈，是的，我需要改变策略，并在正确的时间接近他每当我提出“我认为我们应该这样做，因为从长远来看它会更好，对我们来说更灵活”，反应一直不太好关于这个的任何提示
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你有没有试过按我说的做，或者你可以睡沙发策略
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我没有沙发哈哈如果我这样做，他会做的直到迟到抵押贷款才开始脱身然后向他展示一个简单的抵消计算，他会看到巨大的差异如果他不相信自己无法储蓄
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他了解使用抵消的好处更快地偿还贷款（正如我刚刚向他展示的那样，我们将节省数千笔利息），但他不明白如果我们打算不偿还贷款（IO）并把所有的钱都抵消掉有什么好处以后做个IP 更何况我跟他说的概念，就是把贷款压得高，把所有的钱都放在offset上——少付利息，搬家的时候把offset的钱用在下一个地方（所以我们可以保持减税）我想当我试图告诉他这件事时，他会冒出烟来如果他给我机会
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更多问题我假设我将从以前的所有者，也是他们的销售机构，您通常会立即重新评估继承的 PM，还是看看他们的情况如何，然后再根据需要更换新的
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事实并非如此 以前的 PM与前任所有者有合同关系 一旦您接管，您根本不必继续经营 事实上，在接管之前，您必须自己重新聘用他们，或者请他们友好地给您财产的钥匙（或给您选择的另一位 PM）
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谢谢 Aaron 在那之前会找一个你如何区分一个坏的、足够公平和伟大的人（听起来有点像面试问题）即告诉你什么如果我无法获得好的建议，我可能需要给那里的 PM 打电话
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告诉他你的你最终的梦想是死于欠下数十亿的债务 Y-man
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看一下 http:somersoftcomforumsforumdisplayphpf28 中的帖子 Y-man
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举个例子 你：想象一下，如果我们花了 500,000 美元买了房子，然后很快还清了他：很好 Y：但是如果房子太小了怎么办 H：我们会以每周 500 美元的价格出租它并买一个新的地方 Y：每周 500 美元是每年 25,000 美元 税这将是大约 10,000 美元，因为我们不会有很多扣除 H：哦 Y：我们需要借 800,000 美元来购买新房 H：是的，可能 Y：800,000 美元的贷款需要支付多少 H：每年 48,000 美元仅 6% 的利息 Y：其中有多少可以扣除 N：没有，因为我们将住在其中 Y：所以我们每年必须额外支付 10,000 美元的税款和 48,000 美元的利息 H：你有更好的主意 Y ：是的，我们将使用抵消账户而不是偿还我们目前的主要住宅贷款 H：这是如何工作的 我们不会偿还贷款Y：假设我们把本应支付给贷款的所有钱都存了起来，并将这笔钱存入抵消，这将为我们节省相同的利息 所以我们可以在抵消账户中有 500,000 美元现金的 500,000 美元未偿还贷款，我们将没有利息被收取费用 H：这有什么帮助 Y：当我们搬到新家时，我们会带上这 500,000 美元并将其转移到与新的不可扣除贷款相关的另一个抵消账户 H：所以当我们租用当前房屋时贷款仍将是 500,000 美元，我们每年将支付 30,000 美元的利息，我们可以要求这将意味着我们支付的税款要少得多 我开始理解 Y：因此，投资房产的税款将大大减少 假设我们有一些折旧等我们可能根本不需要缴纳太多税 我们可以每年节省 8000 美元左右 就在这里 H：你太棒了 Y：但我还没有完成 我们还通过随身携带 500,000 美元并将其停放，每年节省 30,000 美元的利息在新的贷款中 H：所以我们把 abo 存起来ut 未来 30 年每年 40,000 美元 Y：想象一下以 5% 的利率每年投资 40,000 美元 30 年的复合效应
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哇，谢谢特里，我没想过以这种方式向他展示情景 时间为了让我的 excel 出来，我将被送到心理学家 会做，目前在阅读列表中： http:somersoftcomforumsshowthreadphpt82652 http:somersoftcomforumsshowthreadphpt70447 http:somersoftcomforumsshowthreadphpt76635 http:somersoftcomforumsshowthreadphpt74072 http:wwwinvestedcomau67selecting-effective-residential-property-manager-4169 http:312不能在 Maitland Rutherford 有 PM 列表的线程 我会在结算日期更近时问这个问题 我在某个地方读到的同一邮政编码中的每个郊区的平均管理费百分比是否不同，说在悉尼大约 5-6% 和期待区域内更贵的东西（高达 8-10% ）
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快速更新合作伙伴现在很高兴继续抵消 他仍然很谨慎，因为“这听起来好得令人难以置信”和“我们今年晚些时候需要专业建议”，但 IP #1 的解释有点像本周解决的问题！ BA 将进行预结算检查，没有任何问题我有保险，但还没有 PM 已经在考虑什么时候可以购买下一个需要耐心一些愚蠢的问题：如果我有 40 万美元的贷款和$ 400K的抵消，从技术上讲，没有利息支付给银行，所涉及的成本将是维持贷款的成本（例如$ 375 CBA一揽子费用）贷款过程结束后（25年），我还需要对其进行再融资 - 这是正确的吗 如何使用上述方法评估我的可服务性，例如 - IP #1 - 两个名称下的 18 万美元贷款 - PPOR - 两个名称下的 40 万美元贷款，抵消 40 万美元 - 银行合作考虑到抵消并承认没有支付利息 或者他们是否会忽略抵消并根据 Pamp;I 为 40 万美元贷款计算可使用性
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1) 25 年后您将需要偿还贷款或为它再融资但是，在仅利息的前 5 年之后，您无论如何都会恢复到 Pamp;I 并开始该过程 2）不，他们会假设您欠 400,000 美元并从中还款，因为您明天可以取出 400,000 美元并吹它在赌场好吧，请注意 - 每 5 年左右再融资或延长 IO 贷款 Aww，不太信任那里 gt;lt;所以这种方法的缺点是会在某种程度上降低服务能力 如果财产是两个名字，如果他们是丈夫和妻子，银行是否允许贷款在一个名字下 i
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不，所有的人有产权的 必须作为共同借款人贷款 但是，如果他们没有产权，他们可以让贷款人作为共同借款人担保人 典型的例子是，如果妻子以自己的名义拥有房产，但丈夫提供服务担保，或者如果董事为其公司拥有的财产提供担保
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与其让你的 PPOR 贷款 40% LVR 左右，为什么不只借 80% 并将多余的现金留在抵消这种方式，如果您搬出，您将能够获得 80% LVR 的利息 - 是您的两倍80% 借款的实际数字为 440K 美元，另外我还有一笔 180K 美元的 IP 贷款 - 所以 2014 年这两个名字的贷款总额为 620K 美元这个金额会影响我的服务能力，那么我现在需要计划 IP #2 以确保我可以购买更多（我只是打算以我的名义购买 - 似乎不可能以一个名义进行上述贷款，因为我是共同的有责任)
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你好En710，听起来你老公对你的投资想法和对冲账户等的想法正在慢慢接受我和你丈夫一模一样，其实我坚持要还清抵押贷款我们的 PPOR 我自豪地去银行支付最后一笔款项 不知道我在期待什么，但整个过程令人失望 柜员甚至没有眨眼！我以为她可能放过了派对彩带什么的！！事后看来，我们本可以比我们更早地准备好并购买 IP - 毫无疑问，如果我们现在拥有更多股权！其他想法——也许你自己处理投资组合（听起来像你）以及出现的任何问题（他们会）让他们在一段时间内保持低调，这样老公就不会发疯了！我认为您有足够的现金缓冲等，并且为孩子制定了应急计划（这里有很多假设-我根本不知道您的情况！），裁员等如果您可以向您的丈夫证明这些，他可能会开始压力小了！特里一如既往的一些好主意！是的 - 肯定使用抵消 - 如果你需要它也是建立现金缓冲的好方法！期待阅读你的进展问候 Jason
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你想通过单独为 ip2 实现什么 经纪人可能更清楚，但我认为这对银行没有太大影响 如果你打算使用来自 ip1 的股权，那么存款部分的利息需要成比例 生活一直在变化 我认为简单和灵活更好 所以我会去 50:50 我知道每个人都反对交叉抵押 我认为应该是可以同时拥有 ip1 amp； ip2 with one bank 贷款额度大了可以享受更好的折扣 有选择的话就去“强硬”的银行 后期可以去那些宽松的银行
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我敢打赌如果可以全部还清 是的，我将是处理所有财产的人 - 丈夫会在紧急情况下提供支持（例如，房子着火了，我需要精神支持和与保险商交谈的人） 现金缓冲- 我有足够的东西，而且该物业目前处于中立状态，所以这也有帮助 孩子多年不打算养一只 如果我住在允许一只宠物的物业中，可能会养宠物 他只是想确保银行不要突然把房子拿走，把我们所有的东西都丢在街上 肯定的！谢谢 我敢打赌我对于第一个 IP 会有很多令人头疼的问题，会不时发布更新我正在考虑土地税和老公的安全（如果情况变得更糟，银行只会追我的后腿）会一旦我们需要为 PPOR 申请贷款
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以一个人的名义购买或联合购买不会产生大量如果两个人都在工作，大多数情况下会有所不同 一般而言，如果一个人要停止工作ing（或可能）最好将IP放在主要收入工人的名下，并将PPOR保留在另一方配偶的名下，同时作为共同借款人
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财产已落户计划是我会的一旦投资组合可以养活我就停止工作（从现在起还需要很长时间） 快速更新 - 上周没有问题解决的第一个财产保险已到位（EBM），物业经理到位（使用前房东和我的物业经理刚收到第一笔租金，不知何故感觉很好 唯一待定的是修理+快速重新整理房子 这可能会在 12 个月左右发生，当我得到一些照片时我会发布一些照片现在我想获得 IP #2 2014年稍晚一点，目前只是在探索和学习，但是，问题是，如果我在考虑：1买房，细分土地并出售土地，还是2购买房屋，细分土地+建造我需要多少存款准备假设，这个虚构的房子是 $200K 选项 1 10% 存款t + 成本 ~ $30K 细分成本 ~ $25K 销售成本 选项 2 10% 押金 + 成本 ~ $30K 细分成本 ~ $25K 10% 的开发成本（不确定 - 银行允许的 LVR 是多少）~ 假设每个 $2000 100 平方米的平方米 ~ $20K 押金 总计 $75K + 销售成本
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