澳洲澳大利亚房产 GST 如何运作？悉尼

在澳大利亚地产投资



您好，有人可以帮忙解决我想出售的消费税和新建房产吗我不会成为业主建造商 如果我打算在房屋完工后出售，以抵消我多年前累积的股份损失，关于消费税，我是否将其包含在我的售价中并将消费税部分支付给 ATO售后 gst 在我的情况下如何运作 项目建筑商将向我收取 gst，这包含在房屋成本中，我是否会再次向购买我的新房的人收取 gst 毕竟我不是建筑商 如果我必须包括消费税，这是否意味着我的利润将被消费税扣除一大块或者我可以用我必须支付给建筑商的消费税金额来抵消，那么我的大部分利润将是完整的另一个问题是，我有注册 abn 或 gst 或其他请告知我的选择，因为我不知道如何税收裁决和消费税有效 谢谢！ Vanessa
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嗨 Vanessa 你的情况似乎有很多不同的部分 你作为投资者购买并打算转售 这意味着你今年的“交易”收入将超过 50,000 美元，这是 GST 注册的门槛 所以是的，您需要一个与您将用于交易的税务实体相关的 ABN 该实体可以是您的个人，因此“您的”ABN，就像您的税号一样，将是您的终身收入，将用于任何赚取收入的活动，但不能用于“工资”收入，即另一个税务实体根据 PAYG（现收现付）系统扣除所得税 一旦您拥有 ABN，您就可以注册 GST 优势对您而言，您在与赚取收入相关的任何“收购”中支付的任何 GST 都可以定期（每月、每季度或每年）要求退还，具体取决于您在注册时的选择 所以如果您决定将房子保留几个年，然后出租，GS在施工期间支付的 T 以及例如物业管理费可以定期退还 如果您保留房子超过五年，它会从“应税供应”变为非应税供应或进项税供应，这意味着您不必须在出售时收取 GST，但必须针对您在五年内申请的所有 GST 进行调整并相应调整您的所得税评估 请记住，GST 只是您支付的金额与支付金额之间的差额的十分之一您出售房产因为您已经获得了您在购买建筑时支付的 GST 退款的好处，所以这还不错，毕竟关于资本利得税，如果您交易房产，您很可能会出售12 个月内，因此不适用 CGT 全部净利润将添加到该纳税年度的其他收入中，并按正常所得税税率征税 如果您持有该财产超过 12 个月，则减免 50%在用于 CGT 目的的资本收益，那很好, 本金是相同的 如果您提取资金自用，“提款”是针对“独资”或企业的资本价值的，并且属于不同的会计规则 如果您只是从企业中提取资金然后运行交易利润的业务，那么您已经在以前的收入年度对该资本缴税，并且“提款”已注明但未征税 您可以根据需要将资本一次又一次地重新投入并从企业中提取波动 与其将初始投资称为“资本”，您可能更愿意将其视为业主对企业的贷款 原理是一样的，就像给自己透支以按要求使用 带上你的屁股把以前企业的损失记入账很简单，但损失是资产，千万不要浪费！确保在损失最大的一年内应用损失毕竟，如果您有 30,000 美元的损失资产，那么在您只有 30,000 美元的应税收入的一年中将其记入账户没有多大意义等等，并将其记入您拥有 90,000 美元应税收入的那一年，以便为您带来最大利益但请记住，资本损失只能用于抵消资本收益，因此仅在您的应税收入是 PAYG 的组合时才应用它们，交易利润和大笔资本收益 在对出售财产收取 GST 时，作为卖方，您应在结算时或之前向购买者开具税务发票收据，并在销售合同结算时单独收取 GSTent（但显然不迟于结算） 如果您的购买者购买房产是为了投资，即创收目的，并且还注册了 GST，他们可以通过下一个 BAS 申请退税 如果他们现在没有注册，但后来注册了，有一个追溯期（但我无法确定五年后进项税追溯期） Vanessa、ATOgovau 网站和 ATOlegalgovau 有很多案例历史和工作表来制定“最佳”方法对于每项税收申请 如果您真的不确定，ATO 有现场官员，您可以通过电话讨论任何税务问题，或者他们会来找您 您也可以在开始活动之前申请私人裁决 此裁决具有约束力在该特定活动的 ATO 上，例如，如果您决定进行不需要“实质性翻新”的翻新，则该项目不一定会产生“应税”供应”，这意味着您不必在销售时收取 GST 因此，对于该项目，您为收购（采购或材料、服务和劳动力）支付的 GST 将被归类为“进项税”，这意味着您忽略GST 作为发票上的一个单独组成部分，在计算交易和利润放大器时只需对发票的总价值进行“正常”交易扣除；交易结束时的损失声明只要稍微退后一点，一切都会到位当我拥有这家商店时，这很容易！尽管没有销售税，11%、22% 和 33%，但作为零售商的我很幸运，批发商有责任向我收取销售税并将其转发给 ATO 现在这是最后的商业交易，因为它传递给“最终用户”，后者必须向该非商业用户收取税款，并且必须完成所有挠头和随后的文书工作哦，好吧，回到算盘！我希望这篇小型税务论文能有所帮助 如果您在一张纸上涂鸦一些流程图可能会有所帮助 快乐建造克里斯汀
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嗨克里斯汀，非常感谢您的详细发布 它真的有帮助论坛上搜了很多，但是关于这个话题的讨论不多索回建筑 GST 和费用的好处 在他工作时，他是否可以这样做并被归类为个体经营者（拥有 abn）以及同时受雇gt;gt;记住，GST 只是 1/11您支付的价格与您出售房产的价格之间的差额因为您已经获得了您在购买建筑时支付的 GST 退款的好处，这还不错，毕竟这意味着我支付了 111 的利润并且仍然可以要求建筑的消费税部分 下面的第一个例子是什么我来自阅读论坛第二个来自阅读您所说的 EG1 Land100,00（新土地上是否有 gst） House120,000（12,000 gst incl） Sale Price280,000 111 X (280000-100000)16364 gst ATO 将退还我由建筑商收取的 12,000 消费税以及我必须支付的总消费税将是 16364-120004364 例如 2 房屋和土地 220,000（22,000 消费税），假设我在整个包裹中收取这么多消费税 Sale280,000 Margin60,000 111 x 60,0005455 gst 要支付但是我购买的 22,000 gst 怎么办 即使 gst 只有 12,000，如果我从 ATO 拿回这笔 amt，现在计算就会出错不介意另外，可以选择什么保证金计划系统我仍在尝试通过我的论坛搜索从旧帖子中整理出来，但仍然有些困惑我完全理解您提供的其余信息只需要澄清一下以上你是最有帮助的，克里斯汀谢谢！ Vanessa
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嗨 Vanessa 请记住，我不是注册税务代理人在特定情况下解释 GST 立法，我当然不希望您“依赖”我认为的信息！话虽如此，您似乎仍在探索做事的方式和方法，了解您今天可能做出的决定的未来后果很重要但只有您才能知道您对这个或任何其他财产的意图是什么它出售，出租，居住，作为短期或长期投资！在您确定“商业计划”之前，很难制定明确的“税收计划” 澳大利亚税务局网站上有大量信息 这是 wwwatogovau，如果您从左边空白处的条形菜单，它将带您进入 atolaw 索引 一般的 ATO 网站有很多关于资本利得税的“工作示例”，ATOlegal 网站有很多“案例决定”，展示了由法院在确定具体税务案件时 如果您搜索“75-5”，这将带您到 http:lawatogovauatolawresultshtmbasic75-5 这是一些特别与房地产开发和销售有关的决定 您可能会发现阅读这些不同的决定会有所帮助，这将使您很好地了解 GST 如何在各种情况下应用 我们都了解 GST 是什么，但要了解它的“应用方式”需要一些研究！当您询问出售但同时考虑持有和出租时，我的建议是尽可能多地阅读，打电话给 ATO 并与愿意与您讨论整个情况的现场官员交谈，然后与您的会计师预约，在开始之前讨论您将如何决定处理项目并记住，“利润”不是“利润”“利润”是合同之间的 GST 计算合同“利润”是什么在支付所有购买、开发和销售费用（包括商品及服务税、印花税、利息、硬件、油漆等）后离开，并以此支付所得税。要注册商品及服务税，您必须首先拥有 ABN 但拥有ABN 并不意味着您必须注册 GST，除非您选择这样做或直到您的“交易”收入，即您的非 PAYG 收入，每年超过 50,000 美元税务事宜PPS 如果我在税务问题上提出的任何意见不符合犹太教规，我很高兴得到纠正！
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谢谢你的链接，克里斯汀！按照建议，我将继续在 ATO 网站上搜索，看看是否有与我正在寻找的东西有关的工作示例 Vanessa
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