澳洲澳洲房产装修折旧（等12个月？）悉尼

在澳大利亚地产投资



嗨，伙计们，对于那些知道的人的快速问题迈克尔·亚德尼（感谢迈克尔）前几天在这里的信息资源论坛中发布了一个指向 HTW 财产报告的链接在文档中遇到了这个 http:wwwhtwcomaupagesinfo_centrereviewMR 2005 年 5 月 PDF 任何人都可以解释一下吗更详细地说，我浏览了 ATO 网站，找到了一些关于 Capital Works Deductions 的信息，但我仍然对 HTW 再次推荐 Cheers ArJay 感到有点恼火
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这是一个案例维修与改善的比较 改善正在增加房产的价值 如果您在购买房产后立即对其进行任何操作，则视为改善，这会增加房产的资本价值 如果您正在修理某物, 这是维修，只是将房产恢复到原来的价值tely 修理和改善之间的界限可能很好！2 个月是一些人使用的指导方针，尽管如果您在购买房屋后 13 个月大刀阔斧地翻新房屋，则不太可能被视为修理 谈话一个专业的
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我发现这个HTW报告也让我思考，我今天实际上要发布一个问题但是Arjay打败了我如果你所做的实际上是对房产的改进，那该怎么办？作为 PPOR，您已经拥有这所房子两年了，您决定出租该物业，并相信洗碗机将是厨房的重要补充 您购买了洗碗机并将其安装到位 我一直认为洗碗机会在几年内以固定利率折旧，而不是 HTW 报告中提到的 25% 年折旧率是整个房产的折旧率 如果您购买相同的房子并在安装洗碗机后立即将其出租怎么办？想象一下e 洗碗机仍然会吸引与十二个月后相同的折旧率 也许我需要找一本书
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谢谢 Geoff Yeh，也许我得去和一位好会计师谈谈 我们是即将搬进一个地方并开始装修，所以在我们太着迷之前了解事情的来龙去脉是很聪明的 虽然我仍然难以理解事情这是否仅适用于实际的永久性改动建造例如更新的厨房；这成为修复与改进的界限在哪里？为什么你等了 12 个月才完成这项工作很重要再次感谢 ArJay
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Yeahhmmm Bear924这些是我漂浮的同一种 Q在我的脑海中期待一个可以解决问题的回应
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HTW 是估值师（大而受人尊敬），但前几天我从一个 QS 那里听说他们正在涉足贬值，我没看过在他们的网站上，但是从 ArJay 发布的内容来看，我和他一样困惑depreciable 当你来出售这个地方并且你正在计算你的资本收益时，你在 reno 上花费的钱会被添加到房产的成本基础上，即你的收益会被 reno 的成本所减少 这是理解我们合作的许多会计师都将得到 ATO ID 的支持这完全没有意义（如果他们指的是低价值池，第一年的利率是 1875%，然后是每年 375%）取决于该结构的年龄如果您第一年一直在使用低价值池，则任何处置的物品都必须与任何新物品一起留在池中 Scott
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贬值者是 100% 正确的关于他所说的那段不适合我 将 25% 的特殊建筑注销为“折旧”；真的很不专业 这是一个特殊的建筑注销并且从不被称为折旧 我不敢相信他们也弄错了费率 等待 12 个月并不会自动赋予您要求资产特别优惠的权利，这是非常危险的给出这样一个笼统的陈述 这是根据案件的个别事实而不是一些经验法则决定的 这是我职业生涯中第一次听说“拆迁津贴”。也许他们的意思是注销资产
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有业内人士关心给他们打个电话，看看他们能不能解释他们真正的意思，然后给我们解释一下T
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在税务总指南 (20-530) 有一个标题：拆迁的后果，破坏它解释了在拆除或摧毁基本工程的某些情况下如何允许“平衡调整” 我认为这可能是他们在谈论的问题 这是一个棘手的领域，人们必须先对任何基本工程进行检查和成本计算他们拆除任何东西 有一次我们被要求估算被拆除的基本工程的价值，以便对最近建造的房产进行翻新 我把我的负责人 QS 派到那里，因为我认为它可能会变得凌乱 他到达现场，客户指着一个跳过说: '就在那里' 他还提出把刚刚离开的自卸车召回另一辆装载物 当我说我们无法帮助他时，他认为我们非常不合理 斯科特
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这就是我所说的处置时的平衡调整我想你可以称之为拆迁津贴，但这听起来更像是你付给拆迁人而不是税收减免编辑 - 啊，现在我记得 Deppro 是 Herron Todd White 的 QS 部门
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呵呵，Mry - 非常微妙）
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感谢大家的大力投入，很高兴不仅仅是我对 HTW 的声明有点困惑，我仍然不确定到底是什么实际的规则和规则现在虽然任何人都能够从较早的 Cheers ArJay 中回答 Bear924 的问题
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对不起，我没有注意到 Bear 的问题 你可以安全地对待洗碗机，就像对待烤箱一样如果你在出租房屋之前将其放入，洗碗机将在该物业的第一个可用出租日期被赋予价值众所周知，洗碗机现在有 10 年的有效寿命，但大多数最终都在低价值池中，并且贬值很快有一些印刷材料或者你可以得到一份税务总指南的副本——如果你有困难，那就太好了睡觉斯科特
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谢谢大家，我原来对折旧的理解是正确的，HTW的报告让我很困惑我可以去税务局网站再看一下
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好吧 - 只是所以我完全理解因为我现在真的很困惑如果我买了一个 ppty 并对其进行了一些维修然后出租它 - 这将构成成本基础的一部分如果我买了一个 ppty，最初以较低的价格出租它（因为这个地方需要维修，因此租金较低），然后在 12 个月内进行维修-它们会折旧是正确的吗？所以假设房子可以等待 12 个月进行维修并且您可以在该州将其出租，那么您会最好等待 12 个月 - 因为这会改善我们的现金流量这是正确的吗现在我很困惑 - 臭虫 Ecogirl
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Ecogirl，我认为你的总结正是 HTW 房地产报告中提出的内容，链接在第一篇文章 然而，Depreciator 的帖子表明这是基于 c 的有缺陷的想法当前的税收规则和法规 我想这表明您必须非常小心您听取哪些专家意见 干杯，迈克尔
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好的，现在问题是您是否牺牲了 12 增加的租金收益几个月的财产“未改善”；下一个“X”的折旧增加；多年来任何接受者 ArJay
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错了迈克尔 这就是我说的部分内容很清楚 仔细阅读：这不是“意见”问题 我说的是对的 那份报告中的内容是错误的 阅读 MRY 的评论- 他是一位非常精明的会计师 Ecogirl 你非常了解我一直认为最好让租户进入一个地方，这样在你开始索赔之前它就可以产生收入 小心维修，虽然如果租户一直在比如说 9 个月的房产，你真的不能更换厨房，把房子从里到外粉刷，然后声称它是“维修” 但是，可能有一些工作你可以合法地声称是维修 记住，维修是 100%工程进行当年的免赔额 其他工程在一段时间内可折旧 如果一些厨房橱柜被水损坏，更换损坏的橱柜将是一个可信的维修 如果走廊和厨房（人流量大）区域需要粉刷，这将是由您的会计师指导如果您认为自己走在一条细线并且可能试图变得太聪明，那么您可能是斯科特
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如果在什么是“维修”之间存在任何混淆vs 什么是“资本改善” 说（或写）起来，我会进一步解释 那里有一些灰色地带 Scott
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这不是事实还是现在只有 975% 正确这个线程太有价值了，不能落入低价值池欢呼 NigelNope 100% 正确 One the 'tre细线”问题，几年前，我有一个很棒的会计师，他曾经和我一起玩游戏，我会在报税时去找他说：“我们试试这个怎么样？”然后会叹息说：“好吧，斯科特，我现在要假装我来自 ATO我告诉人们我做什么他们逃跑了再告诉我你想做什么以及为什么你认为没关系'它每次都有效即使现在我想尝试一些有点聪明的东西我想象那个会计师斯科特
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斯科特，我认为你误读了我的帖子当我说“这是有缺陷的想法”时，情况确实如此。我指的是 HTW 报告 当我主张要小心你听谁的时候，我建议忽略 HTW 报告并按照你与我们分享的事实干杯，迈克尔
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是的，我完全误读了迈克尔的评论对不起，我必须在这个税收季节为房地产销售支付一些 CGT 我想知道那里的会计师（MRY）是否可以提供一份明确的清单，列出您添加到成本基础中的内容，并从销售价格中减去以计算收益印花税将被添加到成本基础上还有什么东西从售价中扣除代理商佣金和广告费用还有什么可能这需要一个新线程斯科特
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雷诺斯 阿杰，我一直在做雷诺斯，我总是有一条规则，如果我在油漆和新地毯等之前至少有几个月的收入，那么所有这些对于 IP 的东西都是维修，并且可以立即作为扣除额申请一个新的车库或车库或甲板但是，显然是一个上限改善，不能作为维修索赔 再次，如果您在租客到位之前完成，只有当您出售房产以获得上限收益时，它才能作为抵消索赔 新的马桶座圈、抽油烟机、浴室排气扇和梳妆台再次成为例子放入 IP 后立即可索赔，因为它们只是替换已经存在的东西 希望这有助于 DD1
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在维修时，请注意您索赔的金额以及索赔的时间 如果您有租户在那里只呆了几个月，然后重新铺地毯并重新粉刷房子，并声称它是“维修”，你可能是在拉伸事情这样做，你是在说：'我买的时候这个地方很好，但经过一段时间几个月后，它是如此的垃圾，以至于我不得不重新粉刷它并放下新地毯'不得不重新粉刷走廊和厨房并重新铺设地毯，比如说，几个月后一个房间可能是一个更现实的'修复'它是那些灰色的一个地区，您将努力获得任何确定的fr om the ATO 以常识和您的会计师斯科特为指导
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当您购买房屋时，就好像您对那所房子的状况进行了快照如果您从购买的时间，费用就是资本 时间的长短不是决定因素，虽然时间越长，它对你的论点就越有分量 例如，如果你买的房子油漆工作很差，你在 3 年后油漆, 那是资本 如果你买的房子在厨房所在的地板上有一个洞，然后你在 2 年后把它填满，那就是资本 查看 Western Suburbs Cinemas Ltd 的案例，了解他们为什么不能要求维修天花板，尤其是以“在这种情况下工作”开头的句子；很有趣 当然，如果你买了一个油漆工作很好的房子，然后你在 3 年后油漆工作开始恶化时进行油漆，这是我要补充的扣除额，尽管在税收领域，大多数 IP 所有者不考虑以购买时房屋的原始状态作为判断是否全额抵扣或房屋状况是否改善的起点原来的情况，大部分人只会说买房后3-4年刷一次是合理的，当时就说是100%扣款，没有相反的证据，很可能是ATO如果您想争辩说在您购买房子几个月后需要安装油漆工作、地毯或瓷砖，您最好有一个非常非常好的理由，例如文章来自当地的抹布，题为“来自地狱的租户”；附上你的房子的照片附在警察报告上你应该问的问题是你是否可以获得完整的维修扣除额 - 当我把这个区域恢复到原来的状态时买了 当然，如果费用低于 300 美元，无论如何您都可以全部注销 如果您用另一种可折旧资产替换一项可折旧资产，您可以注销旧资产并开始折旧新资产 当然合并是另一回事但是这篇文章足够长，因为它是编辑 - 还值得补充的是，尽管我或 ATO 说了什么，但一些提交给法院的案件确实可以以任何一种方式进行。这取决于法官如何定义“性格”。和“修复”；以及这些定义如何适用于您的情况
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难道您还需要洗碗机的收据除非您购买房产时它就在那里，否则您需要收据才能知道付出的代价我一直遵循这样的规则：“如果你能够知道价值，那么你就必须知道价值”对于这样的事情你不能“忘记”它只是为了让别人重新估价我相当肯定，当您住在该物业时，它会从原始成本中贬值，这就是“减记价值”将如何得出 价值 1000 美元的洗碗机，在租赁开始前一年安装，将从出租时的开盘价为 900 美元 当然，您并不是在建议有人假装它包含在原始财产中，并且是合同价格的一部分！这有点可疑
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我不提供建议而且我并不是建议任何人“假装”任何东西阅读我所说的：“洗碗机将在第一个可用的出租日期被赋予一个价值财产”；自然，这个价值将是一个减记价值 是的，洗碗机在安装时就开始贬值 如果原始成本已知，很好 如果原始成本未知，那么它们可以估计 ATO 自然期望的投资物业保留所有收据 现实情况是，许多人不保留为 PPOR 购买的物品的收据
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