澳洲澳大利亚房地产 通过亏本出售股票来抵消资本收益 悉尼

在澳大利亚地产投资



大家好，由于数学不是我最擅长的科目，我会很感激任何精明的论坛专家帮助我解决关于资本收益和亏本出售股票以抵消资本收益的这两个部分的问题这里是数据：以 213 000 的价格买了一栋旧房子, 拆除该物业并在该街区建造 2 栋房屋，每栋房屋的成本为 128 000 持有该物业 5 年，最近以 512 000 美元的价格出售了其中一间房屋 在支付了所有销售费用并支付了 196 000 美元的未偿还抵押贷款之后我只剩下 300 000 美元的“利润”，减去我今年的资本利得税 目前正在兼职工作，预计今年的总收入约为 60 000 美元 谁能计算一下我会欠税务员 问题的第二部分：我有一些股票在过去 12 个月里表现不佳，原价 100 000 美元现在跌至 20 000 美元，不要指望这些股票会上涨到很长时间以来的水平，如果曾经！那么，是否值得在股票上进行资本损失以减少我出售的财产的资本收益这是一个裂缝 当您拆除房屋时，实际房屋本身（与土地分开）被视为 CGT 资产 当您摧毁房屋并且您因房屋被毁而造成 CGT 损失时发生 CGT 事件 为了简化问题，让暂时不考虑这个当你把土地一分为二时，你需要将成本基数（$213,000）一分为二，这样每个房产的新成本基数是（213,0002）+ 128,000 $234,000以 512,000 美元的价格出售该物业 您的资本收益为 512,000 美元至 234,000 美元 278,000 美元 由于持有超过 12 个月的资产的 CGT 折扣，该金额减少了 50%，因此您需要计入应纳税所得额的金额为 139,000 美元 考虑到边际税表，前 20,000 美元将按 30% 征税 接下来的 100,000 美元将按 40% 征税，剩余的 19,000 美元将按 45% 征税 所以您将支付 54,550 美元的税 您还需要支付 1% 的医疗保险税和医疗保险税附加费如果您没有私人医疗保险，则为 15% 我认为这是正确的
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要正确计算资本利得税，需要更多信息 1 一般来说，您的“利润”； （您最终收到多少现金）与 CGT 无关重要的是售价 2 您的资本收益是通过您的销售收益减去您的“成本基础”来计算的，该成本基础由任何附带的销售购买成本、成本土地成本和建筑成本 当您购买了一个街区，然后细分为两个街区时，您将不得不在两座建筑之间分摊您的土地成本（假设这是 5050 分摊） 3 由于您持有这些房产超过 12 个月，您'被允许在这个资本收益数字上减少 50% 然后将最终数字添加到您当年的总应税收入中 快速浏览一下您的应税收入将如下所示： 资本收益 (496,000(*) - 106,500 - 128,000) 2 $130,750 工资 $60,000 总计：$190,750 上述（2009 纳税年度）的大约税 62,837 NB1：但是您的雇主可能已经从您的工资中扣除 PAYG 预扣税，这将减少您必须支付的实际金额 您可以看到这个您的工资单上的金额 PAYG 付款摘要（团体证书） NB2：我通过添加您的“利润”获得了 496,000 美元的收益金额；到您的抵押贷款金额 这样它应该考虑到您支付的任何销售费用 NB3：正如 JoyBoy 所说，拆除原始房屋将是 CGT 事件虽然这对您有利，但我在在上述情况下，我建议您去看会计师您损失了 80,000 美元，可用于抵消上述资本收益 但是，此损失必须在 50% 减少之前应用 因此，使用上述数字，您的纳税义务为： 资本收益：（496,000 - 106,500 - 128,000 - 80,000) 2 $90,750 薪水：$60,000 应纳税所得额：$150,750 以上的大约税：$46,300 两种情况之间的税收差异：$16,537 NB1：正如我在上面的帖子中所说，您的 PAYG 预扣税将抵消上述一些税，我强烈建议您查看一个会计不想为此准备你的纳税申报表 获得最佳结果和任何错误的成本是值得的和为我澄清了很多的 TheDoctor 肯定会和我的会计师讨论这个问题，但现在我很清楚我在说什么，或多或少会发生什么 Rob G 该物业是 IP，出租了 5 年津贴我仍然拥有的股票，我只是认为，因为今年三个因素结合在一起（出售知识产权，兼职工作因此今年的收入减少，以及股票投资组合跳水）这是一个机会时间抵消了股票的损失释放了一些额外的现金看看TheDoctor提供的数据，无论如何我可能会持有股票，因为它们可以恢复到超过它对我的资本利得税支付带来的16 537k差异接下来的几年 Regards Lacasa
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我会解释他所说的第 IVA 部分是什么意思（Rob，如果我遗漏了什么，你可以纠正我） 第 IVA 部分是税法中的反避税条款目的是禁止任何没有真正商业实质的交易而是仅仅为了减少避税而进行交易它引发了一堆问题和问题由于将您的事务税“有效”构建是完全合法的，那么在什么时候有效成为避税但是，我会说你不会只要： a) 你没有向 ATO 提及“我出售股票以减少我的资本收益”；但你总是可以说“我出售股票因为我认为它们不会再次上涨”很快，我的钱可以更好地用在其他地方”； b) 您没有在当天或当天左右回购股票，即您现在有明确的资本损失，但您仍然持有股票 所以没有“经济变化”；这被称为“洗售”，是一个很大的禁忌除此之外，你应该是好的
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在你出租房产期间，你可以申请每年建筑成本的 25% 扣除建筑津贴（也称为基本工程） 您的总索赔金额需要从您的成本基础中扣除（增加您的资本收益） 基本上您已经“使用”了一些成本基础作为扣除 不幸的是，如果您能够申请扣除并且仍然有能力修改那些上一年的回报以包括扣除，法律认为您已经这样做了
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但我没有做任何关于建筑津贴的索赔，那为什么会增加我的资本收益 我被告知，如果我对会影响我的资本收益的房产进行了折旧计划，但从未听说过国会大厦工程问题 Lacasa
评论< BR>有两种不同形式的津贴资本津贴（或折旧）是用于植物放大器；设备（冰箱、炉子等） 基本工程是对每年 25% 的建筑成本的冲销，并降低了您的成本基础（一份好的折旧报告通常也包括这一点） 法律认为，如果您可以申请基本工程扣除，并且仍然有能力修改那些上一年的回报以包括它 - 那么你已经这样做了所以即使你在过去五年没有申请基本工程扣除，你仍然可以修改前一年的那些返回 因此，法律认为您将这样做 您可能感兴趣的链接是 ATO 网站上的此页面 您可能会注意到上面写着，但是您知道建造新大楼的成本是多少，我不知道认为您可以提出这个论点
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如果您确实要求过去 5 年的折旧，这可能对您有利，例如：如果过去 5 年的折旧为 28,000 美元（您的折旧可能更到期地板和窗帘等的折旧） C资本收益：（496,000 - 106,500 - 128,000 + 28,000 - 80,000）2 $105,000 薪水：$60,000 - $28k $32k 应纳税所得额：$137,000 而不是 $150,750 这意味着大约少了 $5500 的税
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我觉得应该是低于支付会计师修改申报表并获得一些关于 2009 年纳税申报表建议的费用 但请注意，如果您要向会计师寻求建议（而不仅仅是完成您的申报表），请在此之前这样做6 月 30 日 如果这听起来很明显，我很抱歉，但我（作为一名会计师）在 7 月或 8 月有很多人来寻求建议，到那个阶段通常为时已晚
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多少时间涉及修改纳税申报表是精明的房地产投资者可以在几天内完成的事情注意：我不必修改纳税申报表，也没有复杂性，但如果您有折旧报告，是吗？就像重新计算每年的净租金和应税收入一样简单 干杯
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精明的投资tor 应该能够做到 你必须从 ATO 网站填写表格 NAT 2843-072006（你是阿门的每一年ding) 对于每一年，您都需要一份您当年提交的纳税申报表的副本（您应该保留），以便您填写哪个“问题”；您正在调整（同一项目的问题编号可以逐年更改） 注意：有一个修改期 您只能在您的评估通知 (NOA) 发出后的两年内修改个人所得税申报表例如，如果您的 2006 年 NOA 是在 1112006 签发的，那么您只能在 1112008 之前修改此所得税申报表，因此您根本不需要修改很多申报表（但是，如果您收到信托合作分配，则期限为四年）
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感谢您的信息 直截了当，因此无论如何都不能要求从 3、4 和 5 年前开始的折旧，因为修改只能在评估通知后两年内进行，所以修改是否意味着不能对当年的收入进行申报，这意味着我对当年收入的计算是错误的——简单税制的乐趣
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正确你不能在当年申请上一年的扣除你只是错过了在实践中但是，如果调整幅度很小（100 美元 - 这不会是），您可能会在今年坚持下去 但是，将针对修改后的年份发放退款 由于无法修改 3-5 年前的回报，Lacasa那些年不必降低他的成本基数是的，这就是为什么我们的会计师向您收取如此多的费用 为了使事情变得更复杂，您不能为拆除旧建筑物的成本申请基本工程扣除，而只能为建筑成本新的
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谢谢大家，是时候用我的帐户预订会议了！干杯拉卡萨
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