澳洲悉尼部分 SMSF 的澳大利亚房产双倍 CGT

在澳大利亚地产投资



所有在 SMSF 下借款的人都应该注意以下事项 刚刚收到最新的中央法律公告，公告 299，其中包含一篇关于 SMSF 贷款的文章：“一家相当贪婪的银行决定为其客户提供分期认股权证保护其安全的工作做得很好，我们的客户现在遭受双重资本利得税的不可预见的税收后果 当银行为您提供“免费”的打包安排时要小心。纯信托契约 在这种情况下，分期付款认股权证包括受托人服务和纯信托契约 “受托人服务”很有趣 妈妈、爸爸或他们的公司通常免费执行这项工作 但是，银行决定再提取一些钱客户的 - 他们让自己的小伙伴成为受托人 现在来看更险恶的问题 - 当 Brett Davies Lawyers 设立分期付款令时，当最终转移到自我管理的超级基金时，没有资本利得税来实现对此，您需要一个简单的信托安排，其中 SMSF 是“绝对有权”的；到资产 你可以在 http:lawcentralcomau 在线查看其余内容
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TerryW 大约一年前我为此举起了旗帜 很多人都在等待一些令人讨厌的惊喜
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CGT和来自 SMSF Borrowings Terry 的印花税，您说得很对，但它比您想象的要普遍得多 - 许多银行（大小银行）将寻求在分期付款令中添加可能影响“绝对权利”的条款； - 通常在贷款结算之前 - 它影响 CGT 和双重印花税（而不是根据明显的买方条款转让所有权） - 在 SMSF 及其顾问可以购买的一些分期付款认股权证契约中似乎也很明显在他们自己的结构中使用 它不限于银行会交给你的东西 所以他们可以免除他们的责任 关于这个问题的详细文件可以在 http:prcmacquariegscomauclientmgs 找到 - 点击分期付款认股权证并阅读有关“CGT 问题”的信息；它引用了关于绝对权利的案例判决 这个问题和许多其他问题表明了使用经验丰富的顾问（税法和信托法）的原因，他们在任何复杂的安排中都特别有知识 购买分期认股权证并协助其客户的顾问实际上可能要对成本负责如果他们购买了有问题的分期付款凭单，我了解上述论文的作者已仔细选择了一家不包含此问题的银行，并通过律师意见提供保证，该意见随涉及银行贷款的每份分期付款凭单提供向那家银行提供贷款便利是他们产品价格的一部分，无论如何都不是额外费用 - 但他们只与实践中的专业人士打交道，而不是与客户打交道 当涉及 CGT 和印花税时，便宜的分期付款认股权证可能看起来并不便宜被认为是
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CGT和印花税问题首先我要感谢rea为了提醒我这篇文章 - 我已经阅读了 terryw 和 Adviserman 的消息以及 Adviserman 的链接（于 2010 年 1 月 20 日加入论坛） 文章的作者产生了这种恐惧 http:prcmacquariegscomauclientmgs起草不正确，如果没有提供“绝对利益”；在任何时候向 SMSF 的受托人，裸信托不是裸信托而是单独的信托——这意味着当财产转移给 SMSF 的受托人时，CGT 可能由裸信托的受托人支付，因为它是该财产的合法所有者，由于它不是纯信托而是单独的信托，因此该资产属于纯信托的受托人，在出售时 - 将支付 CGT因为财产将从裸信托的受托人转移到 SMSF 的受托人必须注意，麦格理集团的文章引用了其他组织的裸信托的一项条款，暗示如果您购买他们的契约 - 您将遇到 CGT 问题为了获得反对契约的这一条款 - 他们购买了他们的契约并通过在他们的文章中发表已经破坏了契约的版权，我知道有一个组织正在起诉他们的行为 这让我惊讶于如何绘制一个骗局仅基于整个契约的一个条款的包含！ CGT 发布 仔细阅读 SIS 法案 Sec 67 (4A) 的借款豁免部分，表明 SMSF 的受托人没有义务获得财产的合法所有权（即使在贷款偿还给贷方之后）大多数 SMSF 在证券交易所购买 IW（实际上是购买标的资产）并根据其投资目标出售 IW（实际上是出售联合国derlying assets) - SMSF 很少会偿还贷款并转移资产 SMSF 如果我们从房产的角度来看情况，一旦房产以 70% 或 65% LVR 购买，就没有必要进一步减少贷款最有可能是自筹资金，租金收入照顾利息和其他成本但是，可以通过新的供款或正负债来减少贷款但是如果您是 SMSF 的受托人并且已经获得未实现的收益在一个 IW 财产上，倾向于将贡献累积到下一个 30% 的存款水平并重新做一遍，因为第一个财产不会花费你任何东西 我在这里想说的是，没有必要减少贷款，大多数贷方提供 25 年的贷款期限 与裸受托人持有房产的成本 假设受托人决定减少贷款并偿还贷款，SMSF 受托人现在有三个选择 1) 出售房产 2) d o 什么都没有 - 只需持有财产 3) 将财产转让给 SMSF 的受托人 如果 SMSF 受托人决定出售财产 - 触发 CGT 并且如果基金处于养老金阶段，则可能不支付 CGT 如果SMSF 受托人决定什么都不做，那么该基金的唯一成本是 212 美元的 ASIC 审查费 为了论证起见，假设该物业在偿还贷款后持有 20 年，在持有贷款 25 年之后 - 总共 45 年 总成本到基金只需 4240 美元（212 美元乘以 20） 麦格理集团服务文章的目的是让读者购买“他们的行为”；和他们的“安排”，他们的契约成本是 550 美元的申请费 3300 美元的裸信托契约 440 美元更新他们的 SMSF 契约 820 美元的西太平洋银行贷款申请费 - 请注意，麦格理集团契约不单独出售（住宅) + 西太平洋银行的利率为 784%，而 NAB 的利率为 641% 如果 SMSF 受托人借入 300,000 美元，则每年支付的利息差额为 4290 美元，这超过了以裸受托人持有房产 20 年的成本 为什么麦格理集团服务购买其他公司契约 - 为什么他们违反其他律师事务所的版权规则 - 为什么他们只是不出售他们的契约并让购买者去任何银行 - 为什么应该存在 CGT 问题威胁出售您的文件是在处理之前必须提出的问题总而言之，存在三个不容忽视的问题；首先，任何贷方都将对该财产进行首次抵押，因此未经贷方同意，不得在贷款到位期间将财产转让给 SMSF 受托人 - 因此裸受托人不能提供要转让的财产在第一抵押权人到位时，SMSF 的受托人 其次，SMSF 的大部分借款是通过内部贷方 - 受托人拥有超级资产以外的资产，然后抵押，然后通过光盘借给 SMSF信托结构等 因此，只有在受托人没有持有其他资产（如家庭住宅或其他投资物业）的股权时，才应考虑外部贷方的借款。最后，即使 SMSF 受托人能够将财产所有权转让自己的名字，即使第一个抵押权人已经到位，SMSF 受托人将成为拥有借款并对其财产进行押记的财产的合法所有者 然后 SMSF 将违反 SIS 第 67 (1) 条A 不允许借贷和其他不允许对 SMSF 财产收费的规定 众所周知，律师会吓唬消费者，并为自己的产品贴上高价标签——对于那些不知道的人来说，一份简单的信托契约只有 2页长 - 如果您从 Macquarie 集团购买 - 您每页支付了 2200 美元！如果你在 Manoj Abichandani SSA SSAud, 税务代理人, FTIA, SMSF 专家顾问 SMSF 专家审计员中被吸，倒霉
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Manoj，我不确定我是否同意你注意我没有看到 MGS 契约 - 没有想法好不好我理解 67(4A) 不要求受益人拥有“绝对权利”，但是您如何看待 E5 论点此外，如果 smsf 不是，一般会有什么税收影响绝对有资格hmmmm 另外，为什么信托契约需要提及“贷方同意”？转让这显然是转让登记的要求，并且很可能包括在抵押贷款中——所以为什么要提到“贷方同意”？何时会影响“绝对权利”；我会认为在现实中（我们不希望它有任何不同），“转移”;只有在贷款全部偿还后才会向超级基金转移，并且“收费”；被解除 - 因此，财产在没有 en 的情况下转移给 SMSF 受托人cumbrance 另外，为什么还要转让财产只要可以遵守67（4A），如果smsf绝对有权，谁在乎smsf受托人或特别受托人是注册业主急切等待您的答复
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杰克 321 财产从裸信托受托人转移到 SMSF 受托人的想法是一个很大的问号 首先，我必须承认，因为这是全新的东西，我和我怀疑任何其他 SMSF 专家此外，MGS 还引用了 2004 年做出的一些裁决，而 SMSF 借款规则在 2007 年 9 月的某个时候生效并且在不同的情况下，因此两者的关系是遥远的其次，我已经明确指出我之前的帖子，没有法律需要将财产从裸信托的受托人转移到 SMSF 的受托人——唯一合乎逻辑的原因是节省了裸信托受托人 212 美元的年度审查费——除此之外，我在那里没有其他原因 - 坦率地说，我们可以在这里结束我们的论点，因为这是为我们的 SMSF 借款支付的一个非常小的价格因此移动房产的情况将永远不会出现，我们现在正在谈论一个永远不会发生的事件，因此我不明白，情况（CGT）将如何成为“问题”；当该事件几乎不可能发生时, 请点击以下链接阅读新南威尔士州 OSR 裁决 http:wwwosrnswgovaulibdocrulingsrrdut30pdf （必须阅读此链接以了解 CGT 问题中的相似性） 因为它是 SMSF（一些是自己的钱，一些是借来的）是真正的所有者财产——因此，如果 CGT 问题上法庭，就会辩称 SMSF 是“真正的所有者”；并且是“绝对受益人”；财产“在任何时候”；请记住，MGS 网站上引用的判例法是真正所有者可以抵押的情况——在我们的情况下，SMSF 不能抵押（如果它想继续遵守）——但是，我不知道，如果法官将把我们的 SMSF 案件视为 CGT 案件与 MGS 网站中提到的案件相似，假设这件事是否会上法庭在契约中，答案很简单，因为“无论如何都需要”；因此，每当 SMSF 的受托人（即成员）要求将财产转让给自己时，裸受托人会将其提供给 SMSF 的受托人，但“必须征得贷款人的同意”；因为“抵押文件坚持”；他们寻求他们的批准 事实上，如果不征得同意，任何转让都是欺诈性的 我们现在谈论的情况是，成员会直接希望 SMSF 受托人在知道该财产有费用的情况下拥有该财产，这我们都知道会使基金不合规 坦率地说，我不知道有什么大惊小怪的 我知道是错的，是 MGS 使用了恐吓策略来销售他们的产品 - 我不赞成并举例说明其他行为，通过购买契约，从契约中复制和破坏作者的文案在这种情况下，它们已经被撤消，因为这些契约没有任何问题在我看来，MGS 应该使用他们自己的营销技术来推销他们的产品而不是贬低他人并将他们错误地贴上“问题行为”的标签；这不是“正确的方式”；他们可以声称他们的行为“没有 CGT 问题”，这很好，但引用其他行为，并将其标记为“问题行为”；如果这个国家的法院在这个问题上没有裁定是错误的，我认为他们已经越界了 甚至 BAM 厕所清洁剂广告在声称他们的清洁剂“比其他人清洁得更好”时，也会从其他容器上移除标签。 Manoj Abichandani SSA SSAud, 税务代理人, FTIA, SMSF 专家顾问 SMSF 专家审计师
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Manoj 有趣的讨论 当 SMSF 绝对有权获得资产时，是否会发生 CGT
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Coastymike 你看，该SMSF 的受托人是“真正的所有者”；从第一天开始就拥有财产，但由于不允许 SMSF 借款，因此它不能持有带有债务的财产，尽管适用豁免，第 67 (4A) 条规定 - 如果或何时 - SMSF 借款，该资产必须“以信托方式持有”； - 这意味着资产的所有权是毫无疑问的 - 真正的所有者一直是 SMSF 的受托人，因为所有的钱都是由超级基金支付的（它自己的和借来的） - 所以 CGT 的问题不随时出现 仅仅从“表观所有者”手中转移财产；给“真正的所有者”；是同一笔交易的第二阶段 SMSF 在首次购买该物业时获得该物业，将其交给受托人持有（由于借款限制），然后收回（一旦债务偿还）并不意味着所有权发生了变化 让我们换个角度来看：- 杰克和约翰是两兄弟 - 杰克用他的零用钱从爸爸那里借钱买了一个玩具 - 他从拿着玩具中获得乐趣（租金） - 约翰也是小时候玩玩具（裸信托的受托人没有银行账户或税号）但是房屋规则（SIS 法）说“玩具必须放在约翰盒子里”；直到杰克赚到更多零用钱，把借来的钱还给爸爸 几周后，杰克赚到更多零用钱（捐款），还给爸爸贷款 现在，杰克可以把玩具放在自己的盒子里，也可以放在约翰的盒子里，结束了告诉杰克他想用玩具做什么，因为玩具在第一天就属于杰克，并且永远会继续属于他——不管它在约翰的盒子里——毕竟杰克和约翰住在同一所房子里（两个受托人 - SMSF 和裸信托 - 拥有相同的董事股东）一旦贷款偿还给父亲，房屋规则说（第 67 (4A) 条）如果杰克想要 - 他可以把玩具放在他的盒子里或留在原处- 在 Johns 盒子里（纯信托的受托人），但整个房子（SIS 法案和 OSR）从第一天起就知道 - 从商店（供应商）购买的那天起，它就是 Jack 玩具 如果纯信托契约复制上面一两页的简单故事 - 每个人都很高兴，财产时无需支付 CGT 或印花税（如果需要）从裸信托的受托人转移到 SMSF Manoj Abichandani SSA SSAud, 税务代理人, FTIA, SMSF 专家顾问 SMSF 专家审计员
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在税法中，即使是法律上的残疾也不能阻止受益人从绝对有权获得信托资产 因此，防止受托人合法转移所有权直到债务偿还的贷款条款（记住它必须是有限追索权）似乎没有太大不同 但是，我没有必要做任何到期目前在这方面的努力 干杯，抢
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Manoj，信托的租金收入怎么样 特殊受托人需要报税吗
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（有一点要我在上面的信息）我想你知道我在说什么我希望我们考虑“裸信任”的定义； “受托人持有的财产没有任何权益，除了因职务和作为受托人的合法头衔而存在的财产，并且没有任何义务或进一步的义务，除非应要求将其转让给受益人或受益人或按照指示”；当受托人需要购买保险，需要签署资产抵押的权力，并且信托要求其按照贷款人的要求指示行事时，我们是否有裸信托另外，如果有赔偿怎么办（我有在其中一些契约中看到了这一点）我的观点是，人们称这些契约为“纯信托”，当受托人按照受益人的指示行事时，受贷方的要求（以条款的形式）特殊信托）不是纯信托所以我的问题是如果信托契约不是纯信托，或者更具体地说，不是为受益人提供绝对权利的信托，收入将如何处理（比如租金）
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我猜你指的是“特别信任”；有名义上的受托人职责要履行，但这不是税法中使用的术语 ATO 指的是“裸信托”；和“透明的信任”；同时，但这篇文章中提到的信托是否“透明”；出于税收目的取决于每个案例的事实查看用于金融或发展的裸信托，受益人通常对活动进行会计处理，就好像在原则的作用下，受托人是代理人但任何 ATO 审计都会密切关注活动并自行决定受托人是否正在开展更多活动但是，鉴于受托人在这些领域中公认的积极作用，我认为有关双重 CGT 风险的文章可能更多地是对其产品的营销策略。我目前无法追求这个一天没有足够的时间！干杯，罗伯
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裸信托经常被引用为受托人没有“积极职责”的信托。但是，受托人仍然有义务维持资产，甚至将收益再投资 干杯，抢
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嗯，现在我不太相信 ATO 的立场 PS LA 20002，第 12 段： 12 担保购买信托是为促进和担保购买或持有股份或单位而设立的信托，因此，受益人可能没有对信托财产（股份或单位）的绝对权利，因为信托财产将受制于担保权益，直到它被支付 quot;如果有唯一的受益人，这可能更容易争论干杯，抢
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也许这是指一些保证金贷方获得证券的实益所有权的情况，这本身就是一个 CGT 事件干杯，抢
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我认为您在混淆问题-特殊信托不是固定信托-受托人为受益人的利益持有资产-裸信托是完全不同的品种-此处受托人遵循说明受益人并且不履行其他职责 - 安全信托有点类似 - 但是，由于基础资产有贷款 - 贷方优先于出售或可以优先于出售收益转让 - 但是在偿还贷款后 - 它那么行为和行为就像一个赤裸裸的信托我建议读者在澳大利亚税务研究所网站上购买一本关于信托的书 - 请注意，由于最近的一个案例，最新版本正在印刷
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仅根据中的定义吨新南威尔士州土地税管理法 1956 - SECT 3A 在一般信托法中，特殊信托仅比单纯信托承担更多职责 这种野兽是否是“透明信托”？对于 ATO 来说，不需要提交纳税申报表，这是另一个取决于事实的问题 Cheers, Rob
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