澳洲澳洲房产离婚税收情况凌乱 悉尼

在澳大利亚地产投资



情况是我们有五笔贷款，全部为联名贷款，其中 4 笔贷款用于 4 个 IP，全部以我的名义 第 5 笔贷款以我的 PPOR 为抵押，用于支付 IP 的存款以及与IPs，显然从未用于私人目的 所以，当我在为第 5 笔贷款的利息分摊时进行纳税申报时，我意识到我造成的混乱情况，并且只是使用了一个合理的近似值，因为它对我没有任何影响税收责任在我们中间，但需要为所有贷款再融资（以持有该 IP 的人的名义） 应该有足够的股权让我们最终只有四笔贷款，仍然是 80% LVR 但是，由于离婚而转移财产不是正常的 CGT 事件，为了为了使贷款完全免税，再融资的金额大概只需要前一笔贷款的余额+与该房产相关的第 5 笔贷款的份额计算就是噩梦所以我想知道：有没有什么地方一些软件，我可以在过去 6 年左右的交易中输入并让它吐出数字（这本身就是一场噩梦，但比手动计算要好）如果没有，那么 ATO 是否有某种可能性允许近似值并仍然保持税收减免的困难条款 或者我完全误解了我需要做什么很难做一个计算每个百分比的电子表格问候，杰森
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不要粗鲁，但你认真吗 每天计算利息 当余额变化前夕计算很复杂ry day 利率频繁变化 我必须插入每个 IP 的所有利率变化 所有交易都必须分配给正确的 IP 是的，我有所有这些文档，但 6 个奇数年的 4 个 IP，通过每笔交易和将其与正确 IP 的相关费用相匹配是一场噩梦 我不记得 6 年前的交易是否带有“约翰·史密斯 - 管道工”的描述；与什么 IP 相关，而无需查看每个 IP 的所有记录并找到相同金额的账单
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是的 - 我当然是认真的 不确定你是否需要达到我想要的详细程度查看 ATO 的裁决或与您的会计师核实，但我记得有一项裁决允许以拆分的金额对贷款进行再融资，只要您能证明这些金额是如何以合理的方式计算的 也许值得调查 是否第五笔贷款为其他四笔贷款支付了任何款项 或其中的任何资本化利息 这会使事情变得更加复杂，但您可以将任何资本化利息按比例分配给当前余额 您必须使用任何为您计算它的软件来执行此操作 您必须使用任何为您计算它的软件来执行此操作我假设您知道或可以计算出哪些费用是什么 - 否则没有软件能够帮助您如果它太复杂，那么收集尽可能多的信息尽你所能，把它交给会计师为你工作 问候，杰森
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谢谢你的回复一般来说，费用只比租金收入高一点——而且我们没有私人债务——所以ATO不能合理地争论避税我可以肯定地确定哪些交易是针对哪些房产的——只是考虑到我的情况，这是一项艰巨的任务仍然生活在黑暗时代的银行，可用于输入交易描述的空间如此有限，以至于匹配每个房产的交易将是一个巨大的过程是的，无论使用什么软件，我仍然需要解决这个问题我有所有的利率变化这就是为什么我有点希望ATO会有某种规定允许估计犹豫不做我自己的研究就向会计师寻求建议我见过这么多人给出会计师的错误建议 当我对自己能做什么有更清楚的认识时，我会去看会计师 我将调查 ATO 是否允许以“合理的方式”计算金额正如你所建议的谢谢
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阅读“http:lawatogovauatolawviewhtmdocidTXRTR20002NATATO00001”;特别是关于“分摊计算”的部分；问候，杰森
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您确实应该就此获得建议 在某些情况下，与 CGT 相关的婚姻破裂时的资产转移有延期减免 但您假设贷款可以从一个人转移到另一个人并且仍然有利息作为免赔额我不知道是不是这样
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你为什么会这样认为
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你必须看看每一个房产和你在那个房产上的每笔贷款如果房产1由 A 拥有，并且和解涉及将财产上的名称更改为 B 必须更改贷款 B 必须借入该财产才能获得该财产才能抵扣 B 所以 A 向 B 的转让是礼物还是出售或两者兼而有之 A获得贷款的目的是否与购买房产或支付B有关
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我认为A转让给B既不是礼物也不是出售购买，因为它不被视为CGT 事件也不会触发印花税 即使是礼物，我相信，在大多数情况下都会触发 CGT 和印花税s 按市场价值 如果贷款的金额超过现有贷款（即部分贷款用于支付另一方的其他费用），我认为可以将其视为部分不可扣除。就像您为房产再融资纯粹是为了获得更好的利率，目前欠该房产 150,000 美元，您再融资 170,000 美元，其中 5000 美元是再融资成本，其余用于购买汽车 在这种情况下，新贷款的 15,000 美元将是不可抵扣，但不能因为再融资就认为整笔贷款不可抵扣 此外，贷款上的名称一般不影响抵税 目前，贷款是联名的，头衔在我名下如果我只以我的名义为贷款再融资，那不会影响我的税收减免 我知道情况并不完全相同，但它增加了我的感觉，贷款将继续可以减税 还有一点是 CGT 展期在 离婚，大概是为了防止由于无法为 CGT 筹集现金而在婚姻破裂时被迫出售，如果失去所有贷款扣除额，将完全一文不值 事实上，从长远来看，CGT 展期可能最终使夫妇付出更多交易被视为出售——这意味着接管对方财产的合伙人可以扣除“购买”任何费用的利息；财产-即使超过当前的贷款余额嗯，也许这是CGT展期的点-以看似“帮助”的形式筹集额外收入；分居无论如何，我相信贷款将继续可以扣除，但感谢您挑战我的假设，我将确保在锁定任何东西之前验证它们，如果他们有支持或反对我的观点的观点，我欢迎其他人的观点编辑：我已与律师核实，CGT 翻转适用于我们的案例
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您是否有权支持您的主张我认为您在上面的分析中并不完全正确 - 除了 CGT 展期优惠和印花税优惠可以申请 s126-5 ITAA 97 http:wwwaustliieduauauaulegiscthconsol_actitaa1997240s1265html 请注意，您不会转移贷款，但转让人需要重新获得贷款资格并且在结算时将是新贷款 部分贷款可以从旧贷款再融资，部分可能是新贷款 新贷款可以扣除，但也可能不能扣除，具体取决于w 这是结构化的 它并不像你想象的那么简单 新南威尔士州印花税豁免是 1997 年的 s68 关税法 http:wwwaustliieduauaulegisnswconsol_actda199793s68html
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显然只要满足基本条件，CGT 展期就可以了 所以问题是贷款转让是否保持相关利息的可扣除性 在 Terry 已表示，在用于转让的资金不涉及购买您配偶在每个出租物业中的权益的范围内，利息是可扣除的，也不涉及在配偶之间出售您在每个出租物业中的相关权益 在这种情况下，借款可能被视为没有用于购买产生收入的物业 贷款的目的和用途是支付现金结算 因此，基本特征的利息支出是私人或国内性质的，可能不允许作为所得税减免 和波比的分析一样多se，必须遵守税法 我觉得如果和解结构正确，可能会有解决方案rder 获得出租物业的唯一合法所有权（并确保主要住所的唯一合法所有权）无论如何我会用 PBR 进行测试以获得确定性虽然有趣的问题
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感谢人们的回复，我要去在我见到会计师之前先阅读 ATO 的规定以了解一下 澄清一下 Gary，我们确实打算仅将我名下的两处出租物业转移到他的名下 此外，另外两处仅在我名下的出租物业是由我保留，贷款再融资（与以前的贷款相同）纯粹是为了免除我丈夫对贷款的责任，当然假设银行批准我们还有另一个租金作为联名租户幸运的是，这个 IP 没有贷款资金或费用曾与其他四人混在一起 我希望我丈夫能够申请扣除购买“我的份额”的费用；虽然这可能不是问题，因为一旦当前租户离开，他打算住在里面显然，我可以理解，如果我只以我的名义拥有房产，我的伴侣有权获得一半份额，而我没有足够的资金或其他资产来支付他的份额，那么我从该出租物业中借来的任何额外的钱来支付他显然都不能扣除我在这种情况下的希望是：这两个 IP 将留在我的个人名下，只是以我的名义再融资将适用正常的再融资规则，即只要您不提取额外资金用于其他目的，完全可以 我丈夫将能够获得免税额贷款以“购买”；目前在我名下的两个 IP（他是否可以按市场价值贷款或仅按当前欠款金额贷款，我不知道，但两者都可以）无论如何，一旦我设法找出我肯定会回帖
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这听起来像是你在增加借款不增加借款 我的合伙人根本不想为未来 25 年的贷款承担责任，这很公平
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利息扣除通常遵循资金用途可以清楚地追溯到获得的权益产生收入的资产也是可能的 这是合同中的对价条款 混乱的是以公平的方式更改产权和贷款的名称，这是为了分离国内事务 这是一个复杂的重组，邀请专员分叉 你需要税务顾问和家庭法顾问一起工作，否则显然做正确和公正的事情最终可能会产生不利的税务后果例如，一个合伙人是否会更好地分割退休金，而另一个合伙人是投资财产干杯，Rob
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好吧，我今天度过了愉快的一天 看到一位会计师，对他的知识和解释感到满意 他同意我们应该能够保持我们贷款的完全免税 明显的例外（我知道会是这种情况) 如果我为我仅以我的名义拥有的一个 IP 进行再融资并借用额外的资金，因为我需要他们支付我的合作伙伴用于我没有 suf 的其他事情充足的流动资产来支付 显然，在这种情况下，额外的借款是不能扣除的财产 会计师还就用于支付多个 IP 的存款和费用的贷款问题向我提供了建议 虽然我是所有 IP 的所有者，但 IP 之间的利息分配并不重要，因为它没有任何区别到我的税务结果 但是现在有些 IP 会归他，有些会归我，似乎有必要适当分配事情 会计师建议不必计算每笔交易的影响，合理的估计是可以接受的
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如果将这种转让视为简单的商业交易，这应该不是问题对于ATO而言，这只是您丈夫向您出售并且您为新的收购融资 您可以将借款增加到如果你愿意的话，销售价格 这种转让并不那么简单 你已经拥有房产，那么借来的资金是什么 借来的资金是否实际上是为了支付你丈夫的费用？资金没有被用于购买房产，因为您已经拥有它 我知道这是一个很好的区别，但法律就是这样运作的 您必须尽量避免假设逻辑将占上风，并简单地适用法律 或者，正如您认为的那样，这只是为了为最初用于购买创收资产的贷款余额提供资金 但在此过程中，您正在将借款人从您和您的丈夫变成只有您所以问题是 - 他们是否有足够的联系可以要求利息新贷款 也许，我想也许，但我建议你得到一个确定的裁决。标题在你的名下 即使贷款是共同持有，但 ATO 似乎对此没有问题 [QUOTE] 这看起来很好，因为你丈夫正在申请资金购买房子的 12 股，他又可以在 f将借款增加到那 12 股的市场价值
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嗨，加里，会计师建议在这种情况下（即，我已经拥有该财产，并且正在再融资纯粹是为了从联合中删除我丈夫的名字贷款），如果我没有借入额外资金，我将保留全额税收减免，如果我借入的资金超过原始金额，则额外资金将不可扣除 这在为任何可扣税贷款再融资时符合法律，并且符合ATO 认为夫妻在贷款上的联名并不影响该贷款的可抵税性（只关心房产的名称在谁的名字中） 您不会仅仅因为再融资贷款而失去可抵税性，无论是获得更好的利率或出于任何其他原因 如果您为贷款再融资并借入额外资金并将其用于不可扣除的目的，您只会失去扣除额ling，但是过去做过这些，它们是有问题的 每当有灰色区域时，ATO 不能因为在收入方面做出裁决而受到处罚，但是如果他们在纳税人方面作出裁决，则该裁决对 ATO 具有约束力所以他们倾向于选择什么我过去曾在上诉中推翻了一项不利的裁决（显然，这只是从类似但不同的不利私人裁决中快速逐字剪切和粘贴），但如果我确实得到了一个明确的裁决匆忙，争论不力，不利，只是在收入方面犯了错误，我反对它 - 与 ATO 裁定我只是犯了一个错误相比，我将受到更高的罚款和利息对我的 IP 感兴趣显然不是一种选择，稍微好一点的选择是卖掉所有东西，但在 ATO 可能审计并施加非常严厉的观点的可能性很小的情况下对你的所有资产进行抛售（最好的会计nts 钱可以买不能赢）似乎也不是一个好方法 感谢您的意见
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