大家好，我有一个关于我目前正在查看的 NRAS 房产的问题，如果它花费 445000 并且我投入了 10% 的押金加上抵押贷款保险和印花税和费用，并且包括 body corp 在内的还款额的租金缺口约为 16500税率等，然后用我的纳税申报表和 NRAS 奖金，我在财政年度结束时最终获得了 6000 美元我如何尽可能轻松地弥补短暂的跌幅（我在我的 ppor 中有股权）让我度过这一年？听起来不错，这都是 5% IO 贷款评论 干杯
你是现收现付吗？
- PAYG 变化，所以你的工资有更少的预扣税 - QS 在不影响现金流的情况下报告最大扣除额
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NRAS 没有在上次预算中被砍掉
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一些 NRAS 属性仍然可用 我相信这与施工批准有关l etc 它是一种售罄的销售
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对不起，你们俩都大有可为;第 1、2、3、4、5a 和 5b 轮 总共将在这些阶段提供 50,000 个 NRAS 激励措施 围绕 NRAS 的预算公告只是说 NRAS 第 5b 轮的资金将不会继续 这影响了 10,000 个 NRAS 激励措施，这些激励措施尚未无论如何都被授予了因此现有的 NRAS 激励措施没有回风只有一个决定不资助最后的 10,000 个 NRAS 激励措施-反正还不存在为了更清楚- NRAS 激励措施已经分配（并在未来 10 年内全额资助估计）在第 4 轮和第 5a 轮（通常称为“准备好铲子”）下没有受到影响 换句话说，财务主管已有效地将 NRAS 缩减为提供 40,000 套住宅而不是 50,000 套住宅的计划。在仍有资金的 40,000 套 NRAS 中，大约 18,000 辆仍未交付 这 18,000 辆中约有一半正在建设中，将于 2014 年 12 月 31 日之前交付 另一半将在 2016 年 6 月 30 日之前交付交付 2016 年 6 月 30 日之后将不允许激活 NRAS 激励措施 联邦政府对该日期为 D 日划定了一条非常明确的界线，因此 NRAS 既没有结束，也没有售罄 它大约交付了其修订后的 40,000 目标的 50%，距离 NRAS 将不再提供给投资者几乎还有整整 2 年的时间（只要该物业是出租的，因此在 2016 年 6 月 30 日之前在 NRAS 下激活）希望这可以澄清事情little
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让我以我自己的情况为例；我现在有 10 处 NRAS 房产每处房产平均每年产生 10,000 的税前损失和 10-12,000 的折旧，它们每年为我产生 200-220,000 的总扣除额 每个房产还产生 8-9,000 CF+ 税后，并且由于 NRAS 索引，这将每年增加因此，我的工资为 250K，我的应税收入将减少到 @ 20 或 30K 18,200 是免税门槛，这意味着我将对我的应税收入支付很少或不缴税未来 10 年的收入，但我还将从 NRAS 获得额外的 80-90K 免税税后现金流（10 x 8-9K CF+），我为每次购买投资了 50K 股本（10% + 印花税）加上10K 股权缓冲来弥补第一年的税前损失，通过 ATO 退税和 NRAS 税收抵免的组合来补充，这意味着我从来没有把自己的一分钱投入其中所以每处房产总共投资了 @ 60K ,（这包括覆盖我第一年的 10K 缓冲区）跨 10财产，这相当于投资了 600K 的股权（同样，由于投资的 CF+ 性质，我不贡献任何东西），保守地说，这意味着我将在 250K 上缴纳很少或不缴纳税款，另外会收到 80-90K 的额外税款免费美元，所以我将在接下来的 10 年里有效地赚取 330-340K 免税额 换句话说，600K 让我在 10 年内获得 32-3300 万美元的免税额，这还没有考虑到任何增长在考虑了损失和 CGT 后，需要做出与 3300 万免税相匹配的最坏情况如果我的 10 处房产没有增加 1 美元的价值，我已经从现金流中获得了超过 300 万美元的免税额而且我没有影响我的现有的家庭预算一点点 如果我的收入减少了，这些房产仍然会给我带来很多免税现金流——它会更少，因为我会失去一些负扣税，因为损失多于收入但我仍然会赚大钱妈妈我的情况允许的免税收入 NRAS 是可退还的税收抵免，无论是否支付无论我是否有应税收入，所以无论如何我在所有 10 处房产上仍然是 CF+！如果房地产市场崩盘，或利率上升，或经济衰退 NRAS 现金流使我的 CF+ 高达 14-15% 的利率 投资不必完全关注增长 现金流的确定性同样具有吸引力，在任何平衡的投资组合中，在任何作为投资规范的资产类别中 毕竟，您不会投资于亏损股票或定期存款或银行账户，并希望增长 但是我们似乎很乐意以唯一的目标投资于亏损财产我想我的论点是，如果您可以将钱投资于任何其他资产并获得 14-15% 的免税额，您会因为 60K 的股权或现金投资于 1 x NRAS 财产，从而使您获得 8-9K CF+，恰恰是 14-15% 的免税回报而且没有任何增长
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Bravo Cash 是等式中非常重要的一部分，但它甚至在股票投资中被遗忘了你只能锁定一个未实现的通过出售获得收益，但稳定的现金流可能以最佳方式进行再投资，而不必干扰现有投资（如果它们令人满意）我特别喜欢您选择可退还的抵消投资，这实际上降低了您的投资风险，甚至进一步锦上添花
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