澳洲澳大利亚房地产开发商 - 开发悉尼的 CGT

在澳大利亚地产投资



我在这里不同意的一个常见问题是投资者后来改变主意并细分并建立然后出售他们的一些投资他们询问有关他们期望获得的资本收益的问题然后我必须解释可能没有 CGT 它可能是完全可评估等 无折扣 有时交易股票规则确实允许资本收益，但其复杂性 然后也可能有 GST 他们似乎很惊讶，并且经常会出现一些分歧 嗯，这不仅仅是我的观点 其他人也这么说（Coastymike，Terry，GaryT RobG ) 现在让我们添加另一个名字“税务局副局长”； ATO 几天前发布了税务警报 (TA 20141) 它涉及人为安排，这些安排被用来试图从开发项目中获取一些利润，并将其称为资本收益通过使用单位信托这是一个老把戏，它非常薄弱 明显的计划是基于作为 CGT 事件的单位的赎回与利润和土地等的赎回 信息是插入单位信托（或其他形式的特殊信托，如混合）以实现明显的归入资本账户的利润不会飞 并非没有争议 75% 的罚款 1 发展是一项业务 2 如果不是一项业务，则营利意图可以绕过 CGT 规定，仍然处理普通收入，没有 CGT 折扣
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非常真实的话 Paul 人们也不能假设，因为某些东西是以个人名义进行的，或者他们不经常这样做，或者低于一定数量，这并不能使他们成为开发商，或者我有混合投资加上发展，所以它得到有点棘手，但我的目标是始终站在 ATO 的右侧，而不是试图通过狡猾而招致他们的愤怒
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这是 ATO 媒体发布 https:wwwatogovauMedia-centreMedia-releasesATO-warns-property -developers-to-declare-income
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那么作为开发商的定义是什么 你已经有一个 PPOR 并且你： - 购买土地，建造房屋，出售以获取利润 - 购买土地，分割2、建搬家卖2套房子——买地建联排别墅等 还是涉及资产持有多长时间 干杯，nat
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好问题 Nat 意图盈利（或偿还贷款）使用收益）通过更改其上的土地和或资产一次就足够了甚至不是常规活动不需要ABN，许可证等甚至您自己的房屋当您细分并创建新资产时，MR豁免将结束也“交易股票” ;当您的意图改变时创建它是一个有两个选项（市场价值或成本）的 CGT 事件当时成本被分割 - 一个是 MR，另一个不是时间问题无关紧要 他们经常被提及为“CGT 问题”； 12 个月 + 错误 是 收入不是 CGT 否 CGT - 购买土地，建造房屋，出售以获取利润 是 + GST 问题 - 购买一块土地，分成 2，建造移动并出售 2 间房屋 是 是 + GST + GST - 购买土地建造联排别墅等 YES YES +++++GST ++++++++ 购买土地，建造和出售一些（YES）保留一些作为租金收入（NO - 也许）以最简单的形式，我看到你的夫妇买了一个房子网站, 建立然后破产 出售网站，没有 CGT
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您可以通过意图成为开发商 - 例如购买意图开发 您也可以通过行动成为开发商 - 例如细分您现有的投资一种通过销售获取利润的商业方式（又名营利计划） 后一种因缺乏初衷而不清楚 所有事实都需要权衡
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这是一个有趣的问题 只是想知道保罗，如果您购买土地，建造多栋房屋（例如 3-4 个单位）但无限期持有（至少 5 年）会发生什么当您出售赛道时（如果您出售），这是不是nue 或 CGT 我知道，如果您持有超过 5 年（并且当时正在出租它们），您将不会支付 GST 编辑：媒体发布的这一部分似乎表明这会很好，并且它将像任何其他 IP 一样是 CGT：“越来越多的房地产开发商正在使用信托来暗示开发项目是一种资本资产，以产生租金收入并要求 50% 的资本收益折扣”；
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BLTN啊，这就是 Rob 提到的所有事实 如果您建议开发人员在资本账户上，我可能会建议进行私人裁决 媒体发布不具有约束力，仅与信托有关 必须同时满足 Rob 提到的收入测试 ATO 可以争辩一个或两者都 http:lawatogovauatolawviewhtmDocIDTPATA20141NATATO00001 阅读第 5 段 a b amp; c 第 3 段涉及意图问题 ATO 总是乐于查看第三方证据，例如 DA，其中包括出售、市场等字样 出售计划不是问题 可能是危险信号的问题： - 银行融资建议您出售以减少贷款的文件 :-( - 建议长期持有的银行财务文件我想如果你您持有其最终资本账户的期限为 5 年 如果它是一个区块，但规模可能类似于商业收入账户 个人建议将被推荐
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谢谢保罗，在一切和商品及服务税（GST） 肯定会从利润中分一杯羹 干杯，nat
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大多数崭露头角的开发商都不知道各种税收问题，有些人似乎害怕花几百美元在一些建议上可能会在未来几年为他们节省数万美元
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非常有趣，因为我只是在研究这个，因为我可能会出售新房子而不是出租所以如果你购买土地并建造新房子房子然后在出租之前卖掉它 无需支付 CGT 它被视为商业开发商，因此您按当前税率对售后利润缴纳税款，并且必须按售价的 111 支付 GST 您也可以要求退还GST credits on build Thanks Mick
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见上文个人税务建议会是个好主意
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少缴税款和多缴税款一样麻烦
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同意我买了一个无意开发的房产（尽管它是一个大的角落街区），而且它有人建议我考虑开发，我调查了一下，问了一位会计师，当我向我解释了这一切后，我意识到住在里面，享受它，然后卖给别人担心要容易得多< BR>评论
1) 以个人名义购买并持有房屋 IP 2) 几年后它被重新划分，所以创建 2 个标题并将它们放入信托的名字 3) 在每个标题上建一个房子，留一个，卖一个 印花税、CGT、GST 等
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如果你能负担得起，那么我认为，正如特里 w 建议向会计师支付几百美元以获得正确的建议是一项明智的投资，尤其是当你做一个价值数十万的房地产开发小代价如果你的街区可以盈利地开发，那么你应该考虑的事情是因为有一个好的团队和一个缓冲真的没有那么压力
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有趣的讨论在购买大块房屋的情况下，细分和出售新创建的空地块是否有任何问题？算作“发展”；分房后情况会不一样，两套房子都是在没有出租的情况下出售的
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不必是“开发”；这意味着其他含义即使出售空地也有普通收入ATO认为单独交易就足够了如果房屋没有事先出租，也意味着原始土地上的任何利润也将是普通收入企业有利润制定意图 阅读税收裁定 TR923 以获得更好的理解 阅读时尽量不要寻找“漏洞”；首先理解概念 没有简单的例外 很多有大量经验和资格的人都考虑过同样的问题
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Thaks Paul，这清楚了只要看看我们把东西放在谁的名字上重新开始对利润征收所得税
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税收筹划的所有部分 确定问题，潜在成本，然后找到最低成本基础它不是实体，而是实际正在做的事情事实问题 碰巧在信托中进行开发只是帮助专员发现商业交易的另一个指标 如果您以个人名义进行并不重要，如果投机（购买转售），您应该自我报告），开展业务或以其他方式进入盈利计划 用于合资企业的实体并不是避税的神奇公式
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ATO采取3种方式有点富有，因为开发商出售时我必须支付 - 1 st amp duty 2 资本利得税 3 GST 至少摆脱印花税，有史以来最大的欺诈
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同意，发展真的很难支付“被动”投资者支付的税额的 25 倍左右正如我所拥有的之前讨论过，对小开发商征税会造成一个很大的营业额“无人区”，在那里不值得开发努力或回家我猜
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好吧，如果你买的话，你只需支付印花税是开发商，您无需支付 2 (CGT) 如果建造后不到 5 年，您需要支付所得税或公司税以及消费税供大家购买
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如果开发商时间框架无关紧要，它将永远适用
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“被动”开发住宅物业仍需缴纳印花税; GST 唯一的区别是 CGT 折扣 不要忘记在一年中的某一天持有土地税 - 另一个 l小州税宝石 当然，还有当地政府为您的空置开发物业未使用的所有服务支付的费率 真正的错误是个人反复购买主要住宅进行翻新和出售所得税, CGT, GST, 土地税 你知道一个传统的人，他把家人搬进来一段时间然后他们搬走，他利用他所有的传统伙伴来协助“装修”，然后再把家人搬回去卖不仅是普通收入，还有大量未申报的非现金商业利益 而且这些技工可能会要求为他们的伴侣的“PPOR”提供现金工作的材料进行扣除和进项税抵免
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这很糟糕我现在有 3 个项目正在进行中，并且仍在考虑我将保留什么以及我将出售什么 有利润可赚，当然比日常工作要好，但是根据 Rob 的帖子，这只是一个不公平的竞争环境付钱比其他人
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开发商应该比投资者支付更多的费用，因为一个人正在经营一家企业，而一个人只是一个投资者比有人说以 10 万利润出售的企业股份，假设他们持有超过 12 个月印花税是一种愚蠢的低效税，每个人都知道，但不幸的是，它也是州可以增加收入的少数几种方式之一，并且所以它不太可能消失 GST 确实有点聪明，但它不像你售价的 10% 的 GST
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我同意上面的一般观点（开发税是荒谬的，我们都知道印花税是一种低效且愚蠢的税，但正如 Sanj 指出的那样，去任何地方都不太可能）这基本上只是意味着开发然后立即销售是一种非常低效的税收方式但似乎如果你做一个发展并持有他们ll 无限期且仅不经常出售，您可以获得开发的所有好处，同时仍保留被动买入并持有投资者的税收待遇这似乎不是一个硬性规定，但如果您是意图是无限期地开发和持有所有资产，最终出售资产时的税收待遇不应与仅购买一堆资产并最终出售资产有重大不同我很确定如果您持有 5 年（并且正在租用整个时间），出售这些地方无需支付 GST（它们不再被视为“新”）
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没有第一行，第 14 页的表格不要通过 go http:wwwbantacscomaubookletsHow_Not_To_Be_A_Developer_Bookletpdf
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但这不是第 1 行 - 而是第 6 行 我购买的目的不是为了获利 我购买的目的是“廉价”购买多套全新的住宅，当我出租它们时将获得高收益 谢谢虽然发布该附件 - th at 基本上证实了我的怀疑，鉴于我的意图如上所述，税收待遇与我预测的完全一样，包括 50% 的 CGT 折扣 我认为这是最佳的税收待遇 - 只要您愿意长期持有房产时间（我是，因为我正处于投资的积累阶段）
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好吧，但据我了解，如果你是 GST，那么很难（实际上是致命的）证明除第 1 行之外的任何东西注册，特别是如果您注册的原因是出于财产交易但其他人为您安排了它
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我不认为卡尔马克思有同样的观点亚当斯密也不是那么有偏见在他的税收制度设计指南中，为什么一个坐在他们背后赚取收入的人比付出自己劳动的人缴纳的税少？收入和资本之间的整个愚蠢区别来自英国法律问题在于，殖民地在获得独立后，只是简单地下架了来自“母国”的税收法案 因此英联邦国家和收入资本二分法的问题 我们现在有一个站不住脚的税收制度，但是从根本上改变它的不稳定性可能更糟
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不确定这是否完全正确，因为特许权不是那么老我知道有人写了一篇关于这个的论文，他们的结论也是这是对税法的愚蠢歪曲，但它属于繁荣时期的整个中产阶级福利桶事实上令人惊奇的是它已经幸存下来了
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ps我读Sanj的帖子和你原来的方式一样，但后来意识到我不认为这是对CGT优惠利率的认可，它只是在说鉴于现行法律，公平竞争的情况应该是 Sanj
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我必须支付的另一项税款会变得更好 - 它的电话是 c向地方议会征收 8000 美元的税收，对他们来说是一笔不错的收入，它是根据开发商正在建造的单位数量计算得出的，它构成了基础设施的一部分付款仍然不确定这一切意味着什么，直到支付了这笔款项才能开始开发，对我来说只是另一个账单
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