澳洲澳大利亚房地产估值 - 谁在玩弄你的净资产？悉尼

在澳大利亚地产投资



你知道，在为房产借款时，通常在正式批准之前的条件之一是贷款机构对您希望购买的房产的价值以及您为担保而提供的任何房产的价值感到满意 领导机构通常会保留他们定期使用的评估师小组的服务 考虑到评估师的“意见”；影响贷款机构对他们准备向您贷款多少的决定；我想知道论坛成员，你是否：：对估值师的建议提出异议：要求银行透露实际估值师的数字：更好的是，你是否要求提供估值的副本：银行是否拒绝透露估值毕竟我们是在付钱给臭虫为他们！去年我申请贷款购买IP，有趣的是估值回来了，与购买价格完全一样但是估价师在我自己的房子上给出了30万美元的数字，低于我的预期当然他们查看该地区的相对销售情况、街道吸引力、状况、固定装置、土地内容等 幸运的是，我有一位估价师能够在 5 分钟内穿过我的房子，并在倾盆大雨中踱步我的街区宽度以断言这是真的尺寸，哦，别忘了 Hills 晾衣绳 费用 22000 美元 我的问题：银行 LVR 我需要从我自己的财产中获得更高的估值，否则我将很难获得贷款 我与贷款机构谈过之后通知我估价师的报告 我实际上联系了估价师并要求她重新考虑，我的理由是马路对面的房子刚刚以 346,000 美元的价格售出，开创了我们街道的先例。房子和我的相似，4 间卧室，砖单板，仁内部椭圆形 唯一的区别是另一栋房子从外面看可能更像样 那又怎样，46K 美元更像样，我不这么认为 估价师确实联系了房地产，他们确认以 346,000 美元的价格出售估价师提交了一份修改后的报告，并将我的房子重新估价为 32 万美元，这正是我所需要的 估价师的手机现在已编程到我的手机中 我要求提供一份估价副本并得到了 同一位估价师最近来到我家，因为我已经购买了我的第二个 IP 有趣的是，当我第一次申请贷款时，估值与我自己的估计完全一样，永远不会结束！我有几个房地产经纪人给了我“他们的自由市场意见”，关于我现有的 2 处房产，并提交了这些作为他们的可能价值 我当前的 IP 价值为 30 万美元 这就是我提交的，我自己的房子价值为40 万美元 在我拥有自己的 IP 的街道上开车时，我注意到一个 3 居室的包房待售 我停车并打电话给经纪人 他们要价 35.9 万美元 我向经纪人介绍了自己并解释说我在同一条街上有一所房子，我正在考虑购买另一个 IP 我想也许我对我的财产价值的估计有点依赖，因为它是一个状况良好的砖饰面房屋 我的意思是我联系了我的贷方并修改了我对我的估计第一个 IP 从 30 万美元到 33 万美元 估价师检查了房产，估价回来了 33 万美元让我希望我能增加更多 这在 33 比 53 使用 Divorcebetter 时有很大的不同
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G 'Day AngelaAndrew 在过去的 2 年里，我已经走了从主流银行借款并使用其他来源 我使用的融资小组只有 2 位估值师，他们将估值外包给当我第一次开始与他们打交道时，我总是与他们争论他们的估值，但他们很快就来了考虑到我的想法，我总是要求贷方让估价师与我联系，并解释说这些是出租的投资物业，我觉得我的物业经理应该在估价师面前通知租户 这真的是只是在估值到达贷方服务台之前与他们交谈的借口，因为一旦估值报告到达那里，让贷方接受调整后的报告变得更加困难，并非不可能 现在已经到了阶段，其中一个两位估价师打电话给我，讨论我认为的价值在最近的一次融资中，估价师实际上问我希望估值达到什么水平，如果这种情况继续下去，我会满意什么数字，很快我什至可能会让他们把空白的报告表寄给我，顺便说一下，我会自己填写，如果你走这条路，尽可能多地准备好可比的销售分析数据现在是忙碌的时候因此，如果您为他们做了很多调查工作，我相信他们会欣赏这一点，作为回报，也许会以更有利的报告来回报您他们与公牛 shiitebut 使它成为可信的问候
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嗨 Jakk，很高兴看到你在论坛上重新生效！始终重视您的意见 您能否扩展此资金来源 不想要名字或任何东西，他们是什么类型的群体以及他们可以做什么类型的金融 我还没有偏离主流银行，但现在感觉有点受限 干杯，邓肯
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你好 Jakk 我想通了增加你的资产 (a) 支付更多的抵押贷款 (b) 翻新 (c) 拧紧估价师不要误会-粗鲁 谢谢安吉拉Anaconda
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Hiya Well DONE 估价师和估价nice post 1 大多数贷方不会透露 vals 他们的论点是 vals 是贷方的知识产权 借款人支付的款项不是为了估价，而是用于处理贷款 在大多数情况下，如果您联系估价师，您可以获得一份重新分配的副本，价格为 100 或 200 美元 2 估价师通常使用“掩饰我的屁股”；心态 如果街道或可比物业的直接区域没有足够的记录销售，那么他们倾向于使用最近的销售 如果最近有报告销售（尚未在 val gen 数据库中），您需要追踪该信息5 起案件中有 4 起的估价师 3 如果您对 val 提出质疑，我们的统计数据显示，在 23 起案件中，您会成功 在接下来的第三次中，估价师冒犯或被雇主禁止因 PI 原因更改 val 4 故事1 Nice Terrace in Woolloomooloo, Sydney Hold Agents 销售估计为 12 至 14 面板估值返回 750 k 显然客户很困惑，我们查询 val，并使用 Residex 来支持我们的案例 最后记录的销售是 780k，劣质房屋连接门 3几年前，估价师说找不到可比的销售，所以我们问公司负责人，过去三年里价格是否普遍上涨 他的回答很好，他们当然有，可能上涨 30 到 50 %但在某些地区，他们不会审查，那就是我们随后从另一位贷方小组估价师那里支付了我们自己的 val 125 是结果 Loooooooong 争论最终让贷方在 West Pennant Hills 悉尼价值 430 的 825 2 House 定居轻松 Refinance val 回到 330 再次使用 Residex，将我们的估计值发送到“报告中可能存在拼写错误”；数据轻松支持 430，2 小时后审核为 430 3 镜像双工对 Valuer 以 200 回来 为什么 Valuer 先生，隔壁的地方以 230 出售 2 小时后 - val 回来审核 我们还有更多这样的故事 重点我的帖子是，如果您或您的代表控制了 val，您通常可以得到您想要的 最悲伤的故事 通过买家代理以 422 的优惠价格购买房屋，val 返回 400 查询 val，有很多报告的销售 估价师承认他发出了嘘声，非常抱歉，但不允许更改 val，因为雇主不会让他银行不允许我们使用另一位估价师 贷方、估价师和我们之间的长期争论 结果银行迫使估价师审查购买价格 又一个小组估价师拒绝审查 val 至 150，从 140，在提供明确的数据贷款人超过规则评估师并接受借款人逻辑和记录的估计，而不是 Ta rolf
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我觉得对 IP 的估值非常有趣' s 似乎总是以实际购买价格计算 嗯 Driveby 估值，我认为它们被称为 我的故事与 Rolf 已经引用的那些成功的故事相似 我支付了贷方要求的一半估值费用，以便我可以收到书面估价在手 看了通过估价的不称职报告后，我传真了回信，不仅收到了道歉，而且第二天又收到了修改后的估价，专人送货上门谈服务！最近对我的一个 IP 的估价看到我在门口与估价师会面，交出了我的可比销售清单（HPG 花了我大约 40 美元）并提出我的案子 以我想要的方式进来 快乐女孩 是的，我同意，如果你做功课，甚至可以提供支付估价费并带估价师到你家走一走，在出去的路上给他一份CS清单，那么你会取得更大的成功为我工作
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你好安德鲁，您可能想阅读有关估值的过去线程：http：6611138199forumsshowthreadphpsamp;threadid7775 我得出的结论是，在分配估值和撰写报告之前，最好尽可能控制整个估值过程完成后很难修复 以前行动比以后行动更具成本效益 我使用了我在线程中描述的技术并且它有效 问候，詹姆斯
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安德鲁，半岛上的财产价值是en 我估计过去 2 年的年增长率约为 20% 估价师可能难以跟上或访问最近的销售数据以进行准确的估价 如果他们已经熟悉他们正在估价的市场，例如生活如果您有兴趣，我有中央海岸估价师的号码韦恩
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好话题我在“4个角落”中提出了这一点；在下方的信息资源下发布 - 估值是主观的而非客观的 更高的估值确实可以让您更快地增加您的资产，并且在上涨的市场中您会感觉很好但是在下跌的市场中，您很可能会进一步下跌 如果您得到“过度”；在好的时候估值，然后是“低于”估值 差异可能很大 在某些方面，这就是那些被营销诈骗者抓住的人所发生的事情，尽管他们也没有自己检查事情 记住，他们是在宣誓估值和绿灯的情况下购买的金融银行 估价师是人，也会陷入市场周期 很抱歉成为一个湿毯子，但有时，我只是想知道这里有多少人经历过房地产下行周期 归根结底，我想这一切都归结为您的SANF 关于在困难时期提供服务的能力 bagg
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大家好 这是我的第一篇文章！浏览了一阵子，终于决定向ANZ贡献All IP贷款，所以我在和ANZ打交道方面有相当丰富的经验首先我从来没有支付过估价一次我被要求支付，但我坚决拒绝和分行经理下令估值没有太多争论其次ANZ总是透露估值数字老实说我不太明白为什么银行会拒绝告诉你结果这是ANZ可能会要求路边的各方贷款申请中的基本信息（“第二档”）估值或适当的估值，具体取决于具体情况 规则通常是对州际房产进行适当的估值，并根据 LVR 在当地路边进行估值 虽然很多事情也取决于早午餐经理，但估值很少超出你的估计数字 再次，我最近有一个惊喜 - 新农场联排别墅，我的估计是 230-235，银行估值是 245 ！我多次成功使用的另一个技巧是稍微高估我的估计值（即 5-10% 不多），而估价师，尤其是在路边的情况下，经常只是打折你的数字最终结果是我记得的期望数字甚至向分行经理透露这个技巧，他不在乎……我必须说，在我向银行提供我的估计之前总是使用某种支持信息
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提供估值估计绝对值得获得最近的销售和代理商估计等 根据一般市场价格上涨增加您的估计也可能是有效的 例如；您进行研究并找到售价为 20 万美元的可比房产（相同的郊区条件等显然不是悉尼） 如果此房产在 3 个月前售出，那么您的房产不值 20 万美元，如果您所在地区的价值正在上涨12% pa 那么你可以简单地将 3% 添加到 200k 并达到 206k 非常简单，但估价师会发现很难与这个争论 祝你好运 TheBacon
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银行估值 亲爱的论坛成员， 读过前面有趣的帖子和各种经验分享，我想就以下有关银行估值的问题寻求一些建议和进一步的意见评论： 1 如何实时获取最新的房屋销售数据，该数据小于1 个月大，在不同的州 我从互联网上购买的房屋销售数据，来自我自己的研究，来自 Domain 和 realestatecomau，通常大约 6 个月大 t 使用的房屋销售数据有多新银行指定的估价师以及他们如何获得这些数据 2 我的 2 个 IP 中的一个在 2002 年 11 月被 ANZ 银行指定的估价师之一最后一次估价为 185,000 澳元，尽管已经收到了 200,000 澳元的坚定买家报价并告知估价师 同一物业的估价价格是否仅仅因为估价报告的用途不同而与其现有的现行市场价格有显着差异？ 根据估价师的说法，完全没有区别我们单独或通过指定的银行渠道直接与他们联系另一方面，在听取了您前面概述的一些经验后，情况似乎并非如此，因为似乎情况不同，那些实际从事估值行业的论坛成员是否会进一步澄清和启发我们不同的实践经验reported here in this forum 是否更改为另一家银行指定的 vlauers 进行估值会对最终的银行估值价格产生任何重大影响 还是实际上更有意义的是更改贷款银行 3 根据我的房地产经纪人的说法，我的第一个 IP 的公允市场价值应该是 235,000 澳元，然而，同一处房产随后被银行指定的估价师正式估价，公允市场价值约为 276,100 澳元。在同一条街和离我家 3 个门的地方，比我的房子更小、更差，在不到一个月的时间内有效地以 305,000 澳元的价格出售 考虑到一个有支付给销售代理的佣金和交易的律师费 或者我被“gazumped”了吗？首先，然后我如何着手调查这件事并肯定地确定同一销售代理在我背后实际发生了一起 gazumping 案件 4 任何人都可以解释如何使用 quot;以银行估价为准”； ，而不是通常的短语“须经财务批准”；有人向我建议，由于贷款银行通过放出 80% 的贷款来购买房产，因此承担了比投资者更大的风险，因此任何获得银行批准财务批准的房产购买，据报道是基于其银行-估值，因此是可行和可行的 但是我们听说过一些银行指定的估值师通过故意夸大估值报告或涉及一些银行的投资骗局 5 如何确定房屋建设完成后可能的房屋价值“土地和建筑”；购房套餐 如果银行指定的估价师和您自己的买方代理给出的（已完成的）房屋估价相差很大，即 20,000 澳元，即 205,000 澳元与 225,000 澳元，会发生什么情况 我们可以信任银行指定的估价师报告和我们自己的买方代理吗？报告的准确性和可靠性 如果我作为购房者和银行客户，严格依赖银行的估价报告并进行房屋建设，后来发现我的房屋实际上遭受了 5,000 澳元的净损失，会发生什么？完成后，我可以使用我的买方代理的估价报告起诉银行或其银行指定的估价师不准确的评估或专业判断吗？或者，我可以使用我自己的买方代理的估价报告直接有效地质疑银行估价吗？完成 6 如果我拒绝接受银行的贷款提议，这是否会自动使我有法律义务自动开始完成房屋缺点据说已经获得财务批准的拖拉合同，从技术上讲，对于像我这样的投资者来说，使用短语“受我们接受贷款融资”而不是“受融资”会不会更安全批准”，因为后者在技术上超出了买方的控制 期待您的建议和进一步的意见，非常感谢您
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以下是我成功使用的策略来帮助我的估值如果使用经纪人组织通过银行融资，去该银行的当地分行，向贷款经理询问他们使用的估值师的姓名 经纪人（通常）通过银行的第三方部门安排融资 第三方部门通常使用一家大型估值公司，涵盖许多领域，可能不如当地分行使用的估值公司有足够的知识 要求经纪人要求当地分行使用的公司 估价师使用信息提供商，如 RP Da ta 比较该地区的类似销售 该信息可能会错过过去 2 个月的任何销售 保留该地区的销售记录 - 主要是价格和销售代理 向估价师提供一份清单，他们通常会与销售代理确认这一点 许多银行都有他们的面板上有相同的估价师 如果您找到您喜欢的估价师，请要求由该估价师进行估价 如果另一位估价师与您联系，请告诉他们您会回电并请您的经纪人解决问题 如果您有好的经纪人他们应该能够解决这个问题 在将您的估计估价提供给贷方时，夸大它 我个人知道一个估价师不会增加贷方给他们的估计 他们相信他们太忙而无法找出真正的价值贷款人支付的费用他们认为他们的工作是在勾勒出估计的估值并非不合理 虽然我没有通过投资者俱乐部亲自投资，但我已经收到了g 他们的时事通讯多年来，他们经常与估值师讨论他们的问题 祝你好运 Darryl
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我认为可能很有趣的是估值师对什么构成“更好”的主观性;我最近与一位估价师就一块土地进行了密切合作 我个人认为这块土地价值约 28 万美元，但最终同意了 30 万美元（出于内心的考虑，而不是投资），卖方希望将其从拍卖路上撤下, 假设在我们借款时估值保持不变，银行只会借出 val 的 80% 在与估值师交谈时，很明显，尽管她正在考虑的街区的水景，但她高度重视水景而不是灌木景观（目前正在出售）距离较高的位置（步行约 15 分钟到海滩）相对较远，并且在三个侧面被相当普通的房屋包围，即被包围 我们的街区从未建造过前面的灌木丛和公共保护区后面（读处女灌木），步行 5 分钟到海滩，这是一个更大的街区（大约 800 平方米，而 600 平方米） 有趣的是，经纪人告诉我们，她有一些漂亮的高架房屋可以和妈妈一起度假出租壮丽的水景，但步行 20 到 30 分钟即可到达海滩，她不能租用 很明显，度假租房者更看重进入海滩的机会，而不是从房子里看到的景色 我还指出，步行 1 分钟即可到达另一个街区海滩刚刚花了 50 万美元，这里没有水景，只有后面的丛林保护区，她很惊讶这在某些方面对我们来说是一个首选的街区，但有点富有！然而，她对该地区非常了解，并且对我可以提供的有关近期可比销售额的任何信息都非常开放，允许我陈述我的情况，但我明确表示我并不打算让她在她对估值 最终出现了 5000 美元的差异（即 295 美元），但我可以应付这个问题 其他问题可能包括该地块是平坦的还是陡峭的 一些估价师会认为平坦的地块更可取，因为它易于建造和建造陡峭的街区成本会大幅增加 然而，权衡是陡峭的街区有更好的景观潜力等 有些人可能会将您的两层豪宅或联邦住宅视为“精美呈现”；而对我来说，这可能是一个“击倒”；我确实认为与估值师交谈并出席检查是非常宝贵的
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我有一个很好的估值故事！我是一名抵押贷款经纪人，正在为我的一位客户组织一笔 95% LVR 投资贷款，购买价格为 $320,000 已经 10 天了，估价仍然没有回来，我已经给估价师打了几个电话来赶时间他们起来，我想告诉他们 幸运的是我没有 估价回来了 380,000 美元 每个人，包括银行都震惊了，这是一套公寓，显然同一个街区的可比销售额更高，所以估价师只好投入 38 万美元 最终结果是客户根据购买价格获得了 95% 的贷款，但出于抵押贷款保险的目的，银行使用了估值数字，他无需支付即可获得 95% 的贷款抵押贷款保险 我最近也有另一位客户重新贷款，估值比他预期的高出 10% Terryw
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