澳洲澳大利亚房地产可维修性 - 我错过了悉尼的重点吗

在澳大利亚地产投资



大家好，我也有可维修性忧郁症 刚刚阅读了 Mark C 开始的一篇文章 我处于类似的情况并且之前已经发布过关于此的内容，但我认为我在某处遗漏了要点 谁能告诉我如何去向银行经理介绍一个商业案例 我去过几个经纪人，他们声称他们是住宅物业交易方面的专家，但我似乎想出一些经纪人，他们使用“妈妈和爸爸”来解决所有问题。情景 他们似乎也只与几家大银行打交道 他们必须获得更多佣金或其他东西 我的情况是我拥有自己的房子，价值 175,000 美元 - 抵押贷款为 18,000 美元 信用卡额度为 6,500 美元，已用完 拥有三套房子，抵押贷款总额为 237,000 美元，总价值约为 320,000 美元，我有每年 10,400 美元的正现金流，不包括费率；保险 因为我拥有自己的企业，去年收支平衡 我必须出示我的财务状况 我和我的合伙人去年只拿了 23,500 美元的薪水 租金每周带来 525 美元，税务部门欠我 8,500 美元的退款，原因是我没有要求的租金和家庭支持，尽管银行不会考虑到这一点 他们说我们无法为新的租金提供服务 我的问题是我们有一个朋友刚刚买了他的第 6 个租金 他的薪水确实比我们多，但是当我问他是否会有一段时间他无法偿还贷款时，他说不，我说为什么，他说因为他的租金收入可以支付他的抵押贷款我对他说那是我们告诉银行的，他们拒绝了我们，因为服务性他说那是错误的，你只需要正确地向他们解释，让他们明白他显然比我更精通业务，因为我一定是做错了什么他是所以欠了税务局的巨额债务，并且没有完全拥有他的任何财产 甚至没有自己的房屋或汽车，并且住在他的一个财产中 他还在同一家银行使用同一个人像我们一样，但我们被告知与他完全不同的东西他说你只需为他们写在纸上，这样他们就可以看到你来自哪里我与银行交谈并说同样的话告诉他们，但他得到了贷款，而我不是我愚蠢还是他真的很聪明 救命！问候， QB
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HI QB 他既不聪明，你也“不”；愚蠢的你刚刚发现了一个需要克服的小障碍，他要么还没有遇到，要么已经找到了一种方法，如果你在奥兹，那么我肯定知道如何帮助你我不是一个完整的瓶子（以及任何瓶子）关于新西兰 nolo doc 贷款方案 我很肯定这种类型的产品存在在那里，特别是对于像你这样的人 这是一个你确定你可以偿还贷款的产品，你的纳税申报表不是必需的，那就是贷款是根据您偿还贷款能力的声明评估的 Ta rolf
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我只是想起了我想说的其他事情 刚刚获得正常薪水（不是百万富翁或其他任何东西）的人如何拥有 10, 20, 50 处房产通过银行获得的贷款越来越多 我的意思是，每次你购买新房产时，你的工资水平不会下降当我对银行说我可以偿还贷款时，因为租金绰绰有余覆盖他们的抵押贷款，他们说id 因为我个人仍然有责任偿还贷款因此，当他们考虑到我的费用时（在他们的小妈妈和爸爸电子表格上）他们说租金抵押贷款是我费用的一部分你明白我的意思是这个正常的银行标准比如，假设我的租金抵押贷款是每周 35000 美元，他们说 350 美元是我个人收入支出的一部分——即使不是这就是为什么我不明白为什么其他人设法得到很多房子的正常工资因为如果你说20个租金你的抵押贷款偿还很可能超过正常人的工资所以当他们填写他们的小表格时，他们不是来自父母的角度，而不是作为投资如果房产是负扣税，负现金流，但不是正数，我可以理解 即使抵押贷款利率继续上升，我仍然有很大的正现金流余地 你认为你有吗？应该向我解释一下以保持简单愚蠢的术语哈哈谢谢罗尔夫，也许我会尝试在奥兹买一些房产但这里仍然便宜得多，因此我错过了一些真正的便宜货，这很令人沮丧我落后了！问候，QB
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Hi Queen Bee 为什么不运行过去的史蒂夫移动抵押贷款市场 我知道 Steve 与在新西兰市场购买的澳大利亚投资者开展了大量业务，并且为新西兰提供了良好的贷款人 Steve 多年来一直是该论坛的成员，您可以搜索他的个人资料或发送电子邮件至 info@mobilemortgagemarketcomau祝你好运 Kristine
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我知道你来自 QB，我也有同样的问题 虽然 CC 令人担忧，而且你自己家现有的抵押贷款 如果你只用几个钱支付 Pamp;I还剩几年的时间，银行家关注的将是每月付款，而不是微不足道的 amt os 因此，在更长的时间内为您的 PPOR 再融资（仅利息）并兑现足够的钱来支付您的卡并取消它们没什么可说的活动结束后不要买新的 这可能足以减少你每月的承诺让你开始我也讨厌妈妈和爸爸的观点 我们是空巢老人，过着安静的生活方式，没有个人债务-fi 提前支付利息和兑现 Th ommo
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嗨 Thommo 我看不出 18000 美元的抵押贷款会造成多大的损失 我实际上支付的费用比我想象的要多，但银行会考虑最低限度 当我使用电子表格时银行让我看看我是否有资格，当我取消信用卡债务时，一切都变得不同了掌握房地产投资最具挑战性的策略是通过“可服务性障碍”的谈判路径；我们都会不时遇到它，每个投资者都有个人情况需要考虑我要提到的一点是，每月支付您的信用卡余额可能是一个好主意 如果您打算未来购买多处房产是为了开始制定一个简单的商业计划（西太平洋银行在他们的网站上有一个）这是我们第一次开始希望贷方更认真地对待我们时用作基础的那个我记得去一次谈话一个新西兰人说他每个月都会在他的银行账户中获得 $X 这使他能够在此基础上借到一点新西兰的钱恕我直言，如果你想玩这个，请学习其他人正在做的事情和做过的事情游戏（投资）学习如何玩游戏（金融） 问候西蒙
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西蒙，我去过西太平洋银行网站 amp;找不到计划你有链接吗谢谢
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蜜蜂，18000 美元并不是我错过了一个好的但便宜的融资的重点，+ve cf 财产，因为我正在偿还我拥有的汽车足够多的流动资产来支付财务，但我的还款期限很短，所以（相对较高的）每月还款导致交易失败 我的财务经纪人（只有一次）没有意识到这一点 我必须在测试后发现这一点一个对我诚实的直接贷款人 时间打败了我，但显然我本可以解决问题 卡片有类似的效果 他们会计算你的每月开支，然后加上一张完全提取的卡片的最低还款额，就好像卡片从来没有用来满足我的卡主要用于业务，并且总是在到期日付款（提示：使用 AmexDiners，因为它们必须按月全额支付，因此银行家忽略它们）但如果您以同样的方式支付借记卡，这无关紧要它也支付货比三家，寻找一个可以增加非现金业务 exs su 的贷方ch as depreciation 他们并非都这样做 Thommo
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这里要小心使用，在澳大利亚，当一家贷款机构问你有什么 CC 以及他们只能从他们的 CRA 中知道的债务时搜索您申请信贷时，他们无法知道您拥有什么 CC 或欠什么，除非您告诉他们或是否在您的银行对账单上在信用卡上，您无法获得大约 5000 美元的房屋或投资贷款（一些贷方很好，每个月都付清余额） * 个人贷款同样是“无担保信贷”； * 大多数银行以“敏感利率”为您提供资格；对于目前存在的贷款（即使您在 3 年内固定支付 615%，他们将在计算中以 857% 的利率使用它 大多数银行的租金收入按总收入的 70% 计算以进行服务计算 诀窍是知道哪家银行去那个时候我会建议以 Lo Doc Cheers Mitch 的身份进行自我证明贷款
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嗨 Rixter 刚刚试图在 Westpac 网站上找到商业计划 它不在那里 大约三年前我下载的时候西太平洋银行一定已经决定删除​​它 附件是一个简单的基本格式 亲切的问候 西蒙
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米奇，你是说如果我没有告诉 Cheep Aussie Home Loan Inc（或其他什么）我有六个 ccards 他们无法证明不同 如果是这样，很明显，您不会使用您最喜欢的卡片rate () 银行
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Thommo，嗯，作为一名认可的抵押贷款经纪人，我想说的是，不向信贷提供者披露信息的做法是非法的，正如 E-Noosa 的大卫所说的那样是正确的，如果它没有出现在你的baycorp上，那么银行不会知道它，但我质疑你是否需要走那么远有很多方法可以给猫剥皮（正如表达的那样）这也取决于贷款是不是完整文档或 lo 文档（旁注这是什么意思）米奇
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非常感谢西蒙感谢
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联邦银行网站上有一些信息戴尔向我提到他们有软件可以帮助你完成这个傻瓜商业计划（3995 美元）澳大利亚）非常好——它可能超出你的要求，但它会给你一些好主意 Dolf de Roos 建议使用 Ian Somers 的 PIA 软件对你想购买的房产进行分析是一个很好的印象贷款人
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嗨 Geoffw 我的 KISS 商业计划是否太简单了 为什么要让自己过得很艰难 虽然银行似乎真的很喜欢在 BP 中看到 SWOT 分析，但它必须让它看起来很专业或其他东西 它对我有用是你放在里面的东西 亲切的问候 西蒙
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我确实设法在西太平洋银行网站上找到了一些关于如何编写商业计划的东西 - 花了一段时间 - 我搜索了计划 -搜索商业计划书没有用你也可以在搜索引擎上搜索房地产+投资+业务ness+plan 并且我设法通过这种方式找到了一些信息 我认为制定商业计划是一个非常好的主意 从来没有真正想过为我的财产做一个 为我的其他业务做一个 - 这是一个合乎逻辑的解决方案，因为我们是将其作为企业经营 不知道为什么我以前没有想到过就银行而言，我必须向我一直在处理的银行申报我的信用卡，因为这是他们的卡 但这是真的 - 你不需要把所有东西都放在那里 就像学生贷款一样！感谢您提供非常感谢的信息 干杯，QB
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示例有人愿意分享他们完整版本的西蒙斯商业计划模板作为示例（或任何其他商业计划）
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是的，那个如果有人能做到这一点，那将非常有帮助不要只看租金收入，但我们使用另一个测试我们所做的是检查所有租金是否立即空置，您是否会在月底剩余最低金额以用于生活在您的情况下，一对夫妇的最低费用为 1300 美元，每个孩子的最低费用为 120 美元 我们还包括任何惠普、信用卡、透支、以及利率和保险 所以这不是非黑即白的情况，还有其他考虑因素 所以我们看看那里会发生什么 干杯，QBHiya 我有拥有许多IP的客户如果他们都是空的，那么贷款人当然会不及格他们的抵押贷款经理的商业愚蠢，以发表这样的评论作为借口 ta rolf
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嗨，Rolf 我从来没有想过它喜欢我只是想 - 哦，我的上帝，现在我必须每周再有 350 美元，以防万一我有 3 个出租屋同时空置，这就是我无法理解的情况- 我用一个朋友作为她的例子 她给了他一笔贷款，他每年大约 90,000 美元，有三套房子和两套房子我知道 3 号房子他每周支付 450 美元的抵押贷款，可能每​​周大约 250 美元对于他的第一个 2 他有 2 个孩子，我认为他正在申报 - 也许不是，还有大笔汽车付款 他非常有信心从她那里获得另外两笔贷款，他有两个无条件要约在 4 和 6 定居的房屋几个星期以来，他甚至还没有向任何人申请融资 但他说，因为他预很好地发送了他的申请 他总是会得到他的贷款 我认为这是非常冒险的，没有任何财务安排的无条件但每个人都自己做 你认为抵押贷款经理应该说什么 她说的是否正确 干杯，QB
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嗨，我不知道新西兰 WBC 的风险状况，但我知道用零租金来偿还债务作为一个严峻的考验只是愚蠢的，并且在澳大利亚 ta rolf 没有贷款人应用
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嗨，罗尔夫，我不太明白那是什么意思，你能用另一种方式解释吗 pse 干杯，QB
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G'day Queen Bee，我想罗尔夫只是在重申，如果贷款人使用你所有的租金都空置的情况作为可服务性的测试，那将是多么愚蠢。显然，IP 越多，通过这个测试就越困难。我认为会有许多论坛成员会通过这样的测试
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这正是我一直想说的这就是我的意思 - 你已经一针见血了我认为开始时很愚蠢 - 重新我的帖子的开头 如果是这样的话，没有人能够获得超过几个 IP 看看 - 这是否正常 因为这正是 Mike Pero 抵押贷款经纪人的工作方式（他说他们是房地产投资专家贷款），然后因为可服务性而使我们失败-但是因为如果租金空置，我们将无法为 4 笔抵押贷款提供服务，我当时认为这很奇怪，这就是我一直对她说的，但她只是没有't get it 她是一个机器人 - 谁充满了她的 f orm 在她的笔记本电脑上说我失败了'在这个论坛上没有很好的联系方式-尽管到目前为止有一个线索
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QB, 是 235K 加起来还是 235K 对于你们每个人来说我认识的自雇人士和*出于任何原因* 倾向于低估他们今年的收入，这使他们面临各种可服务性问题 astroboy
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这就是我们支付 PAYE 的薪水 我们还拿了一些图纸（另一位抵押贷款经理在同一家银行说我们不能申报，除非我们每周取相同的金额），但我们交换了经理的，因为同一家银行的第一批女性让我们申报这一点 她还将让我们申报折旧（另一个人不会't) 和 8,000 美元的家庭支持 她说她还将让我们使用 100% 的租金s 作为收入，而不是通常的 75%，他的收入只有 75% 这个新的让我们比以前的人申报更多的收入，即使他们在同一个办公室工作 她自己有租金，所以我不知道这是否有影响 她还没有回复我，说她还在处理数字 但她就是那个给我们朋友所有抵押贷款的人 我们曾经拥有她，但她搬到了另一个部门，然后我们去了通过另外两个没用的，但我在周末给她发了电子邮件，她说她会再次接受我们，因为她回到办公室了希望也许我们应该搬到奥兹干杯，QB
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你有没有想过改变你当前的策略 了解贷方需要的服务平台类型，然后努力使你的情况符合贷方的标准 我的意思是开始提出不同类型的问题，以获得前进所需的答案 我知道那一个 d房地产投资面临的严峻挑战是为不断增长的投资组合融资 所以，如果其他人在这样做，你应该也能就像 WBC 对留存公司收益有相同的 DUMB 规则，就像他们在这里所做的那样 他们将留存收益视为别人的钱例子会有很大帮助 pse 谢谢 QB
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QB 你可能想要追求的一个策略路线是向贷方建议你不再是爸爸妈妈类型的投资者，而是你是认真的私人投资者能够通过实现的资本增长、可持续的现金流和房地产投资组合结构内的交易潜力来展示服务能力 询问贷方是否知道有任何人从事此类业务贷方提供更多安全的定期存款、股票投资组合，或者更进一步，免费产权 询问贷方是否会以较低的 LVR 或更高的利率向您提供贷款（您通常可以在初始交易完成后向另一家贷方再融资）设置，因为您现在持有更大的投资组合）如果值得做的房地产交易，您只需要计算出您的成本贷款人不喜欢将所有鸡蛋放在一个篮子里这就是他们创建可服务性测试的原因只是因为您住在新西兰不应该对你的成长不利 记住阿罗宾斯所说的“10% 的问题，90% 的解决方案”；如果有人说不，那么继续，直到你找到说“也许”的人。我之所以这么说只是因为过去我自己也遇到过可维护性问题 这些天我最大的挑战是发现 GREAT deal 亲切的问候 Simon
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谢谢 这真是有用的信息 这三个属性是用我的 PPOR x-colled ，你可以得到一个完全不同的答案 - 或者来自两个不同的人的完全不同的适用性评估，在同一个办公室，在同一个楼层，来自同一个银行QB
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如果你的中断成本不太高，你可以尝试使用独立贷款从 X-colls 与另一家贷方再融资西蒙
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该死，他们把我打退了 她的回答是：我看过数据 不幸的是，现阶段的业务收入不会支持再次购买租金 不管这意味着什么，我想那是因为我们收支平衡并且没有盈利 谁知道！干杯，QB
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如果您热衷于留在这家银行并开展新业务，您是否威胁要将所有现有贷款再融资给一家新银行？这通常对批准过程有很大的缓泻作用
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嗨，邓肯 是的，这个想法从未远离我的脑海，但我的两笔抵押贷款又被固定了一年，所以我必须等待我将撤消所有商业银行业务，并且我已经取消了我的个人银行业务 几周前我在报纸上读到新西兰的西太平洋银行可能不得不向 IRD 支付 6000 万美元的税单，这是他们没有预料到的，这让我感觉好多了，哈哈——拿那个西太平洋银行！干杯, QB
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Ho QB, 如果它的任何安慰奥兹西太平洋银行几乎一样只要做我所做的，找一个好的经纪人，他会找到一个愿意借给你钱的贷方没有意义把你的头撞在砖墙上
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最近我发现威胁要把你的贷款业务转移到别处并没有得到太多回应这可能只是我的情况，虽然我猜这些人只是员工不是那里的公司正在失去业务，而且他们可能会因引入新贷款而获得积分，但不会因失去现有贷款而受到惩罚事实上，甚至不在这个线程之外，但他当然在 Oz 也许你只需要继续尝试新的经纪人 祝你好运QB，我要求工资验证的原因是你说 23K 与你的朋友 90K 那不同就是为什么他有当你碰壁时没有遇到服务问题这是一个*大*差异关于可服务性的重要性 您是否没有申报现金收入以减少您的应税收入 这对于认真的投资者来说可能而且通常是错误的经济如果您的工资那么低（您和您的其他人为 23K），那么我不会感到惊讶你不能服务响应你只有几个IP，同时让它们都空置是一种可能的情况对不起AB
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QB，我在这个线程上跳得有点晚了我'我在西太平洋银行工作过，我也遇到过相当多的头部撞击，我很同情 忘记使用“抵押热线”；或者与银行的工作人员交谈，你只会得到相互矛盾的答案，最终会比你刚开始时更加困惑 去年我在购买最后一个 IP 时遇到了非常相似的情况，我的抵押贷款经纪人说“没办法”。 （他不是唯一一个我也有同样答案的经纪人）我现在知道西太平洋银行是如何计算他们的服务能力的，此时我是-1600，所以我没有得到我在银行遇到的贷款也就不足为奇了经理并介绍了我的“商业案例”；我不太确定这是什么，因为我从未见过一个例子，但我的例子是：现金流量图 我有我所有的 IP In's amp;输出和所有个人输入放大器；出的，所有这些都按它们每月发生的日期列出计算运行总数并在此总数上绘制图表如果图表平坦，那么我知道我可以负担得起，但只是，如果它爬升那么嘿没有问题告诉我钱，如果它跳水，那么我买不起，我可以通过查看情况并阅读图表来立即看到空缺的影响；我用组合IP做到了这一点；我的收入；维修；意外成本等我也有我的“缓冲”；在这个电子表格中（这个电子表格是我经常用来帮助我管理我的现金流预算的工具） 记账 我提交了我未来的纳税申报表，我根据迄今为止的实际实际成本和未来的预计成本（到财政年度末）计算) 我有一个电子表格，可以根据现行税法计算我的税收 我也有税收变化 我在财政年度结束时计算我的预测成本，并为每个专业人士计算出我的实际自付费用perty（扣除折旧） 基本上显示了我的房产在我的纳税申报后的成本 资本增长图 虽然是投机性的，但我也根据过去的数据和类似郊区的平均增长数据显示了未来的资本增长 我带着笔记本电脑走进会议并浏览了所有这些数据在我的经理面前我打印他的 PDF 副本，如果他要求，我回家后通过电子邮件发送给他 从这个模型中，他知道我买得起，也知道我是一个投资者，而不是“妈妈和爸爸”。借款人 我还威胁说，如果我无法获得贷款，我也要为另一家银行再融资 我获得了贷款 我相信每次我想要贷款时都必须经历的痛苦我可以通过这种方式获得另一笔贷款，但之后的那笔贷款我不能“银行”；所以对我来说，未来是低文档 QB 银行正在缩减员工和服务，同时更多地关注增加利润，记住你的经理是服务，你 QB 是利润，银行想要更多的你和少他，下次你和你的经理会面时礼貌地提醒他这一点，或者至少只是想一想（Peter Spann 书中的粗略引用）我的一个朋友从未支付过申请费，银行没有多少规则不能弯曲你只需要找到你的杠杆点马克C
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