澳洲如果 GRV 低于 70%，澳大利亚房地产是否会全额开发融资？悉尼

在澳大利亚地产投资



关于开发融资的快速问题 我和妻子目前正在进行基于标准住宅贷款的双占用开发 我们打算在此之后再做两个，进入 lo-doc 领域 我们将保留所有这些作为投资物业 但是，在那之后，我们希望做一些生意发展我们完成整个 DA 流程），获得建筑的固定价格估算，如果这些价格低于 70%（如详细的可行性研究中所记录），我们就有可能获得所有贷款 例如：房产购买价格（经批准DA) $1,500,000 固定价格建筑估价 $2,500,000 12 个月利息 $400,000 宣誓估值 GRV $6,500,000 因此 GRV 占成本的百分比 67% 在这种情况下，只要我们能够展示我们的开发经验，我们是否有可能获得 100% 的成本融资 我知道如果我们购买非-DA 批准的网站，因为不确定我们将获得开发批准，但在购买 DA 批准的网站的情况下，其他一切都可以计算
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Hi Land 是的，一切都是平等的根据银行估值、QS 报告和通常情况下，您可以获得 GR 值的 67% 我认为我们最近所做的最高是 77% 但是这些都是经验丰富的开发商，预售情况良好 这通常不是然而要求
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嗨，土地，如果你打算作为一家企业来做这件事，你将不得不转向商业金融，因为如果你使用 lo docs，抵押贷款保险公司会在他们意识到什么后立即将你击退你在做 他们对他们的兴趣为零为开发商提供贷款保险 大多数商业贷款人以成本的 X% 和最终价值的 X% 中的较低者提供资金 大多数情况下，您会受到成本百分比的限制，通常是 80% 他们还需要您预先缴款并为其余部分提供资金希望这有助于问候阿利斯泰尔
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对不起，我的简单大脑无法解决这个问题有没有更简单的方法来改写这个呵呵
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谢谢阿利斯泰尔 - 是的，意图是移动将商业贷款与我们的个人投资完全分开 我认为 Richard 已经证实了我的希望开发许可，然后尝试根据最终价值获得建设成本的资金 但是，如果我们想购买一个已经获得 DA 批准的地块，那么一切都可以解决，只要能证明 100%土地购建公司sts不到最终价值的70％，应该可以为整个项目获得100％的资金我不知道是否有可能通过建筑商的经验和以前的项目超过70％，以及作为我们自己的成长经验
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嗨 Stumunro，大多数贷方和所有主要银行都会通过采用一定百分比的成本和最终价值的较低数字来评估他们将为商业开发提供资金的金额，例如房产购买价格（经批准的 DA）1,500,000 美元 固定价格建筑估算 2,500,000 美元 12 个月利息 400,000 美元宣誓估值 GRV 6,500,000 美元 总成本：1,500,000 美元 + 2,500,000 美元 + 400,000 美元（假设您想将利息资本化） 4400 万美元 每个贷方使用不同的百分比，但我们会说 ABC 银行将提供资金80% 的成本和 70% 的最终价值中的较低者 80% 的成本等于 3.52 亿美元，而最终估值的 70% 为 4.55 亿美元 在这种情况下，您将难以贷出超过 3.52 亿美元的问候 Alistair
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Re盟友 感谢 Alistair 的反馈 起初这似乎是有道理的，但后来我运行了一些数据，我有点困惑 场景 A - 80% 的建筑成本超过 GRV 的 70% 如果示例中的建筑成本为 4,200,000 美元，而不是 2,500,000 美元，示例将如下所示： 房地产购买价格（有批准的 DA）1,500,000 美元 固定价格建筑估计 3,800,000 美元 12 个月利息 530,000 美元 宣誓估值 GRV 6,500,000 美元 总成本：1,500,000 美元 + 3,800,000 美元 + 530,000 美元（假设资本化利息） 5830 万美元在这种情况下，80% 的成本是 4600 万美元，而最终价值的 70% 是 4.55 亿美元，因此您将按最终价值的 70% 借出，因为它较低70%的最终价值还不到80%的成本，利润空间太小了！！这是否意味着他们基本上只会以 80% 的成本结束 我不明白他们为什么不借出 70% 的最终价值，如果这涵盖了所有成本，贷方的风险在哪里 场景 B - 80% 的建筑成本低于 70% GRV 在另一个方向夸大其词，如果您的建筑成本仅为 500,000 美元，那么它看起来像这样： 物业购买价格（有批准的 DA） 1,500,000 美元 固定价格 建筑物估计 500,000 美元 12 个月利息 200,000 美元 宣誓估值 GRV 6,500,000 美元 总成本：1,500,000 美元+ 500,000 美元 + 200,000 美元（假设资本化利息） 2200 万美元 在这种情况下，80% 的成本为 1.76 亿美元，而最终价值的 70% 为 4.55 亿美元 因此，如果您仅以较少的金额（1.76 亿美元）借出，贷方只会给你 27%(!!!) 的最终价值 (6500 万美元) 而不是因为它较低 这似乎非常不合理，因为贷方的风险极低，但它符合你提出的模型 - 我我错过了一些东西
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对不起劫持土地！最后一个问题我保证，所以在这种情况下，您需要预先支付 880k 的开发成本差异 他们是否会让您将购买成本、押金、律师费等计入成本中，还是仅在结算后才产生成本
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嗨，土地，我的错误，是的，在那种情况下，最终价值的 70% 较低，所以这很可能是你会得到的每家银行和大多数其他贷方都有类似的政策金融受到百分比限制是最常见的成本 在某些情况下看起来确实很愚蠢，尤其是利润非常高的项目，但是有了这些，您通常可以使土地估值上升，并且您可以主张将增加的股权作为您 20% 贡献的一部分，在您的方案 B 中几乎可以肯定是 Sumunro，大部分费用都可以包含在您的贡献中 它因贷方而异，但我总是让客户包含他们在财产上花费的每一分钱的电子表格，并认为应该全部包含在内作为他们贡献的一部分 问候 Alistair
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我的经验是，只要您有足够的股权并且不超过最终价值的 75%，银行将贷出接近 100% 的成本 我的经验虽然是在之前当前的信贷紧缩 这是商业贷款利率的商业金融，而不是住宅 我确实做了一个强有力的商业演示来帮助它完成我概述了我自己的经验以及我使用的顶级建筑商 Hansen Yuncken 的其他关键参与者（只是谷歌他们，如果你不熟悉），专业的项目管理，我能够展示我对那个特定市场的了解 我还带来了拟议开发的所有细节 我被 2 位银行家（其中一位是刚刚发生的区域经理）在会议中间徘徊），他们问我关于我的租赁营销计划，我的房产如何适应市场，一般聊天我想了解我，他们是否认为我有能力带来这个项目和财务应用程序一样是一个推销，这是一个渴望做生意的企业他们进行了自己的数量调查，以确定市场建设成本（由我承担）在他们使用这些数字的最终金额中； a) 建筑成本（已验证） b) 利息成本 c) 应急费用 d) 最终估值折现为多户住宅甩卖 a 加 b 加 c 必须不超过 d 的 75% 在我的情况下，我投入了大约 3% 的现金然后在建筑过程中将还款资本化 一些银行会希望您投入一些现金，这样您也有风险 需要注意的事项：您的银行可能会或可能不会为建筑商的进度付款支付 GST（我的银行做了但并非所有人都会）银行将保留足够的资金以在任何阶段完成开发（这可能需要您把手放在口袋里）您可以谈判的条款远远超过住宅贷款开发对开发商和银行家都有风险，因为您在未来市场上的赌注程度 时间或成本的井喷可能会非常痛苦 希望这对您有所帮助
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感谢Alistair!!!
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你会不会很挣扎如果它已经获得了 DA 批准，我想找到一个剩下 30% 利润的交易老签合同有融资和细分，然后自费申请细分，一旦获得批准，如果有足够的利润银行会批准融资分配风险更高但分配更容易保持在70％以下有没有更好的方法这样做 干杯 Pablo
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嗨 pablo 是的，你不买你选择的土地，你可以选择我的选择，或者你存款并做一个很长的结算其他几个开发商选择你付钱成本，或者在我的情况下，建筑师将成本承担给 da，我在那个阶段向他支付了更高的发票成本 选择费尝试 100 美元，如果你通常能得到它，那是幸运的 ab出 5% 的矿现在不到 1%，首先你需要你的建造价格，其次你需要你的最终买家，然后第三你需要你的种子资本投资者，然后你计算出利润率，如果它没有叠加到垃圾箱并重新开始，我的垃圾箱每周至少装满两次，如果已经获得 DA 批准，您是否会努力寻找剩余 30% 利润的交易？如果您想让他们在这方面遇到麻烦，我可以给您 5 个市场不是利润，它是预售我会告诉你贷方首先在这笔交易中想要什么，总成本为 4500 万，他们希望看到 45 万现金预售 2.25 亿预售，5% 现金或 10% 存款债券，大多数人会审查那些预售，他们会比你的文书工作更多地通过它们，以确保它们是合法的，并且他们希望看到一个具有超过 21% 利润率的可行性，所以如果你能做到上述，那么你就有了这种类型的融资交易不适合胆小的人，因为他们的弦会变得更紧，然后那些可以通用的人这些通过贷款人所做的事，很抱歉地说，在过去两周内无法从 10 笔交易中挨饿的一次只有 1 笔正在通过，其余的则在垃圾箱中或被卖掉，不幸的是，市场已经结束了300 万将需要预售，除非您投入 300 万外部股权，并且任何这样做的人都不是开发商，他们是投机者，现在正在发展与 2003 年不同，我们处于一个非常紧张的贷款市场，是的，贷方想放贷，但只有如果你符合以上要求希望对你有帮助
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感谢Grossreal，好帖子，试图给你点赞，但我必须多传播爱
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最重要的一点是突出显示在过去的 6 个月里，情况发生了显着变化，特别是发展资金 在不同的贷方中出现了一些非常奇怪的政策，这些政策导致申请被拒绝，这些政策不久前就会通过 我可以明确地告诉你，除非你是标准的财务特别强劲，项目特别强大，你不会从主要贷款人那里获得超过 80% 的成本银行政策问候阿利斯泰尔
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阿利斯泰尔，您所指的贷款利率占总实现与成本的百分比与此链接中的表格大致相同：http：wwwm1comaubus_pdlasp 如果是这样，我明白你的意思现在的意思虽然，这张表似乎表明在高级和夹层资金之间，可以达到80％的GRV，这将是完美的！
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Whats's iun该表相当准确，但你应该注意，提到的成本百分比的上限是 85%，这很可能是指西银行的政策，但你应该注意，他们很少会同意达到这个水平，80% 是更现实的，如果你超过这个，你就是可能会遇到麻烦任何人告诉你的都批准 夹层资金可用，但在当前环境下也很难获得，因为大量的夹层资助者已经退出市场 你还应该注意，除非夹层部分的总额超过 50 万美元您将很难找到资助者 Merzz 资助者通常也有严格的预售要求，有些还对最终价值的百分比有严格的政策 我希望我听起来不像湿毯子 我还应该说，如果你的项目足够好，你可能会好吧，在你所追求的地方附近起床，这不太容易问候阿利斯泰尔
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我在 BankWest 他们当时渴望在维多利亚做生意
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