澳洲澳大利亚房地产 90% + LMI 资本化？悉尼

在澳大利亚地产投资



大家好，我和 Hubby 正在寻找在 South Hedland 或 Moranbah 购买我们的下一个 IP 我得到的最新经纪人建议是，我目前不太可能在任何一个地点以我自己的名义获得 95% 的 lvr（以及DFT 中绝对没有 95%）因此我们将我们的想法重新调整为 90% lvr，并且可能会在本周晚些时候采取行动来建立 DFT 是否有可能在 DFT 中获得 90% lvr 并利用 LMI 即最大贷款大约是 92% 购买价格将是 ~$550K-$700K 哪些贷方目前最容易接受这种类型的贷款LMI 百分比将更像是我们正在考虑的购买价格的 35%，因此如果贷方允许将 LMI 的全部金额用于 90% 的贷款，那么总贷款将约为 935% lvr 期待任何答复谢谢安吉拉
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像 Comm 和其他一些人这样的人可能会bly 做 90 + 封顶 LMI 受制于一些事情当然大约保费接近 15 到 2 % ta rolf
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大多数专业会看这笔交易 你的抵押贷款保险将在 15% - 2% 左右你为政府费用等分配了足够的现金
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这些事情会不会恰好是成为现有客户的需要我们是 ANZ 和 NAB 的客户 Oops我设法让自己混淆了：LMI 利率 35 % 是当我查看 95% lvr 时结果我实际上在计算 90% lvr 时使用了 17%，所以这似乎没问题我已经为以下项目分配了现金股权：*LMI 为 17% *印花税高达约2.8 万美元（购买 70 万美元）*10% 定金*4,000 美元用于额外费用 - 例如运输成本、害虫放大器；建筑，可能的估值，按比例利率，保险等我错过了什么安吉拉
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看起来你已经承担了所有费用，只要确保在选择贷方之前比较贷方的费率< BR>评论
谢谢乔恩 我很清楚，有可能找到一个贷款人会批准 90% + LMI 资本化贷款（取决于通常的资格标准）并且这种类型的交易同样可能是否我以我自己的名义或在 DFT 中购买 谢谢 Angela
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Hiya 很多人会做 90 % + _ lmi 虽然有些人可能不喜欢 locn，因为它有点偏僻，请查看详细信息 b4 u 正式申请，因为虽然贷方会接受它，但 lmi 提供者可能不会 Comm 而其他一些人会在 DT 内这样做，但是请注意，除非您目前在信托中有业务或某种形式的收入，否则大多数贷方不会允许否定传动装置，所以你需要好的服务 ta rolf
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服务不仅仅是 95% 的位置的问题 +
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让我们假设然后 t我们决定为这次购买设置 DFT，目标是 90% lvr + LMI 资本化（即约 92% 总贷款） 在为交易融资方面，我们将使用现金，这一切都在我名下的账户中只有并且已经超过 6 个月 但是，我目前没有工作，但老公是高收入者 如果我们以我的名义购买 100%，我认为老公需要成为贷款的担保人 如果我们使用一个 DFT，我们的目标是让我成为公司受托人的唯一董事，因为老公有更多被起诉的机会，所以我们不希望他以任何方式与受托人联系，除了作为受益人，因为这将是一个积极调整的交易，贷方LMI 保险公司是否会接受这种安排，或者他们会试图以某种方式将史蒂夫与这项交易联系起来，例如作为董事安吉拉
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值得注意的是，不少贷方已经取消了服务担保 - 甚至丈夫和妻子 借款人必须有能力偿还债务而不是担保人担保人，您的丈夫将是共同借款人 您仍然可以让你们中的任何一方或双方都拥有所有权 - 只是共同借款人而不是担保人 担保人规则不适用于信托，例如，受托人、董事仍然可以接受担保受托公司和受益人 这在贷方之间会有所不同
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嗨，一般来说，几乎所有贷方你都会好的，但是你使用的结构将与最终结果有很大关系直到最近 CBA 是在这方面最糟糕的是需要 LMI 的贷款，并且几乎是唯一认为对个人拥有的非 PPOR 资产的配偶担保是不可以的贷方，因为对无产权的借款人或担保人没有实益权益。在过去的 2 个月里，他们在家庭法的实际运作方式中更加符合常识思维获得资金的最可靠方法是确保你们俩都有被视为有益的利益t 适用于夫妻双方 受托人的董事 请注意，这可能不是您想要的资产保护 pov 为什么要信任 btw ta rolf
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如上所述，我们宁愿避免哈比是一名董事，但如果这对获得批准贷款至关重要，我们不会排除这一点因为这次购买将是积极的，而且哈比是一个高收入者，我们最好的选择是将购买 100% 放在我的名下（丈夫作为担保人）或使用 DFT 我们与我们的会计师讨论了利弊，他强调了 DFT 对我的名字的以下好处： - 收入可以分配给我们的两个年轻的受抚养人 - 税收有效 - 如果我们要在未来，我们还可以以最有效的税收方式分配 CG - 更好地进行继任计划和遗产规划 - 更好地保护资产 - 唯一真正的缺点是初始设置成本和年度（持续）会计师费用 我们绝对仍然非常进一步开放 c评论我们的结构！如果我们有可能通过使用我的名字在黑德兰港或莫兰巴获得 95% 的 lvr，那么我们很可能会这样做，以便我们可以维持更大的缓冲区因为这似乎不太可能，我们开始考虑在90% lvr 和信任似乎更好（）如果从贷款的角度来看，这种逻辑失败了，我们欢迎任何反馈
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顺便说一句，你去过莫兰巴吗
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嗨，安吉拉所有这些事情对信托有意义 你是否需要一个公司受托人 没有看到任何声明需要资产保护 在这些 locns 的 95 % 贷款中，可以做到，并非不可能，是什么让高贷款、贷款和可能贷款结构在这些地方超过 500 k 是一项艰巨的工作，但如果你有一些现有的关系并且有超强的服务（所以你不需要任何租金收入）顺便说一句 90% 和 95% 贷款之间的净差就 lmi 而言，无论如何假设 9 0 % 可以全部封顶，保费（含 SD）为 2 %，95 % 为 4 % 可以封顶至 97 >评论
请原谅我这么说，但如果你设立信托对会计师也有好处 除非由于丈夫的工作或其他原因导致资产保护问题，否则我宁愿选择“最安全的获取方式”在线交易'DT 只是增加了一个复杂性，您已经拥有位置放大器； LVR 稍微突破界限 如果你想对收入征税最小化，你为什么不作为共同租户购买它？你拥有 90% 的产权你老公拿了 10%
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不但是我们没有去过我们购买最后三个 IP 的区域，直到我们准备在虚线上签名之前，或者在我们的一个案例中冷静期 我们在西澳（目前）还没有任何本地 IP，所以我们对从州际公路评估位置然后在关键时刻跳上飞机（如果需要）变得相对舒适
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还有另一个与该保险公司 ta rolf 存在风险的 LMI 交易的变量
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嗨 Rolf 尽管丈夫是一名雇员，但仍有一些风险在他的工作中被个人起诉，诚然在此阶段仅限于此，但我们也可以设置一个将来会涉及到我们俩的业务另外我们的其他IP都完全在老公的名下我们一直希望老公不需要当导演，以限制我们在他被起诉时的曝光根据之前的帖子，听起来贷方保险公司可能不同意这种方法！安吉拉
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嗨，罗尔夫，我实际上已经对各种贷款方案进行了一些数据分析，我必须承认，我得出的结论是，90% + LMI 资本化贷款看起来最有吸引力。它似乎充分利用了我们的可用现金加上仍将我们的现金缓冲保护到可接受的水平 我主要将 90% + LMI 与 95% 进行比较，我认为 95% + LMI 过于乐观！结果是，多 7000 美元的现金投入，贷款将减少 11,000 美元，我们将在开始时建立更多 21,000 美元的股权，加上还款额将每月减少约 127 美元。额外的 7,000 美元将在大约 45 年的储蓄中重新获得假设利率稳定，仅在贷款偿还方面，如果利率上升，收支平衡的时间就会减少最初获得的额外 21,000 美元的股权是最重要的 贷方保险公司如何看待贷款申请90% + LMI 对于我们选择的区域，当比较使用我的名字（丈夫作为担保人）与使用 DFT 安吉拉时，我们目前的风险敞口是 QBE 作为保险公司，但这都是在丈夫的名下我目前没有任何债务以我的名义，除了我们的信用卡卡每月全额支付，我们从未支付过一分利息详细说明 很难给出具体建议 如果 Hubby 是受托人的董事（或联席董事），如果您的核心问题是资产保护并且我们需要您作为受托人的董事，这将为您提供最广泛的可用资源更混乱，但可能并非不可能 ta rolf
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是否有可能以自己的名义取出贷款但以信托方式持有财产
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嗨，PHF 是的，不难，但有些贷方抵押贷款保险公司不会喜欢它，因为他们将其视为第三方担保，即信托不会从向受托人的贷款中获得直接收益 从技术上讲，这当然不是真的，所以我们需要说服贷方相信受益利益这样的事情 ta rolf
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这个 st 有问题结构 1 借给家庭信托的钱并不总是可以扣除（可能是一个非常昂贵的错误） 2 信托的资产负债表将显示信托欠您 $xxx 这意味着如果您被起诉，信托欠您的钱可以由法院分配给您个人欠款的人（失去您的资产保护） 通常，购买信托的最佳选择是在信托中借入 100% 加上成本 您提出的是一个常见且代价高昂的错误
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