澳洲澳大利亚房地产LMI - 朋友还是敌人？悉尼

在澳大利亚地产投资



您好，说，这是这种情况 总贷款为 36 万美元，以 PPOR 担保，目前价值 47 万美元 贷款 1：301,000 美元，100% 抵消 贷款 2：59,000 美元重提（为 IP 存款和费用预留） 假设我们正在购买一个 IP，我们只能支付 10% 的押金，因为我们只有 59,000 美元可以使用（贷款 2） 这意味着 LVR 将达到 90%，因此会产生 LMI 经纪人说如果你可以跨越 IP 为什么要支付 LMI在 PPOR 上并使 LVR 至少达到 80% 现在，每次我阅读有关交叉安全性的信息时，它似乎都是一个禁忌。进入一个 IP - 更不用说它也将是一个可扣除的债务 此外，有计划在一年左右出售 PPOR 这个计划难道不是一个足够好的理由不与 IP 交叉吗 谢谢你的所有非常感谢
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不要交叉评论，尤其是如果出售

嗨，PM 你的经纪人是个小丑！ rf 懒惰的经纪人 如果你有没有交叉的 lmi 的权益，你有没有交叉的权益（除了在极少数情况下）很高兴接到 Bozo Broker 的电话解释，尽管我认为他的计算器上的数字也错了Bozo 在下面打电话的号码r 以这种方式设置人
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是时候找一个新经纪人 parlaymanlol
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是的，但他们有文凭和 MFAA 标签，所以我们到底在教人们什么，没那么难或复杂！ ta rolf
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教育是一回事，但经验是衡量一个人有多好的真正晴雨表
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教他们如何填写合规文件，说明他们没有给他们不合适的贷款在可维修性和价格上可能是正确的，但在通常最重要的因素，结构上完全不适合，这似乎从未被提及
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我会说有些人只是懒惰，懒得做一个房产的净值增加，另一个房产的购买——显然对他们的客户造成了巨大的损害 还有很多人根本不知道他们可以避免交叉碰撞，或者根本不了解它在轨道上提出的问题干杯 Jamie
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再次感谢我在这个特定场景中的所有投入，LMI 是一个可以让我们进入 IP 的朋友将来会出售
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如果我准备好了，我也计算过数字如果你的第一篇文章正确，交叉不会帮助你避免 LMI 如果你不交叉，你实际上会付出更多的钱即使数字不同，仍然没有理由交叉 最糟糕的是，经纪人可能会通过避免交叉抵押来赚更多的钱（偶尔做正确的事情确实有可能获得报酬）你的经纪人可能很懒，但我可以向你保证，那里肯定也存在相当程度的无能
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^^ 同意 你不需要穿越，更像是DONquot;T cross正如杰米提到的那样，赫她根本不明白它在轨道上提出的问题 保存在LMI上，麻烦并给出任何上面的 5 位经纪人打电话并让他们进行股权发布
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抱歉在这里如此幼稚股权发布是如何完成的和“保留”；我们的 PPOR 的股权，所以我们可以在未来出售它时将其实现为真正的利润
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做一些计算比较 90% 贷款与 lmi 的成本和 80% 贷款与 10% 的成本个人贷款我使用 80+10 节省了大约 5k 一些聪明的经纪人应该开始提供这种风格的贷款设置
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嗯 LMI 很好，除非你有不良信用低服务然后你必须去争取 80% + 10% 个人贷款
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如果你愿意的话，让我们快速看看实际数字我已经多次查看这些数字，并且总是发现出于投资目的，客户也有住房贷款，当您查看交易的实际成本时，个人贷款选项会随着时间的推移而令人震惊。最大的区别不是 LMI 费用与个人贷款的利息，而是现金流的影响，可扣税债务的减少，人们忘记了 LMI ，虽然是一次性成本，但可以在以后“节省”时进一步利用小额充值费; 5 k 和支付 + x 倍随着时间的推移 ta rolf
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来自你的 OP;这就是我收集到的 1 您的 PPOR 价值 - $470k 2 您的总贷款（包括重抽） $360k ( 59 + 301) 3 您在新地方的购买价格是 $590,0000 当前 LVR 为 76% 所以即使你交叉了，你仍然需要支付 LMI，但是 LMI 会根据你的贷款总额“交叉的金额”来计算。 - 这比通过股权释放的单笔贷款支付 LMI 要高得多如果你的经纪人足够聪明 + 有时间平衡它并找到最便宜的 LMI 价格的最佳点 - 即可能是 83% PPOR 和 85% 用于 IP 等，然后是 8090 最后，自从您计划在 1 年内出售您的 PPOR，您所做的就是推迟任何“可能”； LMI，您可能需要稍后再付款IP购买价格实际上是$ 350K 谢谢
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哦，难怪认为它是590k，因为你提到59k的10％定金如果是这样的话你根本不需要交叉你有足够的股权来满足20％需要定金（假设你也有足够的印花税）你还有 16,000 美元可以作为股权释放提取，+ 仍然避免 LMI
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好吧，假设他有 60k 用于 10% 的定金和 5 % 成本，这意味着在 LVR 90 时，他将寻找 400k 的 IP 360k 贷款的 90% 的 LMI 溢价是多少 比较不包括本金的成本：8010 IO Loan 320k @ 65% 为期 1 年 $20,80000 Pamp 利息;I Personal Loan 40k @ 15% 1 年定期每月还款 $3,32399 总计 $24,12399 LVR 90 Loan 360k @ 65% for 1 年 $23 ,40000 LMI $ Total $The LMI @90% for $360k 约为 $5k，但如果您在 1 年期限内查看它，您的数学是否错误如果您查看 15% 的 40k 美元贷款和 1一年期限，您当年的个人贷款总还款额将略低于 46,000 美元 最好将两者与更现实的还款情况进行比较 假设：房产贷款期限为 30 年 @ 65% 个人贷款期限为 5 年 @ 15%（5 年是常见的还款时间表）没有任何额外还款，所有贷款都是 Pamp;I（如果有 IO 组件，无法比较总成本） 90% 房地产贷款方案：36 万美元贷款 + 5 千美元 LMI 365 美元k 总还款额：每月 2,307 美元 贷款期限内 830,520 美元 80% 房地产贷款，10% 个人贷款情景：前 5 年（32 万美元房地产贷款 + 4 万美元个人贷款） 还款额：2,022 美元 + 951 美元 每月 2,974 美元 5 年内 178,440 美元 未来 25 年（32 万美元的房产贷款） 还款额：每月 2,022 美元 25 年 606,600 美元 30 年总成本 785,040 美元 节省 45 美元,480 超过 LMI 方案 与总成本的巨大差异 便宜得多！您节省了 45,000 美元！节省实际上是由于前 5 年 8010 情景中的加速付款让我们看一下在未来 25 年中，90% + LMI 贷款的 5 年加速额外还款的情景，而不是最低 Pamp;I 申请LMI 情景的个人贷款还款计划： 前 5 年每月可用的总还款额：每月 2,974 美元（从 8010 的前 5 年情景）这是额外支付的 2974-2307 美元 5 年每月 667 美元 使用 365,000 美元的贷款 @ 65前 5 年额外还款 667 美元的 % 利息 然后在剩余期限内恢复正常 此时间表将在 20 年内还清贷款（如果需要，请使用“额外还款”计算器来验证这一点） 储蓄贷款 10 年 @ 每月 2,307 美元，从 30 年 90% 情景中节省 276,840 美元 在这种情况下，贷款总成本为 830,520 美元 - 276,840 美元 553,680 这在个人贷款情景中节省了 231,360 美元,但是您没有按照相同的标准比较这两种情况 您可以选择： 1 在相同的时间段内以相同的时间表应用相同的还款，并通过 LMI 节省超过 20 万美元 - 或 - 2 在每种情况下使用最低还款额并决定从 LMI 情景中 5 年内额外现金流 667 亿美元的机会收益是什么 如果你公平地比较这两者，你使用个人贷款的主要原因可能是因为你没有资格获得 LMI
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拜托，让我们现实和接地，个人贷款的还款期限5至7年没有多少人每年赚20万+“可重复使用”; LMI 溢价可能是 6 k 每年将 40 k 的免赔额转换为不可免赔额的反向债务回收成本大约每年 1000 ta'rolf
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现在来吧，我从你那里得到的不仅仅是简单的利息计算 40k @ 15% 1 年期限每月还款为 3,61033 美元或 12 个月内的 43,32399 美元，利息仅为 3,32399 美元，您也不能将本金支付作为成本，因为他们正在建立股权，并且可抵扣税款 80+ 10 如果个人贷款期限超过 2 年，效果会更好 它并不适合所有人 我们只是转移了我们的定期存入个人贷款，这比再等一年存20%的押金还便宜。也比LMI贷款的90%便宜
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我不明白你在说什么
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通过偿还 40 000 的可扣税债务而不是偿还不可扣税的债务，您每年减少了 2600 的税款 应用您的边际税率来获得每年损失的资金的最终结果 LMI 储蓄真正快速蒸发，尤其是当您查看针对 PPOR 抵押贷款 ta rolf
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如果忽略交易的实际长期财务影响，那么是的，这是真的，但现实世界是行不通的在小隔间里 如果你用 FUTURE 价值来分析这样的交易，如果可以选择去 80 或 90，那么过得更好的人群将是非常狭窄的 ta rolf
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好点还清超过 1 年的个人贷款是我的计划 B 计划 A 是做 8010 l oan，快速 5% 的 reno 以提高价值 15%，在 80 再融资并支付个人贷款
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那是一个非常快速和简单的计算公平去，我的帖子的其余部分拿走了30 分钟的更好的部分 这是使用真实数据和在贷款期限内应用相同行为的结果的公平比较 如果您能够负担每月超过 3,300 美元的额外还款，那么这个论点变得可以忽略不计方式;但我很少看到有人想购买价值 40 万美元的房产，并且购买后可支配收入达到 3,000 美元或更多通常也成为优先事项 这些要求可能会改变以后的数字，以减少可支配收入，这又回到了负担能力的问题 我以前的帖子表明，前 5 年 90% 的贷款更实惠大约比个人贷款多 10% 从本质上讲，经纪人倾向于不提供个人贷款来支付低存款的原因有几个： 1 在几乎所有情况下，它们的财务成本要高得多 2 它们对负担能力计算有重大影响这通常会影响获得实际住房贷款的机会 3 贷款人通常不会接受个人贷款作为存款的证据 分行的人是从蒂姆那里做的有时，但他们经常对自己的信用部门进行欺诈 他们的回报是他们达到了销售目标并收取了奖金 在大多数情况下，您这样做的原因是因为您没有资格获得 LMI我怀疑你明白我为什么这么说
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这通常也是个人贷款的无效目的，即如果你走进几乎任何一家银行并要求他们提供个人贷款并告诉他们这是为了存款房产你会自动下降
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我已经将贷款期限设置为7年，以尽量减少对可服务性计算的影响，但我选择了可​​变的，所以我可以提前还清，希望在一个月内结算，如果我可以再融资我也不想在当前环境下进入一个高 lvr 的大规模投资组合，所以 80-10 策略对我来说很有效我无法继续前进，但回到 LMI 的原始主题是朋友或敌人，我只是想证明 LMI 还有其他选择，让人们跳出框框思考
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不是这样如果他们会给你一笔无抵押的个人贷款，让你去拉斯维加斯旅行或一场奢华的婚礼，他们非常乐意借给有经济责任的人
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我想你会发现你在银行端记录的既定目的与“购买房产的存款”不同，但让我们同意不同意，我只是 10 多年的行业经纪人，我同意奇怪的是，他们对拉斯维加斯之旅很好，而不是作为押金但是如果你（或抵押贷款人）起诉他们，他们仍然要承担多年的责任，因为他们让你借入押金而你现在付不起还款你能看到时事故事
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一个好处你就是那个“套现”； 80 的规则比 90 轻得多时代
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同意 100% 不允许 商业用途也不能借
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到时候他们肯定也会送些鲜花和酒来庆祝你的新购买 由穿着紧身泳衣的模特提供
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我打开这个电子表格来比较 80+10 V 90+LMI 1 到 7 年的期限，结果发现 6 年差不多
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哦，天哪，当我最近学习自我发展心理课程时，他们说许多人类最大的失败是一件事只是一件事，而这个需要已经开始了战争，破碎的家庭，这是大多数人的第一个原因我们中的一些人无法成长 任何人都想猜测一下 ta rolf
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Ergophobia
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我只是在下班回家的公共汽车上才意识到这一点 好帖子！我想我的逻辑中的缺陷是，说 80% 的 IO 贷款比 90% 的 IO 贷款便宜，这是一种令人费解的方式很棒的帖子和知识共享在这里回到我的一个问题（如上所述），这是在思路正确还是大错特错
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你打算卖ta rolf吗
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以后很有可能卖，因为我们要升级，这意味着我们可能需要更大的存款 我们认为这个更大的存款将是我们可以从当前的 PPOR 中获得的股权
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这是一个公平的观点 你的电子表格还比较了 Pamp;I 个人贷款在不同时期的自动化你'在每个场景中有效地更改多个参数，因此它们不是真正的苹果对苹果的比较要正确比较场景，您要么需要在固定期限内使所有贷款自动化（正如我在我的场景中使用的那样），要么有所有贷款利息仅为同一时期（在这种情况下，任何 15% 的金额都是随着时间的推移，一定会更贵）在你的论点中，以更高的利率进行个人贷款更便宜的原因是与贷款规模相比，你有大量的现金流在这种情况下，利率对结果小于费用的影响（例如 LMI） 如果您将相同的现金流费利率数字应用于 100 万美元的贷款，您将得到非常不同的结果，因为您将失去大部分偿还能力快速昂贵的个人贷款对于较大的贷款，或者现金流量减少，时间的影响对成本的影响更大，因此利率的影响更大
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你如何克服那个大线程!!
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他从来没有告诉我们那是什么对，我一直在与它作斗争 ta rolf
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因此，我作为一名股票交易员很难成功
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我认为卡尔是 r正确的需要是一种强大的需求我看到销售人员一直在房地产中使用它，他们经常用诸如“我应该吗？转发一份合同，这样你就可以开始了”；一旦你说“是”；一次，其余的销售就容易多了，我可能错了
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