澳洲澳大利亚房地产交叉抵押悉尼

在澳大利亚地产投资



嗨，我有兴趣在论坛上听到经纪人的消息，我现在了解交叉抵押的陷阱，然后尝试出售房产、重估、更改 LVR 等，这是最近随着贷方收紧标准而变得更加困难的问题吗？我在 2010 年重新融资，但我的经验在很多方面都不尽如人意“这就是贷款的设置方式”没有讨论选项 两年后我现在正在出售其中一处房产 真是一场噩梦！
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我认为由你来阅读合同我在再融资时差点被抓住 我想reval 和我所有的贷款 我解释说他们必须保持独立 当文件来的时候，他们都列出了所有的财产 我说不，我不能签署他们 她向我保证他们没有越过文书工作说他们是我只能说没关系你说他们不是quot;一定以为我是昨天出生的 我把她送走了，她下周带着新文件回来 这是银行的经纪人
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许多经纪人根本不知道区别或对交叉抵押的陷阱 从经纪人的角度来看，避免交叉抵押通常涉及更多的工作而几乎没有额外的补偿，因此交叉两个房产是一种简单的方法 经纪人必须拥有各种证书、文凭和许可 我们需要执行每年的最低培训量 我从未见过贷款人、培训机构或专业机构提供的正式课程，他们谈论并教育经纪人 没有针对经纪人或银行家的战略性贷款课程或正式教育材料 添加到这一点，许多经纪人有银行背景，他们经常接受交叉抵押的培训（尽管他们并不真正理解其中的含义） y 继续做他们一直做的事情 作为我们资格的一部分，文凭涉及案例研究 案例研究问题是关于多个房产的复杂贷款场景，我看过来自不同培训机构的几个案例研究 每一个都是措辞以这种方式建议经纪人应该将 PPOR 与其他财产交叉抵押 我也是澳大利亚抵押和金融协会 (MFAA) 的认证导师，这意味着他们认识到我可以培训其他经纪人只有大约 40该组中其他经纪人的百分比确实在战略贷款方面留下了良好的印象（这些是培训下一代经纪人的人）我实际上将该组的首席培训师包括在 60% 中，只是因为无处可去在课程材料中是否提到避免交叉抵押银行鼓励经纪人避免交叉抵押他们希望拥有每个人的每一点业务CBA 维州首席培训师表示，他们自己的统计数据显示，如果您为某人设立信用卡、储蓄账户、住房贷款和信用额度，那么无论银行服务或利率如何，他们都不太可能去其他任何地方或银行家依法有义务安排“并非不适当”的融资；很容易争辩说，如果客户说他们想要一个抵消账户，那么带有抵消账户的专业套餐就符合这个定义。这并不意味着他们必须提供很好的建议如果贷款人必须提供最好的建议最重要的是，西太平洋银行的银行家会说他们的标准浮动利率明显高于其他主要贷方，而且他们都提供类似的折扣，所以你应该去和能够为你提供贷款的经纪人谈谈从所有主要贷方中，我认为作为个人，大多数经纪人和银行家都真正希望为他们的客户做正确的事，但我一直对真正理解金融业人员实际所做的事情的影响的程度感到震惊对于大多数人来说买自己的房子这不是问题，但对于投资者来说这是至关重要的
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有趣的问题我昨天与“审计师”进行了长时间的讨论。在接受我们的 NCCP 审查时 我的观点是这样 虽然业内普遍存在关于 Cross 是好是坏的争论，并且没有明确定义什么是好或什么是坏，但合法 POV 的注意义务并没有确实存在，因为没有明确的标准 如果采取客观的看法，大多数银行家和贷方使用 xcoll 的方式，收益流向贷方或更高的经纪人贡献、更少的文书工作或更好的保留 在大多数（但不是所有情况下）xcoll 并没有提出“最佳实践” ;借款人的贷款解决方案以下评论来自一家知名金融集团的经纪人，该经纪人在想要跨越 8 个独立的房产和贷款之后，应该更了解，我不会点名，因为我的帖子不是对经纪人或公司的咆哮，但即使是大型组织也应该知道更好，要么不要，要么更可怕 不要在意 方便将所有内容集中在一个地方 包裹％更好 更适合放贷，因为您只有一家银行进行估值 它都在一个地方，所以你确切地知道你有什么 财产被划掉了，但这并不重要，就像你有债务一样，你必须偿还 如果你有其他财产，无论如何你都必须卖掉它们来偿还债务 诸如此类的回应表明代表潜在的疏忽借款人的利益，并且确实缺乏为借款人提供数据以做出明智的决定 Xcoll 可以使用对借款人有利的数据，其中收益超过潜在风险 Th同样的讨论还涉及到 CRAA 的询问，以及贷款人经纪人借款人如何在不小心的情况下快速炒掉他们的文件最后，阅读贷款合同等并不值得，因为贷款合同和抵押贷款备忘录没有列出潜在的单独风险或收益xcoll 你的抵押文件只会告诉你什么被用作担保，如果你被 xcolled 如果你不明白这实际上意味着什么，合同的内容并不重要 ta rolf
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交叉抵押贷款总是造成的问题 这不仅仅是新事物 经纪人没有义务解释设置安全财产 这确实是一个法律问题，如果您寻求法律意见，可以由律师向您解释
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我同意你的观点特里，律师是应该就合同提供法律建议的人，但从技术上讲，律师不太可能有资格提供贷款建议 你还必须考虑因为一般律师可能不具备了解交叉抵押的影响的背景知识
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是的 PT，在我发帖后，我认为一般律师肯定不会知道这个领域或考虑其影响他们可以解释安全方面——这笔贷款由 x 和 x 担保，以及违约担保的执行等如果你问一个问题，比如如果我卖掉一处房产会发生什么，他们可能只会说你需要找银行释放安全这真的只是一个常识问题，新玩家可能不知道的问题
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大多数经纪人根本不知道区别这是一个关注但并不罕见
评论< BR>感谢大家提供的内容丰富的评论 正如 Rolf 上面提到的，我知道这些 IP 是交叉抵押的 我只是没有意识到出售房产意味着什么 我现在的情况已经变成“闹剧”了。一旦我们的一处房产有了买家，我就联系了我的贷方讨论解除流程然后我发现了改变 LVR、估值等的问题我很清楚，随着市场的下跌等，LVR 需要改变（甚至在估值完成之前）我担心我们需要再次完成整个贷款申请流程，并通过电子邮件与 3 位不同的经纪人代表就此进行了交谈 每次我都被告知“别担心，我们等到估值是 inquot; “不，不会重新申请，只是贷款的变化”；我解释说我担心的是我丈夫和我现在已经分居了，鉴于他现在支付子女抚养费、单独的住宿等，我们可能不符合贷款标准继续共同财务 尽管我向他们提出这个问题可能是“风险”，但他们向我保证不要太担心 现在，2 个月后，物业合同已经交换，出售迫在眉睫 现在他们告诉我我们必须经历整个申请过程，因为我们的贷款 LVR 从 71% 到 77% 不等 我们共同符合标准，但分开生活我们不符合因此现实情况是，为了出售我们的房产，还清贷款并减少债务，我们必须重新开始同居，以满足贷款标准，为我们已经拥有的借款再融资！对我来说，这是压垮这家贷方可怕经历的最后一根稻草（2010 年，他们犯了 3 次合同错误，需要需要纠正）我真的只是在这里发泄，但我丈夫和我分开了，因为他患有自闭症，不得不改变我们的生活环境对我们家庭的心理影响是重大的，我知道贷方有他们的流程，但是当我尽一切努力尽早提出关注的问题，但只是被骗了如果他们在我们交换房产合同之前进行了可服务性检查，我们本可以避免潜在的法律灾难 老实说，确实需要贷款经纪人作为个人更多地听取他们的客户的意见，而不仅仅是作为另一个要处理的申请号我相信那里有很好的
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我想你的情况突出了从第一天开始正确贷款结构的原因很重要，因为人们的情况可以很快改变
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完全同意
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虽然我总体上同意，但这对借款人来说不是一个好处，它使你不太可能将不得不支付 LMI
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不，正确的结构是错误的，你可以避免支付 LMI 并保持贷款分开，或者仍然支付 LMI，但金额要低得多
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Cross make the thing更糟糕的是，通常交叉不能从无到有，所以最终的 lvr 单独结构化或交叉仍然是 xx % lvr 不同之处在于交叉你支付 lmi 总计例如 2 笔 90% lvr 的贷款在 270 独立一块 prox lmi 总计 7500 2 笔贷款超过 90 % lvr 540 合计和 prox lmi 12 200 而且对借款人没有任何好处 ta rolf
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这一直是我的牛肉以及立法 最糟糕的是客户和经纪人银行家一无所知 头灯中的鹿 ta rolf
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如果你可以避免 LMI 使用 x-cross 然后你可以避免 LMI 进行标准拆分并且有分离的贷款 x-crossing 没有；'t指您的“财产价值”；上去还是一样的值只是懒惰更“方便”一旦你进入LMI领域，银行写他们的联系方式并持有客户LMI的方式对于x-cross来说要贵得多。在论坛上有点难以解释，因为帖子太长太复杂了也要避免 xcross 银行家我有一个被批准为 x-cross 的 NAB laon，尽管我特别要求它作为一个单独的标准安全应用程序来完成 NAB BDM 一直“令人信服”。我觉得 x-cross 很好，而且一样哈哈——几乎告诉客户不要签署，因为 NAB 不会在 5 天后发布新文档——TA DA ！！！新文档 问候迈克尔
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是的，我指定我不希望我的贷款越过，并且没有更聪明的人签署它不知道上面有两种证券意味着它被越过了 我想我也支付了 lmi 以及我应该在哪里过去的现在，但花了我几大笔钱，我可以在其他地方使用
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NAB因此而臭名昭著
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贷款世界中很少有人知道如何构建，这难道不是令人惊讶吗？贷款良好，特别是对于拥有或寻求积累多个房产的投资者从基本错误（如交叉）到不知道如何以正确的顺序使用正确的贷方来借贷能力，为他们的客户建立投资组合到不知道如何做一些基本的事情，比如在 QBE 或 Genworth（LMI 适用）之间分散风险敞口addbacks 或 gearing或收取 100% 租金而不是 80% 等的贷方无论如何这是一件好事，每天都有很多好人住在这里
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公平地说，贷款世界中的大多数人都为一个贷方工作，所以他们只需要知道一套政策 至于我们这些经纪人，我每天都要花时间研究所有贷方的信贷政策 小事情不断变化，对借款人有很大影响是的，尤其是 NAB 和 St George
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还有有些人认为经纪人的工作就是简单地填写一份申请表
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而另一些人则认为经纪人的工作是完成26页最终用户被淹没，谁不想要的东西, 也不明白 你可以把借款人的 CRAA 档案塞进去，用错误的贷款结构让他们进入主要的 doo doo，但这比你可以与 ta rolf 分享佣金的人重要
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嗨，我与 NAB 有交叉抵押贷款每年我都试图购买房产或出售一个 depe了解我购买房产的情况 我没有遇到过交叉抵押的任何大问题 如果我出售了房产并需要将一些钱用于持有的房产以确保我保持在 80% 我已经投入我的 PPOR 我发现很难为每处房产节省 20%，我已经投资了 20 多年，当银行重新评估我的房产时，他们从未降低过估价 这使我能够借入全部费用并盖章下一个房产的责任 是的，如果他们自己站着就好了，但在过去，一旦估值增长到足够多，我相信你可以要求银行让他们独立
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仅此而已让我有些担心，因为这意味着在过去的 20 年中，您的投资组合的价值只有在其真实的情况下才会增加，然后再好不过了，但我知道没有澳大利亚房地产市场或细分市场没有停止增长或倒退很少作为房地产周期的正常部分 你的情况可能不寻常 t arolf ta rolf
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拥有 1 个 IP 的房地产投资者 % 使用一个贷方的经纪人
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那不是没有经纪人成为移动贷方 NCCP 要求经纪人是向潜在借款人起诉信用指南 该信用指南列出了 6 家最常用的贷方 仅使用一个贷方会看起来很有趣 :) ta rolf
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嗨，Rolf，有时银行估值没有改变年复一年 有些年份我出售的房产远远超过银行估值，然后将钱放回我的 PPOR 或投资房产，从而提高了我的 LVR 然后我购买了更昂贵的 PPOR 从而增加了我的 LVR 然后我卖掉了一些房产以减少债务（当债务上升时感到害怕）现在希望我没有事后诸葛亮然后决定用我所有新发现的股权投资于美国，大错误我的 LVR 是一个流动的东西，它会根据我的财产类型而变化买ie 买了一套房子1年后做涨卖，最近买的是分块卖掉，保住房子最近买的是分块，不知道要不要建和保留
评论< BR>活跃的不断向80% LVR充值的投资者应该避免像瘟疫一样的x-coll 只需要一次salerefinance充值，所有财产都必须重新估价，然后****击中粉丝如果你的LVR只有60就可以了%，你是一个完整的文件借款人 - 在这种情况下，你可能是一个被动投资者而不是主动投资者
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好吧，我想我很幸运，你是在谈论估值被重估为更低影响你的 LVR 我的估值保持不变，但到目前为止，我从未经历过房产估值降低的情况，除非我将房产细分了 2 个街区
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Aaron 你是在说我购买的每一处房产都应该是独立的（在我的情况下是为了避免 LMI）每购买一处房产我应该支付 20% 的首付，或者我应该支付 LMI
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理想情况下，是的，只是有一个我没有遇到过的客户一次3只证券 这样做要花点钱（法律文件费），但最终还是值得的 他得到了80%所有证券的 LVR，完全分离 下次我们想要获得贷款充值时，我们只需获得 3 处房产的估值，如果 vals 很好，我们会得到更多 如果有些是垃圾，我们就放弃 所以不好的估值不要影响好的，你会获得最大的杠杆
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我猜亚伦建议你从你的每个 Ips 和 pu 中提取股权，用于独立贷款 这就是大多数经纪人和银行家的做法所以最终结果对借款人最有效 克罗斯科尔不会神奇地创造股权，它只是你已经以一种比你更适合你的贷方而不是你的方式构建的黑魔法版本 arolf
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是的，低估值影响LVR，如果您已经接近 80%，它可能会使整体 LVR 高于该水平，导致银行要求您 a) 存入资金或 b) 支付 LMI
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Hi Rolf and Aaron, Take请注意您所说的当我去贷款时，银行会评估我所有的财产他们不情愿，他们给了我每处房产的价值，这样我就可以确定我是否能负担得起，即在这个时间点保持低于 80% 嗨亚伦，但我还没有在银行估值中降低房产不说这不会发生，但是我在本迪戈附近购买，并尝试每年以大约 250000 美元至 320000 美元的价格与一个年轻的家庭购买房产 我无法支付 50000 美元至 64000 美元的押金 我不确定是否将房产分散在周围其他银行会大幅改变估值>评论
但你实际上在做的只是差异是你的想法是基于在现金上，您的贷方的想法是基于股权的 请不要误会，但是您对游戏的理解处于允许贷方决定您家庭的未来的水平我一分钟都不会认为那是您真正想要的 花一些与知识渊博的经纪人一起在您的地盘上花时间，这样他们就可以向您展示如何重新获得控制权，而不是让贷方您可以实现迄今为止所拥有的一切以及更多，与您一起驾驶 ta rolf
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嗨罗尔夫，深思
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我认为这是一个非常好的职位我不一定会恐慌，但我确实认为贷款重组会在长期内帮助你，甚至如果有一些短期成本这完全取决于你，这就是这个论坛的目的 - 教育自己
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必须完全同意亚伦，看到其他人的观点，想法只会有帮助
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