澳洲澳大利亚房地产资产价格崩溃假设悉尼

在澳大利亚地产投资



几周前，经济学作家艾伦伍德在《澳大利亚人报》上发表了一篇文章，他在其中讨论了我认为所谓的资产价格崩盘假设资产来为退休提供资金，而周围没有那么多孩子购买，因此资产价格可能会暴跌 他给出了四个原因说明效果不会如此显着，包括婴儿潮一代希望将资产留给孩子而不是出售，以及希望有一些资产留到死，因为没人知道他们能活多久 但是，他似乎总体上支持这个理论，说人们仍然想出售一些资产来为退休提供资金他没有讨论的一个因素是移民的影响- 我认为移民是使我们的人口在生育率下降的情况下保持缓慢增长的原因有没有人对此有任何想法对于像我这样仍然处于高负债状态的人来说，这是一个问题在财产上获得巨额资本收益（除了我的 PPOR）
评论
汤姆，如果您按照澳大利亚的人口趋势得出合乎逻辑的结论，这是绝对有可能的 在意大利等一些欧洲国家，情况甚至更糟 什么要寻找的是政府是否操纵移民来管理这种可能性 - 并支付为生活方式放大器提供资金的不断上涨的成本；老年人口的健康 我的预期是，随着时间的推移，我们将看到澳大利亚政府为提高移民水平敞开大门，以维持澳大利亚的人口并开始将年龄平衡转向年轻人 如果这些事件没有发生，我完全预计在未来的某个时候，澳大利亚将无法再为关键服务提供足够的资金和人力；国防，我们将被另一个人口年轻且不断增长的国家入侵干杯，Aceyducey
评论
我想我们不应该忘记约翰为群众制定的新退休政策，即你永远不会退休，你只是保持如果婴儿潮一代没有足够的钱舒适地退休，而政府助理维持其目前的标准（我看不出其他情况），我相信大多数人会继续工作，以便他们能够长期保持他们想要的生活方式当他们最终筋疲力尽以至于无法再朝九晚五时，他们可能已经足够接近珍珠门了，不需要大量的退休收入因为大部分工作似乎仍然在城市我想大多数婴儿潮一代仍需要住在城市，这将减少这些城市的资产崩盘退休一次这种认识发生了，我想很多人可能会开始重新进入劳动力市场这显然会引发有关培训等方面的问题，但是谁知道呢，也许 Maccas 将停止招聘 16 岁并开始招聘 60 岁 ps 请注意，我只有对我的一些婴儿潮一代的评论有点挖掘，我实际上认为许多婴儿潮一代可以提供更多，然后他们可能意识到环顾我居住的许多企业，我真的想知道基本服务会发生什么（例如医生交易等）一旦他们的所有者退休并且他们的企业关闭了商店潜在的资产破产：http:afrcomarticles200404221082530274715html 听听人们对此的看法会很有趣 干杯 Oceangirl
评论
Oceangirl，国际货币基金组织的报告基于旧数据 - 在某些情况下超过12 个月大 去源头放大器；查：http:wwwimforgeexternalpubsftweo200401indexhtm （文章中讨论的具体意见参考第一章第11页和第18页）这匹马没有螺栓 干杯，Aceyducey
评论
如果国际货币基金组织根据 12 个月前的价格提到澳大利亚的资产价格过度膨胀，那会是什么让今天的价格 - 更加过度膨胀是最后几个月的最后几个月年不过是传统的“傻瓜拉力赛”；在大多数繁荣结束时看到（因为最后绝望的少数人不惜一切代价跳入） 请注意，这是一个问题，而不是陈述 LB
评论
我读过的有关投资书籍的统计数据表明，很少有人将在财务上独立（如低于 5%） 如果是这种情况，那么婴儿潮一代必须出售的所有这些资产在哪里？他们不会足够富有，无法拥有很多统计数据。京崎建议这将发生在股票上，就像超级基金将被提取，股票将被抛售以资助超级缩编我倾向于认为在婴儿潮一代退休后总体上会有更少的钱 TImbo
评论
Timbo，这些统计数据是基于旧数据 情况发生了变化 今天的人们比过去几代人更积极地投资于他们的未来 家庭财富在增加——即使考虑到债务增加的事实 我相信 5% 的数字在 20 年内会显着提高 干杯，Aceyducey< BR>评论
大家好 有趣的话题 前几天我在洛杉矶的一家报纸上读到一篇文章，文章称年轻的加利福尼亚家庭避开内城的生活方式，选择在自己的地块上买房子，即使他们不得不去到后面的街区去寻找适合他们预算的地方似乎市中心的生活方式趋势可能只是一个很好的推销方式，只在很短的时间里奏效了让我们在这里变得真实这个星球上只有X数量的理想土地如果我们能够自己控制其中的一些，那么它的价值将永远是溢价的，我们会微笑亲切的问候西蒙
评论
我同意 - 我们应该尽量避免的假设是因为有地球上只有 X 块土地，它将达到我们一生中一无所有的阶段 当太多人相信这一点时会发生什么，投资者不惜一切代价来获得这片土地 不仅仅是为了他们自己，而是足够了，以至于当它“用完”时；那些错过的人将不得不支付这些投资者要求的任何价格，因为没有剩下的了！或者那是他们的计划无论如何我将有一英亩给我，另一英亩给那些现在买不起但几年后将被迫支付更多钱的可怜的家伙真正发生的事情是，而不是支付现有土地和房屋所需的非常高的价格，市场的新进入者转移到他们能够负担得起的地方——更远的地方 这创造了就业机会、增长等，最终诞生了新的城镇和城市 这种影响可以看到发生他们计划在布里斯班附近开发一个全新的城市CBD 区域（斯普林菲尔德附近） 在某些情况下，旧 CBD 内的这些地点变得贫穷，犯罪活动开始，这会影响这些地区的房产价值 美国许多城市也可以看到这种情况 我的第一段情景发生在 1920 年代佛罗里达州的土地繁荣期间，预期佛罗里达州将由于人口增长和旅游业的增加等而迅速扩张每个人都参与其中 - 如此购买我为自己登陆，然后变得贪婪并购买更多以卖给下一个不想错过的despro 投资者认为 - 我支付多少并不重要，因为只要人们搬到这里，我就可以卖掉它无论我要求什么价格问题是，即使这种人口增长持续（直到今天），价值也无法维持，因为它们离现实太远了。大约在 1955 年左右，被计入价格的资本增长终于被抓住了直到 1925 年的价格，我想这证明了一个理论，即如果你持有足够长的时间，你总会获得收益，或者它只是建议人们应该只进行现金流正投资，以确保他们可以持有未来 30 年的投资如果价格下跌 LB
评论
这很有趣 - “少钱”;一般来说，如果是这样，那么不仅RE价格应该下降，而且服务和商品的价格也会下降但这意味着什么如果你将平均房屋的价格除以平均汉堡剪发车的价格，是否有理由当“周围的钱越来越少”时，这个比率会改变；请不要误会我的意思，我并没有放弃我对澳大利亚房地产的看法——问题不在于资产价值多少（即以数字计价的美元），而在于与它相比相对昂贵或便宜给定经济体中的其他商品和服务
评论
这是“更大的傻瓜”；理论 今天支付这些价格可能是愚蠢的，但明天会有一个更大的傻瓜谁会付出更多 最近的事件是 com 繁荣，但它们都以眼泪收场 你必须自己决定当前的 RE价格属于这一类 Thommo
评论
tomd 我想这些人中的很多都是从一位加拿大人口统计作家那里借来的，他说这个观点流行了一段时间 受到挑战，但我看看能不能找到原著书名 Oz 低生育率令人担忧，年轻的论坛成员应该专注于室内活动而不是装修，以帮助国家摆脱困境！ Lplate
评论
Boom, Bust and Echo 这本书可能是 Boom, Bust and Echo David K Foot 和 Daniel Stoffman 在美国，有些人已经耸人听闻了那里的观点例如，股票市场将崩溃，因为没有人会购买婴儿潮一代购买的股票 另外，由于大量婴儿潮一代购买股票，这些股票的价值无论如何都被严重夸大了 与记忆中书中所说的不太一样一个我还没有读过的后续（也许其他人已经读过） - Boom, Bust and Echo 2000 - 从新千年的人口变化中获利 它应该考虑到最近的学习和对第一个的建设性批评这本书（读得很好） Lplate
评论
在某些地方，这可能是真的 - 即：投资者占购买者的 65% 的地铁内公寓 但是在房主是主要购买者的郊区大众中，我怀疑这是否成立简单地为资本改进补充贷款，杠杆“无现金首付”购买，取消交叉抵押，因为房产价值支持一贷一房产，贷款转换为更好的贷款产品，利率固定以及通过年金将股权转换为收入我确信除此之外还有其他情况，因此我对这些数字没有任何信任 不幸的是，代理商没有记录购买 IP 与房屋的实际数量，因此无法凭经验衡量，但通常只是一个数字由对市场看法有限的人估计 所以这些数字也不可信 所以建立任何“更大的傻瓜”理论（更好地应用于收集和衡量数据的股票市场）并将其应用于澳大利亚房地产是在统计上非常可疑 BTW：该理论在联邦之前已经多次陈述和报告悉尼和墨尔本的房地产价格，并定期报告贯穿整个 20 世纪还没有实现 ONCE Cheers, Aceyducey
评论
金钱的循环理论和许多基于婴儿潮一代（BB）兑现超级基金并将股票发送到墙上的联系起初我想，是的，这很糟糕，但只有今晚 Stateline ABC 发布了一个故事，展示了未来的现实并且正在发生 金钱法则 就像能量法则（能量不能被创造或破坏，但形式会发生变化） 金钱不会消失（免责声明：我接受你实际上可以在物理上摧毁金钱，如果你愿意的话）但金钱本质上会转移到别人的手中pocket Back to Stateline 他们在我位于科夫斯港 88 到 95 号的老家中写了一篇文章，说 BB 搬进来，没有医生护士支持他们 一项研究表明，他们都将在 15 年后返回 解决方案 当地的 TAFE 和 Uni 有开办医学课程以满足老年人的需求，为搬入、寿命更长但需要医疗维修的老年人提供服务 Ramsey Heath Care 和 Astoria（开发商）不建造住宅区，而是集成老年汽车房屋结果金钱循环开始了！ BB 钱给付给保险公司的医生 建造者 员工和医生的妻子 给理发店 零售商 珠宝商 汽车制造商 离婚律师 保险公司向悉尼总部汇款 付给员工 股东 政府税 办公室租金 股东套现并在年老时搬到科夫斯港！那么这意味着什么 对股票的影响 是的 BB 将兑现并获得他们的超级 可能的结果，戴尔的股票将随着工人的减少等于台式机购买者的减少而下跌，但 Heath Providers 的股票将随着他们从巨变和关怀中获利而上涨养老金领取者的寿命更长 诀窍是寻找能够驾驭这种繁荣的公司 50 年前他们持有微软、科利耳、戴尔的股份大型零售商，死去的汽车制造商（Leyland P76 任何人） 工作怎么样？是的，计算机意味着 10 名打字员的工作由 1 名办公室工作人员完成，电影票通过互联网和电话销售，等等，但每丢掉一份工作，就有 1 个或更多人被替换 我父亲是一名合格的锅炉助理，我认为这意味着他维持锅炉（不管它们是什么） 今天他将成为修理老人家冷冻水冷却器的杂工名称已更改 越来越多的工作是服务行业，是的，我们现在有 GST 可以兑现TY 好吧，随着 CBD 的消亡，这里变得更加困难 郊区是否毫无价值 是与否 这里有太多的变量要列出，但要简短 恕我直言，直到有人发明了远程交通 靠近你工作的地方的需要仍然存在 所以，如果工作地点是 CBD，那里是人们想要居住的地方，而且报酬最高是指日可待 问候，彼得 147
评论
抱歉，我恭敬地不同意你的金钱法则（爬行够不够）你工作，你为社区增加了一些价值——你正在创造一些东西一个社区, 国家, 或世界, 由许多人组成 他们都在增加价值 人们都变得更好让每个人都过得更好听说（我之前在论坛中提到过）西班牙在新大陆发现黄金最终使他们变得贫穷——而欧洲其他国家则变得富有 他们将黄金花在家具、地毯、房屋、绘画之类的东西上欧洲国家有义务——并培养自己的技能来满足这些需求，结果西班牙失去了很多技能——而欧洲其他国家由于建立了最初生产西班牙的技能而变得富有——其余的或丰富的欧洲后来-要求也许BBs是新的西班牙（我以科学IT机构的所有权威说话，已经阅读了太多流行的新闻）
评论
他们正在培训的医务人员是护士没有额外的医生是在科夫斯接受培训 他们将医学生借调到其他地区作为他们培训的一部分，希望有些人能留在那里。现实情况是，大多数医学生对在乡村地区工作没有兴趣，除了一个可能的例外几年来获得更多经验 他们已经开始为 HSC 学生进入医学院的保税计划，如果他们的分数较低，并准备进入偏远地区 我已经听到 AMA 抱怨征兵 我可以想象一些甚至会去新西兰和英格兰，而不是在偏远地区练习 查看变化
评论
如果我们到达偏远地区的阶段，AMA 恕我直言没有重大妥协医疗保健不足 政府将介入以打破这种垄断 只需要少数媒体报道的死亡事件就可以推翻 AMA，因为所有医生都在社区中树立了自己作为有爱心的勤奋个体的形象——同时有时被视为非常富有，在某种意义上是傲慢的获得注册 - 基于他们在前五年按照政府告诉他们的方式执业，否则我们将看到由联邦政府管理的医生进行基于征兵的轮换我们甚至在堪培拉的 ATM 上都出现了医生短缺，而且这里的医生远远超过悉尼医生的中位年龄墨尔本这只是一个必须解决的领域——尤其是年龄较大、更有可能需要护理的人涌出主要地铁自动取款机 我的两分钱干杯，Aceyducey
评论
好点杰夫，但我仍然认为我的法律适用所有业务只是商品和服务的金钱交易即使现在，我为我使用的计算机支付 optus 和 DELL 一点费用，为运行计算机的电源支付 Integral Energy和市政费 坐在家里写我的回复 我的个人管理费用总是在那里 我认为西班牙的例子虽然有效，但现在不是这样，因为现在有钱的西班牙人可以购买德国家具制造商的股份我假设当时一个国家的个人财富只是它可以找到和获取的（黄金）增长、开采、建造或出口（教育）今天有人可以坐在塔西从不工作并享受一个国家的果实如果管理得当，CPI 证明收入流至于我的法律，我想说的是，担心 BB 把钱拿出来，市场会下跌，但他们拿出钱是为了什么？加上 10% 的 GST 给政府 随着他们的支出，他们开发了增长和上市股票的行业 最终钱回到了起点 正如我所说的我住在科夫斯港，它在零售、汽车销售、船只销售等本地驱动的行业中有一个健康的行业、渔具销售和骑割草机 BB 要么退休到海滨，要么在山上钓鱼或耕地，然后把所有的时间都花在园艺上！作为一个非绿色拇指我从来不理解吸引力！它所没有的是悉尼的巨大机会，这就是为什么当地的孩子和我自己搬到大烟雾中的原因有趣但是当你在沙滩和冲浪中长大时，海滩生活方式开始变得吸引人在医生培训上我承认疏忽在这里 但是他们并没有阻止他们在几年内这样做 无论如何，大学只有 10 岁左右 研究表明，如果当地孩子可以在当地学习并找到工作，他们通常会留在当地 在 AMA 上，我没有提供明智的评论问候彼得 147Acey，很高兴认为会发生这种情况，但我认为你高估了整个医生的社会意识他们是一个自私的团体，就像社区中任何其他这样的团体一样为了进入医学领域，你没有'不必通过道德或社会意识方面的任何测试您需要做的就是足够努力并足够聪明，以便在 HSC 获得分数以进入医学领域显然有一些非常具有社会意识的有能力的医生，但作为一个整体，他们并不比社区中的大多数其他团体好或差
评论
本论坛三位医生入狱我只知道论坛上有两位医生（嗯，一位现任）这是否意味着您曾入狱
评论< BR>彼得，钱的产生是因为人们继续生产东西他们的大部分生活都在“增值”——这就是为什么现在看起来当地经济只是在换钱 但是提供服务的人正在做增值 商店、商店、快餐店——所有这些都有人们在工作，并为整个社区增加价值购买必须由某人生产——农民、制造商等这就是推动经济发展的动力
评论
评估经济活动是一件有趣的事情因此，如果我们为邻居洗衣服（收费），经济增长为服务从私人（家庭）转移到公共（经济）领域，即使完成的工作量保持不变* * 实际上可能会稍微少一些，因为不太富裕的人负担不起洗衣服的费用频繁，因为他们必须支付 必要但无法支付的活动因此不要完成 但是如果洗涤频率较低，您可以预期一些连锁反应，例如增加内衣供应商的销售！如果所有自住业主都卖掉他们的房子并租给他们的邻居，那么物业管理和家庭维修等行业的经济活动也会更加活跃。但是假设收入保持不变，这将不利于其他行业（外出就餐、老虎机、衣服等等）如此多的经济学似乎是任意的 什么被视为活动或增长通常只是对以前无偿执行的活动进行重新标记因此我总是怀疑 X 将创造 Y 就业机会或 Z 会省钱 Peter
评论
我们同意你好蜘蛛侠吗？杰夫，我很享受我们的辩论，但我们是否开始同意，但我们不知道所以我将提出另一个案例，即我们可能会因 BB 导致崩溃，我认为恐惧是 BB 退休并希望他们的超级股票，所以股票被卖出，如果没有足够的买家，供过于求，股价下跌 但是BB将如何处理他们的超级现金 好吧，如果他们投资海外 Aust会受到影响 但是大规模的可能性很小，而且充满了交易所风险 因此，BB 有 3 种投资选择 股票、财产或现金 如果他们用现金淹没银行，那是因为他们没有购买任何东西 经济放缓，因此 RBA 降低利率，并且因为银行兑现了，他们提供的贷款非常低鼓励企业建造老式踏板车为曾经移动的 BB 提供服务的费率 如果他们再次淹没房产，供过于求，租金下降，如果沼泽共享，他们将再次回到起点，承租人享受较低的生活成本我认为如果我们不同意，你能举出一个例子，说明货币法失败了吗？它花在生活方式而不是投资上 大多数婴儿潮一代的份额微不足道；除了超级IP资产之外，我看不到未来二十年会有很大变化风险是当它们中的许多同时（不太可能）出售时，它可能会在接下来的 20 到 30 年中，婴儿潮一代将被淘汰出市场——在目前的情况下，这在任何一年、一个月或一天中都不是一个令人惊讶的大驼峰，如果他们卖掉了，他们就必须用他们的钱做点什么！一些资产价格会波动 - 但是如果澳大利亚努力匹配移民以保持人口缓慢上升，市场应该能够吸收它干杯，Aceyducey
评论
完全同意事实上，如果你在 65 岁退休平均寿命是 73 年，你只有 8 年的时间来炸掉它 我承认有些人会提前退休，有些人会活得更久但艾西是对的 BB 会过滤掉，其他人会过滤掉说彼得 147
评论
在所有的房地产介绍中，我看到 90% 的退休人员将依赖养老金 工人退休人员的比例从十年前的 20-1 下降到现在的 5-1，预计 1-1十年后，也许我们应该看看我们认为可以自给自足的 70% 如果政府没有足够的钱来支付养老金，那么我们将看到进一步延长工作年限，兼职获得养老金，然后不可避免，出售家庭住宅作为反向抵押贷款以筹集资金日常生活 联邦银行在让高收入的人都花在“股权伴侣”上之后就已经开始了这种趋势，他们可以看到 BB 需要反向抵押贷款已成为退休时的标准板条，并开发了相应的产品 婴儿潮的甜甜圈理论是，少数富裕的退休人员将位于内郊区，外郊区人口负担不起中郊区或内郊区；最后，由于婴儿潮一代在 50 万美元的房产中自住，但价格下跌至外围郊区的价格，以遏制策略将买家带回墨尔本，因此中部郊区的价格暴跌。短期内增加土地，可能不太可能受到珀斯的影响另一方面，尽可能向外扩散，可能会发现缺乏想要住在越来越多自住的空置中环的人 这将是有意义的看看未来 5 到 10 年的自住业主与投资者的比率 Noddy
评论
我听说过一种理论，随着婴儿潮一代开始意识到他们没有为他们的退休生活做好准备（作为BB 我自己，我自己在几年前就意识到了这一点，但没有看到出路）- 他们开始大举投资 ion 财产- 可能导致下一个繁荣周期比这个大得多但是然后，作为现实供需关系冲击国内，这可能导致一个巨大的萧条周期我认为到目前为止，我们已经看到了投资者主导的繁荣的影响——与这个周期相似，但放大似乎至少是合理的
澳洲中文论坛热点