澳洲澳大利亚房地产 2006 年预算对悉尼房地产不利

在澳大利亚地产投资



我一直在研究我的负扣税房产预算的影响 我的边际税率从今年的 485% 下降到明年的 415% 看起来下降幅度很小，但实际上它使负扣税的价值降低了一点此外，之前，在进行快速评估时，我预计退税大约是名义损失的一半，现在大约是 40%未来几个月的超级 这笔钱大部分会推高股市 再加上利率和稍后的另一个预期，我认为没有理由期待东海岸房地产市场会在一段时间内反弹 干杯，
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所以你付的税少了，你认为你的情况更糟
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如果你的边际税率从485%上升到415%，那么你的退税就更近了到 40% 的损失比到 50% 但你保持成比例地增加你的收入 杰米的困境在哪里
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G'Day 一项投资的收入与该投资的直接和间接收入有关 例如，如果一项投资 - 在这种情况下是房地产 - 每年产生 10,000 美元并且与该投资有关的费用为 15,000 美元，则持续供款（出于税收目的的损失）为 5,000 美元，根据该纳税年度的所有其他收入进行调整 如果投资者的最高边际税率目前为 47%，则退税额约为 2,350 美元这使该物业产生或归属于该物业的直接和间接收入达到 12,350 美元 如果该物业的资本价值为 200,000 美元，则投资回报率从 500% 的总收益率增加到税后净收益率6175% 即使投资者仍然为该投资的持续持有成本贡献了 2,650 美元的税后美元 所以为了论证的目的，投资的“机会成本”租金为 2,650 美元 或许管家的意思是，heshe 现在每年将缴纳 2,900 美元的税后供款来持有相同的房产 总回报可能保持每年 10,000 美元 500%，但净回报实际上将下降 12,100 美元 605%当然，这是假设资本基础保持不变 如果资本价值下降，那么以百分比表示的收益率将会上升 如果资本价值上升，那么以百分比表示的收益率将会下降 许多投资者，无论是房地产、艺术、黄金或股票，在市场发生最轻微变化时改变策略 这可能是一个好或坏的策略，取决于您自己的优先行动方案 但是，改变财产的策略类似于改变油轮的航向，而不是改变策略在帆船上 仅仅因为天气条件发生变化而出售资本财产可能对房地产投资的全部意义持非常短视的看法erty，除了极少数例外，是一项长期投资如果您是开发商或其他交易者，那么公平，股票就是股票，您的业务将依赖于一年内的 x 次股票周转投资者本身通常不是交易者，并且税率的变化以及由此导致的感知回报的变化会阻止一些人，但对于大多数忠诚的投资者来说，像退休金这样的“投资”，你不能交易或赎回很多年，根本不是“投资”。对很多人来说，退休金是绝大多数人都会相信和依赖的一种必要的邪恶“哦，我有退休金”让许多人甚至没有考虑更积极的投资“你可能会问多少”，却发现有更少比期待已久的退休金储备金中相当于五年的全职工资管家，请务必将注意力转移到您的退休金基金上，但我从未从“负扣税”中受益 否r 我是否期望收到任何东西，但投资房地产所产生的收益和资本收益超出了我的想象每多投资一美元 那额外的 70 美分可能会让你以正确的方式使用财富 就我个人而言，我认为当前的市场是一个好东西的聚宝盆！房产需要更长的时间才能出售，生活成本肯定会增加，而且利率也会上升 当贷方评估贷款申请时，由于税率调整，我们现在将拥有更多的税后资金这一事实将大有帮助这将为投资者提供更好的服务能力和更多的购买机会 在未来十二到十八个月内，由于萎缩，租金将面临巨大压力空置率 我们这些长期参与的人可以期待一个非常有趣的未来几年！干杯 Kristine 抱歉，忘记计算内部收益率 对于 2,650 美元甚至 2,900 美元的持有成本，该房产必须增加多少才能让投资者获得 100% 的纸面回报 是的，伙计们，2,650 美元或 2,900 美元，就是这样全部！因此，如果 200,000 美元的房产价值仅增加 275% 的 CPI，那么明年它将“价值”205,500 美元，这是任何养老基金和极少数股票都做梦也想不到的回报 想象一下以 100% LVR 购买的房产贷款，只付利息，你开始了解杠杆，收益，税收优惠 - 谁可以要求更多！哟！
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另一方面，管家，你的资本利得税也下降了 我同意其他人的观点：你的边际税率下降意味着你少交税 如果结果是你的税收减免没有那么多价值，所以只要你缴纳任何税款（即你的收入是正数），你最好用较低的税率来关注负扣税如何变得不那么有吸引力投资者，我认为直到 2003 年的泡沫部分是由那些认为他们确信他们会在日常通过负扣税缓冲的同时获得资本收益的人推动的 现在增长不太确定（不是因为长期趋势已经改变，而是因为市场在泡沫期间过度上涨，尤其是在悉尼），并且 -ve 杠杆被认为效率下降，那些“我也是”投资者将出售 这将在短期内降低价格，但由于 IP 供应下降而增加租金 价值我们的 IP 下降但现金流增加 并非如此除非你在市场顶部买了很多东西，或者知道你无法支付并想要快速翻转，否则我认为 2006 年的预算对房地产不利，因为它将导致 RBA再次加息 然后真的会打击人们，利率可能会继续上涨，正是这种恐惧会伤害市场 我期待的是：让我有机会按照自己的条件购买更多房产至于更多钱进入股市：我认为你是对的 这意味着一个更大的泡沫，当清算的那一天到来时，它会变得更大更期待它 Alex
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嗨管家这当然是我的看法关于 stocksuper 的变化 所有额外的 super 都必须去某个地方，逻辑似乎表明股市将成为这些额外资金的净接收者 对于房地产市场，我们还没有经历足够的痛苦，直到我们这样做之前应该没有恢复干杯
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这都是关于负扣税的相对好处 伙计们，我认为这里的关键点不是减税是否使我们的房地产投资者在净资产上更加富有，尽管负扣税的好处有所减少 我们都意识到任何减税都是一件好事对我们个人财富而言，负扣税只会给你一些你已经缴纳的税款在我看来，关键点是：减税现在已经降低了负扣税的好处，因此降低了负扣税投资组合与正扣税组合的相对收益！想一想，在你为增长负扣税之前，因为增长是免税的，负扣税给你一个很好的税收减免，现在有更多的正扣税组合更有意义因此，资产类别，如股票相对于负负债资产而言，它们变得更具吸引力 从净值来看，它们可能仍然无法赶上，但它们相对更具吸引力 让我通过一些非常粗略的比较来描绘它： 情景 1：40% 的边际税率（今天的情景) 您负扣税并获得 40% 的损失补偿您的资本收益是免税的，并且您在 IP 上获得约 3-4% 的收益，具体取决于您在哪里购买退税后的损失被增长抵消每年 10%，剩下的 IRR 约为 15%（10% 增长 + 4% 收益率 + 1% 负扣税返还） 您正扣税并支付 40% 的税收利润 您获得约 15% 的收益率（假设股票市场）所以剩下 9% 的净收益率 你的负利率专业人士perty 比您的正齿轮股票投资组合获得更好的回报（15% gt； 9%）情景 2：无税（极端相反，因此您可以看到任何减少趋势如何趋向该极端）您仍然持有您的知识产权，但负扣税没用您仍然获得 10% 的年资本收益，现在获得 4% 的收益率，但没有税收减免 您的净 IRR 为每年 14%，比纳税情况下降 1%，因为您的净亏损没有获得 NG 税收减免 您认为vely 齿轮，不为您的利润支付任何费用！您获得约 15% 的收益率（在同一个股票市场上），因此剩下 15% 的净收益率 现在股票的回报率比负资产负债率更高！ (14% lt; 15%) 因此，我们需要了解，任何减税措施都可能导致投资者重新分配一些资产以追逐回报，而所得税的减少使这些资产的相对回报现在与负扣税资产的回报更具竞争力 问候，迈克尔
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不，一点也不抱怨渐进式，并且可能会减少因退税而导致的投资决策扭曲与现在相比，这可能会阻止额外的投资性房地产购买，这应该会减少投资者的需求 由于这些变化，我不打算出售我的房产 但是，一些过度紧张的投资者受到了更高的信心休息率和较低的退税，可能会开始出售一些房产，特别是如果他们在繁荣时期附近购买并且负债率很高。在土地税增加之后，这可能是一些人的最后一根稻草 我认为总体而言，这个预算将趋于鼓励人们投资股市而不是房地产 至少这是我预计短期内的趋势，这是我倾向于将资金投入Cheers的地方，
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Kristine - 顶部点，如果只有更多的人计算和理解，NPV，IRR，任何现金流模型真的
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只有当利息成本超过其他收入来源时，我想这将很难做到，因为我不会'认为银行不会放那么多钱 因为你从其他收入中扣除利息并为剩下的部分纳税，只要利息不超过其他收入，你还是有更好的现金流 GP
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我认为，投资者心理学中缺少的成分克里斯汀有一点负扣税房产将对市场产生影响 她对数据的分析做得很好 但真正影响最大的是投资者的心理 人们讨厌纳税 当他们听说投资房产可以为他们省税时，他们会感到贪婪和愿望 他们不一定做数字，他们只是听到“我会得到 50% 的回报”；或“税务员将为我购买我的投资物业”；我认为这个 50% 的数字很重要 以前很多人的税率接近这个，现在是 30% 以前他们认为“税务员拿走了我收入的 12 个”。他们现在认为“不到三分之一”；负扣税仅在接近 50% 的税率下具有部分意义（正扣税人群认为这是一个肮脏的词） 不到 13 岁，很难如此兴奋，我认为这会缓和“我也是”的热情;房产投资人：70k+的打工仔，会计师说“你应该买IP来省税”；我认为这一切都取决于人类心理学的基本原理 我们讨厌失去我们已经拥有的东西 这比没有得到我们还没有拥有的东西更糟糕 因此，如果我们在街上损失了 50 美元，我们会感到比我们更痛苦如果我们找到它会很高兴其他人怎么看
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那些积极负债并从投资中获得现金流利润的房地产投资者呢？他们中的一些人已经回落或即将回落一个税级，例如去从必须支付 435% 到 315%，或从 485% 到 435% 或即将从 485% 到 415% 对于那些将受到这些支架变化负面影响的人（例如那些依赖负扣税的人），也许这是值得的重新考虑你的策略——你如何改善你的情况以利用它 询问是否值得研究一下开源软件
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我听说，在一些研讨会上，精心挑选的房产平均每年增长 10%，现在我确信有可能找到支持这种说法的统计数据 然而，统计数据有时会误导 Median价格统计数据没有考虑翻新和改善，例如我在悉尼没有观察到一个特定的房产在 10 年内翻了一番以上这是从 1996 年到现在，其中包括我们长期以来的最大繁荣也许我在寻找错误的领域 10 年内翻倍意味着 7% 的增长 我不会购买期望每年增长 10% 的 IP 我会购买假设 6% 的增长h，并确保基于此假设的投资是值得的 如果有人知道在至少 10 年内以每年 10% 的速度增长的特定房产，而没有选择性地选择时间，那么任何额外的资本增长都将是一个红利大部分增长发生的时期，我很想知道干杯，
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你好管家是的，我有两个 1994 年以 54,000 美元买地，1995 年落户 1996 年建房，12 月完工并出租立即 土地建造 装备 家具（窗帘和窗帘等）的总成本 186,000 美元 最近再融资（2005 年 7 月）估值返回 430,000 美元 购买 1974 年的使命棕色房屋 105,000 美元 1994 年 9 月 2003 年 9 月再融资 估值 280,000 美元 现在价值明确的 300,000 美元，但不确定多少钱更多 1994年市场还在下滑，所以这个时期包括一个下降期和一个繁荣期，但主要是这十年只是沿着Cheers Kristine慢跑
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感谢Kristine, D o 你介意我问那个房子在哪个郊区 你对房子做了任何装修吗 谢谢，
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你好 管家 没有装修，仍然有单碗水槽和当时蓝色使命风格的浴室瓷砖我在重估之前的几年里安装了管道供暖，并且已经安装了 evap 空调所以这主要是因为我买了它（但休息室不再是橙色的石灰绿色窗帘）而且它没有被扩展或做任何事情提高价值 该物业距离墨尔本约 35 公里，位于东郊外，但就在住宅区的边缘 事实上，这两个物业相距大约四条小街 机会就是你找到它的地方 我对布朗使命的资本贡献是 40,000 美元的押金 我当时没有工作，所以这笔交易必须是自给自足的，每周租金 150 美元 当前租金每周 260 美元 另一处房产没有我的现金贡献，而且一直按自己的方式支付 目前租金每周 370 美元，租客在她的第三年 干杯克里斯汀
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谢谢克里斯汀，这听起来很划算 我对远离中央商务区的地点实现的资本增长感到惊讶它显示了选择正确的属性的重要性谢谢，
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