澳洲澳大利亚房地产 资产价格通缩和利率上升 悉尼

在澳大利亚地产投资



7:30 报告 http:wwwabcnetau730content2007s2084263htm 虽然我天性乐观，但我真的很想知道上述情况是否不可避免，因为我不知道如果没有某种类型的收入，我们将如何解决与收入相关的巨额债务资产通货紧缩与利率下降同时发生 利率不可能停止上升，而资产的推算价值正在以这种方式上升 - 这是一个泡沫蒂姆
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STEVE KEEN：不，我不，但我想说的是，我们现在必须非常仔细地看待通货膨胀 通货膨胀是 1970 年代的祸害 通缩是 1930 年代的祸害现在多关注债务，少担心通胀，因为我们实际上可能想要通胀年，和日本储备银行花了 15 年时间试图引起通货膨胀，但他们一败涂地 所有投资者都需要管理债务 但是只看财富中的现金部分存在一些问题 通货膨胀会随着时间的推移侵蚀现金的现金购买力 所以唯一的在通货膨胀环境中保持这种情况的方法是拥有实物资产，例如贵金属、商品、更高价值的房地产，例如内城，这些资产随着通货膨胀而升值，并通过资产价格升值来维持您的购买力 通货膨胀效应在全世界都存在不同程度 如果您查看各种货币的购买力，那么实际上与黄金、石油和小麦等一揽子商品相比，世界上大多数货币都存在通货紧缩 因此，如果您的财富是这些货币（例如养老金领取者或以储蓄为生）而不是硬资产，那么在美国或美国等一些国家，它们的价值将大幅贬值英国 这是由于通货膨胀 美国似乎处于最糟糕的境地，高利率和商品货币处于最佳境地 这些趋势持续的时间比人们在逆转之前的预期要长得多 我不会指望即将到来的长期资产价格通货紧缩（除了像美国一样已经发生的西悉尼）在澳大利亚很快就会出现上一个类似的时期是在六十年代末到七十年代，持续了15年以上这个利率商品周期只有五年旧的 利率上升导致的商品、贸易商和持有成本的高成本已经对新的住房供应产生了巨大影响 技术工人移民以保持我们的经济发展正在增加对现有住房存量的压力，这体现在较高的租金和在西澳或昆士兰州等区域经济体房价升值 对其他观点感兴趣 Cheers Shane
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资产价值是估算很重要——如果你采用任何其他合理的估值方法，你会发现很多房产“投资者”；实际上，他们的资产负债表上已经完全处于亏损状态 LVR 是基于推算值 根据您当前的债务除以您资产的 10 年滚动平均值计算出的 LVR，您将获得远高于 100% 的结果 在我看来，这是显然是一个泡沫如果您查看历史上具有相同特征的先前泡沫
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嗨，Shane，我很想听听更多您认为 60 年代和现在在经济方面的相似之处，我我不是很熟悉当时发生的事情，但对你如何看待通货紧缩不发生感兴趣（我不是说我期望它会发生，我不知道会发生什么）
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为什么十年也有兴趣为什么你只关注价格而不是关于住房和价格的供需问题 Cheers Shane
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嗨，蒂姆，我没有说这不会发生，只是我认为通货紧缩在澳大利亚经济中并不迫在眉睫六七十年代，我们经历了大宗商品繁荣高油价（由欧佩克对美国的禁运造成，而不是像今天这样的供需问题）和高通胀 出现了一系列小型繁荣和萧条，通胀最终被非常高的利率所击败那些负担得起的人（即富裕的人）逃向硬资产 这些包括贵金属、能源和优质房地产 那些可以持有资产的人在这些时期这样做，因为通货膨胀因素维持了他们的购买力 那些不能持有的人资产失去有效购买力或更糟！ Cheers Shane
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10 年没有特别的原因 只是建议看一段时间可以摆脱短期的可变性，并希望能把它带回来k 到更有意义的东西 - 10 年只是一个例子 另一种方法是从收到的租金中进行某种反向计算（可能为业主自住者的无形利益提供溢价） 关键是估算的当前价值（即查看其他在街上卖掉的房子）是一个非常差的估值工具在未来（如果不是现在），我预计银行会要求更大的存款以试图弥补自己
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我确实关注需求和供应，我认为如果一些价格上涨是真实和可持续的政府维持现状 - 即严格的规划限制、征税和税收有效地限制了供应 在需求方面，当前的经济繁荣允许人们升级他们的房屋，从而推高了需求。 g 这似乎有很大一部分需求是由价格上涨引起的人们要么担心他们会错过，所以现在就伸手进去，或者他们是投机者（投资者）买入以查看其资产的“价值”上涨 高价格带来需求和需求增加价格上涨是泡沫的典型迹象之一（自我喂养机制） 在正常市场中，高价格应该会减少需求 所以我认为 2000 年到 2007 年的一半收益是可持续的，因为基本面需求供应发生变化，但其余部分是泡沫领域 - 因此我看到价格长期回落到 2003 年（实际价格）
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通过线性回归、标准偏差带等方法对任何统计序列进行平滑处理将显示可能更好的价值进入市场的地方 这些在市场信息正常的情况下非常有用，比较相同的数据集，例如特定的股价 这些数据集对于住房并不存在，因为中值方法是缺陷编辑的原因有很多，其中包括； 1 未检查相同的数据点，即个别房屋周转率太低而无法创建有用的数据集； 2 数据集中未反映的房屋改进，3 环境改善，例如改善交通连接、升级医院、学校等将改变购买者的感知价值，4 自住房屋具有税收优惠，这可能会影响某些地区（例如市中心）的中位价格理想的郊区可能有更大比例的自住业主 任何“公允价值”的基础；由于可用数据不佳而被扭曲，即使澳大利亚央行承认住房数据质量如此差，几乎没有用 正在努力改进数据收集和整理，但我建议的方法可能存在缺陷，因为可能影响价格升值的可变因素
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扭曲在于资本利得税豁免，允许人们在不缴税的情况下升级他们的 PPOR 这抬高了理想地区的价格 我不认为它实际上推高了需求（显然在那些理想的地区除外）因为大多数人都在交换现有库存，当购买一所房子时，另一所房子就可以出售 这将是在一个正常的市场中 但在一个通货膨胀侵蚀储蓄和贵金属、商品和等硬资产的市场中优质房地产持有或增值 人们持有现金财富没有优势 高利率将减少新房存量建设和持有成本 它也将在一定程度上减少投机需求，但这主要是由科斯特洛解决的与 2004 年之前相同的程度 这降低了投机性投资的底端，使升级 PPOR 所有者和更富有的投资者投机者竞争降低的库存水平 我没有直接文章的链接，但我记得一些研究表明2000-2003 年繁荣时期发生的大部分贷款是针对 PPOR 住宅而非投资贷款您提到的元素在投资领域并不像在 PPOR 市场那样普遍，事实上人们正在利用 PPOR 的低借贷成本和资本利得税优势来升级他们的非应税资产 这些人不太可能除非经济条件绝对被迫卖掉他们的房子 干杯 Shane 点击展开 点击展开
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听起来像是一厢情愿，除非你的目标市场是西悉尼
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amp;amp;amp;amp;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;亲爱的Shane，您能否提供相关数据来支持您关于澳大利亚长达 15 年的资产通货紧缩的说法，这种情况最近一次发生在 1960 年代至 1970 年代期间，请 Cheers, Kenneth KOH
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预测者的可信度必须根据他的结果来评估 YM预测价格将回落到2003年的水平 这是一个非常准确的预测 那么他是否预测价格会达到2007年的水平 我猜不是，因为他在 05 年卖掉了，剩下一点钱 所以，他过去的预测偏离了 2 年 应用这个误差范围，价格可能会回落到 05 年的水平（或 01 年的水平） 现在，布里斯班下跌回到 05 的水平是，什么，20%，25% 正如我之前所说，如果你的房产翻了一番，你至少要花 20% 来出售、支付 CGT 和回购 如果你这样做，这并没有多大的激励作用。重新说我可以通过出售“节省”5% 租金上涨不仅仅是抵消我的利息增加，所以我确定不急于出售 即使假设我相信 YM，我也有怀疑 就个人而言，我不做短期预测 如果你问我预测价格会下跌一点，但我不知道下跌多少或何时所以我会继续在自己的舒适区购买如果市场下跌，我短期内不会高兴，但我将能够坚持我自己的个人策略不是专门为市场计时（除了高层：比如我现在不会买珀斯：顺便说一下，我在 05 年就停止买珀斯，并在桌子上留下了很多钱）相反，当我非常确定甚至大幅增加时（比如 3 %）利率和大量空缺（6个月）不会让我陷入困境这样我就可以一直持有直到市场转向这种策略只会杀死我如果房产长期不上涨请注意我开始了在 2001 年购买，所以我的“平均”价格可能在 2003 年的水平左右（后来的更“贵”，早期的“更便宜”）就个人而言，我相信长期来看，随着人口和经济的持续增长，这将继续当然，如果您以 lt;3% 的收益率购买，您需要一段时间才能弥补损失，但我个人从来没有买过并保持在那个收益率 有些实际上现在收益率，但这是基于市场价值，而不是我的购买价格 Alex
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************************ ************************ 亲爱的YM， 1 为什么要回到“2003 年房价”？ 2003 年之后不会更早 任何特殊原因 2 就整体悉尼房地产市场而言，2004 年至 2007 年期间没有更多增长，事实上，自上次见顶以来，过去几年其房价一直在向下修正2003 年 8 月 3 因此，您是否认为 2003 年的房价水平确实且仅能在此时由其基本住房基本面实际支持，尽管最近西澳 4 的资源超级繁荣 期待向您学习进一步，请 5 谢谢干杯，Kenneth KOH
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我 15 年没有声称资产通货紧缩 我有点睡不着 大部分时间都在和生病的孩子一起睡，所以我可以写60 年代末到 80 年代初，同时出现的商品繁荣、通胀上升、利率和油价上涨都出现了类似的经济模式现在出现了t 我指的是事实上硬资产（大宗商品、贵金属、房地产）在此期间急剧上升 附图表来自经济杂志 Cheers Shane
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它们都是好点 但是我认为根据最近的销售估算价值甚至更糟 - 它提高了疯狂的乐观情绪水平，这种乐观情绪可能会消失，使银行在债务安全方面存在差距
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市场收益率可能为 45 % 左右 不在乎，因为我无意卖他们，太棒了 我不相信我可以为市场计时让时间做它的工作，而不必怀疑我是否应该卖在我的情况下，我买, 不卖, 就是这样 我不想主动对待房产我只想坐在家里而租金滚滚在亚历克斯
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事实证明我没有留下那么多钱正如我所想的那样在桌子上 从外面看，隔壁的公寓看起来一模一样——因此我认为我已经降价了 7 万美元，但从里面看，它是 3 间卧室（我的是 2 间）并且经过全面翻新（可能价值 4 万美元的工作-快闪厨房很多）我怎么知道它在出售后被挂牌出租，我看到了内部的好照片但这并没有改变你的观点 - 选择市场的峰值底部是困难的 我不会在最后一次预料到在布里斯班上涨 但是从广义上讲 - 当人们热衷于出售时购买和当人们热衷于购买时出售是一种很好的理念 我知道你有类似的想法（无论如何在买方方面），因为你没有为一对夫妇买过任何东西几年的时间，你计划在情况恶化时购买但回到宏观图景——我认为人为的低利率导致了这种泡沫，而当利率回升时，情况正好相反。没错，他们是自由市场理想主义者，所以什么都不做——如果有人乐于借钱，有人乐于借钱，然后他们认为一切都很好
我以为布里斯班在 2003 年达到顶峰 我只是没有足够的游戏来卖过去两年我什么都没买，主要是因为我在海外，价格不像以前那么便宜，我不再盲目购买现在我回来了，我在市场上, 积极寻找和计划购买, 市场是否下跌 没有人怀疑宏观图 但是市场什么时候会转 价格会只是疲软还是真的下跌 谁知道 Alex
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我不知道知道 - 没人知道 但无论如何对于我们中的一些人来说，这是一个非常有趣的话题来推测他们甚至可能会继续上涨，这会让我感到沮丧
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它也会让我感到沮丧，但我会很高兴这是因为我有机会接触市场如果它下跌，那么，我仍然有长期的，我不必担心什么时候“回去” int o 市场，或者担心市场是否真的会像我的购买标准要求的那样低谁知道人们是否会像下跌一样疯狂，我会保持我的风险敞口我将能够持有，因为我相当彻底地强调它（稳定的工作，如果我们的经济衰退，有能力去海外，至少 5% 的现金和股票，在股票投资组合中内置了理发）这当然是一个有趣的话题，我喜欢推测和辩论与阅读和我一样多的人进行良好的智力对话 然而，当谈到我的钱时，我不愿意把钱花在我自己或任何其他人的短期预测上对于那些除了 YM 和其他相信他们可以通过进出资产类别来真正把握市场时机的人：尽量不要让短期投机消耗你太多，以至于你错过了长期从长远来看，您认为 y你更有可能通过押注市场上涨或下跌来赚钱 当然你有像日本或卢旺达这样的案例 这些都是极端案例 如果你在日本破产前的几年里一直在购买房产，你会怎么做当然价值已经下降了 50% 但是现在你以 2% 的抵押贷款利率获得 10% 的市场收益率只要你设法保留你的财产（这就是风险管理的用武之地），你仍然可以，并且最有可能还是比你什么都不做更好在市场上被杀 没有风险，没有回报 我愿意（并且目前正在这样做）将我的钱长期投入到像澳大利亚这样一个政治稳定和相当开明的社会中 阅读、讨论、思考和辩论，一定要试试to throw some action in there 事实上，我把钱放在了那里你的嘴是我今天刚签了我的 PPOR 的合同 Alex
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嘿 Alex！恭喜！
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