房屋软着陆 罗斯·吉廷斯 http:businesssmhcomaubusinesshousing-heads-for-a-soft-landing-20081125-6hf0html 关于经济的一件奇怪的事情是我们倾向于用纯粹的地方术语来解释发生的任何事情——霍华德做到了，陆克文这样做，这导致了 - 但后来我们查找并发现这里发生的事情与其他英语国家发生的事情非常相似 这在住房方面通常是这种情况 在过去的 10 年里，房价实际上大约翻了一番，不仅在澳大利亚，而且在新西兰和英国，在美国，房价上涨了大约一半，但这里有一个令人不安的想法，在美国，房价自 2006 年达到顶峰以来下跌了 20%，下跌了 15%。英国 在过去的六个月里，澳大利亚的房价下跌了约 3% 这是否意味着他们还有更多的下跌空间？一些经济学家——其中一些比其他人更受尊敬——预测房价将下跌 30如果发生这种情况，这对首次购房者来说是个好消息，但对成熟的房主来说是个坏消息，对任何不得不卖掉的人来说都是灾难性的幸运的是，我们最敏锐的商业经济学家之一，澳新银行首席经济学家索尔·埃斯莱克（Saul Eslake）相信房价不会下跌太多，他有一些很好的论据关键是，与美国和英国不同，澳大利亚的住房供应并不过剩 每年一个人口不断增长的国家都需要建造更多的房子 年轻人离家组建新家庭，移民家庭需要找地方住美国人建造的新房超过了满足这种“基本需求”所需的数量，而英国人则有很多来自东欧的新移民——所谓的波兰水管工——收拾行李回家。房屋供应超过需求，房价下跌并不奇怪 相比之下，近年来，在澳大利亚，我们建造的房屋数量一直少于所需的数量，以跟上新家庭的形成。部分原因是我们有这样的高移民率 这是因为我们的新家庭数量超过了可容纳他们的单元和房屋，所以租金上涨如此强劲 去年人们试图告诉我们租金上涨是因为房东转嫁了更高的利率 I从来不相信当房东可以侥幸提高租金时租金会上涨如果我是对的，即使过去两个月利率急剧下降并且还会进一步下降，租金仍将继续上涨但回到房价美国人已经他们的次级贷款导致很多止赎 这意味着他们有很多房屋以任何价格出售，所以看到房价下跌也就不足为奇了 到目前为止，澳大利亚几乎没有抵押贷款违约，我们不太可能得到那么多美国人的“无追索权”；房屋贷款，这意味着如果你被银行卖掉了，但售价不包括你的抵押贷款，银行就不能追讨你的剩余部分。这给了人们“负资产”；在他们家中 - 市场价值已低于您所欠的金额 - 离开他们家的巨大诱惑 在澳大利亚，如果您仅仅因为您拥有负资产而放弃您的家，那么您在街上一无所有还欠银行这就是为什么大多数人对负资产的反应都是笑着忍受go back up 当然，要继续偿还抵押贷款，你确实需要保住工作这就是为什么这个预测房价只会小幅下跌的主要原因是失业率虽然从目前的低点上升，但并没有得到太高 并非所有人都有同样的失业机会 一般来说，你的技能越低，风险就越大 因此，除非失业率非常高，否则大多数失业的人可能无法买得起第一套房子place 当您被银行或非银行贷方出售时，他们只关心快速出售 他们会“不惜一切代价”出售您的位置；但是大多数房主，除非他们陷入财务困境，否则不准备以任何价格出售如果他们无法获得他们认为自己的房屋价值，大多数人会退出销售这就是为什么，尽管价格确实下跌了在 1990 年代初的经济衰退中，澳大利亚没有房价大幅下跌的历史过去，我们适应房地产繁荣崩溃的主要方式是让房价在几年内跟随时间rs 而工资 - 以及普通商品和服务的价格 - 迎头赶上 然而，Eslake 警告说，这条一般规则可能存在三个例外情况 在许多贷款来自非银行贷款机构（他们止赎比银行快得多），并且流向了信用风险低、存款很少或没有存款的人 这就是西悉尼的故事 矛盾的是，最昂贵郊区的优质房产价格更有可能下跌，因为受到商业高飞者不同命运的严重影响 由于投资者放弃了资本收益的希望，不愿意或无法继续亏本租房，负资产投资者在市场中占有很大份额的地区可能会出现价格下跌
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