澳洲澳大利亚房产 告诉《澳大利亚悉尼报》的抗 D&G 剂量

在澳大利亚地产投资



对于那些厌倦了纯粹的 D+G 的人 http://wwwtheaustraliannewscomaustory39-7583,00html 引用房地产的厄运神殿克里斯托弗乔伊 | 2008 年 12 月 3 日 文章来自：The Australian 澳大利亚 33 万亿美元房地产市场的经济学被广泛误解，耸人听闻的说法是房地产泡沫导致了全球信贷危机，澳大利亚房价将下跌 30% 至 50% 事实上最新的 RP Data-Rismark 指数结果显示，澳大利亚房价在截至今年 10 月的 12 个月内仅下跌了 08%，而最近三个月则有所上涨。世界信贷危机的主要原因是长期的整个资产市场放宽贷款标准，导致债务水平过高 美联储为应对 2001 年的科技危机而维持不合理的低利率进一步推动了这场危机。如果借款人违约（澳大利亚不是这种情况），哪些贷方对借款人没有追索权，并且有两个准政府将私营部门挤出主要贷款市场的机构 当今高度相互关联的金融市场对积极和消极事件的过度反应的趋势造成了随后的损害 随着不可避免的债务清盘，几乎所有资产价格都下跌了，尤其是在美国和英国的房地产市场，由于违约率非常高、银行倒闭和严重的信贷配给导致价格下跌，根据 Case-Shiller 指数，美国房价下跌了 21%（这个数据可以说是考虑到陷入困境的卖家仅占房屋总销售额的 40%，因此偏向下行）相比之下，Samp;P 500 自 2007 年 10 月达到顶峰以来已经下跌了 43% 对比更为明显在英国，没有受到美国过度建设问题的困扰 根据英国《金融时报》指数，该指数重要地反映了所有英国的销售情况，房屋价格CES 从峰值仅下跌了 6% 然而富时全股票指数却缩水了 39%最可信的结论是，最大的泡沫出现在澳大利亚的股市中，经济学家史蒂夫·基恩和杰拉德·米纳克关于房价将下跌 30% 至 50% 的双曲线预测已在报纸和据称可信的计划中不断重复，例如60 分钟和 730 报告 末日论者的说法是基于住房负担能力处于历史最低水平的假设 他们驳斥了房价由供需决定的事实（负担能力是需求方面的因素）并得出结论价格必须以任意幅度大幅下跌 基恩喜欢通过引用家庭债务增加的统计数据来震惊，而没有承认偿债比率由于实际利率大幅下降、二收入家庭的出现和实际收入增加，住房价格保持不变 澳大利亚储备银行最近的分析全面表明，住房负担能力并非处于历史最低水平。根据银行的基准，2007 年 6 月的代表性家庭在购买房屋并偿还 90% 的抵押贷款后剩余的实际可支配收入比 1982 年 6 月以来的任何其他时间都多。银行还发现，代表性家庭有能力购买 33% 的房屋2007 年 6 月的所有房屋，虽然低于 45% 的历史平均水平，但明显好于 1990 年 6 月可用房屋的 13% 重要的是，储备银行目前 425% 的现金利率远低于2007 年 6 月存在的 625% 利率 由于抵押贷款利率在 8 月份达到 96% 的峰值，储备银行已将其推低至u 67%，市场预测到 2009 年年中这一比例将低于 5% 同时，房价并未升值 政府 1040 亿美元的支出计划加强了可负担性的改善，该计划的重点是支持收入并增加首次购房者补助 因此，尽管假设失业率上升和工资增长放缓，澳新银行和西太平洋银行认为，明年澳大利亚可支配收入将稳定增长 8% 或更多 或许对抵押贷款压力的最佳洞察是违约2008 年 8 月，澳大利亚银行资产负债表上的所有住房贷款中只有 04% 拖欠，是美国同等利率的一小部分（超过 25%）和英国（13%） 储备银行指出，尽管 8 月是其近期货币政策周期的高峰，但澳大利亚的拖欠率仍远低于 1990 年代中期的水平 澳大利亚也受益于这一事实我们实际上并没有次级市场，它占美国贷款的 15% 与美国和英国相比，大多数贷款都是多年固定的，澳大利亚大约 85% 的抵押贷款是可变的，所以储备银行降息立即使借款人受益 澳大利亚房价面临的最大风险是信贷紧缩 然而，与遭受多次银行倒闭的美国和英国不同，没有证据表明澳大利亚银行系统性地拒绝提供住宅信贷 自危机开始以来，大银行从竞争的下降和大量的存款流入中获得了巨大的利润虽然银行限制了对企业的信贷，但他们很高兴地投资于住房贷款市场t，这吸引了监管机构低得多的风险权重 如今，优质借款人获得 95% 的贷款没有困难 事实上，澳大利亚最大的抵押贷款经纪人 AFG 报告说，10 月份的批准是自 2007 年 11 月以来最强劲的主要原因预测者认为，澳大利亚房价在中期内将上涨是因为巨大的过剩需求财政部项目表明，住房需求每年增长超过 190,000 套，而每年开工的房屋为 145,000 套。处于 23 年来的最低点 这导致严重的住房短缺，西太平洋银行和澳新银行估计超过 120,000 套住房，并且越来越多的澳新银行预测到 2010 年澳大利亚的住房供应短缺将增加到 200,000 套。随着市场寻求刺激新生产而上涨这就是为什么尽管有厄运预言，借款人仍坚持五次加息2007 年末和 2008 年中期，房价基本保持不变 储备银行认为，澳大利亚的房地产市场在 2004 年进入低迷期后领先美国三年 储备银行和大多数经济学家之间也达成共识，即世界末日预言家的预测将被证明是错误的 一个惊人的反事实是 1990-92 年的经济衰退，根据澳大利亚统计局的数据，当时失业率达到 109%，但房价每年上涨 2% 媒体最好审问耸人听闻的克里斯托弗·乔伊是 2003 年首相置业工作组报告的主要作者，并且是“研究”[原文如此] 集团 Rismark International
评论
似乎是一篇经过深思熟虑的文章现在，看看一大群人发表了一篇文章斯科特
评论
这是我发现有趣的一点——也是我们积极的思想家一直试图通过d amp;g-ers 几个月来历史比较的基础已经改变
评论
lt;sarcasmgt;但是你错了！你所要做的就是看看历史，它会告诉你你错了！！ lt;讽刺;不错的文章 - 感谢 pieman
评论
内容丰富的阅读 统计数据的问题是它们总是可以以不同的方式解释，为什么 D amp; G 家伙可能会在某个地方找到漏洞
评论
嗨，伙计们，Gee，读起来就像我（或影子或其他几个人）可能写过的东西，我们都知道当我们提出这些论点时会发生什么让我们看看我知道哪些我之前已经推出，结果却被悲观和悲观的人群撕成碎片：1这里不同：“在美国，危机因放贷人的不良监管行为而加剧如果借款人违约（澳大利亚情况并非如此），则借款人无权追索”；并且“澳大利亚也受益于我们并没有真正拥有占美国贷款 15% 的次贷市场这一事实”； 2 供给侧的数字也决定了价格：“末日论者的说法是基于住房负担能力处于历史最低水平的假设 他们驳斥了房价由供求决定的事实（负担能力是一种需求-边因素）并得出结论认为价格必须以任意大幅度下降”； 3 我们的可支配收入比以往任何时候都多： quot;澳大利亚储备银行最近的分析全面表明，住房负担能力并非处于历史最低点 根据储备银行的一项基准，2007 年 6 月的代表性家庭拥有更多购买房屋并偿还 90% 的抵押贷款后剩余的实际可支配收入比自 1982 年 6 月以来的任何时候都要多”； 4 信贷配给并未伤害市场：quot;澳豪面临的最大风险使用价格是信贷紧缩 然而，与遭受多次银行倒闭的美国和英国不同，没有证据表明澳大利亚银行系统性地拒绝提供住宅信贷 自危机开始以来，大银行从竞争下降和巨额存款中获利颇丰资金流入 虽然银行限制对企业的信贷，但他们乐于投资房贷市场，这吸引了监管机构低得多的风险权重 如今，高质量的借款人轻松获得 95% 的贷款 事实上，澳大利亚最大的抵押贷款经纪人, AFG 报告说，10 月份的批准是自 2007 年 11 月以来最强劲的”； 5 基本需求超过供给：“当资产的需求超过供给时，价格会随着市场寻求刺激新生产而上涨。这就是为什么，尽管有厄运的预言，借款人在 2007 年末和 2007 年中期经历了五次加息2008年，房价基本保持不变”；和 quot;大多数预测者认为澳大利亚房价将在中期内上涨的主要原因是由于巨大的需求过剩财政部项目表明，住房需求每年增长超过 190,000 套，而每年开工的房屋为 145,000 套。我们最大的州新南威尔士州处于 23 年来的最低点 这导致严重的住房短缺，西太平洋银行和澳新银行估计有超过 12 万套住房，澳新银行越来越预测到 2010 年澳大利亚的住房供应短缺将增加到 20 万套”； 6 我们在房地产周期方面领先于美国：“储备银行认为澳大利亚的房地产市场在 2004 年进入低迷期后领先美国三年”； 7 小心过度相信厄运和悲观的人群论点：“储备银行和大多数经济学家之间也有一个共识，即末日预言者的预测将被证明是错误的。一个惊人的反事实是 1990-92 年的衰退，当时失业根据澳大利亚统计局的数据，房价达到 109% 但房价每年上涨 2% 媒体最好审问耸人听闻的言论”；但我知道什么！干杯，迈克尔
评论
要是他们能在 newscomau 头版刊登这篇文章就好了

不——我们还不想让大群人发现！
评论
写这篇文章的人是迈克尔还是影子——坦白说，考虑到我们目前的经济增长率为 01%，而我们的股市（一个很好的指标）在过去一年中下跌了约 35% 我认为他们可能有点乐观
评论
很棒的文章只是为了进一步扩大 Damp;Gers 谈论的比率，它谈论家庭收入与债务比率毫无意义，特别是与其他国家相比，原因有很多 1 不考虑税收 如果一个国家的税率为 70%，那么用于偿还债务的钱就会少得多他们的比率可能低于我们，但他们的债务仍然会更难偿还 2 不同的税收制度 - 例如，在美国S 您可以就您的税款申请房屋利息 这意味着人们的实际还款额一旦考虑在内就会降低 所有国家/地区都不同 3 生活成本 - 在不同国家/地区的家庭开支变化 水电费可能大不相同，以及汽油等更大的开支和儿童保育 唯一可能意味着什么的比率是扣除费用后的可支配收入与房价的比率 甚至这也充满危险 此外，无论如何限制是多少 如果我们的收入是房价的 9 倍，谁能说我们可以不要去 20 或 30 很长一段时间以来，人们都说我们已经接近极限，但我们可能还差得很远 人们显然还在高峰期购买，所以我想它还可以 另一件事是 Damp ;Gers 忘记了这次小幅降息 实际利率在过去几个月里下降了三分之一 这意味着还款率与房价的比率刚刚下降了 33% 有点扼杀这个论点
评论
你为什么说没有支付能力与购买能力之间的关系 哎呀，看起来你可能是银行在预算范围内，我们在超市等进行了很多购物，我注意到的是，在澳大利亚，食物的价格为 299 美元，在那里可能要花费 299 英镑——衣服和外卖等也一样，基本消耗品实际上是美元兑换英镑，所以可以兑换13 倍（或 3 倍）的利率，在英国购买基本商品的成本大约是他们在这里的成本的 3 倍，因此需要一个可支配收入是澳大利亚收入的 3 倍才能生存，所以比较纯粹的收入和房地产价格是具有欺骗性的，特别是如果比较平均值（aust 4bed2bath2living2gge - uk 3bed1bath1living0gge）而不喜欢想知道美国的比较是什么
评论
的当然，两者之间存在关系我的观点是，考虑到我讨论过的因素，这些数字很难有意义地解释，即使是改进的标记仍将面临审查，因为我相信还有很多其他因素人们可以提出生活方式的选择，例如可能是一个
评论
在半身像之前，美国佬正在建造 300 平方米的带有大理石台面等的房屋，但房屋和价格存在很大差异 德克萨斯州相当便宜 从来没有真正拥有过繁荣
评论
我的意思是日常生活所需的基本消耗品的价格与可支配收入的关系
评论
这并非不现实，因为卖那种食物的人可能每小时赚15英镑我们如果同一个人在这里得到 15 美元的小时当我在那里时，我注意到了同样的事情就像一张通常在这里 12 美元的电影票在那里大约是 12 英镑
评论
所以声称比较平均值并说澳大利亚的平均收入为 20 美元，英国的平均收入为 50 美元，但他们的房价较低 - 如果不考虑消费品，则不包括所有变量，因为他们的日常生活成本可能是相比之下更高-因此他们用于偿还债务的可支配收入较少，变量太多
评论
除了牛排，我认为它很便宜，但我将把它留给湾景他应该知道< BR>评论
嗯嗯，所以，如果我把房子的95%押金交给收入不错的银行，他们不会让我买“房价”的房产。是我收入的 30 倍 我不这么认为 再说一次，你假设 100% 借出 每个人总是忘记股权头寸或大多数以旧换新的房产不是 100% 借出的事实 可服务性是“贷款价值”的一个因素；不是“房价”；但我知道吗，我不是银行家 评论 干杯，迈克尔

美国大多数商品的成本明显低于澳大利亚 但平均工资远低于澳大利亚 没有人在澳大利亚很长一段时间以来每小时赚 450 美元 这在美国太常见了这里是美国各州最低工资清单 看看堪萨斯州的最低工资 谁需要这些费率的非法移民
评论
是的，5% LVR 借款人是使用“新”的平均 LVR 的合理示例。贷款在 65-70% 之间反弹 这包括再融资（通常占总数的 35-40% 左右），其 LVR 远低于购买 短版，鉴于大多数买家从贷方获得 34 的购买力，是的，贷方将阻止代表借款人购买房产的收入是其收入的 30-40 倍
评论
Poms 被指责为具有阶级意识和势利小人，但美国佬只是对金钱束手无策，没有其他讲英语的国家会有这样的 quot;放下”；普通人的术语是低级 有点晚了，我只能想到“拖车垃圾”； （一个特别可恶的词）和“乡巴佬”；但是有很多变体，例如“honky”、“white垃圾”等。名单还在继续 他们不是一个宽容的人，这种态度意味着他们在其他国家是可怕的士兵 我想知道为什么我开始这个职位，这是为了回应最低工资清单 尽管内战他们仍然内心的奴隶主 沃尔玛从中国进口他们所有的东西只是另一种形式的奴隶制，他们让中国曼德林人听从他们的命令，奴隶们呆在家里。现在这不是比奴隶制 Mk1 好多少吗？湿背”；被容忍，他们被鼓励作为不能用集装箱进口的廉价劳动力的另一个来源
澳洲中文论坛热点