澳洲澳大利亚房地产 瑞银：澳大利亚悉尼住宅可负担性

在澳大利亚地产投资



这可能很有趣： 澳大利亚经济展望 Scott Haslem 经济学家 George Tharenou 经济学家 Alvin Pontoh 经济学家 住房负担能力达到十年新高 概述 本周我们从服务成本（家庭可支配收入中的抵押贷款偿还份额）的角度研究澳大利亚的住房负担能力)，以及更具国际可比性的房价收入比 我们发现，在我们的基线假设下，澳大利亚房价从峰值到谷底下降 7.5%，现金利率为 2%——家庭收入增长强劲是由于降低抵押贷款还款和政府现金发放——到年底，住房负担能力将大幅提高至十年来的最高水平 事实上，正是这些政策措施的优势，既降低了服务成本，又支撑了可支配收入，从而提高了负担能力在我们的'短放大器;严重的衰退前景（涉及相对有序的去杠杆化） 抵押贷款利率大幅下降，服务成本改善（下降）至 90 年代中期以来的最高水平 对于房价收入比，澳大利亚央行的衡量标准（曾达到 575 的峰值）应降至4 这将是本世纪初以来的最低比率，并且我们不再大幅高于国际范围的顶部 我们还运行了一些较弱的经济情景，失业率分别上升至 8% 和 10%（以及房价从峰谷到谷底下跌 15%），以评估可负担性将如何变化 事实证明，这种改善是强劲的，尽管我们预测到 0910 年由可负担性引起的住房活动回升显然不会那么显着，或者可能会动摇，面对如此高的失业率 -
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这篇分析来自一群瑞士侏儒，他们已经占据了世界上最赚钱的银行之一，现在正处于破产的边缘 瑞银也面临着严重的逃税 c由于 52,000 名美国人的资金被卷入了避税计划，因此在美国大打出手 瑞银由于在次贷危机中的投资而损失了数十亿股东资金警钟
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是的，正如所料，不要挑战论据的优点只是攻击作者Lame Cheers，Michael PS Chiliaa，得到报告的链接
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没有链接抱歉它只是瑞银私人客户每日报告的一部分但是尝试用谷歌搜索它，也许会出现一些事情
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我今天早上注意到的 Terry Ryder 的 2 篇短文
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你不觉得任何观点的来源或作者都是相关且有效的 仅此而已，观点 如果我 8 岁的女儿写一篇关于澳大利亚房地产市场的故事，那将是可爱但完全没用的
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所有经济预测是意见小伙伴至于作者，在arti中提到过cle，至于他的资历：我不知道，但瑞银不太可能雇佣一个 8 岁的孩子作为他们的经济学家
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我认为鉴于 NR 明显蔑视所有不同意他的作者世界观 MW的回应是有效的 实际上，不只是NR对任何敢于对世界有轻微灰色观的人表示蔑视
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不，但如果他们这样做，他们可能会更经常地做对
评论< BR>我认为瑞银预测的可负担性大幅上升是正确的，这也发生在美国和英国，通货膨胀（CPI）也是降低或增加可负担性的一个重要因素 今天早上，房地产行业发布了新的房屋销售数据1 月 + 83%（已附上新闻稿），请影子将图表附在您的列表中，因为该数据与其他主要国家/地区的数据不同利润大跌65%（预期-17%） 市场明显预期建筑业努力做好 多亏政府补助 查看附件 2009-01 NHSS全国新闻公报pdf
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你知道新房销售和预售有什么区别吗 一涨一跌这是否仅仅意味着竣工房屋的存量增加了，但新的房屋销售合同却减少了
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考虑到利率已经减半和房价小幅下跌 瑞士侏儒也能搞定 如果你自己搞不定，或许你还有一段路要走，才能达到瑞士侏儒的理解水平
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我觉得有任何投资决策中都有如此多的假设有时你会做出假设而没有意识到假设有多大就像房地产在 10 年后的实际价值将比现在更高我读过战争任巴菲特今天的股东信中，我认为有趣的是：“事实上，抵押贷款相关证券的惊人损失很大程度上是由于推销员、评级机构和投资者使用的基于历史的模型存在缺陷。这些各方看起来在房价仅适度上涨且房屋投机可以忽略不计的时期的亏损经历 然后他们将这种经历作为评估未来损失的标准 他们幸福地忽略了这样一个事实：房价最近飙升，贷款行为恶化，许多买家选择了他们买不起的房子 简而言之，“过去”和“现在”的宇宙有非常不同的特征 但贷款人、政府和媒体在很大程度上没有认识到这一最重要的事实 投资者应该对基于历史的模型持怀疑态度 投资界已经从定价过低的风险变为定价过高的风险钟摆已经跨越了一个非凡的弧线 几年前，即使无风险政府提供近乎零的短期债券回报和从长远来看，不过是一笔微薄的财富 写这十年的金融史时，肯定会谈到 1990 年代末的互联网泡沫和 2000 年代初的房地产泡沫，但 2008 年末的美国国债泡沫可能是被认为几乎同样非凡 批准不是投资的目标 事实上，批准往往会适得其反，因为它会使大脑镇静下来，使其不太容易接受新的事实或重新审视之前形成的结论 当心投资活动引起掌声；伟大的举动通常会打哈欠这种令人衰弱的恶性循环促使我们的政府采取大规模行动 从扑克的角度来看，财政部和美联储已经“全力以赴”了 以前由一杯羹提供的经济药物最近被美国政府分发了桶 这些曾经不可想象的剂量几乎肯定会带来不受欢迎的后果 它们的确切性质是任何人的猜测，尽管一个可能的后果是通货膨胀的冲击 此外，主要行业已经变得依赖于联邦援助，而城市和州将紧随其后令人难以置信的要求 让这些实体远离公共奶嘴将是一项政治挑战 他们不会心甘情愿地离开 1997-2000 年的惨败本应成为规模更大的传统住房市场的“煤矿中的金丝雀”警告但投资者、政府和评级机构并没有从制造房屋的惨败中学到什么在 2004-07 年期间，传统房屋重复了同样的错误：贷方乐于提供借款人无法用收入偿还的贷款，而借款人也很高兴地签约偿还这些款项 双方都指望“房价升值”让这个原本不可能的安排奏效 斯嘉丽奥哈拉又一次说：“我明天再考虑一下” 这种行为的后果现在正在我们经济的每一个角落回荡 对当前住房危机的评论往往忽略了至关重要的事实上，大多数止赎并不是因为房屋的价值低于其抵押贷款（所谓的“倒置”贷款），而是因为借款人无法支付他们同意支付的每月付款一笔有意义的首付——来自储蓄而不是其他借款——很少会仅仅因为它今天的价值低于抵押贷款而离开主要住宅 相反，他们会离开当他们无法每月支付时”
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不是真的，我猜家居行业会减少库存以减少债务无论如何从图表中你可以看到建筑批准仍然远远超过房屋销售可能一个次于销售数字的批准数字肯定会导致房屋供应不足（距离发生还很远）
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同意经济衰退带来了令人难以置信的低利率并给房价带来下行压力但是，这“改善”；在我看来，直到 2010 年的经济衰退环境并不完全值得庆祝如果住房负担能力仅因为实体经济正在衰退而从尖端回落，那么治愈方法并不比疾病更有趣顺便说一句，为什么'没有人反驳他们的建议，我们首先有负担能力问题，或者收入与房价是合理的国际代理房价与收入比
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他们是否说我们首先有问题？只以为他们说它有即兴基本上你不必有问题才能表现出改善迈克尔
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生活不是要流行，生活是要改变和适应它我认为NR是那些不受欢迎的人之一理性 理性的人在生活中随波逐流 快乐不翻倒苹果车 真正的改变和进步取决于不理性的人
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哦，所以他们在“好方法”中意味着国际范围的顶级;
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那是真的 就像我确定当财产确实好转时（无论何时） 都会有新成员疯狂涌入那个quot;其他网站”等不及要坚持下去啊 生命的循环仍在继续
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均值回归这意味着 10 年均值 30 年均值 100 年均值 或自世界末日书以来的均值 东西一直在变化 意味着改变充分的理由
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这与这个话题有什么关系虽然你是说为瑞银工作的经济学家和董事和首席执行官一样糟糕，因此没有可信度
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是的董事和 CEO 是站出来的人 为顾问提供建议的高薪经济学家肯定是金融癌症的一部分 瑞银只是全球数千家资不抵债的银行之一 正如我们今天看到的 AIG 保险损失；我们的整个金融体系正在崩溃 只有病态才会对所发生的一切感到满意
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那就叫我病态的fk吧，因为这让我赚了一大笔钱
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我会选择中庸之道从 1930 年开始，我假设的最后一次全球金融危机，信贷在数十年的周期中扩张和收缩 这可能正确，也可能不正确 价格：收入比率总是相关的 如果没有资本，最终人们将用什么来偿还贷款升值 均值确实会随着时间而变化（根据定义，每个新值都会增加均值） 有趣的是，事情会恢复到均值（不是根据定义，但这是基于大多数市场行为的经验事实）但是您衡量平均价格：收入在过去的十年里，它已经达到顶峰 这是一种范式转变还是一个泡沫 对我来说，它看起来像一个泡沫，闻起来像一个泡沫 我们将不得不等待它破灭，然后我们才能说，“哦，它是只是一个泡沫”；你可能会在泡沫中损失很多钱，成为泡沫学家是值得的 我的投资基于 3 个主要因素： 1 市场是均值回归 2 中期波动被大多数参与者低估，这导致他们吹掉自己的资产 他们低估了极端事件每 2 或 3 年发生一次的概率，而不是大多数模型预测的 1:10,000 年 1:1000 年事件似乎每个周期都会发生 3 大多数参与者高估了长期波动性，尤其是在经济低迷时期 1 表示我是非常怀疑这次它是不同的或新的范式想法如果它是一个新的范式，我宁愿远离它，因为 100 次中有 99 次不是 2 意味着我准备好迎接更大的下行和上行变化利率和其他变量（例如租金）超出我目前的想象 3 意味着我在决定我认为长期波动是什么或更重要的是什么时折扣（试图忘记）最近的历史波动t 回报的长期概率分布很可能是想错了不是“未来10年房地产名义上能不能全面下跌30%”的问题；当然可以 任何事情都可能发生 但是你主观概率的基础是什么 显然这个网站上的大多数人都假设概率为零 我认为它大约是 30% 我认为它有 20% 的可能性会下降 50% 每个人有一个不同的主观概率，他们的投资决策以此为基础，这决定了他们的井喷概率巴菲特最近在他的信中以一种非常有趣的方式写了大约 3 基本上，他认为市场高估了长期的隐含波动率，所以他选择写超长期限合同 时间会证明他是否正确 他还说美国房地产市场是一个泡沫 我认为如果房地产价格大幅下跌，人们会过分强调最近的过去，市场因素会出现负面的时候预期 20 年的资本回报，正如他们在最近过去过度乐观地假设 20 年的回报非常积极那是我想买入​​的时候
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非常好的帖子相反 你的观点是我一直试图在这个董事会上提出的观点你知道吗，沃伦·巴菲特在 1999 年 7 月在爱达荷州表示未来 17 年可能看起来不会好多少比起从 1964 年到 1981 年的那段时间，道琼斯指数一无所获，除非市场暴跌 我们现在看到的是什么：道琼斯指数处于 12 年低点 人们想知道沃伦巴菲特如何能够在很长一段时间内持续跑赢市场时间（自 1964 年以来他一直在这样做），但他的“秘密”之一正是你的观点，均值的引力（另一个是正确的股票或业务选择）它很容易做到，但大多数人做不到这是因为他们让情绪（恐惧或恐惧）阻碍了评论

银行必须看好你永远不会发现一家银行在看跌的市场中自己或从客户那里获得创纪录的利润即使是最看跌的预报员会在隧道尽头向你展示一盏灯 否则，何苦工作 关灯回家吧
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当我说“意味着改变”时，我指的不是简单化的添加到最后的新值我指的是均值变化背后的原因所有这些时期的平均值都有所不同，有充分的理由你从 1930 年代就选择了平均值为什么有什么变化可能导致那个时期的平均值发生变化我认为它有在生存的日子里，每个人都在田里工作过冬绝对没有可支配收入来买房子然后一些聪明的人发明了犁，生产力提高了，他能够生产的比他吃的多，卖一点。有足够的钱为他的小屋的窗户买一些玻璃，然后蒸汽，然后石油（一个大块头） - 一桶石油（今天价值 40 美元）包含足够的能量来替代 2 个工作一年的工人，生产力飞涨，因此他有很多过剩收入，他的食物需求得到了满足（他不能再吃东西了），所以他不得不把钱花在其他地方，在他拥有更多放大器的几十年里，他选择买一个稍微好一点的房子；更多的超额收入你可以看到这是怎么回事 他从一所几乎一文不值的房子开始（他自己建造的），100 年的平均值是平的，很长一段时间没有任何变化 然后他用一点可自由支配的收入改善了房子windows（并且平均值永久更改），然后是蒸汽放大器；石油显着增加了可自由支配的收入，因此平均值变为一个永久较高的高原价格：收入比率在很长一段时间内起作用，因为可自由支配收入增长缓慢 - 与收入大致相同最近的变化（自 1930 年代以来）增加了我们的可自由支配收入收入 - 双重收入、廉价能源、更高效的农业、低输入性通货膨胀、人口集中在城市 均值永久升高 范式转变是否永久 - 价格：收入长期有效，但价格：可自由支配的收入是更好的衡量标准今天 我们最近发生的另一个范式转变是所有资产类别的简易债务增加 从另一个角度来看，我们拥有比 200 年前更多的可自由支配收入，我们会花在更好的食物上, 100 年前更好的健康，50 年前的更好的房子，我们正在提升马斯洛的需求层次，今天我们拥有的远远超过我们拥有的d 15 年前我们花在什么上 每年一部新 iPhone，每 3 部一部新 ute，以及比 Jones 更大的房子比琼斯，那么我们可能会看到房价停滞或下跌 展望未来，我认为我们对石油的依赖是增加我们可支配收入的限制因素 可再生自由能源将显着增加它，并导致平均值再次永久改变< BR>评论
核子就是这样
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我是否正确地简化了这一点，说房价（长期）与每户的GDP趋势，而不是人均GDP如果是这样，我同意这一点，提高生产力的原因之一是它鼓励规模经济，这反过来又会导致专业化程度的提高，但是随着专业化程度的提高，人们更加依赖他人的（财务）成果来维持您的服务的价值 在您的自给农民示例中，当屋顶漏水时，他将其修复 到了蒸汽和石油的时代，他正在付钱给当地的屋顶工来修理它 现在，他可能会将照片通过电子邮件发送给整个城市的一系列屋顶工，并有效地进行拍卖（某种形式）以推动最便宜的价格 但是如果冰雹风暴已经穿过城镇的另一边并且屋顶工人被工作淹没，他的维修费用将通过屋顶有预期的经济利益（即漏屋顶的家伙，平均值增加了），但波动性显着增加（因为屋顶维修市场更广泛，更高效，更综合）这推动了人口之间财务结果的相关性增加，这反过来又增加了投资者在市场上投资的回报的波动性可能有 它被许多投资者认为是“免费午餐”，而事实上，成本是波动性增加 IMO，这导致了风险的基本低估 例如，作为常态的双重收入趋于增加家庭收入水平 但它们也增加了家庭 Pamp;L 的波动性（因为他们现在依赖于两种收入的稳定性，而不是一个） 我不同意这是一种范式转变 相反，我认为这是风险的基本定价过低，并且它会随着时间的推移而自我纠正，不一定从准入的角度来看，但更多的是从公平定价的角度来看（这可能被认为是从准入的角度来看）我告诉我们谁是对的
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感谢这篇文章写得很好我的问题是返回的速度意味着一切都很好，说“它会正确” - 但是，如果出现错误的一面，例如出现主要购买（或出售）机会，我希望房价会以这种方式暂时暴跌 - 我可以观察 RBA 展开更多cra pola 上升到 joe 平均水平并导致情绪跳水和房价随之而来 - 黄金购买机会，因为它成为下行的过度想象所有那些购买“4 + 家庭网站”的人;现在在美国，他们的租金超过了抵押贷款的价值，只要你在一个基本面强大的城市，那么你应该准备好度过真正的 Damp;G，如果价格回到意味着缓慢，那么它在投资界提供了信心，它实际上只是回归意味着遵循历史平均水平易于阅读的模式，您可以在一两个月内购买，然后看起来就像回归意味着确保您最终参与骑起来，我是一个半满的人，观看和等待是一个最好用现金玩的游戏，或者在你买得起的时候学习游戏
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不是真的通货膨胀最近一直很低十年，工资增长更高，可自由支配收入增长超过两者 听起来很有趣的观点 我不确定我完全理解你能否详细说明 我的观点是，平均值的变化有充分的理由 通过选择从 1930 年到今天的平均值，意味着没有 r在那一时期改变均值的理由 而且所有的变化都只是波动性的表达，例如双重收入是 1990 年代的一种时尚，可自由支配的收入将恢复到通货膨胀率的增长；我们永远不会觉得任何更丰富、更有效的农业实践会倒退 我同意会有中期波动（有充分的理由）但是一些范式转变将持续存在，因此长期平均值的相关性低于短期平均值术语的意思
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GEE！今天一月份的住宅审批数据环比下降了 37%！考虑到 1 月份的房屋销售量增长了 83%，我们最终可能会出现建筑短缺（但即使以这种速度持续不长，批准率仍然高于房屋销售量）
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爱它！没有人建造它们，现在一大群人想买它们 多么丑陋的投资环境嘿！当我读到住宅审批仍在下降时，我喜欢它 特别适合我坐在我目前的 DA 批准中，并在我开始之前给它几个月的时间让尘埃落定 很高兴知道没有一大群其他开发商排队等候做同样的事情不希望市场在完成时过于拥挤干杯，迈克尔
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一个非常好的帖子基思 - 对不起，但我必须首先传播更多的荣誉我同意这会发生但不会发生目前家庭零售电价约为 13ckWh 电网中有 20% 的可再生能源，这可能会增加到不超过 145ckWh 左右（假设提供 20% 的可再生能源额外增加 6c） 更贵是的，但是几乎不会破产 为了达到 50% 左右，接下来 30% 的可再生能源现在将额外花费 10c 左右，这意味着零售价约为 18ckWh我们必须记住，澳大利亚的电力在经合组织中排名第二平衡工厂）和 b）它需要政府支持来资助它，不像它的竞争对手切入主题，我认为在低收入郊区，房价根本没有被过度膨胀 6-7% 收益率的房子怎么会被高估？ 重置的边际成本通常高于它的价格！在这个例子中，如果我们处于或低于任何合理的平均值 IMO 当然，有很多例子的收益率是这个数量的一半，这些是我不打算投资的地方，我真的认为我们应该重新-重点讨论哪些投资机会可以减轻这些担忧，而不是利用这些担忧举手并说所有住宅物业显然都被高估了！
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干杯，伙计，我想的不仅仅是便宜的家用电有望充电汽车牵引车也减少我们对运输石油的依赖再过 10 年研究如何将水分解成 H amp; O 便宜让飞机跑掉 石油需求将直线下降，石油峰值将被视为只有鸡才会担心的事情之一（也许）从长远来看，提高生产力将为我们带来更多可自由支配的收入，我们会将其花在让我们开心的事情上
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这已经持续了几个世纪，技术改进并不是什么新鲜事将变得如此便宜，以至于到城市旅行将变得既快捷又便宜，并且无需住在市中心附近。也可能是您可以在任何您喜欢的地方工作，并且在像 MEL 和SYD 生产力的预测有点狡猾，因为像 Facebook 和互联网这样的新技术在很多情况下都减少了工作时间
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这就是 RBA 的论点 我不明白的是为什么更高的可自由支配收入开始抬高现有住房存量的价格 随着人们可支配收入的增加，巨无霸的价格并未上涨
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当然有，因此最相关的手段不断变化 你是经济学家 YM 你当然可以想出合理的理由 w为什么巨无霸的供需与房屋的供需不一样
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这是一个好点 当今的主要可自由支配项目是新车计划在全球金融危机爆发之前永远提高汽车生产现在通用汽车希望与全球金融危机前相比销量减少 50% 关于房屋总会有新房和新装修，但就像 gremlin 说的那样，波动性肯定会增加 我认为不一定意味着未来的波动性也会更高 例如，在一个没有债务的社会中，没有人向任何人借款和贷款（或几乎没有），波动性将非常小，类似于世纪前的波动性依赖于主要看人数（疾病和食物短缺等） 可能是我们的政府领导人将引导社会降低债务水平 也可能是经济科学将取得重大进展，新的经济模式将使e 世界稳定 1) 人们对房屋的重视程度超过巨无霸 2) 巨无霸在使用时贬值至零 3) 巨无霸无限供应 4) 所有巨无霸都相同 不可能渴望拥有更大更好的巨无霸 但是，把五个巨无霸放在一个有 100 个饥饿的富人的岛上，没有其他食物来源，他们会很快抬高价格！
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我不同意这些天的主要可自由支配项目是我们最好的房子负担得起 我们曾经住在山洞里——这已经足够几千年了 我们不需要靠近 CBD 海滩的房子，不需要帐篷来提供庇护，或者底特律 1 美元的房子之一 高于某个（v 低）点的房子是一个可自由支配的项目
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房子也是一个安全的地方来存放你的积蓄，这使得它的自由裁量和波动性大大降低 一辆便宜的旧车远不如一辆昂贵的新车人们在金融危机中首先削减的，我想不出比汽车行业表现更差（银行除外，但这是出于不同的原因）
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听，听！我想我们都可以同意“买入并持有”。短期内，对于太多市场而言，依靠强大的 CG 并不是一个好策略 但是许多房地产投资者并不依赖市场走势来获取利润 我认为目前最有可能奏效的（房地产）策略是：1）现金流为正- 收入随着时间的推移而增加，并且是CF+，如果你真的想卖，它可以让你选择你想卖的时间，而不是在缓慢的市场中被迫卖。重要的是收入可靠（例如低收入住房，Liquorland 或 TAB 作为商业租户等）我不想从事采矿或其他罪恶gle-industry 市场，除非我是该领域的专家并且对未来充满信心 2) 创造正现金流 - 诚然，在 recomau 上找到可以以市场租金列出的房产，没有家具，并且显着 CF+ 所以更有创意！ * 按房间出租你的房子 * 如果你的房子在一个理想的区域，装修它并作为公司出租出租 * 看看你是否可以单独出租停车场或储藏室 - 如果邻居没有，他们可能很乐意每周支付 10 美元来使用您的棚屋 - 基本上，想想您有多余的东西（土地、存储空间等）并决定它是否对其他人有价值 * 看看您是否可以将其他物品与该物业一起打包并吸引更高的租金——例如 Foxtel（显然在人们待在家里的情况下做得很好）、园艺服务等 如果捆绑在一起，人们可能愿意支付高于这些物品的成本的原因有很多作为“租金”； * 看看您是否可以做出改进，租户愿意为此支付的费用超过您支付的费用 例如，我计算空调费用我每周大约 5 美元来提供 租户可能愿意每周多支付 15 美元 -我们开始做吧！其他可能性 - 园艺服务、额外的电话线或天线插座等 3) 开发并持有 * 利用相对缓慢的建筑行业现在建造，然后租用几年，等市场回暖时出售（或不回暖）完全出售）- 如果在施工后是 CF+ 则更好 * 细分、改变用途等 - 熟悉您的理事会的发展计划并定位自己以利用即将到来的美化、重新分区和或基础设施项目
评论< BR>非常好的 ozperp 帖子，我同意你的观点，你不能像过去几年那样只是买东西然后坐在上面，现在你实际上必须努力从财产中获得良好的回报（我会说很公平）但即使您租用商业可靠的业务，您仍然有风险，在租约结束时，他们会搬到其他地方以获得更便宜的租金，或者如果这是一个租房市场，他们会协商更便宜的租金所以如果隔壁房东正在苦苦挣扎的 TAB 或酒地g 找到租户并获得良好的租约，这最终也会影响您
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同意 我们无法消除风险；我们只能最小化和管理它
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当场，影子 曾经在拍卖会上见过 2 个人参加 ******* 比赛 我最喜欢的观众运动之一！对于 Maccas 的清洁工来说幸运的是，他们都可以在回家的路上得到一个相同的巨无霸
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Awww，加油！ “哭泣”可以吗 5
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我认为你和我在这里说的是同一件事，因为我认为可自由支配收入变动的根本驱动因素是在家庭层面衡量的 GDP 变动（即工资增长差距CPI 部分由 GDP 变动提供资金，AWE 的可自由支配收入增加部分由 GDP 变动提供资金等）我将在资金方面举个例子 我是 100 年前富有的房地产投资者 我在布里斯班拥有永久业权的房产为了资助这些，我接触了当地银行 他们通过当地存款获得资金 贷款利润率相对较高，对应于每家银行可以使用的本地存款资金池 虽然贷款利润率很高（利润率很低），我的财务表现（仅来自资金）与一小部分交易对手（即我的当地银行及其储户）相关。此外，我可以通过投资其他市场（悉尼、墨尔本等）来分散这种风险c) 因为我因此接触到其他储户群体和其他银行，而这些银行只接触到我目前接触的那些人 30 年前的同一个房地产投资者将再次向当地银行寻求资金但现在他们已经找到了一部分资金来自本地，其余资金来自澳大利亚其他地方的其他存款人 这降低了贷款利润率（即增加了我的利润率），但银行现在可以获得更大的交易量——他们以高利润率换取更高的交易量 从我的角度来看，我的财务表现现在与更大的交易对手群体相关（我的本地银行及其储户以及他们银行同业拆借的其他澳大利亚银行及其客户）所以我的利率可能较低，但现在另一个参与者的崩溃将有一些对我的借款利率影响很小 现在通过分散到其他澳大利亚市场（悉尼、墨尔本等），我只是分散了部分风险，因为我的资金风险在布里斯班市场与我在悉尼墨尔本市场的融资风险更相关 但我可以通过海外购买来分散平均数增加了，但波动性也增加了 移至 15 年前 相同的投资现在向任何一家澳大利亚银行寻求资金 这种竞争进一步降低了贷款利润率（提高了我的利润率） 现在资金来自本地存款、澳大利亚境内的银行同业拆借和海外贷款 我现在面临着当地融资条件的变化而且我的银行对交易对手的风险敞口更大，因为他们中的大多数人也相互接触分散部分融资风险 同样，3 年前均值和波动性都增加了 同一投资者可以去任何一家澳大利亚银行、NBL 甚至海外贷方（在某些情况下）为其购买布里斯班房产提供资金 证券化已经压低贷款利润进一步增加（增加了我的利润），但再次增加了所有市场融资成本之间的相关性 这进一步降低多元化的价值我在这里的断言是，这种减少的多元化没有得到正确理解并且被低估了投资者乐于考虑增加相关性的好处（即竞争加剧，平均而言，降低利率），但忽略（或更多可能根本不理解）现在的利率设定比过去更加全球化不了解的竞争对手的市场份额 RHG 客户就是一个典型的例子——他们的价格相对于市场的其他部分已经显着上涨，不是因为他们本身一定是低风险，而是因为 RHG 获得的资金来源当某些外国市场崩溃时完全蒸发 这是一代人以前类似的投资者根本没有面临的风险 RHG 的平均客户是否r 了解这种风险，当他们拿出贷款时我会冒险猜测，不太可能！因此，这种信息不对称导致低估了该产品的波动性水平 通过影响手段的一系列其他因素，多样化还存在其他减少 但关键是，它们不仅影响均值，它们也增加波动性我同意均值会改变，但改变均值的驱动因素同时导致波动性增加
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QUOTEGremlin;520912] 通过分散到其他澳大利亚市场，我只是分散了一部分此外，通过分散到海外市场，我仍然只是分散了部分融资风险。同样，均值和波动性都增加了，我同意均值会改变，但改变均值的驱动因素同时导致波动性增加[QUOTE]您混淆了波动性和市场风险市场风险不能分散，实际上它被定义为风险（又名市场，又名syts temic），当公司和其他特定风险被分散时仍然存在 这是基本投资 101，资本定价模型（CAP-M） 每个人都是可怜的小无辜 贷方，借方，'我们只是不知道'，'谁能预见到这一点我们都是小受害者 我们都是小受害者 做对了有巨大的才能，道路是平坦的沥青，当事情变得坎坷时，小受害者是小受害者 风险无知不是借口 达成交易，你应该意识到风险这是你作为投资者的工作来定价为什么非银行的产品更便宜哦，我知道这一定是礼物我怎么能看到它，没有其他一代投资者有这种风险等等等等我喜欢彼得伯恩斯坦在金融时报称“长期飞行”“我们可以从市场历史数据中辨别出的长期结果不是一组随机的数字：每个事件都是先前事件的结果，而不是独立观察的结果我们看到的起始条件历史数据中的lect无法复制任何其他时刻的开始条件，因为这两种情况下的前面事件永远不会相同。没有预定的回报率，只有一个可能无法实现的预期回报”;什么是预期回报率 什么是波动率 为什么事情会在长期内回归均值 谁真正了解市场 对我而言，风险没有真正的价格，只有市场决定的东西 那是繁荣与萧条和创意的循环破坏 不幸的是，没有大萧条就不可能有大繁荣 当你有一个 3 sigma 事件（过去十年的贷款增长和全球房地产价格发生了什么），那么之后更有可能发生另一个 3 sigma 事件
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格雷姆lin 和相反，你们都在这里提出了一些非常好的观点，你们俩都做得很好
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如果这个论坛可以包含更多建设性的辩论点，比如 gremlin 和相反提出的那些，这可能是真的学习经验 向你们俩致敬
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我认为我根本不会混淆两者 我的意思是，我不认为市场风险是投资者风险的静态组成部分 二原因首先，在这个例子中，随着时间的推移，贷方缓慢但肯定地吸收了一些多元化收益（可能低于公平的回报）其次，我不认为市场风险随着时间的推移是静态的，并且随着相互依赖而增长在其他贷款机构上 所以你 100 年前的 CAPM 理论家（黑莓也没有接待！多么快乐！），所以我现在就叫它退出这个线程谢谢你的荣誉 chiliaa
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伟大的帖子 gremlin（我也给了你荣誉），有趣的是，大多数人和投资者谈论风险，他们不知道那是不是一个静态的组成部分，甚至我认为不能正确衡量（看看这个论坛的牛熊之战，房子是好还是不好投资）关于波动性的好处是它是可衡量的，我相信你指出了正确的因素如果你打算写一本书或关于这方面的东西，请告诉我
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嗨，YieldMatters，其他人已经提出了为什么“奢侈品”的理由。经济方面的好与“基本”的表现不同；好 但是如果您仍然想知道我们澳大利亚人是否选择住房作为我们选择的奢侈品来展示我们的地位，那么请阅读几年前罗斯·吉廷斯（Ross Gittins）的以下文章：住房危机：我们自己做的基本上，我们有增加可自由支配的支出，而住宅是我们首选的奢侈品，以表明我们对社会的富裕 干杯，迈克尔
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这意味着根本不是需求 供应有限是市场失灵 即使我们确实喜欢将我们所有的新财富投入现有的住房存量（正如吉滕斯所说），然后供应反应应该会使价格回落将进入并相互削弱
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新房的供应将在哪里它们将建在城市边缘或其他相对不受欢迎的地方对现有库存的需求（wh ich 更受欢迎，因为它的位置）总是高于对位置不佳的库存的需求 现有库存总是相对更好的位置（即使它永远不会移动），因为新库存总是建在不太理想的位置 中位数可能保持不变从长远来看，但随着越来越多的房屋建造得更远，我们的特定房产变得更受更多人的青睐 几张小图，让理论家更容易理解 这显示了一个有 6 栋房屋的城市 - 我奶奶买了红色的 50几年前 - 这是她能负担得起的 - 离中央商务区最远的最糟糕的房子 - 真的不受欢迎 - 非常便宜 快进到今天，已经建造了更多的房子 - 事实上，这座城市的规模扩大了一倍以上（这里没有供应问题）然而，所有的房子都建在离 CBD 更远的地方，因为那是唯一一个有空间的地方 所以奶奶家现在在顶部市内50%的好房子 房子没搬过，奶奶没修过，50年租金收益都一样到一个理想的房子，对它的需求猛增所以，我认为这是需求，我认为我们都同意供应也是一个问题
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Luv图纸Keithj;一定花了你很多时间！关于你的最后一点，也许这就是为什么“供给和需求”。是公认的经济行话 2 在臀部连接;你不能没有另一个你是正确的关于奶奶房子变得更加内部甚至没有移动，因为许多原因，CBD的出现是人们通过靠近水，河流，壮丽的景色而自然地被吸引的地方（悉尼港，等）这些地方的资本增长最为强劲，然后随着时间的推移，通过内部然后是中部，最后是外围郊区，到那时，最初的高 CBD 资本增长将震荡到 25 到 40k 离开 CBD 基本上消散了 随着城市的发展，越来越多的前郊区变成了中间郊区，而以前的中间郊区变成了内部 我不同意，但是关于 CBD 或靠近 CBD 区域没有空间留下来怎么办？中高密度开发 我猜洛杉矶、巴黎、伦敦等地的密度非常高，而在墨尔本、悉尼或布里斯等地，靠近 CBD 的地方有成堆的空间来填补供应。拆除仓库或 100 年的老建筑 记住“墨尔本 2030”；鉴于可免费获得的土地越来越少，现在的举措是建造 20 到 60 到 100 间住宿，而您曾经拥有 1、2 或 4 间 Big Rog
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YieldMatters，KeithJ 在头 你错过了罗斯·吉廷斯关于为什么价格是我们自己做的论点的要点这里是关键段落：这都是关于土地及其理想位置这就是为什么许多高级投资者会避开没有自然边界或土地释放问题的地区并专注于具有自然限制的理想地点 我个人喜欢悉尼的北部海滩 距离 CBD 不到 20 公里，并且有海滩可以引导 其他人有自己的宠物区，但大多数人都有“理想”争论的核心 甚至高档化实际上也是可取性的延伸 干杯，迈克尔
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