澳洲澳大利亚房产中值并不反映现实世界 悉尼

在澳大利亚地产投资



我同意中位数存在缺陷，尤其是当特定人群（如 FHB）从市场上消失时。其他人可能会提出我们应该使用什么统计数据来代替RPData提出了Hedonic Index，这比中位数有所改进它根据类似类型房屋的销售计算“平均值”他们在每个月底发布- 见这里 作为中位数缺陷的一个例子 - 在郊区销售 200 份 3 床和 100 份 4x2 的销售将使中位数偏向范围的下端 如果 FHB 消失，将只有 100 份 3x1 销售，但是 200 个 4x2 的销售 - 因此中位数将跳向范围的高端 所以数据的构成对中位数有影响，即使这些房屋中的每一栋都以与前一时期完全相同的价格出售Hedonic Index 将住宅的“特征”考虑在内 作为一个过于简单化的例子，它采用 3x1 销售额的平均值；每个时期 4x2 销售的平均值，并根据这些数据计算郊区平均值 FHB 从市场上消失对这种指数的影响不大 大多数房价指数数据提供商使用准确的 OSR 数据，但几个月后事件 RPData 在购房过程的早期从各种来源收集他们的数据，并提供更及时的信息
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Hedonic Index 听起来不错 Keith，我喜欢这个模型，它需要改进所有大量的时间和精力编译和跟踪这些东西 Matusik 在跟踪布里斯班和黄金海岸的转售方面做得很好，但是那里仍然没有全面的东西 当您深入到单个物业级别时，有趣的是同一市场的不同区域的表现有多么不同我认为有很多未开发的潜力和可能有偿的需求，需要人们进来对这个国家的房地产数据做一些高质量和及时的工作
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它应该更好，但仍然引入了判断元素（例如，什么是“相似” - 一个非常大的街区上的 2x1 房子是否应该被认为与其他 2br 房子或类似于 3br 房子）我认为的想法销售的价格分布很重要 例如，最好有上四分位数、下四分位数以及中位数 所以你可以看到市场的每一端是如何做的 在一些郊区，每个月的销售量太少是可靠的，但是3个月或每年的数字应该是可靠的
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问题是，虽然面积越大，获得具体、有用的信息就越困难，但面积越小，买家就越少这些数据提供者不会收集这些信息并造成损失这就是为什么本地代理、买家代理和您自己的跑腿等本地化信息源对 resi property 如此有价值的原因
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Keith 你知道附加指数会不会用到吗？离子到中位数索引，因此新闻媒体将选择适合他们的那个，或者他们是否会停止跟踪中位数如果 RPdata 以外的其他人正在使用它
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他们确实采取了很多措施帐户（包括街区大小），而不仅仅是卧室浴室的数量我认为在决定每个房产的改进时总会有一个判断因素，但是，这应该a）在一个大样本中取平均值，b）合理始终一致 同意 他们确实制作了分层中位数价格指数系列，但是，它花费 $$$
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我对“中位数”价格的主要问题不是数字本身 - 我认为它是为了什么正如基思提到的那样，这是一个相当轶事的数字，不一定反映现实世界我遇到的问题是，当人们以此为基础得出财产无法负担的结论时，为什么要使用中位数来得出财产无法负担的结论也许使用 w 的更好图可能是您正在分析的地区中最便宜的住房数据 是的，40 万美元的中位数可能被归类为无法负担，但如果仍有成千上万的 25 万美元的房产可用，这是否重要 是的，人们可能想要 meidan房地产 - 但那正是它，欲望和愿望，不是讨论负担能力的必要性
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ABS和APM也制作房价系列（包括中位数），所以我猜媒体会选择哪个最有新闻价值的中位数对大众来说很容易理解，所以我看不到它们很快就会消失 RPData 也会产生一个分层中位数 - IMO 很难让大众理解我相信 RBA 正在使用（或在最少评估）它 RPData 有一个组织列表可以利用它 ABS 数据似乎在一个月左右的时间内确认了 RPData，这可能就是 RBA 感兴趣的原因
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Keith，如果不是 RP Data做享乐指数我会更快乐，但我对他们的偏见可能过头了我也是人“喜欢销售”;不能考虑新住宅，因此无法工作，在郊区逐渐“改变用途”的情况下也不会工作；我提到了我自己的房子作为例子，我在 68 年买的 当时它会高于中位数，但我不知道这个词 这是一个近乎新的三卧室高设置的天气板房子，但这是 Qld 的常态时间 今天大多数新房子会大 50%，有双 LU 车库和套间 Ergo 我买的房子高于平均水平，今天有点简陋，所以我无法做一些研究，现在找到中位数并划分它然后按中位数计算出一个倍数，并将其应用于我 10,000 美元的购买价格，并说这就是我的房产会给投资者带来的上限收益（这有点啰嗦抱歉）它实际上可能更值钱那是因为这个“窝棚”位于 1012 平方米的开发区，但如果这样看，该结构不会增加我的售价所以它不是实际的“中位数”；数字，但如何使用它来计算“利润”；顺便说一句，我对另一个想法有疑问：在 68 年，城里的公寓很少，而且都是简陋的结构。如今，每年都有昂贵的高层建筑进入市场，您如何针对这一点进行享乐调整 中位数上升这是一个公平的迹象，表明人们愿意为房子支付更多的钱，我承认，但我从未质疑过
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对于我们瞄准的房产，没有“中位数”。可用的数据我从来不能依赖类似的东西——“好吧，这个地区这类房产的中位数是 X，因此现在出售的这个特定的房产如果不好，应该是 X-Y，或者 X+ Y，如果它好的话人们实际上在多大程度上依赖中值价格来指导他们
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我也一直持怀疑态度，克里斯乔伊被认为是多头，然而，“官方”数据确实倾向于与 RPData 的数据一致，尽管一个月后 RBA 也有兴趣 我相信这是享乐指数运作良好的地方 新住宅将与现有住宅分开分类 '旧' 3x1s amp; 4x2s 每个都有一个平均值，新住宅将有自己的平均值然后郊区平均值将被加权（以某种方式）以解释不同的组成来自 wiki 再次来自 wiki 我同意郊区指数无济于事，尤其是在这种情况 但是，我确信 RPData 会非常乐意出售有关该郊区内特定质量（例如 1000m 块上的 3x1）房屋价格变化的数据 这将比郊区指数更有用 土地面积放大器；分区放大器；靠近便利设施CBD被考虑在内我认为对于单个房产来说，中位数（当时或现在）并不是特别相关，将其拍卖会确定它的价值如果有许多具有相似特征的房屋（1000平方米的较旧的highset Wb与开发潜力）在郊区，那么我希望您可以从 RPData 购买索引数据，或者他们可以告诉您每个属性的价值，例如 1000 平方米 15 万美元，接近 CBD 5 万美元，有利的分区 5 万美元, 较旧的 3br wb$10 等 我猜新公寓与旧公寓有很大不同，因此可以创建一个新类别（子索引）主要属性可能是 - views()$80K, newness$100K, 3br$100K, 靠近海滩$40K
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但是你会把房产分解成它的组成部分。像享乐指数一样评估它们 例如 10,000 平方米 $100 万美元，Lotsa 临街面$200K，Level$250K，蓝筹租户$400K，长租$400K，Lardlord 友好租约$100K，靠近高速公路$750K 想出一个价值
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我同意 KeithJ 的观点，即享乐指数是一件好事 英国的三个主要指数（哈利法克斯、全国和土地注册处）都使用类似的方法 如果哈利法克斯和全国的数据往往相关性很好你有足够大的样本量，那么中位数可能会趋于准确，因为销售额将接近市场的构成所以我认为它比轶事更有用
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哇，终于它正在下沉 但也许你和周围的其他人认为“这是 ABS 和其他人能提出的最好的”，因为我多年来一直在这里发布它不是 诚然在牛市中没有必要思考或分析，不管怎样，价格都会上涨标准人们认为他们可能会使用 甚至有一本书叫做“被随机性愚弄”；当然，没有人喜欢这种想法并喜欢将繁荣的市场归因于他们自己的行为，而事实是他们只是“在那里”。拍卖并没有真正确定价值或价值，而是某人当时愿意支付的价格（出于多种原因）如果有人愿意支付与房屋相同的价格购买郁金香，那是否会郁金香和房子一样值钱 我认为不 就像一家没有利润的公司比 IBM 或时代华纳更值钱 许多人、分析师、评论员和专家都曾经做过 所以价格和价值是两个不同的东西 imo RPData 的 quot;喜欢销售”就像在上面撒上巧克力的 crappola 在那个世界里你需要思考 amp;比阅读下一个热门郊区的最新 API 更难分析 每项投资都有自己的“成分”；以不同的方式相互交互而不是以前的 以及价值 amp 之间差异的原因；价格变化要大得多 imo
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如果我多年的投资中有一件事我可以向“新手”强调，那就是这个 找出你自己对“价值”的解释，不要让市场做适合你, 仅此而已
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我们都是从菜鸟开始的，但我们之所以是菜鸟，是因为我们的“价值”意识；没有 > 20 年的价值观变化经验 你怎么能理解价值观 他们也被媒体和专家轰炸，整个 RE 行业告诉他们不要担心 RE 每年永远上涨 7% 当然平均这个论坛上的人比那更精明，但一般市场似乎不是这样 最疯狂的例子是 LTCM，他们使用不到 10 年的回溯数据来制定他们的系统 而这些我们是经济学诺贝尔奖优胜者FFS！数十亿在线，与 10 年前发生的事情无关 那么当然是骗局 “专家”就是这样；仍然认为并且广大投资者似乎跟随他们所以告诉菜鸟与他们所看到的相反；在电话、广播、印刷品等上听到不是一件容易的事 C'est la vie
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如果你认为这是“价值”;那么购买第一印象并不总是它们看起来的那样，但是，如果你已经寻找了一段时间，你会看到提示和陷阱，并注意到什么时候看起来“便宜”；
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