澳洲澳大利亚房地产预测未来增长战略。悉尼

在澳大利亚地产投资



嘿，所以我现在不是真的想买，但我仍然有兴趣了解市场上发生的事情我喜欢挑选一些我认为会做得很好的郊区，然后回头看看他们的表现我不知道人们对这种方法有何看法，但我喜欢标记特定城市或某个城市区域的所有郊区，然后在它们旁边时不时地标出中位数价格，然后您会不时来到一个郊区如果这个郊区的位置很好，即在主要城市的 15k 范围内，基本面良好，那么它被郊区包围，中位数为 600-800k进入那些周围的郊区会满足于价值较低的郊区，最终会发生高档化并飙升价格这个假设是否准确其他人在研究房地产欢呼时使用这个理论
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绝对
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我不会听戴夫的话，他是自欺欺人的
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从短期来看，这似乎是真的，但从长远来看，“大多数郊区的年增长率都差不多”。这可以通过拾取和比较每个郊区10年或20年的增长率来证明
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如果你想证明，我就留给你但是值得注意的是，如果你'重新尝试增加您的投资组合（如获得更多财产） - 那么现实情况是，现在（或在不久的将来）一美元在长期未来价值超过一美元以下是我从中窃取的东西我在 2005 年发表的一篇文章——特别是关于“内部收益率”的计算； (IRR) 以及 IRR 如何实际掩盖表现不佳的资产 考虑 3 个现金流，每个的 IRR 大致相同（在 1991 年和 2060% 之间），但现金流模式和净现金流量大不相同 在每种情况下，在第 0 年的净现金流为 -$20,000（减去 $20k）* * *#8203；选项1Option 2Option 3年0-20,000-20,000-20,000 1100015,0000 2200011,0000 3300000 3300000 4400000 4400000 5500000 5500000 6700000 7900000 7900000 811,000025,000 913,000035,000 1015,000000000045,000 1015,000045,000 NET * *#8203;如果 IRR 有任何迹象，那么所有 3 个选项都差不多，而且，根据个人情况和目标，这 3 个选项中的任何一个都可能是“最好的”。但是要查看 IRR 如何掩盖表现不佳的资产，我的猜测是您需要考虑选择的替代方案的机会成本 选项 3，例如，在 10 年期间具有最高的净 CF，但是（谈论假设的财产在这里）在第 8 年之前没有任何收入资本收益可供使用 选项 1 并不令人吃惊，非常缓慢和稳定，随着十年后半期的强劲趋势这一系列现金流资本收益将帮助您在晚上睡觉，但您还需要几年时间才能将其用作杠杆 选项 2（很容易）拥有最低的净 CF 头寸 - 十年内仅 + 6,000 美元但这是在第 1 年和第 2 年实现的（2 年内返回 26,000 美元）和它很可能允许您进行其他投资 这是 IRR 如何掩盖表现不佳资产的一个示例 如果购买任何资产的目的是为了将其用作更多资产的垫脚石 - 它不允许您这样做 - 然后不管该资产的内部收益率如何对你来说表现不佳
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还有一个很好的练习是反过来做：看看现在做得很好的郊区，然后回头看看他们在三五年前的样子 我会建议您从邮政编码 2770 开始 2770 在过去 12 个月的表现令人难以置信我是其中之一，所以我可以权威地说，3 到 5 年前，大多数人认为我肯定是疯狂地购买了那里，恕我直言，为了获得良好的资本增长，你必须领先一步，略打包（就像现在在悉尼的任何地方购买）你接近市场的顶部，需要等待下一个周期才能获得良好的增长，这可能需要在几年的低迷或平稳期中保持（当我买在 2011 年，我购买的价格略高于人们在 2003-0 年支付的价格5 所以我刚开始上涨时就买了 其他几个经常光顾这些论坛的精明买家在大约 12 个月前看到了这个机会，并在那时购买了几处房产）编辑：我认为你还必须考虑司机的用途期间的增长，并询问该驱动因素是否可能很快再次重复 通常驱动因素不会真正重复：想想全球金融危机，然后利率下降 这些都不太可能y 很快就会再次发生 我认为 2770 的繁荣部分是因为负扣税（几十年来一直是主导策略）向正现金流的转变，而 2770 是离悉尼最近的地方，接近 +cf< BR>评论

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很高兴看到不同的人有不同的方法来实现财务自由 我举一个例子可以给你很多关于PI 55 Tungarra road, Girraween 卖了142m，没多久前 我买的房子离我只有几栋房子了，在全球金融危机期间以 49.9 万美元的价格出售了 55 号的经纪人告诉我，他可以在没有 DA 的情况下以 155M 和 16 的价格出售我的财产 现在，问题是 Girraween 的资本增长过去几年并没有那么高，但是这些房产可以实现更高的年增长率，因为它可以建造 8 栋联排别墅 另外，这里的时机非常重要
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