澳洲澳洲房产 澳洲房价被高估 悉尼

在澳大利亚地产投资



http:wwwabcnetaunews2014-09-lian-housing-overvalued-emerging-mark5740808 抱歉，如果这是一个转贴 - 今天早上刚看到，以为我会把它贴出来
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嗯，周期的所有部分 Delloite Access随着时间的推移，经济学有一个很好的“被低估和高估”时期的移动图表 据他们说，在过去的 15 年中，既有房屋被低估的时期，也有房屋被高估的时期，我相信他们考虑的因素更多比收入的价格和租金的价格还要多 Ps 感谢您的链接！
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嗨 Redom，您能否提供此有用信息的链接 如果它提供图表将非常有帮助还要声明提前感谢
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Francesco - 我希望我知道它在哪里可以公开获得我已经看过但无法找到它可能是我去年去过的一个演示文稿从记忆中（大约在2013 年中期），我们正进入房价上涨的时期根据他的模型，s 被“略微”高估了——但没有什么令人担忧的 从那时起，增长速度一直在加快，所以我不确定他们的方程式是如何改变的 干杯，Redom
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这就是你所追求的吗： http:wwwdeloitteaccesseconomicscomauuploadsFileSample Business Outlook(3)pdf
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IMO 这张房价与利息支付比率的图表比价格收入或价格租金比率更相关——两者都没有考虑到最重要的因素购房等式
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因此，长期承诺的可持续性应根据目前合适的利率来衡量
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价格租金价格收入比率没有考虑最大的费用，因此收入利息支付比率是对这些措施的改进我提到的 RBACommsec 图表显示，收入利息支付是 v 接近过去 25 年 OTOH 的 6 倍至 13 倍范围的中间价格租金放大器；价格收入图表不太有用，因为它们只考虑了 3 个最重要的变量中的 2 个 购房的第一年是最困难的 经过一些工资上涨后，第二年会稍微容易一些，依此类推，直到 25 岁它是免费的 OTOH 租赁，虽然在早些年便宜一点，但在 25 年要贵得多 开始长期承诺总是很困难 - 当 IR 低安培时最容易；预计将保持在低位（尤其是在固定利率时） 新常态的 IR 低于前几十年，因此任何没有考虑到这一点的比率或图表都是有缺陷的 发布图表的 RBA 大概认为它是相关的，并且很可能在做出 IR 决定时参考它 - 所以是的，它是可持续的
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仅仅因为可以用相同的初始付款来提供服务并不意味着它同样可以负担得起 300,000 美元的借款 @ 6% 每月还款 2000 美元23 年，2 个月还清贷款 总还款额 555,903 美元 借入 150,000 美元 @ 12% 每月还款 2000 美元 11 年，7 个月还清 总还款额 278,643 美元 取决于承租人如何利用最初几年的储蓄 即使完全拥有 PPOR '不“免费”;维持澳大利亚央行也有维持金融稳定的工作，并将尽一切努力实现这一目标，包括发布淡化风险的数据和意见
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从我所在地区的拍卖结果来看，我有点害怕人们为小东西花很多钱，而我所在的地区也不是一个拥有大量外国现金的地区
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对此+1 甚至不是春夏销售季节
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不会房价对利息支付的图表也很模糊，因为它取决于贷款是什么，即在每个人都在做 105% 贷款的环境中，那么当每个人都在做 80% 贷款时，还款额会更高
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您是否可以安全地得出以下结论：您认为仅考虑 3 个最重要变量中的 2 个的比率图表优于将所有 3 个变量都考虑在内的比率图表您是否错过了有关“新常态”和低利率的一点可预见的未来 1015 年固定利率 lt;7% 我假设你同意我的帖子中你没有回复的部分 那是一个完全不同的稻草人 我们都知道，绝大多数租房者不会把他们通过租房节省的美元投入到比 PPOR 产生更好回报的东西上 重点我所做的是最大的支出（即利息）消失了 RBA 很少发布包含诸如维护、利率和利率等琐碎事情的图表比率；保险——你觉得这很重要吗？我完全同意，如果他们认为支付的利息收入比率不可持续，他们会采取相应的行动。展望可能的情况很重要，并且不倒退 仅仅因为我们曾经有 20% 的 IR，并不意味着它们会在短期内再次发生 从长远来看（25 年），PPOR 对现在开始的任何人来说都是免费住房 阴谋论很多
评论< BR>图表被正确标记为收入利息支付比率我的帖子错误地称为利息支付价格
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所以用 45% amp 替换示例; 9% 关键是较低的利率相对于收入较高的价格并不能使其更实惠收入逐渐增加，随着时间的推移更容易偿还，但我们目前的收入增长较低，利率仅上升几个 % 可能会使抵押贷款成本超过 30% 或更多时间（出于各种原因）如果您认为他们不会淡化财务风险，那么您就是戴锡箔帽的人
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所以您是说更高的利率更低的价格使其更实惠 无关紧要的关键是市场认为未来 10-15 年的 IR 平均将在 7% 左右获得促销 amp;因此，他们的收入增长速度将高于平均水平 就住房而言，他们最近的所有言论（十多年来）一直在强调住房的风险有多大 你是说 RBS 收入利息支付图表不值得考虑
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显然可服务性≠可负担性 指着更高的价格更低的利率，并说住房是负担得起的，因为债务可以偿还，当总偿还放大器时，这是一场闹剧；风险都高得多（房价收入比翻了一番） 利率较高的环境也表明通胀水平较高，这可以更快地减轻债务负担 对于高估低估的价格而言，这不是一个非常相关的衡量标准，它更有意义衡量收入和租金如果你认为这是一个相关的衡量标准，那么我会对你在使用该衡量标准时房屋被高估时的看法感兴趣[例如，当它超过 12% 时（过去 20 年一次） )，当它超过 10% 时（过去十年的一半）] 或者仅仅是澳大利亚房地产从未被高估
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感谢基思的链接 - 非常有趣地看到可负担性与当前密切相关利率，而对“估值”的评估倾向于考虑影响房地产市场的更广泛的结构性因素，例如长期供应问题、政策等 鉴于租金变动比利息支付“更具粘性” ent ratios，我认为它们更适合评估房价的模型 在评估房价是否“被高估或低估”时——他们需要对“结构性”或均衡价格水平做出判断 房屋的实际价格是一个已知的数量（即房价中值） “均衡”房价试图回答“应该给房价以什么经济结构特征” 因此它应该包含结构性金融问题（例如系统去杠杆化、融资渠道，税收影响等）在这个判断中，但不是周期性的（利息覆盖率）它还将在等式中包括“中性”利率判断
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同意这个Hobo-Jo我认为如果你衡量当前房价的“可负担性”，可服务性是一个关键因素 当观察一段时间内的可负担性时，当前的可服务性意义不大，因为利率对可服务性有很大的影响不幸的是，这并不是很好的价格 - 这是澳大利亚央行担心的事情，并一直在担心人们依靠今天的利率过度扩张自己
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我在使用快照来衡量负担能力时遇到问题时间或做出假设，例如利率将始终保持在低水平，收入将以过去的速度增长，等等 以下是“负担”的两个定义： 1 负担：拥有财务手段；承担 2 负担的成本：管理或承担而不会对自己造成不利或风险 有人认为第一个定义了负担能力，如果家庭有能力购买房屋（偿还贷款），现在一切都是如此，那么他们可以负担得起 我倾向于第二个定义，它是一个更全面的观点，这在考虑将影响买家多年的决定时很重要 在我看来，一个家庭承担了如果利率无法负担的债务normalize 负担不起（因为这是一个真正的风险）这就是为什么我上面的帮助：可服务性≠可负担性如果您在财产方面有这样的想法，为什么要阅读爱好者论坛您是否看到我在家庭或育儿论坛上阅读或发帖
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我没有一个跟踪的头脑 一些城市比其他城市更被高估 拥有房产，将再次购买
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银行不会及时使用快照来查看可负担性，或者假设利率将保持在低位，但会增加大约2%，比大多数人支付的费用增加约 20% 服务能力+2% 负担能力
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他们不看负担能力，他们看服务能力这就是他们使用服务能力计算器的原因 服务能力≠负担能力 可能想要重新计算一下
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7 5 40% 增加
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我知道关于房地产经济学的一切我确实看到了一个趋势，通过这些论坛和其他来源阅读它看起来像每次楼市下跌时，反对者总是预测会出现大幅下滑积极的消息和上升尽管这种“大衰退”永远不会出现当然也许有一天市场可能会下跌 15%，但如果你买得好，这应该不会对你造成太大影响，与此同时，当某些人正在等待这次低迷发生 有很多人通过房地产投资致富 另外我从来没有提到住房负担不起的常用短语当然，如果您有几个孩子并且您的家庭收入为 8 万，那么您将无法购买价值一百万美元的市中心房屋，但这是一个假设，如果他们想要的话，任何收入的每个人都有负担得起的住房选择欢呼布莱尔
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是的，银行计算增加了 40% 的缓冲而不是 20%，除了你自己之外，谁知道当利率上升 2% 时经济可能会发生什么？ s 可维修性 可负担性 + 40% 我会坚持走路，你可以坚持说话
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我认为有些房产被低估，有些房产被高估 将坚持专注于被低估的房产，你可以'不会出错！
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这在理论上是正确的，并且 APRAIMF 将其称为“关键”审慎工具。但实际上，银行（一般而言）将缓冲应用于与他们一起持有的任何贷款然而，不适用于与其他机构持有的贷款（取决于贷方政策） 例如，如果在 A 银行拥有 500 万美元投资组合的投资者向 B 银行申请 500,000 美元的贷款 - 银行 B 将“按成本”评估 500 万美元（即无缓冲）和 500,000 美元的缓冲银行 B 仅对 10% 的投资者总利息持有量应用了利息敏感性缓冲 哎呀一家银行（有时是两家）甚至不将该缓冲应用于投资者在其银行现有的持股量 这是一个“漏洞”（可以这么说）经纪人利用结构投资Tors 以最大化借贷能力的方式进行融资 干杯，Redom
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我认为这解释了你的很多问题当您以 7% 固定 15 年时绝对保证它为什么您不也做出这个假设如果您可以减轻利率风险，那么您是否同意定义 1 和 2 之间几乎没有区别出于兴趣，您什么时候会考虑负担得起的住房
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因为这不是澳大利亚大多数人所做的（长期固定利率） “市场”有多准确？观察 2-3 年的利率从我的轶事观察来看，不是很就像保证利润当我谈论缺乏负担能力时，我是在一般意义上在全国范围内谈论，各州之间可能会有所不同，并且大多数人的行为会影响我的判断但是如果家庭采取适当措施，则可以根据具体情况为了保护自己，他们买的房子可能买得起，就像我去年写的那样：http://wwwbullionbaroncom201308whats-next-for-adelaide-property-priceshtml
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下次什么情况下你会再买
评论< BR>正确对于我们这些年龄较大并且已经看过几个周期的人；从长远来看，利率，战争，买家情绪等各种因素都没有太大关系 - 短期当然会受到影响但是您购买的房产和当时的数字是最重要的 坚持从长远来看，可以消除很多次要影响您听到的大多数下降都处于市场的高端t - 这是与普通人居住的标准普通房屋不同的动物，或者以低于以前购买的价格出售的特定房产 - 通常是由操作员错误引起的；不是市场本身 也是如此 年轻人总是说这很难；老年人说买第一套房子总是很困难通常会回到啤酒预算上的香槟口味，通常
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当您认为价格无法预测时，那么您肯定会一直认为住房价格过高风险 无论您是否获得长期固定 IR 处于历史低位当我问到您何时认为住房负担得起时，我希望得到一个答案，例如当 IR 处于 X% amp 时；价格收入比率是 Y amp; ，而不是像“根据具体情况并采取适当措施采取其他措施”这样的无答案 您是否正在等到价格收入比率恢复到 3 倍 每所出售的房屋都符合您的第一个可负担性定义而如今，贷方确保绝大多数那些也符合你的第二个定义
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所以你是说没有市场证据表明永远的低利率是一个“安全的假设”吗？正如您之前暗示的那样，我认为将预算恢复到 10 年平均抵押贷款利率（大约 7%），然后在顶部增加 2% 的缓冲，可以将风险降低到一个合理的水平，或者长期锁定利率，但正如我前面说过，这在澳大利亚并不常见，我认为您将“负担能力”混为一谈。用“高估低估”；讨论，正如雷多姆指出的那样，存在差异 很难回答您关于价格收入比的问题（因为已经发布了各种衡量标准，而且并非每个城市都处于同一周期）我认为这张图表显示周期性低点已经发展到 35- 4 在全国范围内，但我确实认为如果澳大利亚受到冲击性衰退等打击，它有可能在更大幅度的修正中跌破 35
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我不明白你的 Q '永远”不是我感兴趣的时间框架 - 15 年是一个更有趣的时间框架放大器；我们有保证 你说利率在 2-3 年后是不可预测的，而且你还说你不会基于利率不上升的假设购买所以我的断言是你永远不会购买，因为你无法对利率做出假设是否正确？前瞻性基础见下文 您的图表的最后 10 年显示价格收入比在 40 到 45 之间不等；在这段时间内，有 90% 的时间我们处于低利率环境 在此之前的 10 年 PI 是那个时期大约 30 我们没有处于低利率环境 我们已经确定市场预计未来 15 年将处于低利率环境 所以作为买家，有利于 PI 比率保持在 4-45 区间而不是而不是恢复到 30 比率 如果要再等 15 年直到有可能发生结构性变化，PPOR 买家可能会浪费一半以上的工作寿命 在这 25 年内价格可能会翻两番 当然，有是少数会坚持自己的原则的人；理论认为 30-35 的 PI 比率是“正确”比率，但只有在价格进一步上涨后才会出现这种回归
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我认为不太可能回到 30（作为长期平均水平），尽管它可能会在严重的修正中跌至如此低的水平放大器；矿业繁荣带来强劲的收入增长，我们将不得不拭目以待，但我认为即使低利率持续下去，我们也可能会以较低的价格收入比（可能为 35-40）找到新常态
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这么多争论，但赚了多少钱
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你是不是因为发表那个帖子而得到报酬 Deltaberry 还是你只是个伪君子
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没有，但是我确实会在收到各种可爱的租户的报酬时发帖，当然只是为了权衡一下，我最近一直在读到收入可能会停滞不前，而不是像最近那样增长 这是我怀疑一些投资者没有考虑到需要考虑的因素你不能简单地依赖你的收入会有意义地增加这一事实，所以如果你现在购买，你需要考虑这一点，我怀疑它会持续利率相对较低 警告：我知道的不多，我只是像许多其他人一样猜测我是一个非常保守的投资者，所以我相对而言不受影响，因为我在研究时保持（过度）缓冲
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感谢孟买和雷东德勤访问看到女士知道他们在分析什么 论文中预期的住房回升按预期实现，但在澳大利亚通常以不完整的方式实现
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澳大利亚住房被高估，但我多年来一直听到这一点，特别是当市场上涨时作为投资者，我唯一担心的是当媒体报道这件事可能接近峰值时，负面报道开始影响市场总的来说它是相当积极的，但我会密切关注这
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与洋葱圈评论相比，价值过高

期待有一天我可以同时享受投资和洋葱圈，而不必选择另一个 也许这应该是更正每个人都在谈论最终将缩小定价差距唷
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让我们说已经选择了足够多的洋葱圈，即使稍有下降，仍有很多被压抑的需求
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法国洋葱圈在那个 si 中将是一个很好的解决方案tuation Cliff
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在这一点上，大多数经济学家都会同意你的看法（请阅读财政部长的讲话） 当然它不适用于每个人的情况，但从宏观角度来看，这十年的收入增长会慢得多没有矿业繁荣和增长的结构性驱动因素正在减缓我们（人口老龄化等）
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需要区分媒体炒作和真正的风险媒体炒作是有原因的 他们需要你阅读，所以他们为媒体部分生成广告 它可能不聪明，但这没关系 你阅读，目标实现 真正的风险：开始阅读霍华德马克斯，“最重要的事情” 在我看来，住宅物业存在很多风险当下
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感谢推荐 IV 我刚刚免费下单了 第7个搜索结果在第一页如果链接不起作用 google Howard Marks 最重要的是有一个免费的pdf下载 https:wwwgooglecomau#夸瓦尔d+marks+the+most+important+thing
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是的好书，但华尔街距离拉姆齐街有一百万英里
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这就是他们对过去 4 年所说的话，并且前十年也是
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我今天早上早些时候刚刚浏览了一下，现在已经开始阅读它与散户投资者的相关性与华尔街的管理基金或投资人一样重要。后者是乔史密斯普通散户无论如何都无法控制我属于那个阵营真的，我们唯一可以控制的就是我们自己它对风险的考虑以及对价格和价值之间关系的理解很有趣书中的原则更多的是关于“如何思考”并且与股票市场和房地产市场一样相关，尽管后者更加繁琐且流动性差 风险（缓解）和周期与许多投资资产类别相关 我认为房地产投资者也会受益（通过推断) 从如何采取必要的心态首先安全投资和保存资本，然后在正确的时间寻找正确类型的财产的课程中，是的！运气也确实起作用 到目前为止，这是一本相当有趣的阅读
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冷静头脑的食物 http:wwwbusinessinsidercomauhes-just-mean-less-growth-in-the-future-2014-9
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更多统计经济学家预测 大约 2 年前，我接手了一位客户，他曾在澳大利亚的一家主要咨询公司工作，他一直在为其中一个专业提供战略咨询，并且获得的信息比我有生之年所能阅读的更多 6 个月内 -在重组他的财务，建议他如何投资两处房产后，他在给我发了一张从地板到天花板的书堆照片后说：“我已经阅读了所有我能找到的金融评论、期刊和文学作品参加了来自不同专家的几次房地产研讨会 - 但我没有找到适合我需求的解决方案 - 你提供了一个我已经实施的策略”；另一个不错 一家大型银行邀请了所有悉尼私人银行客户，并让他们的首席经济学家介绍了市场前景 一位客户在演讲结束时站起来发表了这样的评论：“我每次都听你的，对冲你的赌注建议 - 它似乎总是走另一条路”；所以不要相信只要有买家和贷方，房产就会卖给出价最高者
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这就是问题所在，有时没有买家或贷方，那就是** * 退出房地产市场 在澳大利亚还没有发生太多事情，但在世界上许多其他地方，他们认为这不会发生在他们身上，因为他们以前从未经历过这种情况
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我还没有阅读评论，但就业市场如何与房价比相比，对卖家有利，但会有修正，否则你会愚蠢地认为 imo，太多了
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是的，我有一个合作的辞职，搬到爱尔兰带着他毕生的积蓄和妻子找工作，并在那里买了房子几年后他没有积蓄，没有工作（但保留了他的妻子）回来了，然后又回来工作艰难的假期，他是个好人相信炒作并没有对冲
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作为一些银行认为的更大借款人，我的家人有时会与私人财富或首席经济学家的负责人一起坐在各种银行职能部门的主桌每次他们回来告诉我首席经济学家怎么说，我意识到 2 年后市场做了相反的事情
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哎哟 - 太粗糙了房地产市场 我的室友几年前从悉尼收拾行李去布里西做同样的事情他要么是那种生活很遗憾的家伙，所以他读到的每一篇关于悉尼发展的文章都会让他有点兴奋！
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