澳洲澳大利亚房地产 OTP - 如何为我的悉尼开发项目定价

在澳大利亚地产投资



我是新用户，非常喜欢阅读帖子和他们的教育性回复作为未来的房地产百万富翁 - 我很想听听会员对我最近的房地产尝试的看法珀斯，这个街区可以细分为 5 个地段，我正在考虑将其作为房屋放大器出售； WAPC 批准有条件的规划批准后的土地包，并且我与一家知名建筑公司签订了集体建筑合同 我打算建造的别墅将专为退休人员设计，但不限于这个人口，大约 145 平方米的生活空间，3 床 2 浴室，双车库，两个独立的正式和非正式生活区，每个平均街区面积为 350 平方米 该街区可立即使用交通工具（前门有巴士站）和通常的郊区便利设施 - Coles amp;步行距离之内的脱衣舞商店虽然这个郊区没有直接可比的房产，因为这将是它的第一个开发项目，但质量合理的 3 x 1 房屋（大多数是 20 至 30 年的木屋）目前的售价介于165 美元 - 190 美元，平均 600 多平方米的土地 此外 - 两个新的土地分区刚刚完成出售（即售罄），它们在 1 公里范围内，最后阶段的售价在 11 万美元至 115 美元之间 - 平均地块大小620 平方米 所以实际上我将出售 5 套期房别墅或 5 套完工别墅 虽然我已经阅读了一些关于如何评估潜在购买 OTP 物业的最新帖子（即与合适的现有物业相比价格），我对您对如何最好地设定我的价格以获得双赢结果的想法感兴趣（即对我来说是良好的利润和对购买者来说物有所值）我是否出售 5 个房屋和土地套餐（目前我的偏好）还是我fin d 融资并完成别墅的建造然后出售 我试图清楚地列出下面的每个选项，但我现在道歉，因为大部分内容都在我的脑海中，并且呈现带有连续评论的数字非常困难 选项 1 房子和土地包 190,000 美元 购买者将签署一份合同，在 30 天内购买并解决这块土地，并与建筑公司签署单独的合同，以建造预先设计的别墅 - 购买者的总成本估计为 190,000 美元，即 100 美元土地和 90 美元的建筑合同 通常为建筑合同制定首付计划，即 10% 的押金，然后在不同的建造阶段另外支付 4 次付款，即 25% 楼板向下，25% 屋顶，25% 锁定，15% 移交给购买者包括节省估计为 5,000 美元的印花税，而且我也不需要为我的借款成本来建造别墅，每栋别墅在 6 个月的建设中估计为 10,000 美元购买者总节省 15,000 美元和我可能没有支出，因为定居点将同时发生（因为我实际上在收到分拆产权之前不会在该街区定居） 选项 2 完成建筑物 在我在土地上定居后的六个月内，购买者购买全新的 3床 2 浴室别墅，售价 21 万美元，并支付 9 至 1 万美元的印花税和购买成本 我在每个选项中获得的利润大致相同，约为 58,000 美元（见下文我的购买成本），因为房屋和土地套餐增加了 20 美元房屋和土地套餐价格，以支付我可以安排的任何资金的利息，以解决该街区和资金建设，新买家的结算延迟，额外的销售费用，等等，等等 我的成本 - 房屋和土地套餐 $190,000土地购买〜$ 250K购买成本和;印花税 ~ 15,000 美元的申请费用 + 规划师放大器；勘察成本 ~ $7K 场地成本（清理-平整-服务连接） ~ $100K 结算时的总成本 ~ $372K 销售成本 $4K 每 ~ $20K GST 每批 $10K 每 ~ $50K 总成本 $442K 房屋和土地包以 10 万美元的价格出售每块地块 ~ 50 万美元的利润 ~ 5.8 万美元 我的成本 - 以全部成本在结算时完成总建筑总成本（见上文） ~ 44.2 万美元 5 X 90 美元的建筑合同 ~ 45 万美元 9 个月利息以 99.2 万美元~ $50K SUB TOTAL ~ $992 Sell 5 X $210 VILLAS ~ $1,050K 利润 $58K 我希望这一切顺利，因为我急切地等待一些搜索回复 Paulie
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我不是专家，但我觉得你卖得太短了你没有考虑场地成本，这可能是巨大的，如果 3x1 房屋的售价为 19 万美元，你应该能够为每个房屋至少再获得 2 万美元（可能更多），这将给你一个缓冲任何未知成本
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你好保利，我绝对不是专家，但是计划外肯定会走，降低风险以获取 10-15% 的利润现在的策略 5 房子从你的现金流中赚大钱 所以如果你走这条路来补偿风险和辛勤工作，你可以为自己增加利润新事物 Cheers Bicko
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Hiya Paulie 倾向于同意上述评论，看起来你对他们的要求不够完成后（溜冰者，每个场地有 20,000 美元的场地费用津贴！）但是，保利，您是否考虑了诸如围栏、景观美化、草皮、杂物（洗涤线和信箱等）之类的东西，这些东西真的加起来了！再一次，很抱歉问这个显而易见的问题，但你引用“建筑合同”的价格，这是否包括，如果没有，你是否允许，地板覆盖物，窗户装饰等你大致在哪里如果你在布里西，随时给我发电子邮件，我很乐意帮助你希望这有帮助，asy PS：同意 Bicko，如果可以的话，去 OTP，总是最好尽快消除风险，恕我直言
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感谢大家的回复，下面我已经尝试回答到目前为止提出的每个问题 Skater - 感谢反馈 开发人员的站点成本为 100K 美元 - 每个站点 20K 美元已计入 Bicko - 再次感谢您的反馈我如何获得土地 - 这对业主来说是一个问题，即他想要最高价，但不会在获得重新分区和分区批准以实现该地块的最高价值方面做腿部工作 该物业已上市超过 5 个月，所以我向他提供了全价，条件是在重新分区和分区批准后定居nted（我意识到如果您想尝试重复此过程，这可能需要更多信息 - 如果您愿意，请给我发一封私人电子邮件，我会逐步指导您完成） Asy - 感谢您的反馈 不，我没有和当地人谈过代理商-主要是因为我是本地代理商，如果今天准备出售，我对 220 美元范围内的销售价格相当有信心-谁知道明天 鉴于我目前的风险敞口是 3000 美元，直到获得有条件的分部批准（一些专业费用）和一次获得有条件批准 我可以出售和签订大量土地的合同 - 我正在认真考虑以市场公平折扣的价格提供房屋和土地套餐，以便立即获得土地结算 - 所以我没有 $$$ 支出建筑合同价格是一个有根据的估计 - 我已经松散地参与了附近郊区的几个别墅开发 - 在该领域有一些联系人，我觉得我会以之前报价的价格完成产品我在 EA珀斯的严厉郊区，在山脚下到（重新分区）或对一个允许我做同样事情的房产进行选择，即我希望在没有实际所有权的情况下控制房产因此，如果****击中粉丝（无论出于何种原因 - 邻居拒绝，议会打嗝，契约等）一个人可以走开 然而，有一件事我会做，另一件事我不会 我会道路，下水道，为街区供电，但不建造 现在为什么会是道路，下水道, 电源, 人行道, 电话, 基本的剪切和填充以平整场地, equels 6 要做的事情和建造 问我的一个病人 (一个建筑商) 这些天他必须处理多少 subbies 告诉我两件事让我首先，您无法猜测任何事情，因为价格上涨、可能的损失以及 o f subbies 74 74 个分包商，在不同的时间、阶段都需要，而在其他阶段不需要 你更愿意怎么做74 超过 5 个网站“我会雇一个下午我听到你说”；好吧，大约有 70k 所以，我会得到基本服务，找出块的价值，以高于 5% 的价格出售（10% VF），然后继续下一个项目 或者，通过理事会获得 da联排别墅，把街区卖给一个能做好工作的建筑商，而且比你和我加起来要好得多！
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房屋放大器的印花税；土地包 您好 Paulie，这个潜在开发项目的进展情况在我看来，您的定价最终留下的利润太少，即您的投资回报率非常低，因为您可能需要检查自己的参考情况关于房屋和土地包裹的印花税 我的理解是，购买者将在购买包裹时对总金额（房屋和土地价格）而不仅仅是土地部分承担印花税。当然，如果您在不要求买方同时签订建筑合同的情况下出售土地无论如何，我很想知道您的进展情况我联系过的提供开发站点的代理商报价为每个站点 12 万美元再加上 120 到 13 万美元的建筑费用，然后建议转售 28 万美元（Bentley 和坎宁顿） 这是针对 8 到 20 人的多单元场地 我的研究似乎转售点在 230 到 25 万美元左右，所以显然这里有问题（要价在土地上太高了）我的感觉是，根据报价在当前市场上进行是不可行的，毕竟你应该在购买时赚取利润，底线是“准备好走开”；如果数字不堆积KP
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