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在澳大利亚地产投资



大家好，这个论坛的新手，长期潜伏！年轻，有兴趣涉足投资物业，并有机会试水我的老人（和我们）一直坐在一个旧的挡风板房子上，我们曾经出租过，直到某些个人情况决定我们是作为 PPOR 搬进这所房子 因此，我们已经对内部进行了广泛的翻新，使其可以说是宜居的 关键是这处位于墨尔本东南部的房产，在 10 年前以约 75,000 美元的价格购买，其价值已大幅上涨至由于土地的大小，至少 650-700k 美元（基于可比销售额） - 近 1000m^2 但是，这个空间目前并没有什么大不了的，事实上，割草很痛苦！所以我们正在寻求建立一个中高密度单元开发我们聘请了一个名为 Brutal Art 的暴徒对该场地进行初步评估，他们建议我们可以建造 2x 2BR 单元和 1x 1BR 单元或 4x 1BR 单元成本（40 万美元 + 20% 的应急费用，不包括外部和设计费用） 问题 1：由于我们打算将房产出租出去（即拥有所有房产），这将是最有利可图且风险较低（就空置而言）的举措考虑到它可能会在一段时间内得到积极调整（土地已全额支付） 问题 2：我们应该为这项工作聘请建筑师还是绘图员，因为这不是世界上最简单的城市规划提案 据我所知，建筑师是更贵（Brutal Art 建议他们的费用约为 30,000 美元，端到端）鉴于成本是这种冒险的一个考虑因素，最好采用更便宜的服务 问题 3：如果是后者，谁能推荐绘图员d 熟悉大丹德农议会及其当地规划方案 问题 4：由于我们打算保留这处房产，我们是否需要创建一个业主立案法团（仅由我们组成） 如果需要，是否有任何特殊事项需要考虑？创建这个问题 5：自行管理房产或找代理人来做，因为我们将在同一地段生活一段时间。这一切都完成后，我们将拥有 4 个 IP 并坚持“构建”并持有“战略并获得更多土地IP，以（希望）迅速建立一个可观的投资组合除了上述问题之外，任何人都可以给我任何进一步的建议或陷阱，你想与一个年轻的（和鲁莽的）房地产开发商分享，就像我自己
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使用建筑师他们将能够为您管理整个过程（城市规划，设计和;建设）它将为您省去很多麻烦 通常他们会根据您需要的服务水平收取建筑成本的 7-18% x 1BR 选项（即总共 4 栋联排别墅 + 1 单元） 看起来更有利可图，但有人担心出租 1BR 单元会更难 我将不得不对该地区的租金需求进行更多研究 我们完全然而，打算保留现有的 3BR 家居住
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所以端到端聘请建筑师的最佳选择你的经验是什么
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与此相比，我的开发规模较小但我仍然聘请了一名规划师 经历了这些麻烦，我很高兴我做到了 我相信钱花得很好
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是不同于建筑师绘图员的规划师
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之前在寻找更多意见我下周初承诺了一些钱
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是的，规划师不同于建筑师在基本层面上，后者做计划s 和前者知道当地的政策，但是经常有交叉 规划申请需要计划和书面报告，证明它与政策相悖 一个一般规则（当然这并不总是适用）是你可以雇佣一个人做整个规划过程（建筑师设计师）或绘图员和规划师作为一个团队工作你提到你认为这不是最简单的城市规划提案，所以我会确保无论你聘请谁都有一个规划师参与（绘图员或建筑师）祝你好运，
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找谁是当地的“顶级枪手”； Dandenong LGA 的人是为了你提出和使用他们的那种发展他们会认识所有的球员并拥有所有的联系，你无法击败作为一名策划者，我与当地的“顶级枪手”有着稳固的工作关系;在我工作的 LGA 中，这让我的工作（通常是他们的申请）运行得更加顺利相信我，规划师喜欢评估他们习惯打交道的人的申请，并且可以轻松地与之谈判
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如何我会去解决这个问题吗？快速的谷歌搜索没有帮助
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取决于你想要创造的产品如果它只是建造一些经济的建筑物来出租为了现金流，那么您可能会追求便宜的东西，因此我会使用绘图员或者，如果您追求的东西会畅销并且您的目标是目标市场，那么我会聘请建筑师确保您已经在一头扎进之前获得了资金来完成项目 建造多个单元会产生很多成本；通常土地是项目中最便宜的部分 我假设这是一个战斧场地（即前面的现有房屋和后面的拟议单元）如果是这样，请记住您需要让前面的现有房屋看起来像尽可能美观，使您的发展对未来的租户具有吸引力；购买者 我在当地看到过开发商在前面保留了一个破旧的房子并试图在后面出售联排别墅的计划，没有人愿意购买它们最好花一些钱来翻新前面的房子，或者保龄球如果它是丑陋的或太远的地方，请记住，作为这个项目的一部分，你聘请的专业人士（建筑师、城市规划师、工程师等）将只占整个项目成本的一小部分，所以不要在这里吝啬找出谁在您所在地区活跃的一种方法是查看已向当地议会提交的规划申请 要做到这一点，请跳转到 SPEAR，单击“公共搜索”并选择“大丹德农市”作为负责机构 这将为您提供理事会正在处理的大多数规划申请的列表 将视图更改为每页 100 个申请，并按类型排序 现在浏览列表 您正在寻找的申请类型是 'P lanning Permit: Dwelling' 点击地址，会弹出项目详情；记下申请人（例如 XXX Architects） 完成申请后，您将开始一次又一次地看到相同的名字；这些是您应该与之聊天的公司 此外，对于某些应用程序，您可以查看随应用程序提交的文件，这样您就可以看到正在提出的建议
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非常有帮助 - 谢谢 这很有趣请注意，SPEAR 中只有一家公司代表 - STRAIT-LINE Builders amp； Drafters Pty Ltd 我可能会看到他们的费率是多少，但我想建筑费用很少，看看这些信封背面的数字这将是一个战斧式开发，经济单位将用于出租现金流（它将与借出的金额成正比）将用于进一步的投资目的或建立一个 PPOR（或其他什么，当我们到达那里时我们会解决它 - 这是我们第一次投入投资世界所以我们可以这么说是在试水）我实际上更担心公共开放空间的贡献（我只是假设他们会想要整个 5%）------- ---------------------------------- 只是为了浓缩我仍然想到什么样的问题我的选择是（目前）：保留 3br (PPOR) Build 2br (2x) Build 1br OR Retain 3br (PPOR) Build 1br (4x) 其中 1br 联排别墅的可比租金为 $190-$210 和 2br 为 $250-$300 这些是基于仅到市中心的交通距离，并且不考虑现有房产实际上较旧的事实如果我打算出租这些房产以获得最大的现金流，考虑到这个郊区的空置率在 15% 左右，显而易见的答案是 4x 1BR 但是，当我查看销售数据时，市场似乎正在寻找 2BR（如果考虑卧室之间的关系，价格会出现异常：价格是线性的 [$270k , $370k, $400k]) 这是否会影响未来的现金流（即租赁市场是否会跟随这一趋势） 还有一些单间公寓开发项目正在上涨（其中一个有超过 50 个！）在根据您的经验，市场是否区分一室公寓（甚至 1 居室）和单元房，或者市场看起来会被严重稀释，我们应该坚持使用 2 居室
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