大家好， 我已经就我在悉尼拥有的一块地块上的潜在建筑单元咨询了建筑师 目前的议会控制允许在我的地块上建造大约 20 个单元但是如果我要包括经济适用房，那么议会将允许大约 30 个单元经济适用房的缺点是一半的单位必须由开发商保留 10 年，以低于市场价值 20% 的价格出租 我的一些选择包括 DA 20 单位并作为 DA 批准的地点出售（无经济适用房） DA 30单位，并作为 DA 批准的地点出售（50% 经济适用房） DA 20 单位，与开发商合资并出售 20 单位（例如每个 10 单位） DA 30 单位（包括经济适用房），与开发商合资并出售 15 单位 我们可以出售一半，每个保留一半，否则我不介意将 15 个单位保留 10 年任何想法干杯，达伦
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这是个人选择，如果我问的话，它们看起来都很棒，取决于每个选项的数字什么委员会和你的街区有多大和zoni ng
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你是否通过像nras等以低于市场价值的价格租用经济适用房获得任何税收优惠
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萨瑟兰郡议会街区面积为1400平方米 分区R4，12FSR，高度16m不确定关于税收优惠将不得不进一步询问 确实每个选项都有潜力 可能会询问一些建筑商
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听起来像 NRAS 对我来说，其中 15 个对开发项目来说将是非常好的樱桃 - 10 年每年 150-17 万美元来自可退税抵扣的正现金流
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http:wwwplanningnswgovauPortrdableHousingAHSEPP_FactSheet_Infill_Devpdf 上面的链接描述了它是如何运作的
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AHSEPP（经济适用房特别环境规划政策）2009和NRAS是不同的野兽，但共享1020 组件，即 10 年 20% 的租金折扣 这就是相似性结束的地方 简而言之 - 开发商使用 AHSEPP 在网站上产生更高的收益（即额外的公寓、联排别墅等） - 这就是开发商的优势 -为经济适用房和政府提供额外的收益，以换取可用于负担得起的住房和政府的额外收益，并给予开发商特许权，以使他们在地皮上获得比通常允许的更多的收益但是，两者之间的第一个区别点AHSEPP 和 NRAS 是新南威尔士州的政策，而不是美联储的政策 它是在 DA 过程中通过地方议会申请的 其次，没有向开发商支付 20% 折扣的受影响住宅的税收抵免；他们的“补偿”；可以这么说，是允许建立额外的库存在你的情况下，你被允许建立 30 而不是 20，只要你在 10 年内以 20% 的折扣提供其中的 15 个 你的就是一个完美的例子您可以从使用 AHSEPP 的网站获得显着的额外收益 但是，希望以 10 年强制性 20% 租金折扣出售 AHSEPP 股票的开发商发现他们首先遇到了问题，正如您所概述的那样，必须使用住宅出于投资目的，因为 DA 要求在 10 年内以低于市场租金 20% 的价格提供，所以它们不能在 10 年内出售给自住业主 就像你说的那样简单 - 投资者可以购买它们但是什么投资者会用在 10 年内以 20% 的低收益率建造，并且没有税收抵免来补偿它给开发商留下了 2 个选择——想要出售的开发商必须提供大幅折扣（但他们出售了大量额外的股票，否则他们不会这样做能够建造，所以它仍然可以盈利）或持有股票我看到很多，老实说 - 几乎所有使用 AHSEPP 的开发人员都只是持有股票 构建“免费”的好方法；新南威尔士州政府政策背后的投资组合你会惊讶于这些天所有新南威尔士州新股票的比例有多大，其中一些 AHSEPP 组成了项目我会说超过 50% 的开发项目我被提供出售（和我得到了很多）使用 AHSEPP 开发人员不是傻瓜，关于新南威尔士州政策的消息传开了，基本上只是免费库存，所以他们很乐意坐上 10 年并少赚 20% 的租金——毕竟，他们有众所周知，在全运费 NRAS 出售非 AHSEPP 股票后没有债务，还需要 10 年 20% 的折扣，但这是自愿的，不是强制性的，不是 DA 要求，业主（投资者）得到补偿免税抵免 当然，20% 的租金折扣不会打扰 NRAS 投资者，因为他们在免税抵免中获得的报酬远远超过他们在租金中的损失 所以这两项政策可以一起工作 Yessir！近年来，聪明的开发商已经使用 AHSEPP 从项目中获得额外收益，然后他们将 NRAS 添加到该额外库存中，以便他们可以以极其 CF+ 的方式持有它，或者o 他们可以全运费出售 我已经看到了很多这对你来说效果很好，如果你在去年 12 月 22 日之前发布，我本可以帮助你获得 15 项 NRAS 奖励，但那是转移的最后期限请求所以当 NRAS 仍然存在时，您无法再获得奖励 在站点之间移动奖励的最后期限已过 遗憾的是，您将拥有一个非常有利可图的 NRAS 项目 上面的链接仅涵盖填充也可用于奶奶公寓, 学生宿舍, 寄宿公寓 我看到许多 AHSEPP 寄宿公寓获得批准并在奥本格兰维尔的吉尔福德周围建造 - NRAS 为这些开发商提供了纯粹的现金流金罐 当您拥有该网站时，我会坐一会儿——我们有一个严重的负担能力问题，而且长期缺乏负担得起的出租住宿，所以等着看我们的总理是否能超过 1 个任期 如果工党回来最肯定的是，如果绿党有任何发言权（NRAS 和住房负担能力是他们的基石问题之一），将会有 NRAS 20 或类似的东西 - 所以如果它实现了，你可以做得很好 没有机会托尼坐在椅子上 对不起，如果这让你感到无聊或激怒了你 TMNT
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