澳洲澳洲房产你会怎么做？获利？悉尼

在澳大利亚地产投资



大家好，我希望你们不介意我在这里发帖对我的情况发表一些意见我和我丈夫自 1997 年以来一直在墨尔本投资房产，现在我们都 40 岁了真的很想升级到我们的“梦想家园”，这将花费大约 850,000 美元，包括印花税 因此我们正在考虑以大约 700,000 美元的价格出售我们目前的 PPOR 出售的原因是： 没有 CGT，因为它是我们的 PPOR 它是一个老房子，我们可以预见在未来几年必须花很多钱来维护它后面有一大块土地，我们担心这块土地会被出售和过度开发，从而降低我们的房产价值贷款相当高（550,000 美元），如果我们将其出租并且利率继续上涨，即使在负扣税之后，我们也会花费相当多的钱也许更具争议的是，我们也在考虑出售我们在 1 997 这是一个价值约 500,000 美元的 2 居室单元 我们拥有 375,000 美元的股权，而且我们早年曾在其中住过一段时间，因此将免收 13 CGT 出售该单元的原因是：我们认为谨慎的做法是获得如此丰厚的利润 对我们未来的发展和让生活更加舒适确实有帮助 派对免费 CGT 的事实也很诱人 我们也对墨尔本的房价感到不安，因为 2 卧室单元似乎令人震惊值得这个金额（估值相当准确，因为它是一个非常受追捧的郊区的整洁单元，单元稀缺）我知道出售该单元这违背了买入和持有的理论，但不是也有一些优点在获取实际利润而不仅仅是在纸面上获得利润 我们还考虑出售我们拥有的价值 125,000 美元的股票 我们已经亏损了 55,000 美元，我们可以抵消该单位的资本收益，所以现在可能是出售的好时机他们，因为在可预见的未来，我不期望股票市场有什么好东西) 然后寻找投资其他房产，使用我们剩余 IP 的股权 我们也可能再次投资一些股票 那么在我们的情况下你会怎么做 出售 PPOR 和或单位和或股票 如果我们卖掉所有这些，我们可以买我们的梦想回家，还有一些钱可以投资，还有 3 处投资房产，净值约为 600,000 美元 如果您已经读到这里，谢谢，我期待听到您的想法！常春藤 潜伏已久，第一次发帖！
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什么公司的股份我假设如果你卖掉PPOR，单位和股份你就不需要为你的梦想PPOR借什么了投资房产的租金 您认为您可以在 PPOR 上获得多少租金 如果这两个房产中的任何一个提供良好的租金收益，我会考虑保留它们，因为当您退休时，您应该以收入为生，而不是大写
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似乎有一个矛盾 - 我很困惑 Y-man
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是的，我也看到了这个，不知道 OP 在这里是什么意思 你问题的答案取决于你想要的地方成为和何时提到你有很多股权，你会怎么用这个来再投资
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你好泡菜-股票主要是蓝筹股res，主要是银行 是的，如果我们出售我们目前的 PPOR（净收益约为 70 万美元，因为无需支付 CGT）和股票（价值 125,000 美元），那么我们可能不需要为梦想中的家借太多或任何东西。该单元只是为了我们迄今为止获得的丰厚利润而获得的额外资金，并且可能会用于再投资股票和或财产（也许还可以购买一些新家具！）该单元的租金约为每周 300 美元，而单位价值约为 500,000 美元 我们目前的 PPOR 每周可以获得的租金约为 500 美元，贷款为 553,000 美元嗨 Y-man - 我们已经还清了目前的 PPOR，因为贷款为 553,000 美元，我们有553,000 美元存入抵消账户 如果我们想从抵消中取出资金并将其用于新的梦想家园，我们可以 PPOR 的价值约为 700,000 美元，因此如果我们将其出售，我们将获得全部 700,000 美元，而不仅仅是$553,000
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假设所提到的矛盾上面是一个错字，我想你把它放在一起，不需要“conformation”；来自你不认识的人 听起来很棒，恭喜你 我们认识吗 LOL
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我会保留股票 资本损失并没有那么有用，因为损失在折扣前适用股票市场将会回暖，拥有不同数量的股票是件好事 该单位的收益率对我来说似乎很弱，所以我会说出售该单位和 PPOR，但是保留股份
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我看到的矛盾是在“wannaretire”、“梦想家园”和“时间”这个名字之间 妥协是可能的，但会以牺牲其他人为代价，例如让你早点退休”拥有更简陋的房屋和更多的非房屋投资以赚取收入会更好相反，获得梦想中的房屋可能意味着推迟退休撇开超级富豪不谈，澳大利亚的阶级结构大致如下： 穷人几乎一无所有，而且非常可能的租房者 富人拥有资产（房地产、股票、企业），而他们自己的家只是其中的一小部分 与自己的家不同，这些资产可以提供收入并因此实现财务独立 这显然胜过贫穷！大多数中产阶级都有自己的房子，有一些养老金，也许还有一些其他的投资，但大多数是他们自己的房子，他们的支出有点太高了。正是这种不平衡的资产配置阻碍了财务独立——也就是说，他们过于依赖自己的资产。拥有自己的房子，而提供他们未来唯一收入来源的非 PPOR 资产（即知识产权、股票、企业等）的资产太少，因此购买更好的房子（如果仅此而已）存在影响个人财务状况的风险从富人转向中产阶级 这可能不利于长期的财务独立 现在有可能提出一个三重奏的安排 - 梦想家园、提前退休并很快实现这一目标 但是然后有一个'需要担心的风险因素以获得实现所有三个所需的更高回报
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蜘蛛侠，写得很好只是想感谢你把它放在论坛上它确实帮助我意识到我们正在尝试做的是正确的事情，虽然梦想 ppor 看起来很有吸引力，但它并不总是符合我们的最佳利益 Gools
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分享损失 您好，请与您的会计师确认您的股票损失据我了解，您只能针对已售股票的任何利润索赔任何股票的损失您不能针对任何财产利润索赔股票损失这是我们几年前的经验，规则可能已经改变，因此值得询问Bullfrog
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怀疑是对的

资本收益只能被资本损失抵消（不论来源） 收入损失（负扣税）只能针对其他收入（不是资本收益）索赔，不分来源 换句话说，收益损失只能抵消类似性质的损失收益（资本收入），并且与收入来源（工作，租金，股息）不匹配
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好帖蜘蛛侠如果都是他们正在努力实现的是一个没有债务的梦想家园，这很容易也许他们应该考虑出租当前的 PPOR，然后租一个梦想中的房子几年 投资 50 万美元（目前在抵消账户中）以提供一些被动收入 他们可以有他们的蛋糕放大器；不用卖东西就吃！
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如果我处于那个位置，我会变现足够的资产，这样我就有足够的现金来购买梦想中的房屋，而无需债务 我同意这种哲学生活是值得享受的——它是不只是在你死前尽可能多地积累资产——所以拥有一个不产生收入的梦想家园的想法是一种生活投资要做到这一点，我需要看看我需要出售哪些资产为了实现这一点，考虑到未来的投资策略和当前的所得税状况首先 - 当前的 PPOR 将消失 - 从抵消基金中支付 553,000 美元的贷款，以 700,000 美元的价格出售，扣除销售成本后，您将剩下大约 650,000 美元然后你需要再找到 20 万美元 在这种情况下，我会保留股票以试图挽回 5.5 万美元的损失，记住自全球金融危机以来股票已经有所改善并继续改善如果你决定出售但是，您没有资本收益来抵消c的事实资本损失并不是致命的，因为您可以无限期地结转资本损失，直到出现资本收益边际税率）他借了全部 25 万美元，你用 25 万美元收益中的 20 万美元来增加 65 万美元，这样你就有足够的钱购买梦想中的 PPOR 是的，你的配偶将要缴纳大约 1 万美元的印花税部分出售（基于新南威尔士州的利率，不确定 VIC），但如果你要直接出售，无论如何都会有印花税 还有一些适用的 CGT 但是你可以出售足够的股票来抵消这一点部分或全部损失 因此，在此之后，您将剩下 - 价值 85 万美元的无债务 PPOR - 价值 12.5 万美元且还在上涨的股票 - 价值 50 万美元的单位，借款为 37.5 万美元（高于 12.5 万美元），利息为完全可抵扣并保留租金收入 - 5 万美元现金可用于另一个 PPOR 或度假如果您认为 50 万美元太多了！你用 60 万美元的股权谈论的其他 3 个 IP 是什么它们是否完全进入等式我想在这里很多，我个人希望我有你的问题
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非常感谢大家的精彩回复！回答几个问题澄清几点： 泡菜 - 我给你的单位和 PPOR 的产量数据是错误的，我只能责怪我回复的时候是深夜和我的怀孕大脑！我们以 125,000 美元买了这个单位，现在贷款是 175,000 美元（几年前我把我的股份卖给了我的丈夫）所以每周租金是 300 美元，收益率接近 9%（我不确定我是否正在工作对了，我想我是根据欠款来计算的）PPOR的贷款是553,000美元（我们以521,000美元的价格购买了它，并且成本已被添加到贷款中），每周租金为500美元，收益率为47% Ski bum -什么是 LOE - 以股权为生 如果我们出售该单位，我们将使用部分（大部分）利润投资新股或新财产，或者另一种选择是将其支付到我们的一个抵消账户中其他房产，所以我们实际上拥有它 我们应该有足够的现有股权来继续购买其他房产而不必使用我们自己的现金 这很糟糕，不是我真的不知道我们的股票收益率 - 股票并不真正感兴趣我，老实说，我认为他们现在很痛苦！我们当然是在它们比现在的翻车鱼贵的时候买的——谢谢！不过，我们真的很困惑，感觉好像我们现在正处于十字路口，非常感谢这个网站上所有信息丰富的意见！特别是因为我们现实生活中的朋友都没有从事房地产投资，所以我们没有人能真正从蜘蛛侠那里获得灵感——感谢您的精彩帖子，您提出了一些非常合乎逻辑的观点，我相信即使是沃伦·巴菲特也住在同一个小房子里他已经有好几年了！不过，从我们的角度来看，很难回到我们并不真正喜欢 WillG 的房子里——这是一个很好的建议，虽然我以前从未租过，但不知道这是否是我的天性——我“当我们出于各种原因终止租户的租约时，我总是感觉非常糟糕，而且我自己也不想处于那个位置，尤其是在一个年轻的家庭中。虽然这是一个好主意，我们会考虑它，我什至可能会去现在看看一些租金！您所说的被动收入是什么意思 - 定期存款或能给我们带来收入的东西，这将有助于抵消我们必须支付的租金 Ozmale42 - 您对我们情况的分析是正确的，您建议我们中的一个人将单位出售给另一个很棒，但我们几年前就这样做了，我不确定如果我们再次这样做，ATO 会如何回应！感谢您提供 30 万美元的报价，但我认为我们会保留该单元 其他 3 个 IP 是我们今年早些时候购买的偏远地区的一所房子，没有股权，一个位于好地区的公寓（但建筑物本身很旧），价值 33 万美元到 36 万美元，我们欠 25 万美元（所以在支付了 CGT 和销售成本后，它真的不值得出售，而且我们刚刚获得了新租户），以及价值约 850 美元的房子k 我们欠 343,000 美元 如果我们卖掉那所房子，我们将只获得 CGT 评估利润的 12 倍，因为这是我们拥有它时 12 年的 PPOR，但我们认为它的价值可能会进一步增加，我们刚刚获得了新租户 他们每周支付 470 美元的租金，所以我猜收益率约为 7% 唷！再次感谢大家，把所有这些都放在页面上真的很有治疗作用！我真的很欢迎任何更多的评论，特别是鉴于我在上面提供的新信息到目前为止所说的一切都很棒，给了我们很多思考
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我愿意不认为这是正确的 我认为从您遭受资本损失到您用资本收益来抵消它之间的时间长达五年之后，这是艰难的奶子如果我错了，我希望我是错的，那太好了有人可以澄清
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ATO网站
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WR，你的帖子有点难听懂 也许你可以用点或更多的段落来分解你不同的IP、选项等，这是真的吗？一个价值 85 万美元的 IP 每周只能获得 470 美元 如果这就是你所在地区的租金，那么我肯定会租你梦想中的房子而不是购买ng 最好还是把你的钱用在其他地方 很好，虽然你有很多选择，但因为你在这个地方有一些很好的资产 保持良好的工作，如果可以的话，继续看长期而不是短期的 Gools
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因此出售股票以“弥补”损失，然后在几周后将其回购（不要在同一天出售和回购，ATO 可能不会承认）您拿回股票并获得资本损失抵消（这样做的结果是，当您将来重新出售这些股票时，它将来自较低的成本基础）
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我处于永不出售的阵营，所以我也为这些决定而苦苦挣扎 我的意见是这样的；你现在40岁了，已经还清了自己的房子，还有一个价值不菲的IP，在现金流和其他扣除方面给你带来了不错的回报，你做得很好！我认为您应该保留该 IP，因为它拥有大量可用于进一步投资的股权 出售它会触发上限收益税 对某些人来说这没有错，但我讨厌看到我的部分财富的想法白白送给堪培拉的那些 b*stard 出售亏损的股票可能是最好的解决方案，以尽量减少额外的不可抵扣借款以建立新的 PPoR 大多数人讨厌亏本出售；他们更喜欢卖赢家，骑输家我不明白如果你卖掉股票，你就不需要支付上限收益税如果你不得不卖掉当前的 PPoR，并且必须借一点钱来获得'呃完成了，那我想是时候享受一下了你管理得很好，可以快速降低债务然后，你在你的 PPoR 和你的 IP 中都有很多股权可以用于更多的投资，以进一步增加财富基础并希望获得更多的收入几年前，我们卖掉了我们的 PPOR和一个IP，这样我们就可以升级到我们梦想中的PPOR无债不后悔每天回到我可爱的家，我很高兴我们做出了正确的决定是的，从纯粹的金钱角度来看，它如果您现在拥有更多房产，您会更快地退休，但是您想在此期间如何生活，以及您更愿意在哪所房子里养家糊口如果我正确阅读您的帖子，如果您出售当前的 PPOR 和一个 IP，您可以直接购买您的梦想之家（无债务），并且仍然拥有另外 3 个 IP 和一些股份投资，然后享受你的梦想家园，继续doi ng 到目前为止你一直在做什么 或者你可以按照 Bayview 的建议去做，购买保留所有 IP，购买梦想中的家，并用相当小的债务来偿还 祝你决策好运 请告诉我们如何你去 Caroline
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伟大的帖子蜘蛛 虽然追逐“梦想家园”并没有错（或正确）。如果意图是财务自由，并且没有采用其他积极策略来创造现金流（最好来自租金而不是股权），那么想要退休将很困难，如果您还没有这样做，那么隔壁的百万富翁（斯坦利和丹科）是一本很棒的读物，可能会给您一些不同的视角来思考您的情况以及您希望如何前进 不过，祝您好运，并期待您进一步思考和决定的其他见解 这是一个有趣的线程
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要不要卖两套房产买一套“梦想家园”，只有你能决定。我们曾多次被“梦想家园”所诱惑；但每次都决定我们将留在我们的“非常好”；回家并保持租金收入现在我们是51岁和50岁，那个“梦想中的家”；只是没有十年前的吸引力 我们现在的目标是留在我们现在的房子里，直到最小的孩子离开学校，当我们在这里没有任何东西时，我们可能会买一个“梦想公寓”；在南岸或西区或任何我们喜欢的地方，或者我们可能会留在原地 我怀疑我们十年前购买的大型梦想家园对我们来说太大了老公已经辞职了，如果我们几年前升级了他就不可能做到这一点我可以对他说（我计算我们的财务状况），“辞职”。对我们俩来说都是如此令人满意的事情 我们仍然欠下巨额债务，但它正在由 IP 提供服务（也没有那么多） 所以，没有对错，但你的决定很大程度上取决于你必须权衡一下
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你有没有把你损失的钱计入你的金额购买和销售成本（很多在 3 处高价房产上） 另一种选择是花一些钱在你现有的房子上，然后把它变成一个更好的梦想之家 这样你不仅得到你想要的，而且你现有的 PPOR 价值上升to
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Gools - 对不起，你发现我的帖子有点难以理解，我知道我的财务状况，但发现写下来有点困难！是的，我们在价值 85 万美元的房子上每周只能得到 470 美元的租金（这是我对其价值的估计，市政费通知中的价格为 78 万美元）而且它只有 3 间卧室，1 间浴室的房子这就是我意味着目前疯狂的价格该IP是我们至少5年的PPOR，无论如何都不是我们的梦想之家，但现在物有所值所以在那个地区租一个梦想之家（这是反正不是我们想住的地方，我们在那里住了 13 年，已经结束了）每周要花费 800 到 1,000 美元加上我不太确定租房和受那些糟糕房东的摆布！内在价值 - 感谢您的建议，是的，如果我们出售单位以抵消资本收益，我们曾考虑出售股票，然后再次购买，并想知道这是否有意义很高兴知道您有同样的想法！湾景-感谢您的帖子，我非常想您的方式，包括出售股票你提出的理由，尤其是损失可以结转 Caroline - 感谢你的帖子，你完全了解我们的情况，很高兴听到有人做了我们正在考虑做的事情并且没有遗憾！玩家——感谢“隔壁的百万富翁”；建议，我很久以前读过那本书，实际上我们一直在遵循原则我们在 2001 年以 330 美元的价格购买了价值 85 万美元的 3 卧室 1 浴室 IP 房屋，并在其中住了几年即使我们现在买一套总价为 85 万美元的房子，它仍然不是我们梦想郊区的绝对梦想之家——如果我们清算所有资产，我们可能仍然无法得到它，因为目前墨尔本的价格如此之高，这就是为什么我们现在PPOR 离得更远，它是一个更大的街区和更大的房子，但不是我们的梦想家园 我们希望在这么远而不是更近的地方购买我们的梦想家园，以便能够不把我们所有的股权都捆绑起来在我们的 PPOR 中，我们的一些朋友在靠近 CBD 的昂贵郊区（Balwyn、Surrey Hills 等）拥有价值约 1500 万美元的房屋，但我们真的不想走这条路 Wylie - 感谢您的评论 太难了知道什么是正确的做法！我们真的觉得我们现在正处于十字路口，我们的财务未来可能取决于我们现在的决定，所以很高兴在这个论坛上获得其他房地产投资者的意见 Weg - 是的，我们已经（希望是正确的！）考虑了我们的销售成本和适用的 CGT 不幸的是，我们目前的 PPOR 永远不会成为我们梦想中的家，因为我们真的想要一个更现代的房子，有一个开放式厨房餐厅，可以看到外面的娱乐区和后院 我们现在的房子有点奇怪布置 我们有厨房，只有卧室靠近后院 我们目前正在进行整修，例如将整个房子漆成棕色，将楼上的娱乐室抹灰，该房间完全是木头，类似于滑雪小屋，以及一般的“去化”； （正如我丈夫所说的那样）这个地方，为了希望能从它的销售中获得更多的钱，并让在此之前的生活更加愉快。听到你们所有人的消息真是太棒了，我丈夫和我有很多事情要做想一想！
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不能同意更多 我和我的女朋友在这种德尔玛 她想在内西区买房子（例如马里克维尔），但入门价格是 650 到 70 万美元第一次购买对我来说只是精神错乱，存款低于 10 万 我拥有 12 万美元的高资产 我正试图在未来几年内将我变成我的第 100 万 房屋所有权对我来说很容易，而且不在我的雷达范围内 我以后想要一个美好的地方给我债务让别人任何时候都住在一个盒子里！
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你好WT;我是一个很长一段时间的潜伏者，正是你的帖子让我处于注册边缘 你引起的反应范围是惊人的当然每个人都根据自己的价值观做出回应 我也是：我的 2c 价值: 拥抱新的梦想之家 从您的帖子和随后的回复中，您很努力，是一个精明、见多识广但又谨慎的投资者你可以将爱和拥有作为情感中心 蜘蛛在识别明显的矛盾方面是正确的：退休 V 梦想家园 但生活只是一系列非常临床的投资决策 - 还是有愚蠢和乐趣的空间 是决定要么还是（退休梦想家）是也没有“愚蠢”的路径；从长远来看，梦想之家也可以被视为一项精明的投资决策 您已经观察到拥有已成为 IP 的原始 PPR 的自我约束是您对待自己的人生决定时间吗 生活可能无法预测 平衡最节俭、明智、克制（这是你为了达到现在的水平而练习的），所以来点“奖励”怎么样？我同意另一张海报的观点，即你有意识和纪律，可以很快减少任何不可扣除的 PPR 债务享受你的辛勤工作，拥有你梦想中的家
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嗨特斯拉，非常感谢你的帖子，对不起我花了很长时间才回复阅读它很高兴，你有一些精彩的观点我特别喜欢这个：你说得对，我们肯定是按照这些思路思考我们实际上明天要去拍卖并将出价如果价格合适！
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是的，只是为了提出另一个回应，我将完全升级到梦想中的家 干得好恭喜 - 这是一个很棒的职位，我的印象是多年勤奋和努力的结果我注意到，*许多*（不是所有人）纯粹从房地产投资中获得财富的人，往往保持着糟糕的生活方式，靠油腻腻的破布为生，忽视了大局在哪里因为有些人实际上可能有一份工作会介意或什至充满热情，并且无论如何都会继续工作 梦想之家带来的生活方式好处可能是巨大的，甚至对您的健康和福祉非常有益 您必须在某个时候兑现并实现您所有辛勤工作的收益 我是也有相当多的反推销态度，但经常认为，如果我永远这样做，那么多年来的辛勤工作就不会产生任何结果 就我个人而言，我热爱我的工作，即使我生活在我的生活中，我也会继续这样做梦想之家，所以如果我能以零或相对较小的抵押贷款获得梦想之家，我绝对会采取这种方法
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只是一个建议亲爱的常春藤，这可能不是你想要做的但我只是想提出一个想法 如果您的房子需要维修，并且根据您所在的地区，您身后有一个可能的开发地点，您可以与开发商建立合资企业（如果您这样做研究）让你的土地和你身后的土地，然后做联排别墅或其他什么这应该可以带来更多利润但是当然这一切都取决于该地区以及这些数字是否可行此外，我一直在听到并阅读到预计未来2-3年内房产价值会下降很多，由于婴儿潮一代的退休和经济困难，尤其是高端房产的大幅下降我个人会根据这些知识，立即出售，带着现金去一个小假期然后租一年，观察市场并购买房屋类型你想在市场南下后购买 只是我个人的看法 愿你从你所做的任何选择中繁荣 ps 你有没有研究过你的房子在装修后能卖多少钱 你可能可以从几个月的工作中赚更多的钱
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更新大家好，我想给你们一个关于我们最终做了什么的最新消息 我们在九月份以超过 80 万美元的价格买下了我们梦想中的家，在 10 月份以 49.5 万美元的价格卖掉了这个单元并卖掉了我们目前的 PPOR 在11 月的价格超过 71 万美元加上最重要的是，我们在 10 月有了一个小男孩！所以我们真的很忙，但很高兴我们已经走上了出售房产以获得梦想家园的道路 我们认为我们为梦想家园支付了合理的价格，它非常符合我们的要求 - 我们有因为这类房产并不经常出现，所以我们的立场将是我们拥有自己的梦想家园，拥有 3 处净资产约为 650,000 美元的投资房产，价值约 125,000 美元的股票（尽管我们将出售那些很快就会获得资本损失来索赔出售单位的资本收益的人）加上支付所有费用（包括单位的资本利得税）后的约 60,000 美元现金 我们的计划是保留 3 处投资物业并重新进行物业投资明年，一旦我们搬进新家，在过去的几年里，我们不得不支付很多资本利得税，压力很大，尤其是翻新我们目前的 PPOR，但我们开始看到光t 在隧道的尽头，它一直在工作回想一下我的第一篇文章，我真的很高兴事情进展得如此顺利，正如我们所希望的那样！再次感谢所有发布您的建议的人，我真的很感激！
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这个帖子让我想起了沃伦巴菲特的一句名言：“华尔街是人们唯一骑车上班的地方劳斯莱斯向那些乘坐地铁的人征求意见"
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干得好，想退休位置祝贺新宝宝和新房子确保你花一些时间来享受这两者！加油笔
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恭喜Wannaretire 我能从你发帖的语气中感受到你的幸福，这意味着你做出了正确的决定 享受你的新家和你的新宝宝 感谢更新 阅读快乐很可爱结尾开始 卡罗琳
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恭喜想要退休 干得好 听起来很棒，现在很平衡 激动人心的时代
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