澳洲澳大利亚房产如何计算出在哪里买... 悉尼

在澳大利亚地产投资



好的，所以我已经在这个论坛上呆了大约 8 个月了，尽可能多地学习我还没有学到的主要东西是我希望购买哪些领域并且对尽职调查有点不确定，因为以前从未这样做过，所以怎么办你们这些女孩知道在哪里买或选择你想买的地方
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首先制定一个目标，例如“10年后退休，10万被动收入”，然后想想你需要什么10 年内拥有实现该目标的时间 制定策略 找出 10 年内您的财务状况需要弥合的差距 决定您是否需要成为被动投资者或主动投资者来实现该目标 如果您要积极制造增长，决定你的利基，无论是里诺还是发展等等想想你将如何继续为你的旅程融资在 太多地区的房子不能看
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我猜我有点避免这样做，因为 iv 从来没有真正做过那种事情 iv 从来没有预算过，因为 iv 从来不需要我的钱很好，iv 从来不需要回溯去解决问题矛盾的是，这是我想要的，而我需要做的是相反的，哈哈，谢谢你必须把它倒过来，然后就像你说的，如果你特别想找一些东西，那么你就会知道去哪里看都是有道理的
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你还需要计算出你能负担得起什么你的借贷能力是多少如果是这样的话，你能负担得起，多少钱一旦你有了一个价格范围，你就可以开始研究如何实现你的目标，正如埃文建议的那样然后弄清楚你是否更适合可以翻新的房产或单元等 我发现很难开始 我一直在寻找不同的区域，无法做出决定 但是一旦我解决并开始购买我就不能停止不断提问，让你更接近你的目标l
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我不介意亲力亲为，工资低，我需要活跃，但如果我正在寻找州际身份证，而不是“应该”的东西。问题更少，更被动
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埃文的建议听起来不错“您应该始终购买便宜的优质资产”；问问自己它的房产是否是优质房产，为什么以及它是否便宜为什么我是购买房产的忠实粉丝，你知道我一生中只购买过几次房产，并且总是购买一次知道一个地区 - 非常好（理想情况下住在那里一段时间）我知道人们在全国各地购买房产，在世界各地发财他们比我知道的更多！（我相信有恐怖还有故事！）我所知道的是过去 10 到 12 年的宽松信贷及其提供的繁荣使许多人成为房地产专家，而你真的不能失去我的建议是存储你所知道的关于财产的所有信息，知道你能买得起什么，并密切关注同时也了解其他资产类别股票（前矿业）绝对便宜质量这是最难的部分，我目前住在悉尼我仍然认为悉尼的价格过高大多数郊区（我确实意识到这座城市因其位置和规模而以溢价交易）我认为布里斯班有便宜的口袋（已经在那里住了 5 年以上）而且我可以想到其他一些价值还可以的区域但没有我所知道的房地产市场整个人都在对我尖叫 购买
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嗨，BMan，我同意其他人的观点 制定长期计划很重要 您可以自己做，但我建议您与以下理财规划师交谈： 1服务费 2 不收取任何佣金（保险除外） 3 了解作为资产类别的财产 4 在资产类别建议中不偏不倚 一旦您与规划师交谈，然后与一位优秀的会计师交谈 然后与贷方交谈以确定什么他们会借给你 *请注意，银行通常会借给你比你需要的更多 - 小心然后你可以开始你的搜索 通过你的搜索，你应该根据达到你的目标创建一个选择标准那个“模型”应该能够被复制，这样你就可以继续做结束 不要太担心这一点，因为您的第一次购买会教给您很多东西，以至于您可能会在第 2 轮而不是第 1 轮中得到正确的方法 这是我的模型： 基于资本增长的保守方法 Apartment Strata Titled 2-12km radius CBD gt;50sqm $450-$650K 郊区中值蓝筹区住宅区 1 精品 lt;18 个单位 安静的街道 没有健身房 没有电梯 没有泳池 Pro active Strata Group (owners corp) 1+ 停车场 户外空间 (庭院阳台) 已建成物业质量人物建筑: 1930 年代 50 年代 60 年代 70 年代等 希望有所帮助
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@Jake OP 提到他的工资很低所以上面的列表可能不适合他，因为：1）IP 的高预算 2）几乎可以肯定是负面的 对于基于 CG 的模型，你写的一切都是有道理的，但对于 OP，我认为他需要专注于低于 30 万美元的 gt; 7%收益率
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在我看来，什么时候买比去哪里买更重要 这对你的成功有更大的决定性 我把购买的优先顺序排列为：1 什么时候买 2 哪里买买 3 买什么
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啊，好吧，谢谢你，苔丝 - 在这篇文章的任何地方都没有看到预算 你确定根据收益率购买房产作为第一笔投资是个好主意吗？我的意思是，是的会更容易持有，但由于收入低，很难为更高质量的房产存钱，所以为什么不把额外的钱投入负扣税，让股票增长为你做艰苦的工作我有一个客户在预算为 350K 美元的那一刻，在我的研究中发现了这个链接：http:wwwrealestatecomauproperty-townhouse-vic-kensington-110837851 这是一栋托伦斯标题联排别墅，靠近墨尔本城市的土地组成部分未来 3 年的增长可能会受到限制但是从根本上说，这不是一个糟糕的财产供应商住在悉尼，即使它是l估价 320-350K 价值 30 万美元 以前以 310 美元/周的价格租用，但由于有一层油漆和新地毯，现在至少可以卖 320 美元/周 也许这是一个可以带来增长的建议（由于土地) 和产量
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我同意大多数列表，但精品 lt;18 单位，没有电梯或游泳池或健身房和 1930 年代、50 年代、60 年代、70 年代等 如果你的情况发生变化 - 你可能需要一个吸引买家的新房产，我敢肯定没有多少海外买家是墨尔本市中心公寓的主要目标市场，他们会寻找 1930 年代、50 年代、60 年代、70 年代的许多人会因为石棉原因而回避
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完全理解你的观点墨尔本人，并感谢你同意其中的大部分内容只是为了详细说明和澄清你提出的信息：精品：贷款人喜欢18岁以下的单位块原因：更高对建筑物的贷款金额会增加人们违约和价值贬值的风险g 贷款人会查看业主与投资者的比率，如果房屋拥有率较高，则风险较小意味着未来购买者可能会遇到高楼贷款困难 估价师喜欢未满 18 岁的单位 原因：它们更独特，因此需求更高 同一街区内的销售流动性较低，因此价值较低不稳定，因此估价师可以不那么保守 没有电梯、健身房或游泳池 我们管理着 250 处房产的租金，整个投资组合的空置率低于 1% 我们发现这些设施对空置率没有影响 他们将意味着您每周累积更多租金，但它们通常维护成本更高，因此租金收入在一定程度上被业主公司成本抵消 较新的建筑物：海外 m市场（主要是中国）是开发商和营销人员的积极目标，他们被引导到市中心 (CBD) 公寓 在许多 CBD 中，新开发项目过度饱和，独特的房产较少 这意味着这些房产将永远受到买方市场的影响原因是在公寓都相似的高密度地区，唯一的区别是价格（基本供应与需求） - 因此购买者通常只会选择更便宜的选择，这意味着您永远不会获得出色的结果其次，新建筑通常会获得批准更频繁地出现在主要道路上而不是安静的街道上 房主在寻求安定下来并开始家庭时通常更喜欢安静的街道，因此对新建筑物的需求实际上低于已建立的房产 已建成的房产 我可以继续多年关于已建成房产的好处，但我会简要介绍一下原因： 性格 - 1930 年代装饰艺术风格的公寓以高价出售nd 总是有需求 他们可以说是低劣的平面图，但在性格上弥补了这一点 尺寸 - 1940 年代至 60 年代比大多数现代项目都大 估价师根据尺寸对他们的 CMA 进行大量加权因此这几十年继续执行 1980 年代 - 低劣的设计，地板1990 年代的计划和廉价建筑（刨花板地板等） - 很像 00 年代的房产 你通常得到更少的钱，并且拥有足够老的房子看起来过时但太年轻而没有个性（例如，将爱德华时代的房屋与 1990 年代的房屋进行比较） 石棉 我从未遇到过仍然有石棉的房屋 是的，这很常见（尤其是shedsgarages) 法人团体现在应该已经清除了所有石棉（例如 1930 年代的车库），如果他们没有，那么他们不够积极，所以你不会买
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感谢您的建设性意见杰克精品：贷款人喜欢小于 18 岁的单位块 原因：对建筑物的较高贷款额会增加人们违约和价值贬值的风险 贷款人会查看所有者与投资者的比率，如果拥有房屋则风险较小高 已建成街区的业主比例高于新开发项目 贷款人还限制了每栋建筑的投资水平，因此他们不会将其投资组合暴露在太大的风险中 这意味着未来购买者可以体验贷款我同意高层建筑的困难我同意 - 目前正在建造的新街区的违约率较高 我将保持清醒，但仍会考虑在 90 年代末和 2000 年代初建造的旧公寓 估价者喜欢小于 18 岁的单元街区原因：它们更独特，因此需求更高 同一区块内的销售流动性较低，因此价值波动较小，因此估值师可以不那么保守我会说是但也不是——因为它们是限制性的一些我知道并且以前有的区块拥有的价格根据位置和居住在那里的人定价 没有电梯、健身房或游泳池 我们管理着 250 处房产的租金，在我们的投资组合中空置率低于 1% 我们发现这些设施不会空置率的差异它们意味着您每周会产生更多的租金，但是它们通常维护成本更高，因此租金收入在某种程度上被业主公司的成本所抵消-您必须将v纳入同样，所有这些街区可能都没有电梯，这对于希望在街区购买的老年人来说会很困难并不是每个人都喜欢爬楼梯，尤其是在杂货店购物等方面，拥有这些设施- 没有电梯、健身房或游泳池，这对您正在寻找的租户类型产生了影响，您基本上只是缩小到内部 CBDi 周围的极少数公寓楼，有一套每周租金为 1K 的公寓，作为 3K 的业主公司15 年前以 400K 中期购买，回报率超过 10% 所以这真的很主观 - 如果我只挑出精品街区 - 我将无法获得企业客户 新建筑：海外市场（主要是中国）是开发商和营销人员的积极目标，他们被引导到市中心 (CBD) 公寓 在许多 CBD 中，新开发项目过度饱和，独特的房产较少 这意味着这些房产将永远受到影响来自买方市场 原因是在公寓都相似的高密度地区，唯一的区别是价格（基本供应与需求）-因此购买者通常只会选择更便宜的选择，这意味着您永远不会获得出色的结果我认为您必须考虑位置 - 有许多建于 2000 年代的公寓楼位置优越，每个人都喜欢拥有良好的门厅以及一些设施，没有人想走在寒冷的通道或楼梯上 其次是新建筑通常在主要道路而不是安静的街道上更频繁地获得批准 房主在寻求安定下来并开始家庭时通常更喜欢安静的街道，因此如果您在 10 楼及以上，对新建筑物的需求实际上低于已建立的房产 - 基本上没有来自街道的噪音现在，虽然我从未买过任何建造过的东西，但现在较新的建筑物中也使用了双层玻璃和牛肚玻璃2004 年之后，您必须意识到大多数公寓楼也是在 2000 年代初建造的，其中一些位置甚至比前几年建造的要好会保持简短 原因： 性格 - 1930 年代装饰艺术风格的公寓售价高昂，而且总是供不应求 他们的平面图可以说较差，但在性格方面弥补了这一点 尺寸 - 1940 年代至 60 年代比大多数现代项目都大 估价师根据大小重估他们的 CMA 因此这几十年继续执行 1980 年代 - 劣质设计、平面图和廉价建筑（刨花板地板等） 1990 年代 - 很像 00 年代的房产 你通常得到更少的钱，并且拥有足够老的房产看起来过时但太年轻而没有个性（比较爱德华时代的房子1990 年代的房子，例如）个人品味 - 许多这些装饰艺术的公寓 - 我自己在皇后大道附近有一个公寓，是我在出售时赚到最少的唯一公寓 当时许多买家发现它很黑，暖气很差一个问题，我同意 edwardian 和 victorian 的房子在 albert park、middle park 和南墨尔本的房子是值得保留的，而且它本身就是一颗宝石，但公寓 - 我个人认为很难卖掉这些，除非它被卖掉了便宜的价格 石棉 我从来没有遇到过仍然有石棉的单位- 足够活跃，所以你不会买我认为你必须更努力地搜索 Asbetos 只是在 2000 年代初被完全禁止，而且他们到处都有，曾经在南亚拉有过一套公寓——1970 年代的一个有纤维水泥板或石棉水泥板这当我决定更换墙壁和地砖时，浴室的墙壁如你所知，业主公司只管理公共区域，而且 - 是的，我花了一大笔钱 - 我个人会避开这些旧公寓，噪音因素是如此糟糕 - 没有双层玻璃，也很难安装加热和冷却解决方案
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对不起，你是对的，必须查看整体回报，即租金收益率和资本增长，并记住资本增长正在开启更高的美元金额，所以这才是真正赚钱的方法 但是，如果您无法弥补负差额或偿还贷款，那么进行具有出色 CG 的投资是没有意义的，我想您只需要弄清楚自己对什么感到满意在保持可服务性和增长前景之间有点平衡，我发现

感谢所有帖子，越来越多的信息需要处理，现在我的脑袋感觉臃肿！！！我想你可以先选择一个合理的 NG，然后希望它在你寻找积极或接近的时候产生良好的收益，并尝试平衡你的投资组合，这样你就不会拥有富足和现金贫乏
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正如Propertunity所说，希望不是一种策略！如果利率上升到每年 9% 并且您的 NG 投资物业变得更加负利率会怎样 有了大量的负现金流，之后购买另一个 IP 将更加困难 这就是为什么我倾向于购买 CF+ 一个（或两个, 或那里) 由 CF 平衡-一次冲洗并重复祝一切顺利！
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我会听杰克@infolio 的所有建议我喜欢明确的策略，以及那些要求非常聪明
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哈哈 没有策略 我认为这是决定成败的关键
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你是认真地建议购买可能具有“有限增长”的负扣税房产吗？在接下来的 3 年中（如果它实际上没有倒退）对于低收入的人来说是一个好主意，一旦他们这样做了，然后将其花在负扣税财产上，那就很难在一起了市场的平静充其量只是一场斗争，并可能使他们倒退数年，低收入人群需要非常小心该策略imo
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这种策略的问题在于人们说它通常有不知道找到正现金流房产有多难它涉及大量工作，因为房产通常必须通过翻新或开发*制造*正现金流另一方面，购买 -cf 真的很容易而且很有趣! Tess 和 sanj 有一个有趣的观点，即 NG 可能更像是低收入者的斗争，也许不是正确的选择正如 Tess 所说，这是一个平衡，这取决于个人的期望就我个人而言，我是购买资本 gr 的粉丝owth 这里有两个例子； Bman 你可以决定你想要哪条路 房产 100,000 美元的房产 4% 的收益率 80% 的利息 只有 8% 的 LVR 每周持有 45 美元（不包括 NG） 如果它在 10 年内增加 +15% 它是2022 年价值约 404,000 美元 总投资：43,400 美元 利润：360,600 美元 房产 B 100,000 美元 15% 收益率 80% 利息 仅 LVR 为 8% 如果在 10 年内增长 5%，持有将支付 161 美元（不含税） 2022 年价值约 162,889 美元 总投资：20,000 美元 利润：226,609 美元 请记住，如果您想购买另一处房产，您将不得不依赖房产 A 的增长，这可能需要时间，或者您可以依靠您辛苦赚来的储蓄 + 收入（和一点增长）来自物业 B，这将需要努力 由你来决定 冠军 RE：我列出的那个物业 - 长期前景看起来不错 我发布了它，因为它是收益、土地和增长的平衡 在任何一个中都不是很好地区，但在任何地方都不是很糟糕 据说它确实有土地，并购买了土地墨尔本市中心 30 万美元的 d 非常罕见
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我认为 NG 的争论取决于你是否相信未来 7 到 10 年内房产价值会像过去一样翻倍那些相信 NG 是好的，所有支付的现金都将加倍返还，ATO 正在帮助他们用黄金来充实他们的口袋 对于那些不相信的人，需要制定一个新的策略来替代负面传动装置 它会在某处涉及收益率 您的数据是，对于资产 A，它在 10 年内每年增长 15%，而不是 15% 超过 10 年 同上对于资产 B 的数据，增长 5% 这是非常乐观的恕我直言，为什么不投入-5% 增长 4 年，然后持平 1 年或 2 年，然后 5% 增长 4 年，并在两个属性上运行这些数据并进行比较增长（和通货膨胀），如果增长为负数或持平几年来，负现金流确实从投资中吸取了价值，以至于使投资发挥作用所需的增长数字是不切实际的
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沃恩你把我的数字太字面化了 这是一个假设证明资本与收益率的差异 做真实的数字是没有意义的，因为每个单一的财产都是不同的，所以无论如何我总是错的除此之外 - 我同意你的观点，没有人有水晶球，这取决于个人经过大量研究后决定他们对未来的预测如果有人想要购买并希望获得增长和收益方面的帮助，我很高兴在工作中通过我们的 PIA 系统运行它只需将您的：年收入 建议的物业购买价值 投资现金金额 建筑物的使用年限 如果已翻新 预期租金回报
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抱歉，这是一个不好的例子，因为每个人的数字都不一样财产和th他们似乎旨在使负增长策略看起来比收益率策略更好任何开始假设连续 10 年每年 15% 增长（或连续 10 年任何正增长）的例子对于展示任何东西都不是很有用除了理论上的指数增长
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是的，这个例子很松散这些数字实际上是相同的，唯一交换的是15%的收益率和15%的增长我什至把增长提高到5%而不是4%来缩小差距它所做的只是显示理论上的指数增长这就是重点编辑：（我情绪激动，哈哈）我想重申一下，如果 Bman 想谈谈细节，我很乐意提供准确的信息（尽可能多）基于真实房产的预测
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如果你在高处，我不太确定街上是否没有噪音她可能在 15 楼，或者更高 他们打开了通往阳台的门，我们可以听到街上人们的谈话，就好像他们就站在我们旁边一样 我没有很多高层公寓的经验，但我很确定噪音会上升 我们住在位于 M2 隔音屏障上方的房子里 我们可能至少有 500 米远，我们之间有灌木丛（但没有其他房子） 但是在我们这里比住在隔音屏障正对面的朋友更吵，但是坐在屏障下方
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