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在澳大利亚地产投资



大家好，想了解一下我出价的房产：$550k，Fairfield 550m2 在主干道上 3 床+1 浴室纤维房屋，翻新的工作室（厨房和浴室）祖母房，翻新的估计 650 周租金 尝试学习我上一篇关于 OTP 的帖子 哈哈 干杯
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假设你想把这两个分开租，检查奶奶公寓是否被批准*作为第二个住宅* gf 大楼可能有理事会批准，但作为车库它很多不符合标准 用作双occ 不要问代理或供应商，去理事会书面索取 检查是否有两个水表和两个电表 如果没有单独的电表，则充电gf 租户的电力和水费变得难以实现 还可以使用该地区的类似房产自行检查可能的租金回报 不要依赖除您自己或您支付的人以外的任何人提供的信息的准确性来代表您查找（不是其他人撒谎，只是他们可能会犯错，然后对他们没有好处）
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沃恩的好点如果有的话，我认为这比您正在查看的其他OTP要好得多！注意到，我有选择在 2 年前在费尔菲尔德购买 不喜欢它，而是去了布里斯班 从那以后，费尔菲尔德的价格上涨了 15%，而布里斯的价格并没有发生太大变化 所以我对费尔菲尔德的任何建议应该持保留态度
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Vaughan 的帖子很棒——尤其是最后一条评论 当有 GF 参与时，一些代理商倾向于夸大预期收益 我通常不喜欢购买翻新的房产，因为有增值空间很小，而且您支付溢价（通常 - 并非总是如此） 话虽如此，他们的租约目前已经到位 Cheers Jamie
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主干道至少有 2 件事我能做到看到 1 位 Smarty Pants 估价师在环境问题上打出 5 分，噪音是其中之一，空气质量是另一个问题，如果您想借钱，通常会更成问题。 80 %，或与风险容忍度低的小贷方合作 2 租户可能不喜欢主干道上的交通情况 该地方的价格总是低于周围安静的股票，但（理论上）应该随之上涨ta rolf
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感谢您的回复和提出的观点 - REA 已将其宣传为理事会批准的奶奶公寓，我知道它以前是一个车库，但尽管提到了这一点，但无法协商任何更低的价格（如以及 RP 数据）我想随着正在装修的地方它对我们有帮助，因为我的时间很差，至少目前这将是现金流为正 不，目前没有租户，但我知道有几百米外同一条路上的房产出租了我还要求了650周的租金保证并获得了12个月的租金保证，所以他们有信心他们可以得到，所以我可以使用他们作为我的物业经理我'我让他们检查这个地方是否是双计量的 还会去理事会明天早上第一件事就是确认奶奶公寓的情况 计划和圣乔治一起去，他可以在多套住宅上做 90%，这会是一个估价问题 我必须说非常兴奋
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租金保证没有这样的事情他们告诉你你想听什么 REA 可以给你一个*租金评估*，这是他们对租金的估计，但这不能保证，而且它没有法律地位 不要让 REA 检查双仪表：他们为供应商工作，他们没有资格寻找仪表或类似的东西你需要自己做，或者找其他人，比如建筑检查员，但要确保他们知道如何检查双仪表，你需要指导他们在写作 你需要为此负责
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你知道房地产经纪人什么时候在说谎吗当他们的嘴唇在动时！
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哈哈TMNT，虽然OP必须得比较苹果而不是靠牛粪
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他们正在投入12个月的租金guara加入卖方担保的合同（REA 在我询问后询问他们） 我的律师能否告知担保是否防水并具有法律地位 我会特别向建筑检查员提及双电表，我不会有信心自己识别它我会和检查员一起去学习如何寻找它
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我认为你还没有准备好购买OTP，而只是购买有潜力的房子+土地，有上涨空间我看不到这笔交易有任何上涨空间！以及您如何依赖租赁保证 您不需要为已建立的房产提供租赁保证 - 好的房产会自行出租！这种保证对您有何帮助 显然他们迫切希望出售——即使在这个市场上 认真地，重新考虑这个！正确的交易将会到来 不要满足于你遇到的第一个房产评论！

更新：奶奶公寓被理事会批准为奶奶公寓，直接去了理事会 没有提供租金保证，它是在我要求一个我很困惑之后给出的，缺点在哪里 这个地方从一开始就是积极的，没有多少有地房产是土地总价值大致类似于我在拍卖会上看到的并且在市场上 如果土地是升值的，那么这就是它，也许不是很大，但仍然具有与 600-700 平方米的土地相同的潜力，因为现在如果这些大小的地块可以用于复式开发 奶奶公寓已经建成，所以我不必等待谁知道在另一处房产上建造祖母房要多久 主要地方最近重新装修，因此可以立即出租 在其他房产上，我必须购买这个地方，为租房者装修或者建造奶奶公寓，一直在付钱每周 500 美元的抵押贷款让我们这样说：如果我可以在这处房产 @ 55 万美元之间进行选择，与相同的房产（除了未装修且没有 50 万美元的祖母房）之间进行选择，我应该采取什么以及为什么回复，但这难道不比同等价值 55 万美元的单位和 650 美元的周租金更好吗？我想补充一下，这在悉尼也不容易
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“主干道”;位置是主要缺点 总会有折扣，因此有兴趣购买它的人较少 从主干道回来一两个街区的相同设置会更有价值 您只需要确保您获得了很好的折扣主路阵地
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这个问题只有你能回答 物超所值就买t 但是如果你在等待人们说“是的，你应该买它”；那么你什么都不会买 每个人都有自己的意见 没有看到细节，一切都是笼统的 但是，如果您发布链接，请记住它是一个公共论坛，有人可能会拿走您发布的内容（研究和所有内容），并在您购买时购买'仍在考虑它 底线：只有你可以回答这个问题
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嗨 Dualiti 我不能在没有检查或了解更多关于房产的情况下评论地址、价格或可能的出租位置，但听起来像到目前为止，你的 DD 做得很好 1 你发现 GF 得到了理事会的批准，所以在这里大打勾认为这是一个很大的好处 2 是的，与检查员一起参加，以掩盖包括单独仪表在内的问题 还检查这个时代房屋中的其他可能问题，包括破碎的石棉、下沉的码头问题、防水等 3 此类的最大缺点购买是银行估值 即使有完全批准的 GF 补偿也很难找到，正如 Rolf 所指出的（相信我，他知道他在说什么）位置可能会影响这里的 val，特别是如果借款超过 80% 如果你觉得这不公平，开始收集真正的补偿（销售代理应该在这里帮助您）并质疑估值 您的经纪人将能够在这里提供帮助 4 租金回报是您自己可以通过一些研究很容易证实的东西 相似之处在该地区租用的房屋和 GF 即使忘记了供应商的保证（这类似于现金支付，如果适用的话，实际上是在实际租金之外支付的），您需要确保您可以以每周 650 美元的价格出租两套住宅 如果是这样，这对我来说听起来很积极 祝你好运，让我们保持最新状态 至少你在那里并采取行动，不像很多被动的“投资者”;谁还没有建立自己的资产基础！！！
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是的，我已经考虑了主路的位置，只是想知道我是否还有什么需要关注的特别是关于蒙娜丽莎似乎非常强调这是一个要避免的财产 根据我在该地区可以找到的 RP 数据的最低租金，租赁市场至少有 630 美元 无论如何，我认为没有人是发布后将在此物业上跳跃-不要认为没有任何直接链接就很难识别此物业 已经上市 6 周，供应商对报价非常固执，我的建筑和虫害报告有一些关于需要纠正的事情 例如，奶奶公寓不是双计量的，所以需要另外 15k 来预算安装一个 一些屋顶瓦需要更换以避免漏水等 虽然已经与供应商沟通了所有这些，只是等待他们的回复 还有 w下周在官方银行 Val 上这还远远没有结束
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如果房产符合你的长期目标，如果你能得到合适的融资，如果 val 叠加，如果 gf 被批准，你的租金估计是可靠的，你对主要道路感到满意，那么是时候签订合同了 在许多情况下，Syd 的房子加上 gf 将比你列出的替代方案更好的现金流表现 你永远不会在这里达成共识 这就是这个地方的美妙之处
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我认为考虑到悉尼市场的走势，我认为购买一块带有祖母房的土地并不像 18 个月到两年前那样有吸引力，因为我个人认为收益率更高将购买具有未来发展潜力的土地 至少会有上涨空间 如果没有完成数据，我猜像您正在考虑的房产可能是中性到略微积极的 由于双重入住因素，您已经支付了额外费用如果这在火爆的市场上卖不出去，无论出于何种原因，如果您愿意，您是否能够快速卸载 好的房产总是会出售——无论市场如何至少，我会在更安静的街道上而不是在主干道上购买最后始终遵循您的直觉无论谁在这里说什么，正如骑士所说，您必须对购买感到满意如果您对该房产有疑问（或某种唠叨的感觉），你下意识地知道这不是那个祝你好运！
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你如何计算这个属性是积极的你是否考虑过管理费、保险和费率等持续费用以及您允许维护和空置虽然这是一个很好的回报，但如果您购买时认为它会赚钱而不是花钱（短期）我认为您需要再次查看您的数据您是否期望会有未来 5 年左右的正资本收益 如果不是这样，由于银行估值不佳，这可能会有点浪费，并影响未来在借贷能力方面的投资潜力 这根本不是一个糟糕的回报，但具有价值添加由卖方完成（Reno plus flat）是否有剩余供您制作可能不是购买和持有此类房产的正确时机，但取决于您的情况
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好点！！！我有一些不同的看法 1 在你签字之前怀疑总是潜入我很高兴我的“担忧”没有阻止我购买 2 我认为最好买一套已经建成的 GF 的房子而不是你自己建造它以“增值”的名义，首先，你避免了建造的头痛其次，新的估值通常会增加大约 75% 的奶奶公寓建造成本
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你好 devank，你的帖子你不会' t 建造一个奶奶公寓来增值 这没关系，有些人喜欢它，有些人不喜欢它最终它来了拥有你愿意做的事情，并为课程参加马匹学习 Ps你读过懒惰的人来投资吗 Lol Pss变得更聪明，而不是更努力地工作
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已经提出了很好的观点只是为了补充-获得折旧报告完成 如果它已被拒绝，您应该获得可观的回报评论

他们并没有真正增加价值，他们增加了现金流我只会把它们放在当前拥有的土地上，我不会将其用作策略在悉尼房产上，我正在考虑购买如果数量增加，我会感到惊讶
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奶奶公寓的忠实粉丝（因为它过去对我有用），但我认为时间已经过去了在一两年前，奶奶公寓的想法本来是一个好主意，但如果数字堆积起来，那就去做吧这个地方很忙（假设那里有大量失业移民）你在看什么样的收益编辑：找到你的p罗珀蒂 看起来不错，你当然可以做一些工作（例如围栏，晾衣绳，棚子等） 奶奶公寓看起来是一个棚改建的 1 BR，我不确定这会在没有类似价格的房子之上增加多少价值奶奶公寓（猜测可能是 30-50K）
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黑桃，我宁愿用钱 amp;努力购买另一个 IP 就像 ngh 说 GF 是为了现金流游戏 这是 2012 年 GF 建立的一个例子： Draftsman - 3,3800 美元 私人认证者 - 2,0210 美元 建造者固定成本 - 97,66800 美元 额外的土壤去除 - 2,14654 美元 电气板升级 - 2,2000 美元景观放大器；其他 - $4,61200 总成本 $112K 新估值增加了大约 70K 我相信在这个过程中丢失了 42K 我还好，因为我已经拥有了财产 否则我宁愿用这 42K 作为新 IP 的押金 但是现金流动w 很好 主屋租金减免 500-480 每周 2000 美元 奶奶公寓的新租金 每周 350 美元 现在我们得到 520 美元安培；顺便说一句，每周 370 美元，它是“不是说这有什么问题”；
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阿门想想有祖母房潜力的房子作为土地储备当没有其他地方可以投资你的现金时，就建立在它们上面
评论< BR>就“租金保证”而言，如果租金低于保证金额，业主可能愿意通过弥补差额来保证一年的租金，以获得更高的销售价格。保证结束后，不想降房租，不如对比一下房子的功放；奶奶公寓到目前可供出租的其他地方，看看这样应该值多少钱
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这些租金保证不适合我 场景＃1 购买者找到租户，租金要低得多超出预期 业主弥补不足 如果租户实际上是买方的伴侣，而购买者故意将其出租低于预期 场景＃2 供应商找到租户，供应商不关心租户的历史，只要他们支付预计租金，所以供应商不会自掏腰包 问题是租户非常狡猾，并且破坏了联合 不是供应商的问题，是购买者的问题 是否有中间立场 是的，但它需要双方的信任 每个人都很贪婪 这个显然，房产的营销方式旨在为那些基于“预期”销售价格的人提高销售价格；出租
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只是最新情况：所以我发现这处房产上市这么久的真正原因可能是；银行的 val 回来得非常非常低 比挂牌价格低近 100k 很可能是因为隔壁的房产以 450k 的价格购买（未装修的 3 居室，否则基本相同），并且去年以低于 400k 的价格购买所以，我认为除非卖家准备开始接受更低的报价，否则我可能不会继续购买这处房产。 关于其他一些发帖者提出的问题： 1) 总租金收益率为 615% 考虑到房东的保险、水、市议会、物业管理 55% 和 105% 抵押贷款（使用股权进行此次购买），该物业仍然是正现金流，尽管非常少（$1kyear） 2) 如上所述，我发现该物业的最低租金比较喜欢的房产约为 630 周 3) 鉴于它已经上市近 2 个月了，如果需要卸载它是一个大问题，现在我也有了 val，这使得它不那么吸引人了 4) 我想卖方会提供租金我保证知道它的价值约为 10,000 美元左右，以确保销售所以是的，该物业已根据预期租金进行销售 但是，让我三思而后行的并不是该物业的现金流状况，更多的是事实上，它已经上市这么久了，卖方预计在不到一年的时间内，该物业将获得近 15 万美元的收益，仅仅通过进行翻新，将车库改造成祖母房，以及资本收益显然卖方也拒绝了提供 54 万美元，但不会以 54.5 万美元的价格满足 - 所以也许这个供应商完全不切实际
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好吧，我很高兴你从 SS 那里得到了一些反馈并得到了估价 这绝对没有意义我不反对 GF，但在这里你会为供应商的利润买单
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让我们看看卖家的数字是如何计算出来的（所有假设） 购买价格 $400,000 过去 12 个月的公平增长 14% $56,000 采购成本50% 20,000 美元 装修 10% 40,000 美元 祖母房转换时 10% $40,000 持有成本 2% $8,000 那已经是 564K
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销售佣金太 2% $11K 可能是供应商一开始没有做他的数字
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显然是精明的投资者
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我不得不说，（顺便说一句，对于轻微的线程脱轨）我真的不明白你的想法 42k 真的丢了 对我来说，钱不是钱，除非它在我手中（所以说）哪个租金对我来说，估值几乎不值得它写在上面的论文我有一个类似的例子 - 以 400k 购买的 IP，2012 年 GF 在后院以 120k 的价格建造，我的估值上涨了这么多可能没有，我从来没有得到过“价值”；对我来说，这处房产给了我 830 美元（450 + 380）pw 真正的钱在我的口袋里如果我得到估价，有人会过来 10 分钟并四处戳戳，写下我的墙壁是什么颜色在他的剪贴板或其他什么，然后我在乎他认为我的位置值多少钱 一点也不总而言之，我认为估值被过度使用和高估了例如我上次购买时，t他的银行直接问我“你的房子现在值多少钱”，我给了他们高价的粗略数据，他们甚至从未检查过对我来说，重要的数字是房产要花多少钱，或者多少钱它给你的收入，以及它未来可能给你带来多少收入 正如你几乎可以肯定地说的那样，我是一个几乎 100% 的现金流投资者，并且很清楚我可能在这些论坛上属于少数派 没有尝试在这里开始任何争论，没有正确的答案，每个人都必须找到自己的方法等等等等只是扔掉我的2c关于从我这边看事情的情况
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罗马，良好的估值在积累阶段很重要额外的股权可以用来扩大你的投资组合假设你用那 50k 购买了 400k 的房产假设增长 7%，你的房产可能在 10 年内获得 400k 现在，与你从 GF 获得的正现金流相匹配
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我使用的推理是，奶奶公寓就是我们在 CG 低到零的时期很有效 显然这是无法预测的，但它给了我更多的安全感（或者我认为）作为第一笔投资 是的，我本可以用 50-70k 的贷款购买另一处房产去年也增长了 20%，但无法真正预测市场
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Rohan 我明白你的意思，但正如 devank 指出的那样，如果你的股权正在倒退，那么你的投资之旅也会倒退，我也喜欢现金流当我接近退休时，这一直是我的重点，但我的购买指南是我必须在购买时至少处于相同的股权位置我知道我想要所有的 CF 加上股权我承认我很幸运，并且很快我所有的最后一次购买都是现金流中性到正数，并且从第一天开始就具有正资产
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所有点对我来说都是有效的，当我开始积累最有可能在市场的底部现在，我是Rohan的朋友，并确定要成为现金流量(CF) 投资者通过建立 GF 或双重占用 我认为如果没有适当的 CF 来资助 CG，CG 可能会很脆弱 有了强大的 CF，几年后，我可能会再次转向 CG 投资者而且我永远不会出售，除非我开发一个街区多年后的自己 建GF和双居的知识也可以帮助我的发展
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还有一点要提一下，严重影响了我的想法我不工作好吧，我考虑照顾租户工作, 但这并没有占用太多时间，我周末在乐队里玩，玩得很开心，但这也很难工作，我不想再做一次 9-5，我很高兴靠现金流过活没有工作的生活方式，因此，如果它至少不是中性现金流，我不会买一个地方 - 很快就会变得积极 这条帖子中所有海报的所有好的和有效的点，很好的讨论 Devank - 公平点，但你真的需要 50k购买 400k 房产的股权 您仍然可以购买 400k 股权 wi更少或没有股权（通过显示我可能添加的额外收入更容易）另一件事 - 即使你说新财产“可能”; 10 年内增长 7% 有很多假设当然不会阻止自己购买新地方，我认为它与 Travelbug 正好相反——通过少量的股权损失来增加现金流（显着）几乎不是“倒退”；在投资旅程中 能够为未来的贷款提供服务与能够获得它们同样重要 例如，我在 2 年前（理论上）损失了 30k 股本，现在我通过选择额外现金流获得了几乎两倍的回报，而且更重要的是，我将拥有一生的额外现金流
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