声明
本主题是笔者工作几年过程中总结出的常见问题，在各大银行大幅降低固定利息的背景下，越来越多的朋友开始关心固定利息产品和条件，这篇小文章希望对你有帮助。
本文适用人群：
-准备贷款的人士；
-已有贷款但不熟悉固定利息产品的人士；
-刚进入贷款经纪行业渴求知识的人士
1)到底哪个利息是我要还的利息？
当你登录银行的网站，搜索利率等信息时，总是看到银行公布的利息和广告中的利息不一样。比如，Westpac广告中你看到的2年固定利息是4.99% p.a., 但是网站上列出的是5.19%：
这是因为，只要选择交年费的产品，银行会对加一个额外折扣，比如Westpac 是0.2% p.a.的折扣。说明在这里：
5.19%-0.2%=4.99%
解决。
2) 还有更低的利息？
你也许会说，不对啊~ 有的Broker告诉我的比这个还低，是4.89%！你看，是不是这个？
这是额外的一种还款方式，叫Interest Only in Advance (提前只还利息), 但是但是但是：（这么多但是是有原因的）：
a>只能还利息；
b>一年还一次利息，而且是在期初还；
c>最重要的，利息低未必代表还款少。因为如果按照现金的时间价值计算future value的话，你会很清楚的看到，你实际上付出的利息是差不多的。
【更正】应为不划算。
具体计算如下：
如果有10万Fix 2年，
普通方式只还利息情况下，还款额为：$100,000*4.99%=$4,990;
提前还款模式下，还款额为：$100,000*4.89%=$4,890, 但是，这$4,890你已经在期初一次性付过了，所以还要考虑现金的时间价值（也就是说，你把这小5000刀放到对冲账户中，可以少还的浮动利息），损失的时间价值(多还的浮动利息）$4,890*[1+(5.61%(假设Wbestpac 0.9%折扣）/12)^12]=$5,171.49
换句话说，每10万贷款每年损失$181.49， 如果真fix了500k，这就是每年小1000刀的损失，2年下来就是小2000刀~
2.1）难道还能再砍价？
嘿嘿，未必不行。
但要看你的运气了。比如银行正要减息呢，本周就公布，你这时要求更大折扣，银行也许会说ok。但是，点不点头绝对不是银行职员（哪怕是什么信贷经理）或者broker（哪怕是什么高级经理）说了算的，因为大家都没有这个权限，他们都要去申请。至于行不行的，一是看市况，而是看银行的竞争对手的利息。总之，祝你好运~！
3)选择固定利息前，你真的想好了吗？
固定利息让你清楚地知道在一个时期内你的还款，很适合投资房贷款，或者担心利率上涨贷款更大压力的自住房贷款。但是，你真的想好了吗？比如，你是不是在短期内有如下计划：
a>卖房子 （Sell your property)；
b>转贷（refinance）；
c>还清贷款（ pay out）
上述三种行为会导致贷款中止，因此会有也许是五位数的罚金（Breaking cost, or economic cost)。
罚金计算很复杂，与以下因素相关：
a>贷款额；
b>贷款合约剩下的期限；
c>准备“break”时的利息和当初锁定的利息差；
4)选择固定产品后，能提前还贷款吗？还有对冲功能吗？
有些银行三年以上的产品，可以提前还款一部分，比如每年对冲10k,或者25k;
对于1年和2年的产品，一般情况下是不能提前还贷款，也没有对冲功能的；具体要看银行的限制。
例外呢？ 有吗？
yes~ 有一家银行,据我所知唯一的一家~，但是利息呢，稍高一些。由于有对冲，你的实际利率也许会是3%， 1% 甚至0%~
5) 可以部分固定，余下浮动吗？
可以，建议这样做~
6)贷款成交后浮动改固定可以吗？有费用吗？
可以。 是否有费用看你的产品，一般来讲，交年费的产品不会收费。
例外呢？ St George会有100刀的Settlement fee,哪怕你交了年费。
7) 历史上最低的固定利息是多少？
历史上三年固息最低是4.99%， 在2009年3-4月份。Westpac持续了三周左右，NAB持续了仅一周；
8) 固定利息多久变化一次？
银行想变就变~，没谱儿。
9）公布日就是实施日吗？
不一定。
如果减息，一般是在2-3周后实施，如果加息，嘿嘿，腹黑的银行也许当天实施！所以如果运气好，成交日正好在实施日之后，又是减息，就捡大便宜了~ 反之呢，平常心平常心~！
10）为什么我的固定利息每个月还款居然不一样？
简单~ 因为每个月天数不同啊
2013.02.26补充
11）锁定利息是怎么回事？
锁定利息（Rate Lock）是银行一种收费服务，对于担心固息上涨的客户很有用，条件是：
a>收费，一般是固定贷款部分的0.15%；
b>有效期是60天，过期后钱不退，锁定不再。。。
c>费用提前交；
d>如果利息在锁定后下跌，有的银行会自动向下调整，很有利于申请人；
需要注意的是，
某些银行会有免费锁定的服务，但是，注意，你如果判断利息持续走低而不想锁定，他们也会贱贱的提供这项服务。如果利率真下跌了，他们却不会自动向下调整利率，你要不仔细看全批信或者loan offer，就会带来损失，即便如果发现错误，要重新出offer，重新签，来回来去会耽误成交。比如一家米国的银行。
先写这么多吧~
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Thx
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谢谢分享
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感谢
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学习了
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所以你現在贊成fix囉?
你說到過去最底是Westpac 4.99% fixed.. 請問這要去哪裡找的到過去fixed rate history?
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要看个人情况，同样的市道下对我适合fix但不一定大家都适用，因为每个人的要求，实际情况和抗风险能力不同。
现在的固息在底部区域是公认的，如果比较满意现在的利息，可以少fix一部分，比如500k的贷款中，放100k fix。
其实固定利息的指标是要看3年的，如果三年的低于5了，基本上说明向最低点又迈进了一步。
我是凭记忆记住历史的利息的，因为那时候市场一片悲壮，看多低的都有。
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Thanks
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好主意，就是需要高人指点，学习了。
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mark
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谢谢楼主，学习了
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写的真好，普盲银行固息贷款。要是楼主能抽一点时间再写一下浮息贷款普盲就更好了。
银行的浮息也跟固息一样看不懂，想学习。
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多谢~
浮动利息的内容更杂一些，也更碎一些，简称“杂碎” ~
我抽空吧，争取每天整理一点出来
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多谢楼主
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很好的介绍
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多谢楼主
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太好了，感谢普及知识哈，最近正需要。浮云没了，先欠着哈。
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谢谢分享
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现在清楚定息，浮息意思了。
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谢谢，简单清晰明了
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好吧...我打算去fix了..虽然一年也便宜不了多少
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打电话给银行要fix后，通常要多久才收到银行要签字确认的文件啊？
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如果单纯的fix一部分，通常会很快，3天左右，因为不需要重新批。
但是，对于以下情况银行会要求提供最新的收入材料，
1）涉及增贷；
2）涉及LMI；
3）涉及从P&I转成Interest Only；
4）其他目前想不到的因素，比如个人信用记录有违约发生，比如贷款，信用卡等产生late payment fee 等。
这种情况下，会重批，出offer，签字，寄回，settle。最快也要2周。
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向您请教：跑了一天，1，省乔治银行给浮息5.4%利率，1.09折扣，贷48万年费395元。
2.一中介是： 省乔治浮息5.47%， 0.92折扣，贷48万年费395元。现金回扣900元
3.另一中介是 ; 省乔治浮息5.54%， 0.95折扣，贷48万年费395元，现金回扣1500元。
定息全部都是4.99%利率。
而国家银行利率是5.59%。0.82折扣。唉！您多多指教，谢谢！
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refinance需要注意什么呢？本人正在申请中，因为房价涨了，想多贷一点儿
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帖子很及时。谢谢。
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只要和中介说，银行给你多少折扣，通常中介都match
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