澳洲投资房真的可以做折旧吗?

在澳大利亚税务




朋友很不少投资房,最近他的tax accoutant跟他说,他的投资房可以做折旧在今年保税的时候去claim expense。(是房子本身,不是里面的content哦)如果这样算下来一年至少可以claim 20k左右啊。因为朋友和我都是做会计的,从来没有听说过这样的做法。但不是firm出身,都不敢做啊,不知道有没有人做过啊。有什么条款做依据吗?

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我的会计也说可以的

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可以的

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Yes. Capital Allowance (depreciation) can be claimed against the building but there are a few requirements to be met beforehead. e.g. you need to be able to substantiate the construction cost ( this can be done in a few different ways).
Also be aware that the deduction claimed during the ownership period will reduce the cost base of the property, which in turn leads to a higher capital gains when sold. So if you are planning to sell a property in the next few years then it is worth working out if it is beneficial to claim. Call me if anyone has questions.

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新房子可以

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投资房卖的时候要付capital gain,

但是投资房转自住的,住了几年再卖的话,这个capital gain怎么算?

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真的

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同问

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新房子折旧多,旧房子折旧少,甚至没有折旧

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CG apportioned based on the period for Rental vs. Principal Place of Residence. Cost base is the reduced cost base.

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有专门干这个的,出个报告。
自己或者会计不能做的。

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对于1987年之后开始房屋的建造,加建,改建费用,可以每年折旧2.5%, 期长40年(从建造完成算起)。

但是你要么得有原始的费用单据,要么得有 quantity surveyor 工料测算员出的折旧报告。

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可以吧

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correct!

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学习了。

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如果一开始是投资房,然后转成自住再卖的话,自住的那几年不用交CGT,因为main residence exemption。

当然,这里假设你只有这一套房,或者选择这套房是你的main residence



举个例子来说明一下:

假如你2004年买入此房,一开始是投资房,没有入住。花了35万(cost base)

2010年转成自住房(main residence),2012年你打算卖掉这个房子,卖了45万(capital proceeds)


下面我们来算CGT:

Gross CGT = Capital proceeds (45万) - cost base(30万) = 15 万

因为你总共拥有房子8年超过12个月,那么你entitled for 50% CGT discount

Net CGT = 15万 x 50% = 7.5 万

还有最后两年从2010到2012是你的自住房,所以那两年你不用算CGT:

7.5万 x( 6/ 8)= 5.625万


也就是说你最后的net CGT = 5.625万
这5.625万要加到你的其他的taxable income里,比如工资的收入。最后看你总共的taxable income数额,来交税。


PS 如果你在出租期间已经claim building write-off, 那么你在计算CGT时要adjust 你的cost base,通俗的讲叫吃了吐。

[ 本帖最后由 Momotaba 于 2012-5-2 23:11 编辑 ]

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楼上同学解释得不错。

但是如果是出租6年,自住2年,那要算到taxable income里的CGT应该是 7.5万X (6/8)=5.625万吧。

另外,对于claim building depreciation,虽然卖房子时要减去相应的cost base,但是因为有那个50% CGT discount,还是claim比较划算吧。算是吃了吐一半。

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net CGT 应该是 7.5 - 1.875 吧

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谢谢您的指正,我一时疏忽算反了,5.625万是正解。

我算的那1.875万应该是因为main residence exemption 而免掉的部分。抱歉!!!


BTW, 17楼的帖子已编辑,正确答案是Net CGT = 5.625万

[ 本帖最后由 Momotaba 于 2012-5-2 23:12 编辑 ]

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歪一下楼,把小孩的名字放在房产证上,以后扩大他的产权比例,是不是能免掉CGT 呢?如果买投资房想以后留给小孩?

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这个不是很了解哦。要可以以后扩大产权比例,那么产权人持有方式一定是 tenant in common (不能是joint tenant)。以后扩大的话,要么卖自己那部分给他,要么赠送给他;个人看法是如果卖的话,应该要交CGT,赠送的话可能不用,但是两种方式可能都得交stamp duty。

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我个人觉得如果这个房是自住房的话,把小孩的名字放在房产证上,以后扩大他的产权比例,从你的角度来讲应该不会交CGT,因为main residence exemption。

但是如果是投资房的话,这样做你要交CGT的。


打个比方:

房产证上有你的名字和孩子的名字(每人持有50%的产权), 如果你打算让孩子持有70%,也就是说你要卖掉你的20%给孩子,这样你持有30%,孩子有70%


那么你卖掉的20%产权的盈利,如果房子是你的自住房,不交CGT。反之,如果房子是投资房,那么卖掉的20%产权要交CGT。


如果孩子拿到20%的产权,没付钱。从计算CGT的角度,Capital proceeds will be the market value

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确实是tenant in common,如果孩子开始的比例是1%,最后改成99%,这样能做吗?夫妻间是可以随便改的,免stamp duty

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还有一个问题,买了房子自住一年转为投资,在外面租房,有了多余的钱, 好像也只能放到这个投资房里,那么NG 不是少了?就好像有的人自住房还清了,只能还投资房了?

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mark

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因为翻译不准确。

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夫妻间可以随便改的?? really?

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同意楼上这位同学的看法。不光是翻译不准确,而且有时候就没法翻译,因为没有相同的东西。


中国的税法和澳洲的税法完全不同,你不可能拿澳洲的一个税法概念转换成中国的税法概念。澳洲税法本来就是用英语写的。

另外,即使你翻过去了,如果读者对中国税法和澳洲税法都不了解,估计也是白翻。


还有,就是翻译的不准确。我自从看了张纪中大导演拍的几部金庸的名著之后,就觉得我还是看原著好一点。不想在再看到李亚鹏演的痴呆兼弱智的郭靖了。


所以综上所述,不是学会计的人要故意说英语难为大家,而是因为翻译的不准确,和没法翻译所以还是Stick to English.
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