最近剛買了一間房子當自住. 在考慮目前的自住房是要賣了還是轉投資房好.
假設在貸款還完的情況下 (沒有利息當 negative gearing). 我的理解是假設自住房2014年 100 萬買, 2024 年漲到 150 萬, 現在賣的話不用繳 CGT. 如果現在轉成投資房租出去並且 2034 年以 200 萬賣掉的話, CGT 的算法是 200 萬 (賣出價) - 100 萬 (買入價) = 100 萬 CGT, 因為持有超過一年, 有 50% discount, 再加上房子有一半時間是自住房再減 50%. 所以 25 萬的算入收入繳 CGT.
請問以上的理解對嗎? 如果以上的算法對的話, 那還不如 2024 年 150 萬賣了完全不用付稅, 再拿去投資 .... 想請問大家的看法, 先謝謝大家了.
评论
Any suggestions?
评论
卖掉 除非你觉得明年增幅会大于你现在出手 加交税 但是如果钱没地方花 房子有很好 可以转给孩子自住持有
评论
楼主理解没错，但是买房有印花税，你自己要算清楚
评论
关键是楼主对未来的判断。。。如果觉得未来还要大涨。。。那当然就不卖，出租呗。。。但是如果觉得前景不确定，卖了也要隔好久才会考虑再买，那就出手呗，毕竟以后的事以后再说嘛。。。。
手头宽松的随意。。。手头有点紧的，卖至少落袋为安。
评论
请问如何转给孩子？要交印花税的吧
评论
嗯 可以把价格卖低点 饿死胆小的
估价师给个市场价
评论
是这么计算吗？难道不是自主转投资时房子的价值和最终的卖价差值来计算的吗？
评论
謝謝。再投資的話可能會選指數型基金，不用擔心房客，需要錢的時候也不用整個房子賣掉。
评论
賣掉肯定手頭寬裕很多。也不年輕了，對自己好點，也可以多帶小孩出去玩。
评论
我也不是太確定，想問問大家自住轉投資的算法。
评论
不再投资房产的话，那你就卖
评论
楼主是简单按时间比例计算，其实差不多，除非以后十年房价都不涨
评论
你的思路没啥大问题，按时间比例计算而已，如果按转投资当时的估价计算，除非以后10年不涨或少涨你才划算，这个就要赌了，但没必要。不如现在按自住房卖掉，拿到钱后投资你想投资的。
评论
自住房第一次转投资，按照规定需要做个Valuation， 以后出售的计算需要用到这个数字。不是用购买价格参加计算的。
具体是卖是留，需要根据你个人情况考虑，税只是其中一个因素，最好可以跟你的会计师详细谈
评论
请问这个valuation一定要做吗？
是不是就是贷款时银行来做的那种吗？还是有专门的一种业务？
评论
房产中介出的就可以接受
评论
啊？这样的吗？
那在算CGT时候，在某个时点，这个房子性质发生改变。就用中介value的就行？
那让中介，少写点，和买价区别不大的话（或者让中介多写点，和卖价区别不大），CGT就可以少交了呢？
评论
别信这种鬼话，税局认可的才行，还是找个正规的估价做，最后税局说了算。
评论
我理解这是accredited的一个专门职业。在专业范围里，稍微灵活点可以。但是，一切还是有个专业标准。
而且我还有个问题呀，就是银行valuation 的那个职位，总是高估我的房产，这样不能如实反应value, 当然批贷款时候，我没意见啦。但是，在投资房改自住时候，房子没这么值钱，却被高估。。银行找的这个职位，是税务局认可的吗？
评论
不觉得税局会认可银行的估价
评论
鬼话连篇
评论
cgt算错了，搬家后去买一份估价报告，比如今年150万，5年后以200w卖出，那么capital gain是50w
建议是现在就卖出，没有NG很不划算。如果今年能套现150万，还到其他贷款里，5年省下的利息会超过增值
评论
那请问是哪一种才可以？
上面那个网友还是Ca, ASIC auditor, tax agent 呢。。咋说中介出的就可以？
评论
6年之内卖，可以当自住，不用交税吧
评论
有一定的條件, 其中一條是你搬出自住房後租房子住才行. 如果你另外買了房子, 那你就只能選一個當自住.
评论
yes, marketing value 2024 as cost base
评论
差不多。2014-2024，自住，免税。2024-2034，有CGT。租住转投资前找人做个valuation。
另外需要考虑方面，如，房租收入的潜在收益；投资房的持有成本（包括利息，维修、管理、保险等）；最后房子本身的未来走势。
如果需要利用negative gearing，自住房经常受贷款结构限制，后面转投资通常很难充分利用到。
评论
Capital Gain 的部分是不是因為持有超過12個月所以有 50% 的減免？
评论
是不是2024 房产估价150 这时候自住 转投资 找正规评估机构评估
150W 然后2034 卖出 200 万 减去2024 150W
cgt 50 W。 然后discount 25 W 算当年收入 是这么算吗
我们处理过相关的案件 ATO最终是接受的， 当然了花钱买专业Valuer的报告不会有问题。
评论
对，做个评估越高越好那时候
评论
附议 持有是不错的 很多好区不是住在里面的都非常有钱 很多父母留下几百万的房子 子女能挣个十万十几万的普通人工资就可以维持 生活水平会比较高
评论
所以你是要楼主故意这样做，被税局调查，然后再找人来应对？ 老实的按时间比例或者当时专业评估一下不香吗？
澳洲中文论坛热点
- 新西兰总理：出世在新西兰的新纳粹Thomas Sewell是“挺蹩脚的人”，但那是澳洲的问题
- 新西兰总理拉克森称新纳粹Thomas Sewell是坏人，但是没对要求把他从澳大利亚遣返到诞生国去的呼吁置评。
- 撞穿学校栅栏害死十一岁男孩的司机不必坐牢
- 一位女司机撞穿学校栅栏、害死了11岁男孩，被罚2000元罚金、撤消驾照，不必坐牢。Jack Davey 的父母去了