澳洲房子装修,需要Builder给Invoice吗? 涉及负扣税和

在澳大利亚税务




事情很简单:
刚买的老房子,现在在装修(大约3个月),装修完了准备搬过去,但是目前仍住在现在的自住房里。

问题有3个:
1.  装修期间3个月的Interest,可以做负扣税吗?  (这个应该相对简单)

2.  装修有必要Builder开Invoice吗? (不给Invoice可以便宜10%)。

到时候卖房算CGT的时候,有Invoice是不是可以扣除装修的费用啊?

装修的费用可以负扣税吗?

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你准备自住怎么负扣税?

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在自己搬进去前,有可能再出租一段时间的,加上装修的这几个月,应该都可以负扣税吧?

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GST跟个人毫无关系,只有公司才能抵扣。。。。
negative gearing只能用到投资房,你自住的不行。 而且负扣税的前提是你有交税,ATO不会倒贴你钱。。

另外,如果算出租房,那你以后卖房的时候要交CGT , 自住房就不用交, 你自己算算哪个划算就用那个,当然要提前做好plan。。。

anyway, ATO比你算的精的多。。。。。


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这么算吧: 房子100W,装修10W。

如果自住10年,到时候房价150W,那就不用交CGT了,但是当然也就没有负扣税了。

如果出租10年,到时候房价还是150W,那CGT按多少交, 是按150-100呢? 还是150-100-10?
如果是150-100的话,那这10万装修的,就不算Capital Investment了,那算什么呢? 折旧负扣税吗?
换句话说,负扣税方面,除了租金的盈亏外,每年还可以多折旧1W?

现在是想着装修完后自住,但是也凡事都有变化,所以最好做好两手准备。
更复杂的问题时: 如果是自住了5年,搬走了,那CGT和负扣税又会怎么算你?

P.S. 没人要跟ATO过不去,只是想知道相关规定,在法律规范以内避税而已。

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我没接触过半投资办自住的房子,具体你可以咨询下tax agent,让他们给点专业的建议。

据我所知(未必正确), 可以按自住和出租的比例交CGT。

但是,如果你确定这房子以后肯定会卖,能不交CGT是最好的,就按你刚才的例子, 100w的房子,外加10w,卖掉的时候是150w,你的capital gain 就是40w,按40w全额交的话就是20W的CGT,就算一半,你也要交10WCGT。

再看负扣税, 你一年的interest外加depreciation, 减掉你的rental income, loss 2W了不起了, 但是这两万不是说直接减你的税税,而是减你的taxable income,所以你要考虑你的收入情况来具体看。

另外具体还要看你disposal的时候的情况,不是你说这是自主房就是的,你要提供相应的证明,比如你的水电账单。

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谢谢回复,已经很专业了!

今天没分了,回头一定补上。

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问题有3个:
1.  装修期间3个月的Interest,可以做负扣税吗?  (这个应该相对简单)不可以,因为你要自住的目的,不是INCOME PRODUCE

2.  装修有必要Builder开Invoice吗? (不给Invoice可以便宜10%)。需要,但是和GST无关从你角度来说。

到时候卖房算CGT的时候,有Invoice是不是可以扣除装修的费用啊?这个可能会需要,要看你到时候怎么选择你的唯一自住房来看,


关于GST,如果你是PROFIT MAKING,那么会牵涉到卖价的GST。

你可以搜搜ATO关于装修倒卖房子和GST有关的链接

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谢谢高手指点。

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谈不上高手

只是会计一个

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高手谦虚了。

5楼追加的问题,能帮指点下吗?



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如果出租10年,到时候房价还是150W,那CGT按多少交, 是按150-100呢? 还是150-100-10?

一般是你说的,150-110 然后可以50% off

如果是150-100的话,那这10万装修的,就不算Capital Investment了,那算什么呢? 折旧负扣税吗?
换句话说,负扣税方面,除了租金的盈亏外,每年还可以多折旧1W?
如果你算了折旧那么

150-110 要加回折旧CLAIM过的数目,然后除以2,也就是50%OFF
折旧最大好处就是在这里。


现在是想着装修完后自住,但是也凡事都有变化,所以最好做好两手准备。
更复杂的问题时: 如果是自住了5年,搬走了,那CGT和负扣税又会怎么算你?自住5年,出租,负扣税还是走正常路线啊

CGT要看你有几套房,出租了多久,卖了那一套,要视那一套为自住,是否满足条件

http://www..com.au/bbs/f ... &extra=page%3D3

老帖子里有类似问题,各种情况发生


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学习了

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如果不考虑投资的话,6个月内卖出原有自住房,搬入新装修的心得自住房,都不用打税。
还要注意一下,不给invoice,不是GST的问题,是不能报税的问题,不给单子,意味着对方不算收入,
所以有单才能算作是你的支出。
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