地产投资 v.s.地产开发
以下信息可供地产开发者参考， 我会陆续更新
从税务的角度， 地产开发和地产投资有着截然不同的税务结果。 我们举例， A和B持有一个100公顷的地，这块地是1984年买的，一直未被开发过。 A和B现在决定把地分割为10块。 为了得到政府的批准，他们联系contractor建了路，接通水管和电，然后他们以10万一块卖给了real estate agent.
以上这个例子对很多人来说 不会陌生，不同的是对一些小一点的投资者来说涉及面积会小很多，但是基本的税务原理是一样的。
首先我们讨论下income tax(个人所得税)。要算出A和B的个人所得税， 我们首先要确定以上行为是属于投资还是开发。如果是投资的话，A和B的利润被归为capital profit。 如果是生意的话，他们的利润被归为revenue profit.
Capital profit - 如果A和B持有这块地超过12个月以上，税务是减半的。 如果这块地是1985年9月20号之前买的的话， capital利润是完全免税的。也就是说税务局接受A和B以上行为是属于投资的话，他们卖地的收入不用上交一分钱的税。当然，税务局做为一个revenue collection agency, 他们很有可能argue因为A和B在这块地上接了水管，通了电，造了路；他们的行为属于开发行为。他们的利润是要100%上税。
我们可以争论A和B对这个地做的改造只是为了拿到政府的批准，从而让这块地为出售做准备。A和B没有进一步开发，所以他们的行为并不能够成单一的商业/开发行为。以下案例支持我们的观点。
Scottish Australian Mining Case (1950)
Casimaty Case (1997)
McCorkell Case (1998)
Update on 25th March 2011
延续以上例子，如果A和B把地分割为30块，会对我们的结果造成影响吗？
若税局认可A和B的行为属于投资（INVESTMENT），那么不论他们卖30或者300块地，他们所获利润均属增值利润（CAPITAL PROFIT）。也就是说，如果他们的地是1985年以前买的，那么增值利润不用上税。
MT2004/D3 （WITHDRAWN 已撤消）有提到过低于10块分割土地的销售，才有可能不被认定商业行为。按照这个逻辑推断，超过10块分割地的销售是否会被税务局定义为商业行为，从而不享受增值税的税收减免而100% 的上税呢？personally, i think YES
如果A和B把土地以50万的价钱卖给一家开发公司，该公司同一时间打算把超过一定数额的销售利润的30%也给A 和B， 这会对我们以上结果有影响吗？因为现在看似A和B不仅仅是投资，而且在通过开发商/其他生意来赚钱了。
根据税务条款TR93/15，这样的安排下，A和B的收入还是视为投资收入（CAPITAL PROFIT）。就算税务局认定A和B的行为属于商业行为，个人认为是不是后来的利润分成才需要100%上税，之前的50万仍属于投资所得。
（以上信息仅供大家参考和讨论。由于地产牵涉到的税务相当复杂，应视案例不同，税务结果也会有所不同。，往往需要用以前的案例和自身能提供的证据来支持我们的观点。）
[ 本帖最后由 shuangchao 于 2011-3-25 17:00 编辑 ]
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thanks
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谢谢分享
如果我有一块地，1985年之后买的
把老房子推了，建新房子卖了，是属于投资行为吗？
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even if this is the first and only time you've done this, we can't say for certain that this is not an isolated business transaction (i.e 100% taxable). have you lived in the new house? have you rented it out for a period of time? all these factors will affect the outcome. keep in mind, property transaction are very complex and vary case by case. that's why i'll continue to update this post to give people more examples and they can decide if they can rely on some of the prior cases for their own situation.
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Good work David, keep it up
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Ref above Update on 25th March 2011
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支持，学习了！
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学习
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good job
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this implies business activity .. no CGT, ordinary income only in my opinion ~~
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LZ说的如果这块地是1985年9月20号之前买的的话， capital利润是完全免税的。那请问1985年后买的呢？规定是否还是capital利润是完全免税的？
你的意思是说把地卖给了real estate agent有税务优势对吗？
请继续更新，谢谢。
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capital gain tax 的法规是在1985年9月20号之前正式生效的，所以在这天之前购买的资产不受其影响，增值不需要缴税，这天之后购买的资产就需要计算增值税了。
房产你卖给谁不影响税务方面的结果，关键是房产是以什么形式出售的，尤其是新房的问题比较复杂。
通常来讲二手房和纯土地的交易都是增值（capital gain），可以享受税务折扣。但是数量过大的话，就会被视为商业行为，而不是投资。就像投资股市一样，交易量小，等待股价上涨一定程度以后再出售的一般会视为投资，交易量大，周期短的会视为商业行为。
新房的话，房子建完后如何处理是判断是投资还是商业行为的重要时刻，一般来说在建房时如果是商业行为，会把建房花费上的GST claim回来，一旦claim 了GST就说明在建的房产肯定是要准备出售的，将视为一般的存货（stock or inventory）对待，而一般作为投资的是不会claim GST的，并且一般是会在建完后租出去或者自住的。
当然也有特殊情况，如见完后无法马上售出，只能先出租一段时间的情况，仍然会视为商业行为而不是投资。
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那如果我用trust名义，买了块地，做了批文，但是没有任何实质性的建设，带批文卖了。这样算开发还是投资呢？（设计批文的费用还claim gst)
另外这个entity以前做过一次开发商，就是建好了房子卖的。
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Capital gain vs revenue 是看你买地时的目的（purpose）， eg 出租vs出卖，怎么证明你的目的要看一系列的facts，详见taxpayer alert 2014/1。如果你买地时想要出租，中途改变目的了想要开发, 有capital event K4.
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如果仅仅申请了批文呢?
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要知道全部的facts才能下结论。
如果开始是记录为capital，后来自己开发建新房了，DA基本可以看作是K4的时间点。如果DA批下来转手卖了，又没有其他facts证明是开发而不是投资，有可能还是capital gain。
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