本人在2012年买了个旧房大地，最初租给人，以赚租金为最初的目标。
后听朋友说，与其赚租金，不如把房子铲平盖新房卖更赚钱。
于是，在2019年初，把房子推了，把地分成三块，盖三个两层楼房。
今年三月，基本完工。现前面第一个房已卖出，后两房暂保留。现决定采用 GST Margin Scheme 的方式上报 GST。
由于房子在2000年七月一日后才买的，期间六年半租给人住，不是商房。
在这六年半，土地价格飞升。买时合同价为五十五万左右，2019年准备把房子推平时，房产估价为九十万。
GST 是在2019年初 registered，为了可以把建筑成本的 GST 取回来。
第一间房占地35％，第二间房占地30％，第三间房占地35％。
疑问来了：
那种 GST 方式计算才对？
1. [ Selling Price - ($550k x 35%) ] / 11, 还是.....
因房子不是一买就平了盖新房，期间以 private residential 租给租客，即使房子是在2000年七月一日后买，我可以用"估价"方式计算 GST under GST Margin Scheme 吗？
2. [ Selling Price - ($900k x 35%) ] / 11
3. 另估价信说，在房子未平前，地价约为七十五万，旧房约为十五万。地平了，房子自然不存在。
因此，如果可以采用 "估价"方式来计算 GST Margin Scheme，是用九十万还是七十五万？
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1 是对的。2000 7月1日前购入的土地，才能用valuation method。你只能用cost/consideration method。还有就是只有 purchase price计入，incidental cost不可计入。
https://www.ato.gov.au/business/ ... stoworkoutthemargin
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可有exemptions? 有人说，如果是2000年七月一日后买下房，先自住几年，再重蓋，可用Valuation method. 我的是先租了几年，做为人家的 Private resident, 然后再盖房子的。
还有，如果2000年头买房和2000年底买房，都首先租给他人住，大家都在2019年重建卖房，在税务上计算，豈不很不公平？
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没听说自住对于gst margin scheme有任何exemption。你可以找这个“有人”去帮你做税务咨询或退税，他就可以按你的方法处理了。不过他需要有tax lawyer或是tax agent资质。gst是2000年7月1日推出的，所以此前此后方法不同。比较同一房产2000 年1月买的价格，7月作valuation的价值，2000年12月买价，不觉得会有多少市场波动，不觉得不公平啊。
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你理解的margin scheme和实际差别有点大。
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1和2的差额就有1万多了，找个会计吧，又不是小数目
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会计师都没搞清楚
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换一个吧，有些会计不接触房地产行业不懂的，只能做个人退税，现在换，顺便考虑一下这个项目的税务问题，不然可能会交更多的税
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Exemption 是算cgt的时候用 和 margin scheme 并不是一件事
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