如果我用自住房的offset或者redraw去买投资房，那么自住房那部分产生的利息，可以抵税吗？
具体的说，比如我从自住房的offset或者redraw提出50万，现在2%的自住房利息，每年产生1万的利息，
那么如果我投资房房租收入1.5万，是否可以减去1万的利息，那么利润是5千，拿去报收入税
那么如果我投资房房租收入8千，是否可以减去1万的利息，那么亏损2千，拿去报房屋亏损部分的负扣税（抵消工资税）
可行吗？加5分贴
这样想的原因是，这样可行的话，一是不用重新去走一次贷款的过程，二是自住房利息低于投资房子。
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不行
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税法规定是不能抵的
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原因？
我就不理解了，这样不行，那么我可以把钱提出来，借给家里的另外一位或者父母，收2%的利息，然后家里另外一半或者父母，借给我，收同样2%的利息？
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自住房利息不能算。需要重新调整贷款。
如果贷款额度已满，需要减少自住房贷款，再申请一个投资房贷款。
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收到的利息进入当年你的收入，自住房银行的利息不能抵扣，我不是会计师，但是报税的时候就是这么操作的
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那你收到的2%的利息 也要交税
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父母在这边没有工作，所以1万的税不够交税额度吧？
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银行和政府很聪明。你这个操作等于拿自住房的贷款去买投资房。同时薅政府和银行的羊毛哈哈
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自住房利息不能抵扣
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父母收到的利息收入 是父母的。
我是说 你收到的2%的利息收入 是要交税的。
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不可以的，只有投资产生的损失才能抵消其他投资的盈利
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offset的不行但redraw的是可以的
主要看你的會計師怎麼解釋然後願不願意幫你報
Interest是否可以折抵在於fund borrowing purpose, redrew for investment可以視為new borrowing purpose然後這部分redraw 產生的interest可以用於折抵投資收入
Offset不行是因為Offset account是deposit nature而不是loan nature.
具體可以查ATO網站上的’redraw facilities’的相關解釋, 希望對你有幫助
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不可以
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No, if you don't understand, consult with your accountant
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楼主，可爱
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怎麼搞的一堆人說不行....ATO文件直接貼給你看
Page 6 point 23
http://www.ato.gov.au/law/view/pdf/pbr/tr2000-002.pdf
你用redraw方式就可以抵稅
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只有你的答案是正确
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哈哈 感覺很多人都被不靠譜的會計師忽悠去了
樓主記得加我分～
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这个redraw 怎么操作呢
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那就不是从offset账户取钱了。
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按着上面说的，就是把自住房的loan里面先放一笔钱（这个钱可以用offset里的钱转到homeloan），然后再redraw出来，产生的利息就可以了
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从offset里取可以抵税
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用自住房做抵押，借款入新开投资房的贷款账户。
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offset账户对应的是你的自住房，利息不能抵扣。说redraw可以的原理，就是把offset多余的账户里的钱提前还给银行，用这个自住房做抵押，拿到银行新的贷款。这个新账户如果对应的是投资支出，就可以抵税了。
另外，比如offset账户上50万的钱，我们可以全部支配。但redraw的话，银行也许只愿意借40万给用户。虽然行情好的时候，不一定会发生。
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谢谢 加了10分了
总结就是说
比如
我现在 自住房 的贷款等于0了 但是还未关闭 现在银行每月没有收我利息和每月还贷
如果我从这个自住房 Redraw 50万 买投资房
那么年利率如果2% 每年利息就是1万
投资房收入15000 减去1万利息 那么应税收入是5000
请问我总结得对吗？
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谢谢回复，已加分
那么问题来了
我现在账户本来就不是Offset那种 是属于simplify的那种贷款
比如我自住房刚转完银行，Refinance了 80万，但是我又存入了80万 ，现在贷款抵消了，balance为0, 没有利息，银行取消了每月的instalment payment, 但是贷款并没有取消，可以随时redraw,对我这个贷款取款出来叫redraw facility
那么我直接拿出Redraw50万去买投资房，那么这50万从自住房产生的利息，是否可以去抵消投资房的租金收入？
不想重新开一个投资房的贷款，是因为家里现在只有一个人工作，一怕一个人收入不够，贷款不批，而不是自住房利率比投资房低一些吗？
请问这样可行吗？
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我的理解是可以
但建議你還是跟會計師討論一下 可以直接把條例給會計師看 這樣的操作有經驗的會計師應該都不陌生 會幫你報的
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把自主房的房贷 还一些
投资房就可以多贷 不少
可以让银行给你算一下
这样即简单 又合规定
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唉 关键是现在家里一个人工作 又有小孩
怕比较困难重新贷款
明天补分
解释的很好
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手里至少有一套房的利息是不能抵税的
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我不是会计哈，在高级的内容不敢说了，要问会计 ，
如果我自己，肯定试一下的，钱确实是用到买房子，投资用途，产生的利息就是成本啊。有争议的地方，就应该勇敢的试错，大不了改回来咯。
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冒然试错，不仅仅要补税，而且还有罚款+利息：（
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能用会计准则来解释的行为，不是冒然 ，没有明确说不行的，既是理解错了，补税就是，没理由罚款。
当然，这个是我自己一个选择，不是建议。另外，我家有资深会计，虽然不是个人税会计，和税务部门吵架的足够了。
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哈哈????
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其他说不行的真是…
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楼主 redraw的部分只要提供给会计statement证明redraw for investment purpose 就可以把利息拿来退税，我问会计问的非常清楚是可以的别听其他说不行的 我已经行动了
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可以的，我们之前自住房的offset完全对冲了，不产生利息，然后我们把offset里的钱拿出去买投资房了，又开始产生利息，产生的利息即可作为投资房的支出抵税了，都是通过会计师报税的。
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正解!
ATO主要是看资金的去向。买房就是投资。
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当然不行，因为＝你自己贷款给你自己，然后你得到利息还要减税。
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這樣的操作要避免
ATO條例有說從offset裡拿錢不算是new borrowing 因此產生的利息按條例是不可以deduct的
用Redraw的錢才可以 這點千萬別搞混了
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offset不行 redraw可以
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我记得楼主最初发帖只问了offset， 貌似没有提到redraw.所以开始的时候很多人回复的不行。
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我相信我们的会计师，年年通过他报税快十年了。
他说我们这种情况可以，但是如果是自住房top up，拿top up的钱去投资，top up那部分产生的利息就不能抵税。
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http://community.ato.gov.au/t5/Investment-property/Tax-deduction-from-offset-interest-used-for-investment/td-p/89559
這是ATO的稅務討論區 裡面回覆的都是ATO的人
這個連結已經說的很清楚offset不行
至於要採信ATO還是自家會計師就是你的決定了
樓主請一定不要用offset, 只能用redraw
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甩锅给楼主 手动狗头
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我问了accountant，比如我自住房的初始贷款额50W，过了5年，变成了大约45W（本息同还），然后增贷20W（自住房升值了），去买了一个投资房，那么这20W可以抵税。因为自住房的那部分没有变。
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我最初都提了的哟 不要甩锅哈
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楼主最后搞明白了吗？我现在也遇到这个问题。我理解是redraw出来的钱所产生的利息是可以抵税的，对吗
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如果你redraw自住房的钱买投资房子，那么redraw自住房产生的利息是可以抵消投资房子的收入
但是如果你是redraw投资房子去做私人事情，而不是redraw投资房子去买另外的房子（或者其他的投资），那么这部分利息不能抵税
扩大一些：
假如你现在房子是自住房，贷款是500K，你现在想把自住房子变成投资房子，然后买一套新的800K的房子自住（比如需要20%160K deposit）。
如果你从之前的自住房（现为投资房）redraw的160K去买新的800K自住房，这160K产生的利息是不可以抵扣税的。
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对的 这增贷的这20万如果用于投资是可以抵消利息的
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不行，能redraw的部分会有多少，估计都不多吧
另外，自住的贷款利率和投资的利率大概有一个百分点的差别，具体放哪边值得思考
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offset 不行 要到loan里面转一圈。
第一天钱从offset转到home loan account
第二天 再從home loan 转会offset
再用offset里的钱买房 就可以抵税了
大多数银行home loan 转去offset 只要在loan limit以下 就可以。 转之前和银行打个招呼。 问一下会不会有问题。 我是Westpac 没问题。
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感谢，我的想法和你一致。我特意还看了税法。不明白为什么很多人在你之前的帖子里还说不可以。。
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