请问海外投资客卖澳洲的投资房，现在可以用往年负扣税累计的tax loss去抵消房价的capital gain吗
今年除了卖房的gain之外没有其他进项。回答必分
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不能
税里面的两个不同的考量
等于苹果不能用梨来抵扣
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capital gain 和 Capital loss 抵消，你问能不能抵消 只要搞明白它是不是 Capital loss 就这么简单
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负扣税 不是已经退过一次税了吗？
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如果不做负扣税 能最后卖房时扣除吗？
或者能否被平时的loss 申报为capital loss?
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那要先弄明白平时的 LOSS 是不是 capital loss 建议找专业人士问问吧。
Tax loss or capital loss?
A tax loss is different from a capital loss.
A capital loss occurs when you dispose of a capital asset for less than its tax value. A capital loss can only be offset against any capital gains in the same income year or carried forward to offset against future capital gains – it cannot be offset against income.
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不仅不能抵
如果你每年负扣税的时候，做了房子折旧，这个折旧的金额还要从你买房的成本里扣掉，也就是要相应增加你卖房的capital gain，要多交税
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话也不能这么说。
虽然苹果和梨不一样，a capital loss can only offset a capital gain；但是你最后交的税是一个筐，tax loss 和taxable income讨论的都是筐的层面。
楼上各位卖房的时候，建议都一定要找专业人士报税。
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如果之前每年TAXABLE INCOME 是负数， CARRY ON TO LATER YEAR, 可以的
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不行。每年的折旧减少了cost base. 应该会算出更大的capital gain.
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没出租的时候才可以
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那不是capital loss....
只有capital loss才能跟capital gain进行offset.....
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是capital loss只能用来offset capital gain,不是只有capital loss才可以
把问题简单化Capital gain到最后都是taxable income,
如果前几年结果是负的当然可以用来降低taxable income
但前提是前几年都报税这些tax losses ATO需要有记录
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但是万一每年都做了折旧，折旧中Capital works (or division 43)的那部分要记得加回来。。折旧报告里会告诉你哪部分是div 43
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之前的loss不是已经是抵扣收入的结果吗？
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可以。income loss可以抵capital gain, 但capital loss不能抵一般income，只能抵capital gain.
至于capital gain怎么算，建议还是咨询一下专业人士。
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每年 折旧的金额 有一部分是要在卖房的时候加回去的。。也就是说你卖房的利润会增加 不仅不会抵税反而会多交税！出来混早晚要还的即视感
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只还一半。因为持有超过一年capital gain 有50%折扣
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+1
而且钱有时效性
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如果收入很低甚至没有 那是不是不应该做折旧？因为折旧了也没有taxable income可以抵扣，反而要在最后卖房的时候多计算capital gain
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那为什么高收入的人还要想方设法负扣税呢？
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折旧项目(capital allowances)在卖房子的时候需要加上你卖房子的价格。具体数目参考折旧报告,如果有说的不对，请楼下补充。
如果楼主持有一年以上卖投资房，退税的时候原来的折旧加回房价后享受50%的折扣, 最终可能面临22.5%最高税率(18万以上收入税率45%的话)。
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自己考一个卖房子中介license ,然后注册中介房地产公司，用公司卖自己的房子，给出高额中介费 去抵消曾经的 claim 的capital allawance. 完成自我救牍。比如市价中介费 3万，你出6万，再加上高额的 open home 家具费用。
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公司注册要成本，公司收入要交税。况且你自己卖的价格可能比别人低不少。
租家具的钱花出去了退税最多回来22.5%,自己出大头，合算不合算自己掂量。
话说楼主一分都没有给大家加呢
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公司注册才小几千块，可以自己 DIY。 公司收入 我只做这一笔，有免税额，能交多少？ 比起来你可以 OFFSET 大几万澳，肯定划算多了。
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感谢分享！
除了division 43, 如果折旧报告还有division 40，这部分也还要加回capital gain里吗？
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因为持有期间可以少交税。
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公司没有免税额。
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用公司赚的钱给自己买辆中介的车。。。。。
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不能
还是老老实实找个会计吧
Div 40不用加回去。
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感谢回复！
再麻烦您请教一下有关div40无需加回Capital Gain，尝试在ATO网站了一下没找到。方便的话能给个网页链接吗？
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如果说今年只有卖房的单一利润收入$10万，之前累积的tax loss就不能抵这个$10万了吗？
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谢谢加分了????
感觉大家说法都不太一样
如果说今年卖房赚了$10万（去掉中介等成本后）但是没有工资收入，那之前累计的tax loss还能抵消这10万吗
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Yes
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说tax loss不能offset capital gain别再误导人了
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可以呀当然可以呀
卖房收入是taxable income (net capital gain也是taxable income)
tax loss可以用来减低taxable income
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http://community.ato.gov.au/s/question/a0J9s0000001K24/p00053306
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得用公司或是生意卖房才能亏损抵抵收入税
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没看清，改Yes
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太感谢啦
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那么我股票的capital loss可以抵消房子的capital gain吧？
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sure
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