澳洲如父母过世，孩子继承父母持有多年的投资房， 增值税是从继承那天算？

在澳大利亚税务



还是CGT从父母购买投资房的那天算？

突然想到，如果持有一辈子的投资房， 让孩子继承后卖了，CGT还要从几十年前算起？ 这个也太恐怖了

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还是CGT从继承那天算？

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版主要不要转到税务相关？

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如果继承的是自住房， 孩子2年内出售， 免增值税

但继承的是投资房呢？ 要倒查几十年，cost base 从父母购买日算起。扒几层皮。

各位投资房留给孩子有意思吗

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不懂 顶一下

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投资房按父母买入时算，CGT逃不掉的

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政府虽然没有遗产税。 但是用这种撸羊毛的手法， 绝对不输遗产税。 举个例子，，50万买进的投资房house，40年后等孩子继承，这house 保不齐500万++了。 孩子继承后卖了， 直接按照450万来计算增值税！ 挖槽。 各位还要买投资房留给孩子吗

我认为比较合理的是征税点应该从继承日算起。
人都没了，还要孩子卖房时候，补父母过往40年的增值税？这韭菜割的。

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CGT的cost base计算要算上相应的CPI涨幅的，有个计算表格，你可以问问你的会计师

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1999年以后就不行了

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1999年以前购入的投资房, 还可以CPI？

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这么多会计师，希望有好人来解答

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所以投资房没什么意思， 一辈子给银行打工， 两脚一蹬的时候， 政府直接拿走一半。

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原来问过会计，他说投资房按照小朋友继承的时候市价计算cgt，也不知道靠不靠谱。


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自住房一样升值， 把自己日子过好了不行吗。 到了67两手一伸领退休金也不耽误。以后传给孩子， 都不用交税。

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不靠谱。 我刚才google 了好久。
孩子继承您的自住房2年内出售， 才不用上稅。

而继承投资房，在孩子出售时， 孩子得帮你交增值税， 从你买入那天算起。

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哇，这增值税厉害了。

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感觉的主力军还是40-50岁网友居多， 大家都还年富力壮， 离孩子继承这茬还远着，都没想过，

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很多在city有一些很老的unit, surry hills. Paddington,很多都是30，40多年前买的投资房，后来成遗产， 留儿女反正人家就是不卖，光出租。





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最坑的是如果逝者是外国人（PR) 。


http://www.ato.gov.au/Individua ... d-property-and-CGT/


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我也觉得不靠谱，但是你也不会为了不交cgt 而不去赚这个钱呀，能交高的cgt说明赚的更多呀。


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说来听听，如果逝者是外国人例如PR会如何？
我猜最坏也就和继承投资房一样， 100%全额CGT了吧

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所以这是我理解的很多子女继承后就把房子卖了大家分钱的原因

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政府就是不鼓励囤积房子，不喜欢代代相传,不卖政府就撸不到羊毛

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这跟赚的多不多没有半毛钱关系的。

设想500万增值部分，你就是领救济的0收入，你的税率也已经到了45% 最高一档。  500万的45%增值稅，拿到手才一半。

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如果从继承过来两年内不卖，难道cost base要从当时买价算起吗？

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父母身体不行了，就早点卖了投资房，然后不交税，去他妈的，钱给孩子再去买房子，政府找父母补税，去他妈的，人死了已经怎么办？ 狠狠的撸政府一把羊毛。

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所以投资房成了永远收租？

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做梦呢，死了还有estate可以告。

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外国人还是外国居民？这个是不同的。

原文说的是foreign resident，举的例子也是定居在澳洲之外了

Example: inherit property from a foreign resident

Michael bought an Australian residential property in 2010 and lived in it as his main residence.

On 1 July 2013, Michael moved to New York and rented out his Australian property.
On 16 August 2021, Michael passed away.
Anita, an Australian resident, inherited the property from Michael.
Anita did not live in the property and sold it within 2 years.
At the time of his death, Michael had been a foreign resident for more than 6 years. This means Michael was not eligible for the main residence exemption at the time of his death, despite having lived in the property from 2010 to 2013.

http://www.ato.gov.au/Individua ... ndinheritedproperty

Anita cannot claim the main residence exemption because Michael was not entitled to it. She must declare the capital gain in her tax return and pay CGT.

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这有什么恐怖的
死亡相当于一次过户行为
过户当然要交税

所以先卖掉再死？能再抢救一下吗？等我卖完房子可以吗？

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投资房 父母 卖 一样要交CGT啊
为啥楼主就认为人去世了不需要交呢

自住房就不需要


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死前卖光所有名下房产 ，钱全部给孩子，哪里来的 estate?

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CGT只要交一半吧。还有50%是免的。

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这种算法和自己挂掉前一天把房子卖了现金遗产给孩子是几乎一样的，差额就是自己当年收入和孩子当年收入到顶隔纳税收入之间那部分收入需要交的税，和房子的增值比起来就没啥了。

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是的，算下来最高税率的一半，还是可以接受的
话说你不买房，现金存银行利息也要交税，还不能抗通胀

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澳洲没有遗产税。自己卖投资房跟孩子继承后卖掉要交的税是一样的。免费得到的财产，孩子们会觉得有意思吧

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可以有nominal estate然后第一步先申请把这些转走的钱claw back进estate。

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那孩子把继承的自住房两年内卖掉、把继承的投资房转自住可不可以

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换个投资品种：父母买了蓝筹股票，50万买进，死后子女继承的时候已经是500万，增值部分要不要征税？一样需要交税。再换一个：50万存款放银行，子女继承的时候变成100万，这利息税不用子女交哦，是不是很惊喜？那是因为爸妈每年拿利息的时候已经交过了。

但有个办法是完全避税的：父母买一缸金子，埋后院。100年后孙子挖出来还是免税的！赞

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不会的，假设你退休后才死，我估计你到时候为了领养老金，已经把投资房卖了，就留一个自住房，而且手里还有大笔投资房卖了的现金

你心疼孩子，就可以再以他的名义买一个自住房，永不交税即可

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孩子拿了钱 回国抄底产房，住北上广大房子，去他的澳洲，澳洲政府怎么追？

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不懂就问，我的理解是如果投资资产持有1年以上，cgt减半？不知道这个是不是仅适合股票而不是房产。

一个投资房50w买入，40年后500w，房东卖房不也得交一样的cgt吗？跟继承与否没差吧？

请懂的指教一下，谢谢

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可以可以。厉害厉害。

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不卖不就行了，一直留在家族里，世世代代传承下去。要么就是多生孩子，继承人多了一摊平也就没多少了

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你以为是缴个几万块的印花税啊？ 镰刀拦腰斩好吗， 一半没有了。

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如果逝者的房屋是自住房， cost base 从逝者死亡那日算起。

如果逝者的房屋是投资房， cost base 从逝者购买房屋日算起。

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现在卖投资房，政府会不会直接预扣CGT啊，按照增值部分的一半先从卖房款里扣掉，然后叫你报税多退少补？

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不会，都是自己报税，多退少补

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所以只能吃光用光

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父母10w 買入
继承後，小孩 50w 賣出
(50 - 10 ) x 50% = cgt = 20w
20w 打稅 50% = 10w tax
小孩手上是 40w net
免費40w 不爽?

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樓上有些帖子的訊息是錯誤的.....
各位讀者應自行補查  以免被誤導.....
澳洲的資本增值稅  是始終1985年.....





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想的真美，想继承财产，却不继承债务。。

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继承父母的房产，也同时继承了增值税，有什么好抱怨的呢

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任何投资房，你买的时候，都知道卖的时候，要交CGT

又不是父母的投资房，不需要交CGT，继承给你变成要交CGT才愤慨？

例如增值100万，首先，减免一半
50万需要交CGT

最高税率 45c for each $1 over $180,000

也就是22.5万

对比总额100万，相当于22.5%的税率，还是基于你别的收入达到了18万，还可以接受吧

另外，如果你之前炒股有亏损，亏损还可以抵扣CGT


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股票有个优点，可以每年卖掉一些，不像房子，一下子一大坨

话说枇杷能不能推荐一个蓝筹股，50万变500万的

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能不能提前按原价卖给子女，子女拿来自住。
损失一个按市场价的印花税。

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你能想到的漏洞 ato都给你补了

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1985年9月20号，以后购入的投资房产，有CGT。

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你说的是过世以前把投资房赠送给子女？好主意。

让子女付一个印花税。

子女出售房产的时候，那cost base 按照过户的价格，  还是父母当时购买的价格？


我觉得父母赠予的如果是投资房， 计算增值的时候， cost base 还是父母当时的购入价格， 而不是赠予时候的市值。

政府没有那么傻。撸政府羊毛没有那么容易

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债务和个税一样，只跟人，不会跟着家族。去了解下法律吧

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应该是你去学学税法

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只对增值部分收税。如果不买投资房，留着现金给孩子，那就没有增值了。

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可以选择不买。子传孙，孙又传子，子子孙孙无穷尽也。

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对啊，我以前的理解是，实际cgt的税率大概是25%左右，而不是腰斩。

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学什么？个人净资产为0，欠多少税，死了也不用交。

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不合理的地方是， 继承投资房cost base 应该从继承的那天算。而不是从父母购房那天算。逝者已逝， 难道还要后辈补交之前几十年的稅？
这就是政府在割韭菜。撸羊毛说的轻了。

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那你卖掉之后呢？钱拿去花了，子女就继承不到。钱拿去再投资，那还不是回到税局的圈套？

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这位同学，消消气。大家都不想多交税。都在讨论。心平气和

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我查房屋历史时，有时看到是0$过户的。
我要是卖的便宜，政府会不让我卖么。



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是的， 比如一个PR 20年前买了投资房， 不幸交通意外了， 孩子继承了， 100％CGT.

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继承投资房难道不也是100% CGT?

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$0过户的是前辈的投资房吗？
卖的时候增值税不是从你过户那天算， 从你祖上购买这个房子日起算。 （如果是投资房的话）
政府牛逼。
而且我还不清楚100%CGT还是50%l

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考虑上50%的折扣，不就是25%左右吗？

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我觉得合理的做法是把继承遗产视为CGT event.直接在遗产上面扣。也就是遗产有一部分是先人欠了政府的税。继承人付了那部分才能过户。

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楼主的例子就不满足个人净资产为0的条件

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唉，你们这帮人啊。。。。。

Specifically, under CGT event K3, the deceased will be treated as having disposed of the asset just before death for its market value at that time - and will be required to account for any capital gain or loss from that deemed realisation in their date of death tax return.



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如果这变成孩子唯一的房子呢，也交cgt?


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对， 从父母购买日到继承的那天， 这段时间的增值税， 子女今后卖房子的时候要交税

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我不希望我的投资房今后变成孩子唯一的住房，而是希望他有自己的生活、自己的自主房、自己的投资房，一代更比一代强
希望我的投资房有一天传给孩子只是起到锦上添花的作用，而不是他们生活的唯一依靠

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逝者已逝 税不可不交
不是让子女交税 而是你去世
房产变成可继承遗产的过程 相当于卖房了

不然才有漏洞
90岁或者卖了要交税
91睡去世了可以免税？



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继续脑洞一下

其实可以父母离异，然后把一自住一投资变成两套自住。

然后分别遗产给子女，这主意可行么？

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ATO说的是foreign resident，举的例子也是搬去国外了。Permanent resident应该是澳洲居民，如果一直在澳洲居住，不算foreign resident吧？

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遗产房两年之内卖掉不交CGT,如果子女想住遗产房，可不可以自己卖下呢？只是多交一笔印花税？如果首次购房，连印花税也省了？

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牛。 我怎么没有去想到呢

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如果遗产房是父母的自住房，你可 免费继承， 不用交税。为什么要去花钱买下来呢？

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离异的时候，投资变自住时，估计要交税了。
我看最好是，买投资房时离异，直接就是2套自住。
再就是，等子女18，马上给他们买自住(把投资房卖了)。不过贷款，抵税，以后媳妇啥，都是问题。

要不还是不买投资房了。哎

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O过户应该是自住房。我家隔壁老大爷的房是从他爹妈那里继承的，0$.
我想知道，如果我要贱卖投资房，政府会不让卖么。买家还是可以按市场价付印花税。
买家如果买来自住，以后卖出就不用交增值税了。以前有个帖子，关于这个。足友建议，按原价卖，然后儿子自住2年，再卖。

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看了半天，讨论的是增值税--也就是说子女继承了遗产之后，要卖房时才考虑的增值税吧？

那老人去世后，投资房照遗嘱留给子女，子女要再交一次印花税stamp duty fees 吗？如果在房子转名时要再交一次印花税，这个房子的价值是以转名的时候的市值计算的，是这样吧？

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我听说继承自住房是免遗产税的，换名字还是要交印花税的。父母去世了总不能不换名字啊，好像也有期限的。

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遗产没有印花税的。。。。。

哪怕换名字。所以经常开玩笑，房子给你孩子不想花钱就等死了吧。。。。。。。。。

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所以要买地的house，永远不卖。

所以家族信托，一直流传下去。

这样就不用交税了。

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对啊，你现在讨论的是，拿了父母留下来的投资房，卖的时候不用capital gain tax交吗？只想拿财产，不想交税？你也说了，净资产等于0， 你拿走你父母的投资房，然后说现在资产是0，所以不交税？

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你看清楚我的思路了吗？ 父母 身体不好了，临死前几个月，卖掉投资房，假设套现200万澳，钱给了孩子，注意卖房子的人是病重的父母，然后父母去世了，孩子要交税吗？ 我从没听说 个税还能转移到别人的。父母已经去世，他门名下 净资产为0，怎么交税？ 这不就是所谓的 “死账"吗？ 你以为 ATO 就没死账了吗？

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父母在子女成年时将房屋以原价“卖”给子女，子女作为自住房，是不是可以省一笔税? 不然太亏了.

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澳洲不允许大额赠送。几百万现金除非孩子不存银行。 否则这个钱怎么洗白

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不过这个思路不错

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我觉得合理啊

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'不允许大额赠送'

请问这是什么法律 没听说过

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挺正确的，囤积地皮和房子导致以后的人买不起房政府自己还赚不了钱，社会不鼓励这样。

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你可以试试，这两百万钱你拿了，ATO会来找你要钱的。你真当ATO是白痴吗，这么简单的漏洞都可以操作？我们这里只是讨论从法律角度来说要不要交税，至于你想到的那些非法的勾当不属于这个范畴。如果你要搞非法勾当，不用等老人过世，卖了不报税都未必会发现。问题是，当ATO找上门要税时候，会因为老人过世了，就不追究卖房子的钱被谁继承掉了，谁继承了这笔钱，谁就要负责交这个税，大哥，想明白一点。继承遗产必须和继承债务一起，如果不想承担债务，就要放弃继承遗产，我甚至想说，这个是common sense，都不用是学法律的人，都想的到的。公司破产，破产审计都会追溯前12个月的所有交易，不只是破产那一天有多少钱。

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你那是把这笔钱看成是遗产继承，你知道可以是礼物吗？ 是赠送吗？ 知道国内汇款澳洲，付款都是写 生活费赠送吗？按照你的理论，所有赠送都要交税了？你只是眼睛只盯着是遗产而已，不怪你，思维要打开点。越是聪明人 富人 越不交税。遗产，是人死了给你的才是遗产，人活着给你的，是喜欢你，送你的 ，知道吗？ 思维啊，不行。



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应该有人没听说过estate trust这回事情，人死后，所有资产冻结，有遗嘱的律师负责，没遗嘱的有个state office负责分配资产，最近的交易有怀疑的都会追溯，什么赠与啥的最近操作的都无效。要么那个被查封的长江也许可以帮个忙洗下？

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那如果房子买回来的时候先投资后来自住，自住到死去让子女继承，这样子女两年内卖还要交CGT吗？
还有就是像之前那位朋友说的快死的时候把房子卖掉不交税,ZF也没办法吧
事实上最近有认识一个离开澳洲十几年的CITIZEN，最近才回来的把之前十几年的INCOME TAX补报的也没啥事啊，还是自己报没找会计

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不是有6yrs rule 吗。 出租不到6年， 还是算自住

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天真

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意思例如2018年SETTLE后出租，今年年底前搬进去住到归老，还是当自住？那这样即使不留给孩子继承自己死前卖了也不用CGT?

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多数人认为行得通的 那就是漏洞会被堵住，所以只有少数人懂，提醒你一句，这不是不交税，这是没法交税形成的 死账。 在法律上，并没有违法，只是没法执行，因为个税永远只和那个人有关。而那个人 死了，净资产为0，名下没有任何钱，就无法被执行。你要是活着，在中国叫“老赖” 会被强制执行，但是人死了，就是灰飞烟灭。

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呵呵，看了一下，争个啥呢？这个问题明显有明确的税法规定，查一下ATO或咨询会计师吧，别按照自己的主观想象来臆断了。

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大聪明，constructive trust/resulting trust了解一下。你那个操作接受赠送的子女拿的钱没有consideration，是可以被trace的。

一个人偷了钱，赠送给自己的子女，然后自杀，你觉得债主不能从子女那里拿回来？

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破产（estate也可以破产）后liquidator可以回溯多少年了解一下。

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按照你想的这样，这世界没有死账了 全部都是能要回的钱，老赖不存在。

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这里不是讨论会不会搞你，而是能不能搞你。

你要这么说也不用这么麻烦，你直接卖掉钱打回国这边自己破产，还不用给孩子惹麻烦。

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应该也不行，破产也是要追溯5年的，然后就等着上法庭吧。有的人很天真，觉得自己很聪明，觉得可以随便搞搞就可以逃税了，殊不知那些富豪为了合法避税，花了大把的钱给会计师和律师

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如果他的钱真的全部转回中国了，那确实没什么办法，清算师也变不出钱来。

另外破产追溯可以比5年要长。


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Re #113  
版主大人  您好！
似乎  這位層主 在這平台  教唆讀者們.....




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是追不到，但是欠税务局的钱，肯定要上法庭，刑事犯罪。
换个操作，自己死之前把房买了卖比特币，或者参考洗钱的方式把钱洗给自己孩子。骂名和罪名自己扛，让孩子爽一爽。

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楼上某位不惜以身试法来逃税的格局可以再打开一点嘛，你都准备好犯法然后死了一了百了还把眼光就放在那点税上干啥？卖白粉，抢银行，绑肉票钱不是来得更快？反正死了一了百了～

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我靠，还是你行，怎么没想到这么好的发财办法。。。

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想到了一个办法，在孩子成年后以买入价把投资房“卖”给自己孩子，然后孩子把它当成自住房，可不可以破CGT？

如果这种交易容易被ATO抓包的话，就易子而售，比如把我的投资房原价卖给A的儿子，A把他的卖给我女儿，最多补个差价by cash。

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可是孩子需要真的付钱吗

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父母借一笔钱赠予孩子，然后孩子买下父母房产，父母再还给借贷者。

就不知道ATO会不会觉得卖的太便宜了有妖，然后像中国那样出台一个房产指导价.

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我的方法是临死前的一种托付，你的 卖白粉 看过绝命毒师没有，只要你生命大限到了 未必不可做。而不是让你身体强健的时候去做。

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CGT是從幾十年前算起的, 1980前可是遺產稅呢

之前廢除遺產稅就是因為說與其在繼承時候抽稅,再賣出時抽稅的效果是差不多的

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Guo ren so smart @_@

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投资房卖给自己孩子如果有盈利得交CGT

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能不能提前低价卖出，这样可以减少一点资产增值税吧？

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不能。如果低于市价很多，ATO会找你麻烦

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原来你的这些天马行空的想法都是看电视学的…….

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我是自创，卖白粉他的想法才是学电视。 你以为卖白粉随便就能卖？ 自以为自己聪明。但是卖房子却是随便就能卖。

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房子是随便卖，税可不是随便逃得掉的，你对税法一无所知，跟民科大言不惭发明永动机是一个类型～

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大哥，你这随随便便自创，就给我们省下了几十万的税。我对你的崇拜，犹如滔滔江水，连绵不绝！

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"孩子在北上广住大房子“就是终极目标

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你到现在都没理解我的办法，你多看几遍，我这不是逃税，逃税是不可能的，因为法律已经健全，我这是 成为老赖，赖账死了不交税，成为死账，税永远记录在ATO的系统里。

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继承就触发了CGT, 那父母自住的遗产房CGT是0，孩子如果就这一套遗产房一直自住下去，那么即便2年后不卖，也是自住房?

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不会的。当你不交印花税，税局会在你的物业上做限制。子女继承的时候要先把这个限制取消了再完成继承。同理，如果某人给你借了一笔钱买房，这个债主有权在你这个房子的title 上做限制。你卖方必须先把限制去掉才能卖。你有一个误区，以为这笔税是跟个人挂钩，其实不是，这笔税会跟物业挂钩。

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对，从继承当日开始算六年法则

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不能破。你有权以一块钱成交，但税的计算基础是税局对你这个房子的市场价格评估。

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你的举例与这个帖子没啥关联，你其实在说一个要交CGT的单身人士猝死了，咋办

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和主题没关系，你说的对，但是我提出另外一个思路，也许发问的这个人有了新的选择，因为在健全的法律制度里，普通人问怎么不交钱，少交钱，几乎没可能，等于问了一个废话的问题，所以我另提新思路。

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你的思路不能实际操作，没人愿意把房子卖给子女，然后猝死，即便病入膏肓，也不能保证卖房后就猝死。

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人老了 大部分都是得癌症，得了癌症 可余生命 是 可以被科学预测和计算得，猝死？ 你想多了

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对嘛，不死就要交CGT了，然后此时一无所有，所有财产都已经转移给子女了，你说你会这样操作吗? 这不符合人性。

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~~~~~“ 久病床前無孝子 ”~~~~~
更何況  已身無分文..... 唉！





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不回澳洲好像是可以，中澳也没有引渡条约。那还不如早点回国，反正是准备逃税了。

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向多多哥哥学习吗
所以说你根本不懂，根本赖不掉的，你以为就你聪明？

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他的意思是如果已知大限将至，就准备做老赖了，反正CGT也不是卖房时自动从房价扣除的。

好像确实是个漏洞

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理论上成立，但大限之人也不知道自己何时死啊，而且当时他还能思路清楚的卖房转移财产等，然后一无所有的等死，万一还要等个4-5年，那这接下来4-5年的日子怎么活? 不符合人性的，没人会这么操作。

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在房市低迷的时候（比如2008年），有时候所谓的市场价根本没人接手，除非比市场价低很多。如果是这样如何能说服ato卖价就是真实价格

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税局会用独立估价师给你估价，你有异议的话可以申请第二个独立估价师再估价。

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举个例子， 确诊晚期癌症后， 立刻卖房，就算得到150万的卖房款， 买家打入了账户。如果 转账给子女的话有转账记录。 提现的话， 是不是也有个人额度？ 就算都顺利提出来了。 都给孩子，让孩子这$150万现金存在家里，不存银行？除非孩子多，10个孩子， 一人15wan

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这个税人人都要交，而且既然都增值了那么多，不就是应该交税才对吗？
另外，假如真的想长期持有某个物业吃租金永生永世，买的时候就该建立家族信托，而不是用个人名义。买的时候要出点小钱，找个靠谱的会计咨询清楚，而不是买完之后再担心如何避税。在澳洲没有完美的方案，人人都可以避税了，高福利又从哪里来呢？
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